Attention ce qui entre en déduction de ton déficit foncier ce n'est pas la mensualité d'emprunt mais uniquement le montant d'intérêts dans cette mensualité    
 
Je doute que tu sois en déficit foncier avec le tableau que tu présentes.

 
C'est pris en compte, avec seulement 3K d'intérêts d'emprunt pou 13k de mensualité.

 
Du coup tu déduis les intérêts d'emprunt de ton revenu opérationnel net et tu obtiens le montant imposable fiscalement soit autour de 3K€.
 
Là dessus tu mets ton TMI + 15,5% de PS soit un total de 30 ou 45% suivant ton TMI.

 
 
Je te mets mon tableau, basé sur le bien que je loue actuellement 750€ HC. J'ai imaginé un prix raisonnable pour le coin de 150k€.  
 
Sauf que même à ce prix raisonnable, ca couterait une fortune en CF mensuel, si tu es d'accord avec ce tableau.
 
Maintenant ma question :  
- suis-je imposé sur mes revenus opérationnels nets ?
- ou sur mon revenu opérationnle net - déficit foncier ?
 
http://img4.hostingpics.net/pics/830134Sanstitre.jpg
 

 
Pas les travaux / TF / frais d'agence et assurance ?  
 
Purée, BIM l'imposition et le cash flow, quand de l'autre côté j'ai mon AV / PEA qui marchent bien et qui sont fiscalement hyper avantageux en comparaons.    

 
 
Oula tu mélanges vraiment tout !
 
déja pour en rajouter tes (loyers-CHARGES déductibles) sont imposés à la TMI ( 30% ) + PS 15.5% du total .
Tu n'es pas en DEFICIT FONCIER mais tu as des charges foncières ! déficit foncer c'est quand la somme de tes charges déductibles sont > somme des loyers !
 
Dans ton tableau il y a deux fois la ligne "travaux entretien" , rapidement tu es imposé sur la base : 6450-intérets d'emprunt 3095 = 3400 à la louche. soit à la louche 1700€ de TMI+PS ( j'ai arrondi à 50%)

 
Heu les travaux TF/frais d'agence sont déjà pris en compte dans ton revenu opérationnel net de 6K€ non? du coup en "charges" il reste seulement les intérêts d'emprunt à ajouter pour obtenir le net imposable me semble  

Je te mets mon tableau, basé sur le bien que je loue actuellement 750€ HC. J'ai imaginé un prix raisonnable pour le coin de 150k€.

Sauf que même à ce prix raisonnable, ca couterait une fortune en CF mensuel, si tu es d'accord avec ce tableau.

Maintenant ma question :
- suis-je imposé sur mes revenus opérationnels nets ?
- ou sur mon revenu opérationnle net - déficit foncier ?

http://img4.hostingpics.net/pics/830134Sanstitre.jpg

Je trouve que c'est réaliste.  

 
ouais

Questions pour vous amis HFRiens.

Dans un achat locatif, on sait qu'il faut mettre le moins d'apport possible. Mais est-il mieux de rembourser durant les premières années de mettre des sous pour faire un remboursement en anticipé ?

Questions pour vous amis HFRiens.

Dans un achat locatif, on sait qu'il faut mettre le moins d'apport possible. Mais est-il mieux de rembourser durant les premières années de mettre des sous pour faire un remboursement en anticipé ?

Questions pour vous amis HFRiens.

Dans un achat locatif, on sait qu'il faut mettre le moins d'apport possible. Mais est-il mieux de rembourser durant les premières années de mettre des sous pour faire un remboursement en anticipé ?

 
Non un remboursement anticipé réduit le capital restant dû et donc le montant d'intérêts payés chaque année. Or, sur le plan fiscal ce sont ces intérêts qui sont intéressants car déductibles des revenus fonciers et qui doivent rester aussi élevés que possible (sous réserve que le taux soit intéressant en premier lieu bien sûr, et donc qu'il soit le plus bas possible lorsqu'on souscrit l'emprunt... )
 
L'argent ne doit servir à un remboursement anticipé que si : rendement net d'impôts de l'argent placé < taux de l'emprunt net d'impôt.  
 

 
C'est combien en gros, pour une maison bien placé (ou un appart genre f4) à lux ?

Ca dépend de tes revenus, ton TMI, ta TF et le coût de l'entretien...
 
Mais je dirais que oui [...] et bien sûr si les règles fiscales ne changent pas...

 
cher    
 
quelle taille ton F4 ?

 
disons 80-100m2.

Après des milliers d'annonces vues sur Seloger depuis une plombe en RP je remarque que pour un F4 bien foutu et sans plan tarabiscoté généralement on a:
 
80m² --> Salon simple + 3 très petites chambres // une seule salle de bain
90m² --> Salon simple + une grande chambre parentale + deux petites chambres // une seule salle de bain
100m² --> Double séjour + trois petites chambres OU simple séjour + une suite parentale et deux chambres// une seule salle de bain + salle d'eau si appart hyper bien foutu
110m² --> Double séjour + une suite parentale + deux petites chambres // salle de bain + salle d'eau
120m² --> Double séjour  + suite parentale + deux chambres entre 10-15m² // salle de bain + salle d'eau
 
Petite chambre= 10m²
Suite parentale = + de 15m² avec salle d'eau ou sdb attenante
Une cuisine US fait gagner généralement 5m à 10m² par rapport aux mesures ci-dessus car généralement les cuisines US sont plus petites que les cuisines séparées.
 
Au delà de 120m² c'est des pièces en plus (chambres/bureau) ou double séjour très grand ou un plan mal foutu avec plein de couloirs et un vestibule/entrée très grand.
 
Idéalement j'aimerais un 110m² très bien foutu avec cuisine US pour avoir un vrai grand double séjour ou un 120m² "classique" avec un double séjour, des chambres pas trop petites et deux sdb + un WC à part.

Après des milliers d'annonces vues sur Seloger depuis une plombe en RP je remarque que pour un F4 bien foutu et sans plan tarabiscoté généralement on a:

80m² --> Salon simple + 3 très petites chambres // une seule salle de bain
90m² --> Salon simple + une grande chambre parentale + deux petites chambres // une seule salle de bain
100m² --> Double séjour + trois petites chambres OU simple séjour + une suite parentale et deux chambres// une seule salle de bain + salle d'eau si appart hyper bien foutu
110m² --> Double séjour + une suite parentale + deux petites chambres // salle de bain + salle d'eau
120m² --> Double séjour + suite parentale + deux chambres entre 10-15m² // salle de bain + salle d'eau

Petite chambre= 10m²
Suite parentale = + de 15m² avec salle d'eau ou sdb attenante
Une cuisine US fait gagner généralement 5m à 10m² par rapport aux mesures ci-dessus car généralement les cuisines US sont plus petites que les cuisines séparées.

Au delà de 120m² c'est des pièces en plus (chambres/bureau) ou double séjour très grand ou un plan mal foutu avec plein de couloirs et un vestibule/entrée très grand.

Idéalement j'aimerais un 110m² très bien foutu avec cuisine US pour avoir un vrai grand double séjour ou un 120m² "classique" avec un double séjour, des chambres pas trop petites et deux sdb + un WC à part, le luxe total en RP

 
c'est plus que 1M le dernier descriptif ?

C'est plus cher à paris
Ok merci Maison c'est dans le même ordre d'idée ?

En loc, les gros travaux (entretien au sens large) sont à la charge du proprio (ex : chaudière, toiture,...) : tout comme la TF ce sont des dépenses que le locataire n'assume pas.

 
Dans Paris IM hors 18/19/20, c'est entre 1 et 1,5M suivant les arrondissements oui.
 
Mais dans IM le problème c'est que généralement le plan idéal que je décris n'est quasi jamais respecté. Il y'a toujours des couloirs/trucs chelou (entrée/vestibule/couloirs) qui font perdre 10/15% de surface

Après des milliers d'annonces vues sur Seloger depuis une plombe en RP je remarque que pour un F4 bien foutu et sans plan tarabiscoté généralement on a:
 
80m² --> Salon simple + 3 très petites chambres // une seule salle de bain
90m² --> Salon simple + une grande chambre parentale + deux petites chambres // une seule salle de bain
100m² --> Double séjour + trois petites chambres OU simple séjour + une suite parentale et deux chambres// une seule salle de bain + salle d'eau si appart hyper bien foutu
110m² --> Double séjour + une suite parentale + deux petites chambres // salle de bain + salle d'eau
120m² --> Double séjour  + suite parentale + deux chambres entre 10-15m² // salle de bain + salle d'eau
 
Petite chambre= 10m²
Suite parentale = + de 15m² avec salle d'eau ou sdb attenante
Une cuisine US fait gagner généralement 5m à 10m² par rapport aux mesures ci-dessus car généralement les cuisines US sont plus petites que les cuisines séparées.
 
Au delà de 120m² c'est des pièces en plus (chambres/bureau) ou double séjour très grand ou un plan mal foutu avec plein de couloirs et un vestibule/entrée très grand.
 
Idéalement j'aimerais un 110m² très bien foutu avec cuisine US pour avoir un vrai grand double séjour ou un 120m² "classique" avec un double séjour, des chambres pas trop petites et deux sdb + un WC à part, le luxe total en RP  

Après des milliers d'annonces vues sur Seloger depuis une plombe en RP je remarque que pour un F4 bien foutu et sans plan tarabiscoté généralement on a:

80m² --> Salon simple + 3 très petites chambres // une seule salle de bain
90m² --> Salon simple + une grande chambre parentale + deux petites chambres // une seule salle de bain
100m² --> Double séjour + trois petites chambres OU simple séjour + une suite parentale et deux chambres// une seule salle de bain + salle d'eau si appart hyper bien foutu
110m² --> Double séjour + une suite parentale + deux petites chambres // salle de bain + salle d'eau
120m² --> Double séjour + suite parentale + deux chambres entre 10-15m² // salle de bain + salle d'eau

Petite chambre= 10m²
Suite parentale = + de 15m² avec salle d'eau ou sdb attenante
Une cuisine US fait gagner généralement 5m à 10m² par rapport aux mesures ci-dessus car généralement les cuisines US sont plus petites que les cuisines séparées.

Au delà de 120m² c'est des pièces en plus (chambres/bureau) ou double séjour très grand ou un plan mal foutu avec plein de couloirs et un vestibule/entrée très grand.

Idéalement j'aimerais un 110m² très bien foutu avec cuisine US pour avoir un vrai grand double séjour ou un 120m² "classique" avec un double séjour, des chambres pas trop petites et deux sdb + un WC à part, le luxe total en RP

 
 
J'ai 2 chambres 2 salles de bains, un dressing  et un double/triple séjour.  Pour 134m²
Les chambre de moins de 15m², il faut les transformer en dressing  

 
Ton idéal est aussi le mien et correspond à la maison que j'ai achetée pour une surface de 116 m2 du neuf.
 
Pour les surfaces je pense que ca correspond...moi j'ai 85 m2 et seulement deux chambres mais elles sont grandes, on aurait pu avoir 3 petites chambres à la place.  
 
 

Les chambre de moins de 15m², il faut les transformer en dressing  

Si je fais ça chez nous, on est tous obligés de dormir dans le salon

Si je fais ça chez nous, on est tous obligés de dormir dans le salon

question de standing,

Quand on est disposé à mettre plus d'1M€ et on ne vit pas dans des pièces de moins de moins de 15m².

 
Ca dépend de si on est un pigeon ou pas.
 
Il y a quelqu'un  qui fréquente ce topic qui serait capable de s'auto convaincre qu'il est fait pour vivre dans une cave parisienne si ses moyens ne lui permettraient pas d'avoir mieux.