Reprise du message précédent :

 
Un budget à 1 Pastor, ça commence à faire

Si tu as souvent besoin de ta voiture, tu prends un logement avec une place de parking car devoir tourner dans le quartier pour trouver une place et ce ... à chaque fois que tu prends le volant, v'la l'enfer.

 
C'est toujours bon de le rappeler    
 
Si le bien voulu est plus de 300 fois le loyer pour le même bien ... on peut se poser des questions

Location vs achat d'un Appart dans le même résidence, même surface. 1100€ vs 330k frais de notaire out.

Si j'ai bien suivi l'élite de ce topic, le bien serai donc a plus de 300 loyers ce qui n'est pas une bonne affaire. J'ai tout bon ?

yes

 
 
Est-ce qu'on parle bien du meme bien?
 
En location on a souvent tendance à louer moins grand en surface ou un bien d'une valeur plus faible que ce que l'on acheterait.  (c'est surtout vrai pour ceux qui ont les liquidités dispo pour un achat).
 
Par exemple:
Nous louons un appart de moins de 70m2, alors qu'on cherche à acheter presque le double dans le meme quartier.

 
   HFR dans toutes sa splendeur !

 
Ta vision de la gestion du POGNON me fait penser que le Darwin de la Finance devrait te promouvoir MEGA RICHE quand tu seras en fin de carrière  

Des idées des prix de l'immo au Luxembourg ? On m'a indiqué que le prix des maisons étaient en gros similaire à celui d'une grosse ville en france ?

Petite question :  
 
Admettons que :
- on perçoit 10 000€ de loyer
- on a un déficit locatif (travaux, agence, TF, intérêts d'emprunt) de 3 000€
- on paye des impôts sur 7 0000€ et pourtant je ne gagne pas d'argent car mon emprunt me coûte plus que cela.
 
> les impots doivent être sortis alors qu'aucun revenu n'entre.
 
 
Il parait im-po-ssible que les loyers perçus couvrent la totalité des dépenses d'un immo locatif, y compris les impots...ca vous est déjà arrivé ?

 
Tu sais vraiment pas ce que tu veux

 
Je te dirai demain    

 
Par contre je crois que tu rêves un peu, c'est plus les tarifs de Paris le Lux...
Ceci dit, un 2p à Luxembourg, c'est résidence neuve, 70m2, terrasse, parking, tout équipé, finition hdg (et vu le nombre de portugais ils s'y connaissent en finitions )

Chacun sa vision des choses dirons nous, mais merci pour la pique sarcastique ça fait toujours plaisir (oui oui le bruit toussa c'est de bonne guerre )

J'ai déjà détaillé ici en long en large et en travers pourquoi dans ma situation un peu particulière (possibilité d'acheter une RP longue durée, stabilité pro, revenus qui vont probablement doubler d'ici 15 ans, etc) l'achat se justifie plus que dans beaucoup d'autres cas.

L'achat d'une RP est rentable à long terme, même à 300 loyers si on y reste durablement, si par ailleurs la rémunération des autres placements est très faible enfin si on emprunte à taux très faible, etc. S'ajoute la sécurité avec les assurances chomage/décès/invalidité mine de rien sécurisant quand on a une famille.

Par ailleurs, le rendement d'une RP est significativement boosté par l'avantage fiscal de l'exonération des loyers fictifs, ce que beaucoup de gens occultent en raisonnant comme si c'était un investissement locatif.

Enfin conviction profonde que Paris va certainement baisser mais pas dans des proportions qui justifieraient(ront) réellement l'attente/report encore X années vu encore une fois notre situation particulière qui permet d'envisager l'achat d'une RP acceptable pour 15/20 ans dès maintenant. Dès qu'on arrête de raisonner avec une revente à 5/7/10 ans le critère du timing est moins essentiel.

Dernière chose il ne me semble pas être prosélyte pro-achat, anti-krach ou quoi que ce soit, bien au contraire!

J'étais pas sarcastique, ouvre ton décodeur Sheldon

Ok bah merci alors  

 
Y'a pas photo, 100 fois Toulouse  

 
ah bah si, fin de remboursement du pret etudiant
 
et je me suis dis que je me suis "habitué" a vivre avec ces 500€ en "moins" par mois, donc pourquoi pas en foutre une partie dans l'achat d'une loc, voir d'un immeuble ?  
 

 
je sais pas, j'ai demandé des précisions à l'agence encore, pas eu de rep
 
à mon avis y'a un truc qui va pas, le bien est en vente depuis le 4 juillet
 
 
l'immeuble l'autre fois était parti en 15 jours ....  
 
 

500€ par mois...achat d'un immeuble.

Clermont ferrand la 4ème dimension que tu peux pas test

 
 
Ah ok, c'est juste que tu avais écrit au conditionnel et non au futur
Les temps, c'est important, ça change le sens d'une phrase    
 

 
En même temps ça n'a rien à voir : l'immeuble avait un très bon rendement donc il est vite parti.
L'appart a un rendement dans l'absolu correct, mais moyen relativement à ton coin, donc il partira moins vite sauf à baisser le prix de 15k€ au moins.

 
 
500€ par mois étant le cashflow négatif, pas la traite, faut pas exagérer  

Le genre de coin ou tout le monde est aux  

c'est ce que je vais proposer

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=4_s

mais pourquoi il met pas de photos

 
"les loyers perçus couvrent la totalité des dépenses d'un immo locatif" si t'as pas d'emprunt si !

Aucun benefice soit mais tu as des revenus. L'IR etant calcule sur les revenus et non sur les benefices (on aurait aucun interet a payer cash ca serait chouette comme effet de levier)...

 
 
Tu as une drôle façon de concevoir l'économique.
 
Que les loyers couvrent la totalité des frais et de ton crédit pour l'achat du bien locatif, cela dépend que de toi, enfin de la façon que tu as monté ton projet.
 
Bien sur que si,... si tu gagnes de l'argent....  c'est d'ailleurs la conception de l'IR sur le revenu.
 
 
L'ensemble travaux +  agence + TF + intérêts d'emprunt = 3000 €  
? t'es sur que le total fait 3000 €  ......  cela me parait très faible  rien que pour la gestion locative que te prend l'agence c'est environ 6%  = 600€
 
Ce que tu gagnes
 
+ Total des loyers encaissés  sans les provisions pour charges
- Charges du propriétaire
- Travaux à la charge du propriétaire
- TF
- Taxe additionnelle au droit au bail
- Intérêt d'emprunt
 
=  Bénéfice/Revenu avant Impôt
 
- Par conséquent comme pour tout le monde ton Bénéfice/Revenu est imposé sur l'IR
 
= Bénéfice/Revenu après impôt  
 
 
La partie du remboursement de prêt du bien (donc sans les intérêts)  correspond à de l'épargne, ce n'est pas un revenu  car c'est au moment de la
revente du bien que tu payeras l'impôt sur le revenu, qu'on appel la plus-value.
 
 
 

 
 
En fait non, je ne me rappelais plus du prix initial.
Là je vois que c'est 106k, faut plutôt faire -30k alors pour négocier au pire à 80-85k.

 
Mais si ca suppose un tel apport, je serais mieux en suivant le topic boursier D'ailleurs je le suis, mais madame Ignomo commence à frétiller sur l'immo  . Pour moi l'immo, c'est immobiliser de l'argent et ne pas pouvoir l'allouer à différences placements. Zut, je serai pas Donald Trump    
 

 
En effet, c'était ce que je voulais dire > payer un impot sur un revenu et non sur un bénéfice, ce qui complique encore davantage le CF+.
 
 

 
J'ai utilisé des chiffres bidons pour l'exemple.  
 
J'utilise un fichier avec les mêmes éléments que tu cites, mais j'ajoute "- remboursement du principal" après le "= bénéfice / revenu après impot" pour illustrer le CF.
 
 Ok c'est de l'épargne et pas un revenu, mais je le sortirais tout de même de mon compte  . En tout cas dans mon coins de l'ouest de Paris, c'est impossible sur toutes les annonces que j'ai pu voir dans les agences par curiosité et dont mes critères de qualité de bien conviennent.

C est pas ce bien la l'appart

 
à mon avis, c'est plus cher (en ville), c'est de l'ordre de 4-5k....

 
n'importe quoi, c'est en gros 1,5-2 fois moins chers....

 
A lux ville ?

Mais non tu mélanges tout !

Deja tu as un deficit de 3000 ou 3000 de charges? C est pas pareil.

Question naïve : est-ce que cet avantage fiscal (tant qu'il existe) représente plus que ce que coûtent annuellement taxe foncière + entretien (au sens large)    

Ca dépend de tes revenus, ton TMI, ta TF et le coût de l'entretien...
 
Mais je dirais que oui. En gros si ton logement te fait économiser 2500€ de loyer mensuel (30K€ par an) ça fait "économiser" 13K€ d'impôts avec un TMI à 30% par exemple. Puisqu'il faut gagner 43K€ pour avoir 30K€ net d'impôt et payer le loyer mensuel de 2500€.
 
A mon sens c'est TRES significatif comme avantage et rarement pris en compte. Sans parler de l'avantage ISF quand on a un gros patrimoine.  
 
Par exemple un bien loué 2800 mensuel acheté 1M€ a un rendement hors avantage fiscal de 3,36% mais de 4,8% si on prend en compte cet avantage fiscal....Dans cet exemple, ça fait passer le bien de 357 à 250 loyers par exemple.
 
Quand on a un gros patrimoine (ISF) et/ou de gros revenus (bien avancé dans la tranche à 30% donc plus de 100K€ nets pour une famille par exemple) l'avantage de la RP est énorme sur le plan fiscal (attention je ne parle que sur le plan fiscal, bien évidemment il y'a des coûts propres à la RP vs location mais ce ne sont pas des coûts fiscaux).
 
Evidemment tout ça n'a de sens que pour une possession durable (15+ années), et des revenus/patrimoine importants (pour que l'avantage fiscal soit significatif)...et bien sûr si les règles fiscales ne changent pas...

Largement. Même si je ne vois pas ce que les couts d'entretiens viennent faire dans la comparaison.

En comparant une taxe à une taxe, la niche fiscale de la RP est largement supérieure à la TF.

La comparaison n'a aucun sens puisqu'on parle de comparer achat de RP et achat de locatif, dans les deux cas tu auras de la TF et de l'entretien a payer, ne mélangeons pas les choux et les carottes....

Je suis d'accord avec macgnicore, on fait comme si l'achat de RS valait l'achat d'une RP, alors que l'achat d'une RP permet : 1/ de ne plis payer de loyer et 2/ de defiscaliser le loyer qui serait fiscalise sur une RS.

ca fait quand même deux énormes diffèrences...

Il est clair que j achèterai pas de RS pour ces raisons. Si bêta s bricoleurs et que j'avais une fibre pour passer des annonces et gérer des locataires je le ferais peut être, mais c'est tout le contraire. Je préfère investir dans une bonne foncière...

 
 
Je te mets mon tableau, basé sur le bien que je loue actuellement 750€ HC. J'ai imaginé un prix raisonnable pour le coin de 150k€.  
 
Sauf que même à ce prix raisonnable, ca couterait une fortune en CF mensuel, si tu es d'accord avec ce tableau.
 
Maintenant ma question :  
- suis-je imposé sur mes revenus opérationnels nets ?
- ou sur mon revenu opérationnle net - déficit foncier ?
 

 

 
ouais

Attention ce qui entre en déduction de ton déficit foncier ce n'est pas la mensualité d'emprunt mais uniquement le montant d'intérêts dans cette mensualité  

Je doute que tu sois en déficit foncier avec le tableau que tu présentes.