Reprise du message précédent :

ils se sont dit qu'après tout l'acheteur était sympa et que les voisins seraient content de le voir arriver, et qu'en fait l'argent c'était pas si important que ca

Ca s'achète à des conseillers en patrimoine qui en vendent, certains sont spécialisés la dedans, d'autres non, et les taux sont supérieur aux achat dimmo en direct et en plus tu as un malus de taux si t'es pas déjà proprio

 
donc tu ne conseilles pas ?

Les scpi sont actuellement (trop) chères mais les taux d'intérêt sont très bas.

Je pense que tant qu'on est pas propriétaire c'est une mauvaise idée car ca réduit ta capacité d'endettement pour ton futur achat de RP et de plus ca augmente le taux de l'intérêt du prêt pour la scpi

En revanche pour un achat une fois que t'es propriétaire avec un crédit suffisamment long pour avoir un cash flow faiblement negatif trouve ca pas mal.

Pour un crédit faut compter minimum 20 000 euros par scpi sinon ils examineront même pas ton dossier.

Actuellement sans crédit mieux vaut investir sur une foncière , genre unibail rodamco, pas de droit d'entrée et de toutes façons un crédit ne.serait pas déductible des impôts contrairement au crédit d'une scpi

Les SCPI, c'est blindé de frais à l'entrée, pas forcément très liquide. Il faut voir ca sur une optique très long terme.
Si tu veux de l'immo, tu peux prendre des fonds euros diversifiés ... mais niveau effet de levier, c'est pas génial (même si en partie réalisable chez Bourso).

 
après prendre 50k de scpi avec emprunt par exemple, ca ne reduirait pas bcoup mes capacités d'emprunt
sur 20 ans à 3%, ca donne 277€ de mensualités, pas énorme donc.

 
càd ? en adossant une assurance-vie ?

Donc tu ajoutes 277 à tes charges pour calculer ton taux d'endettement, sachant que tu ne pourras rajouter que 80 % des dividendes côté recettes.

La baisse de la capacité d'emprunt, est, fais le calcul, significative...

Ca va être de l'ordre de 200 euros  de moins en mensualité, quasiment 40 000 euros de moins sur un crédit.

/Une paille pour un hfrien je sais

Emprunt in-fine de 50% de la somme sur l'AV mais limité sur une courte durée (voir si c'est renouvelable) et à 150k€.
Plus de détails sur le topic Epargne / bien lire les petites lignes du contrat.

 
dans l'optique de s'endetter au max peut-être (et donc d'acheter à Paris   ).
 
après, dans 20 ans, ca aura fait gagner en comptant 3% net 50000*1.03^19 - 277*240 = 21195 soit environ 1000€ par an...
mais c'est vrai que si le krach a bien lieu, les SCPI devraient être moins chères d'ici qqes années.

Tes ordres de grandeur sont les bons, moi j'estime que gagner 2000 ou 3000 euros avant d'acheter sa résidence principale, sachant que ca limite fortement ta capacité d'emprunt c'est pas intéressant. Ceci d'autant plus que tu pourras faire une opération plus rentable une fois proprio.

Parce que ta scpi, c'est 10 % de droit d'entrée, donc si tu revends au bout de 2 ans, t'as perdu du fric.

 
ah oui faut retirer 5k au gain donc plutôt 16k (sur un emprunt de 50k, ca fait quand même pas mal).
 
non mais si j'achète je ne compte pas revendre.
 
après tu raisonnes dans l'optique d'achat de résidence principale à CT alors que je ne sais rien et que clairement, il est peu probable que je sois encore au même endroit dans 5-10 ans.

 
pourquoi ? car le taux d'emprunt sera plus bas ?

Et comparé à une épargne classique sur une AV ou autre ?
Il restera tjrs la grande inconnue du montant des parts de SCPI dans 20 ans.

Oui, c'est ce que je disais dans mon premier post.

Et si tu es sûr de rester 5/10 ans dans le même endroit tu devrais te poser la question de savoir si tu devrais pas acheter justement

Yrsone parle d'emprunt in fine, les taux sont encore plus élevés dans ce cas, et j'imagine que les banques doivent prendre des garanties et que la durée doit pas dépasser les 15 ans ? Bref, à voir, pas le genre de solution qui me plaît quand on a pas un gros patrimoine derrière qui suit. Parce que jour il faut rembourser, ca serait con de devoir revendre la scpi pour la rembourser...

 
effet de levier    
 
assurance-vie donc  
277 chaque mois ca donne à la fin :
1) en prenant 4% un capital de 103k avec 66.5k d'investit donc gain de 36k
2) en prenant 3% un capital de 92k avec 66.5 d'investit donc gain de 26k
 
effectivement, c'est pas forcément intéressant....
 
après, est-ce que je ne fais pas l'erreur de considérer qu'il faille sortir 277€ par mois dans le cas d'une SCPI...sans doute, il faudrait déduire une part des dividendes du style 1000€ par an donc il faut sortir 194€ par mois et là ca donne :
 
1) en prenant 4% un capital final de 72k contre 87k dans le cas de la SCPI
 
et là finalement, ca semble intéressant....
 
  j'ai faux ou ?

 
je ne suis pas sûr du tout d'y rester 5/10 ans même très probable que je parte avant.
après pas de frais de notaire ici si on y reste 2 ans donc on envisage peut-être d'acheter effectivement. Je regarde les offres régulièrement mais je n'ai encore rien visité. ca ne saurait tarder    

Le in-fine Bourso est < à un emprunt immo mais sur une courte durée (quelques années je crois) pas 15 ans et c'est dans l'optique de placer ca sur de l'AV donc facilement rachetable pour solder le prêt.

Justement, les 3% du précédent calcul, c'était pas les dividendes ?

Le ticket d'entrée est pas la même alors pour un achat immo ... pour le niveau des prix au Lux, moins bullesque que chez nous ?

 
Déjà pour une SCPI le minimum de crédit chez Boursorama est bien supérieur à celui des autres banques, quand je m'étais renséigné c'était quelque chose comme 100 000 € minimum pour un crédit, donc on est déjà plus du tout sur les mêmes ordres de grandeurs...

http://cgedd.cmail1.com/t/j-l-ikjyktl-ikdjhhddi-r/

Je te parle de crédit Lombard ... pas d'un crédit immo classique pour acheter des SCPI ...

 
Et on était censé deviner ?    Crédit Lombard =/ crédit in fine  
 
Je doute qu'il ait un apport suffisant pour faire un crédit de ce type, surtout chez bourso qui s'emmerde pas sur les petites sommes

C'est du même style et ça commence à 20k€ chez Bourso.
Prêt à hauteur de 50% de l'AV à 2.25% et remboursement des intérêts tous les 3 mois.

Par contre ca dure que 3 ans mais sur une AV un peu vieille pour éviter les fortes impositions de jeunesse, tu places la somme (éventuellement du fond euros diversifié avec des morceaux d'immo dedans), fais un rachat partiel lors de 3 ans et tu recommences.

http://www.boursorama.com/actualit [...] cbe47d2575

 
Oui, la courbe verte est revenue à son planché de 0,92. J'ai l'impression que les chiffres d'indice des prix du T1 2014 ont été revus à la baisse. On reste dans une décrue plutôt lente. Pas mal de monde anticipent une légère accélération de la baisse pour le T4 2014.

 
Si tu te sens l'âme d'un winner, tu peux placer sur tes UC le montant emprunté (normalement équivalent au montant nantis) et laisser en fonds € le capital nantis. Tu peux perdre près de 10% de ton montant emprunté tout en restant à l'équilibre grâce aux intérêts du fonds €€€.

Comment faire baisser le prix d'un bel appartement : https://www.youtube.com/watch?v=35i [...] lhtXiU6r2f

Sans casser des briques c'est sympa

 
oui les chiffres précédents sont révisés à la baisse :  
 

 
http://www.immobilier-danger.com/C [...] 4-740.html
 
un article sur l'immo en période de déflation . http://www.immobilier-danger.com/L [...] e-705.html
 
j'en profite pour demander la nomination de ce site à la first page du topic : www.immobilier-danger.com/

 
20 K€, logique vu la durée de 3 ans
 
C'est donc sur 3 ans    
 
Ca suppose d'avoir 40 K€ sur ton AV si j'ai bien compris.
 
Ca concerne pas beaucoup de monde au final...
 
Mais dans l'absolu c'est pas mal (pour quelqu'un qui a de gros revenus et un gros patrimoine financier).
 
Par contre je viens de me souvenir que tu parlais de in fine, donc tu fais comment pour rembourser à l'échéance ? Et niveau fiscalité du coup tu peux rien déduire des impôts sur 2 des 3 années ? La solution que tu proposes c'est d'avoir une deuxième AV avec 40 K€ pour faire un nouveau crédit pour rembourser ? Si c'est vraiment ça, ça suppose non pas d'avoir 40 K€ sur tes AV mais 80 K€, là ça  concerne encore moins de monde...

Hein ?
Tu commences à 10k€ d'emprunt pour 20k€ sur ton AV.
10k€ à 2,25% soit 225€/an d’intérêts soit 56€ à sortir tous les 3 mois.
Disons que ces 10k€, tu les fous sur une AV fonds euros qui rapporte > 2,25% et vu qu'on parle immo ... du Bourso Euro Exclusif à 3,65% soit 365€ d’intérêts ... donc 140€ de gains (brut).
Au bout de 3 ans -> Rachat partiel de ton AV de 10k€ pour solder le prêt ... et tu recommences.
Pas de défisc sur le prêt mais la défisc se trouve sur le rendement de l'AV si celle ci est assez vieille (exonération sur les PV + faible PFL).

Vu que tu ne paies que des intérêts, tu continues à épargner et 3 ans plus tard, tu empruntes 10+k€ et ça augmente doucement.
C'est simplement de l'épargne "bonus" que tu fais à crédit mais qui au final te coute moins cher qu'elle te rapporte.

Comparé à une SCPI à crédit avec 8% de frais d'entrée, une liquidité douteuse, une PV/MV inconnue, des perfs pas forcement extra, ... c'est peut être pas déconnant.

Mais mon montage est peut être foireux ?

Plaza à Elfie () : "ah c'est toujours bien d'acheter aussi jeune que possible, quand t'es locataire tu donnes les sous au propriétaire et tu récupères rien".

Le Japon a mis beaucoup de temps a adopté des solutions non conventionnelles de relance de l'inflation, quand ils l'ont fait ce fut avec succès. D'autre part le Japon a une tendance structurelle beaucoup plus forte à la déflation en raison de leur démographie.
La BCE a dit qu'elle était prête à franchir le pas si besoin. C'est sûr que juste faire tourner la planche à billet ça marcherait pas à cause de l'effet liquidity trap.

L'inflation trop faible en zone euro c'est un problème récent hein   Regarde 2010/2011 pour t'en convaincre.

Dit-il alors qu'il est locataire...

il me semble que l'inflation récente au Japon vient surtout de la dévaluation du Yen (hausse du prix des importations, notamment des matières premières/énergie). Par contre l'inflation intérieure est toujours très très faible.
 
edit:

 
Bah entre un arrondissement de vieux (7), les arrondissements à touristes (1,2,3,4,8), une partie du 9 qui est glauque... reste pas grand chose de tentant
 

 
Hum j'ai en mémoire des chiffres différents, comme ici http://www.uktiofficefinder.ukti.g [...] .html?null où on parle d'une inflation un peu plus forte que dans ton graphe je crois.
 
Après au niveau de l'historique je crois que jusqu'en 2012 le Japon a été particulièrement timide face à la déflation : http://krugman.blogs.nytimes.com/2 [...] y-wonkish/ et que ce n'est que récemment avec la réélection de Abe qu'il y a eu une véritable volonté politique de lutte contre la déflation. (cf. http://fr.wikipedia.org/wiki/Abeno [...] C3.A9taire ).
 
Pour revenir à la zone euro je pense qu'il est plus compliqué de prédire l'inflation qu'au US ou au Japon pour des raisons évidentes (cf la Suède déjà en déflation depuis plusieurs mois : http://www.nytimes.com/2014/04/21/ [...] anese.html ) mais qu'en raison d'un retard de croissance plus important dans les pays du sud, et d'une démographie saine en France, on ne risque pas vraiment de voir s'installer la déflation. à plus forte raison si la BCE est prête à agir avec des mesures non conventionnelles.
 
edit : il faut aussi mentionner le fait que des nombreux pays européens dont la France et l'Allemagne n'hésitent pas à réguler les hausses de salaires en parti grâce au smic notamment. Cela joue un rôle prépondérant dans la lutte contre l'inflation, là où le Japon n'a pas de smic par exemple et laisse les entreprises abuser des bas salaires.

Ah OK j'avais juste rien compris je pensais que tu parlais pour acheter un scpi

Le 5 et le 6e.

 
 
Ouais, le SMIC est une voiture balai qui rattrape progressivement les salaires gelés du dessus, à ce rythme dans 10 ans les cadres à 1600€ nets seront smicards    
 

Bonjour à tous,
 
Bon, un petit mot sur le krach car je sais que vous allez m'en parler. J'attends toujours que ça descende aussi vite que ça a augmenté.
 
Par exemple, sur le Friggit, de mi 2009 à 2012 (2 ans et demi, donc), on est passé d'un indice 1,9 à 2,5.
Pour l'idf, 1,75 à 2,1.
Vu que la nouvelle baisse s'est amorcée fin 2012, j'attends donc à mi 2015 une baisse équivalente (le krach, quoi ^^).
Et je ne parle pas de retourner dans le tunnel.    
 
 
Sinon, un petit mot pour mes charges (car vous allez m'en parler aussi), elles ont bien baissées maintenant que la chaudière est payée.
Et autant à l'époque j'étais dans la moyenne en RP, autant aujourd'hui je suis en dessous!!
 
 
Venons-en maintenant à ma question.
Il est monnaie courante, en politique locale, que lorsque le maire devient inéligible, ce soit sa femme qui se présente à sa place.
Parmi les représentants du syndic dans mon immeuble, il y a un mec qui a démissionné brutalement.
Et là, à la nouvelle AG, c'est sa femme (nunuche, un peu comme les femmes de maires inéligibles ^^) qui a pris sa place.
 
Je voulais savoir si c'était juste un fait comme un autre ou si ça cachait quelquechose.
Le mari aurait-il pu se faire virer du conseil du syndic sans que les co pro soient au courant?
 
 
Bisous à tous les krachiers, gardez la pêche comme disent les jeunes!
 

Samou qui se ruine en charges dans un marché baissier. Classique.