[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

kida

Reprise du message précédent :

sire de Botcor a écrit :

sources ?
il ne faut pas confondre demande de logements sociaux et demande d'achat de logement...

+1

Pour rappel les stocks de logements neufs :
http://www.lesechos.fr/medias/2007/0531/300173852.jpg

Ce qu'il manque en France, ce sont des logements sociaux, il ne faut pas faire l'amalgame. :jap:

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Bollareck

sire de Botcor a écrit :

sources ?
il ne faut pas confondre demande de logements sociaux et demande d'achat de logement...

Sur les 400 000 logements manquants à construire , on peut estimer à 20% les logements sociaux : la loi prévoit large...

Message cité 1 fois

Bollareck

kida a écrit :

Hier, j'ai pu discuter avec un jeune notaire qui officie en RP. Synthétiquement :
- Jusque là pas de crack constaté au niveau des prix :sweat:
- Le volume de transaction est normal, sauf en novembre très peu d'activité qui correspond aux ventes d'août.
- Tout le monde sait que les prix sont très élevés, un retournement interviendra certainement
- Le neuf (vefa) est très très cher, surtout pour des constructions qui ne seront finis que dans deux ans.
- Les taux ont brutalement remontés depuis quelques mois, désolvabilisant une partie des personnes en recherche d'un logement.

Ce que j'ai pu me rendre compte lors de cette discutions, c'est que la psychologie de l'acheteur est basique :
- "il vaut mieux mettre 1400 € par mois dans un remboursement afin de capitaliser, que 1000 € dans un loyer. Quitte à revendre pour prendre plus grand ou au pire louer" ; Ce raisonnement est valable que si le crédit s'amortit rapidement (donc court) et que si l'immobilier ne perds pas de sa valeur, et je ne parle même pas du rendement du loyer. Acheter aujourd'hui, c'est prendre des hypothèses sur l'avenir, alors que la France est trop endettée, que son économie n'est pas bonne, que les marges de manœuvres sont faibles et que l'inflation affecte tout le monde (voiture, alimentation, services... sauf l'électronique).

AMHA, dès que les conditions de financement deviendront très difficiles, le marché s'écroulera comme une chaîne de Ponzi, et ce qui peux provoquer cet état est connu :
- Renforcement de la crise financière du subprime, faillite de banques
- Remonté des taux de la BCE
- Augmentation du chômage, mauvaises perspectives économiques

Oui, c'est certain.

[:spamafote]

Message cité 1 fois

sire de Botcor

Armorican way of life

Bollareck a écrit :

Sur les 400 000 logements manquants à construire , on peut estimer à 20% les logements sociaux : la loi prévoit large...

:??:
et comment ils comptent le nb de logements que les gens veulent acheter ? ils font un sondage ? :pt1cable:

tu ne crois pas que si il manquait tant de logement, les gens achèteraient ceux qui sont en vente...

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

kida

Bollareck a écrit :

Oui, c'est certain. [:spamafote]

Tu auras toujours des personnes pour te dire que le marché ne retombera jamais grâce aux donations sarko, au crédit sur 40 ans et à 400000 logements neufs manquants car la demande est structurelle :whistle:

Message édité par kida le 25-11-2007 à 13:35:09

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patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

kida a écrit :

AMHA, dès que les conditions de financement deviendront très difficiles, le marché s'écroulera comme une chaîne de Ponzi, et ce qui peux provoquer cet état est connu :
- Renforcement de la crise financière du subprime, faillite de banques
- Remonté des taux de la BCE
- Augmentation du chômage, mauvaises perspectives économiques

Malheureusement, les deux premiers points semblent contradictoires, comme on l'a vu aux US: crise financière = stagnation voire baisse des taux (avec influence sur l'Europe). Ce qu'il faudrait, c'est une bonne grosse inflation en Europe pour voir les taux remonter. [:z800]

Message cité 3 fois
Message édité par patator_bzh le 25-11-2007 à 13:36:09

quazar

sire de Botcor a écrit :

passée environ 12490 fois sur ce topic,
il suffit de suivre un peu...

Le topic est ouvert depuis 2004 ... on est bientot en 2008.

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Le bear market se poursuivra au moins jusqu'au T2 2010 avec dans le meilleur des cas un point bas du CAC entre 1900 et 2300.

kida

patator_bzh a écrit :

Ce qui est vrai aux EU n'est pas forcement valable en Europe. En effet si la BCE baisse ses taux cela n'aura aucune conséquence ni influence sur le montant des emprunts Américains. La FED baisse ses taux pour sauver les meubles et relancer l'économie, mais elle joue aussi avec le feu au risque de se faire lâcher un jour par la Chine ou/et l'OPEP.

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patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

Exact. Rien n'est assez simple pour être résumé en une phrase. Disons que pour l'instant, ce qui se passe aux US a une influence en Europe vu que la BCE aurait déjà dû monter ses taux vis à vis de l'inflation.

Problème: si elle monte ses taux, la parité euro/dollar va encore monter et donc défavoriser les exportations qui sont majoritairement payées en dollars (Airbus, toussa. ).

Donc, la BCE est un peu coincée. Maintenant, si en effet Areva réussi à faire un contrat avec la Chine en euros, j'en connais qui risquent de pas aimer...

Bollareck

Petit calcul personnel.

Soient monsieur A et monsieur B qui décident de s'installer à Toulouse ( je suis Toulousain ) dans un quartier
correct , pour une durée moyenne de 8 ans .
Monsieur A décide d'acheter Monsieur B de louer.
Ils ont tous les deux les mêmes capacités d'épargne et disposent tous deux de 30 000 €
d'apport.

MONSIEUR A : Achète un T3 à 180 000 Frais d'agences inclus, ce qui correspond à un 60 m² aux

finitions moyennes dans un quartier un peu excentré par rapport au centre ville.
Frais de notaire 7% : 12 600 €.
Total : 192 600 €
30 000€ d'apport donc : 192 600 - 30 000 € = 162 600 € à emprunter.
Crédit correct sur 25 ans : 4.7%. Mensualités de 922 €.

DEPENSES TOTALES MINIMALES PREVISIBLES SUR 8 ANS : 30 000 € d'apport + 922 € de mensualités

sur 8 années = 118 512 €.

Or la valeur totale du bien payé à crédit sur 25 ans est de 114 102 € + 162 600 € = 276 702 €.
Resteront à solder les 17 années de crédit restantes auprés de la banque si l'appartement est
revendu avant la fin du crédit pour faire une plus value. Soient 17 ans sur les 25 totales du
bien, appliquons la règle de 3 sur la somme de 162 600 € en imaginant que la banque ne prenne
aucun frais pour règlement anticipé du crédit :

Monsieur A devra donc débourser : 162 600 X 17 / 25 = 110 568 € minimum.

Au bout de 8 ans Monsieur A revend son appartement : Imaginons une hausse trés modérée de

l'immobilier ( et non pas une baisse comme c'est le scénario prévisible actuellement ) :
disons que le bien en 8 ans a pris 16%. Soit 2% par an.
Il sera donc revendu 208 800 € au maximum dans les conditions actuelles.

Faisons les comptes :

Dépenses : 118 512 + 110 568 = 229 080 €.
Gains : 208 800 €.
Soit une perte nette de 20 280 €

Sur 8 ans Monsieur A a donc habité un appartement moyen dans un quartier moyen, et perdu au
minimum 20 280 €.

MONSIEUR B : Loue un T3 70m² dans un quartier animé de Toulouse à deux pas du centre ville :

Loyer 730 € par mois

Soit 730 X 12 X 8 = 70 080 € sur 8 ans irrécupérables.

Il décide de placer ses 30 000 € en assurance vie ( 4% par an sur son contrat trés prudent )
ainsi que son épargne mensuelle , provenant de la différence entre ce qu'il paye en tant que
locataire et ce qu'il aurait payé s'il avait décidé d'acheter et s'il avait eu des mensualités

de 922 €.
922 - 730 = 192 € par mois sur 8 ans.

TOTAL DES GAINS : 30 000 € sur 8 ans à 4% par an : 41 291 .85 € au bout des 8 ans.
+ 192 € d'épargne mensuelle au même taux : 21 680 .36 € au bout de 8 ans.

Interets générés : 11 291.85 € pour les 30 000 € et 3248 .36 € pour les 192 € d'épargne
mensuelle + 18 432 € d'épargne brute.

Soit : 32 972. 21 €.

Faisons les comptes :

Dépenses : 70 080 €.
Gains : 32 972 . 71 €.
+ Les 30 000 € de départ étant toujours restés disponibles.

Soit une perte nette de 70 080 - 62 972.21 € = 7108 . 79 €.

Sur 8 ans Monsieur B a habité un vaste appartement, dans un quartier sympa , et perdu 13 171
.21 € de moins que Monsieur A.

Au minimum.

Message cité 4 fois

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Profil supprimé

Une règle de 3 sur le crédit ?

Merci pour ce calcul en tous cas :jap:

PS: je parle de cette partie Resteront à solder les 17 années de crédit restantes auprés de la banque si l'appartement est
revendu avant la fin du crédit pour faire une plus value. Soient 17 ans sur les 25 totales du
bien, appliquons la règle de 3 sur la somme de 162 600 € en imaginant que la banque ne prenne
aucun frais pour règlement anticipé du crédit où tu sous estimes grandement le coût AMHA puisque les premières années remboursent peu de capital.

Message édité par Profil supprimé le 25-11-2007 à 14:41:33

Leg9

Fire walk with me

Bollareck a écrit :

Juste pour info , la demande n'a jamais été aussi forte

La demande solvable? [:dawa]
Non parce que sinon c'est facile, moi aussi on peut me compter dans la masse des demandeurs de Porsche 911...

Bollareck a écrit :

(400 000 logements manquants)

Source? [:dawa]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Citation :

il vaut mieux mettre 1400 € par mois dans un remboursement afin de capitaliser, que 1000 € dans un loyer

Encore faut-il avoir les 400€ de différence chaque mois [:sealbirman]

Zaib3k

bollareck> comme d'hab, on rajoute à l'acheteur les frais qui incombent aux proprio et la scénario est encore plus à l'avantage du locataire

Message édité par Zaib3k le 25-11-2007 à 14:43:42

sadlig

Oui mais d'une part dans le calcul de Bolareck il n'est pas tenu compte de l'augmentation annuelle des loyers, alors que l'annuité d'emprunt ne bouge pas.
D'autre part comme d'habitude on se place dans l'hypothèse d'une revente alors que si tu fais le même calcul sur 30 ans cela devrait tourner à l'avantage du propriétaire

Message cité 2 fois

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

Leg9

Fire walk with me

Bollareck> et encore, quand tu fais ta règle de 3 sur "17/25" et dit "minimum", c'est partir du principe que les mensualités sur 25 ans sont constantes en proportion capital/intérêt, je me trompe??
Et c'est donc c'est pas mal maximiser le capital déjà remboursé au bout de 8 ans, et par conséquent minimiser la perte de monsieur A.
Sans compter les frais annexes pendant 8 ans : foncier, travaux de copro, etc...

Au final ta conclusion est non seulement juste, mais la somme "perdue" par monsieur A est même sous estimée.
Les 13.000€ et des brouettes étant à mon avis largement enfoncés lors d'un calcul un peu plus précis.

Message cité 1 fois
Message édité par Leg9 le 25-11-2007 à 14:50:40

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Yop ma caille

Assassin d'enfants

sadlig a écrit :

Oui mais d'une part dans le calcul de Bolareck il n'est pas tenu compte de l'augmentation annuelle des loyers, alors que l'annuité d'emprunt ne bouge pas.
D'autre part comme d'habitude on se place dans l'hypothèse d'une revente alors que si tu fais le même calcul sur 30 ans cela devrait tourner à l'avantage du propriétaire

A taux fixe !

Message cité 1 fois

Black_Jack

Bo_Jack

1400 euros de remboursement, 1000 euros dans un loyer...tu pourrais pas prendre des exemples plus médians ? Là on s'intéresse à un couple de cadres, et ils ne constituent pas un exemple représentatif.
Et ras-le-bol de considérer que tout le monde a un apport. Le français moyen est assez pauvre, cf études sur le patrimoine des ménages (Insee).

Message cité 2 fois

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Horse_man

sadlig

Yop ma caille a écrit :

A taux fixe !

Qui serais assez taré pour emprunter à taux variable sur 25 ans ?

Message cité 4 fois

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

Leg9

Fire walk with me

Black_Jack a écrit :

Et ras-le-bol de considérer que tout le monde a un apport. Le français moyen est assez pauvre, cf études sur le patrimoine des ménages (Insee).

Euh... d'un autre coté, acheter sans apport c'est assez "nouveau" ça.

Message cité 1 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

sadlig a écrit :

Qui serais assez taré pour emprunter à taux variable sur 25 ans ?

Dis moi que tu trolles comme un gros sac... [:sonken]

Message cité 1 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Bollareck

Leg9 a écrit :

Je suis parti du principe ( faux ) selon lequel la banque ne demandait pas de supplément lors du solde anticipé du capital du crédit.

Message cité 2 fois

la buvette

$í j'ø$âí$

Leg9: +1, et ça ne devrait pas exister

Message édité par la buvette le 25-11-2007 à 14:52:37

patator_bzh

3nL4rg3 Y0uR Th3s1S

sadlig a écrit :

Qui serais assez taré pour emprunter à taux variable sur 25 ans ?

Les gens qui ne peuvent pas le faire à taux fixe? (au moins au départ.... )

Message cité 1 fois

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Black_Jack a écrit :

1400 euros de remboursement, 1000 euros dans un loyer...tu pourrais pas prendre des exemples plus médians ? Là on s'intéresse à un couple de cadres, et ils ne constituent pas un exemple représentatif.
Et ras-le-bol de considérer que tout le monde a un apport. Le français moyen est assez pauvre, cf études sur le patrimoine des ménages (Insee).

Boaf, en tant que célibataire j'en suis pas loin. Les joies de la RP

Message cité 1 fois

Profil supprimé

sadlig a écrit :

Qui serais assez taré pour emprunter à taux variable sur 25 ans ?

C'est une énorme partie des emprunts actuels, il y a un détail qui est passé ici il y a quelques semaines, avec le détail par type d'emprunt/durée.
Sachant que les 25 ans variables sont assez récents, ça donne une idée de leur représentation dans les emprunts actuels.

Black_Jack

Bo_Jack

Leg9 a écrit :

Euh... d'un autre coté, acheter sans apport c'est assez "nouveau" ça.

Jamais dit le contraire...autour de moi j'ai plus de gens sans apport, qu'avec apport, et donc la conclusion de l'achat pour eux est la même que pour moi : niet, constitution de l'apport, d'abord, et attente de meilleurs jours, aussi.

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Horse_man

Yop ma caille

Assassin d'enfants

sadlig a écrit :

Qui serais assez taré pour emprunter à taux variable sur 25 ans ?

Boaf, la seule façon pour moi d'acheter c'est du 35-40 ans çà taux variable. Donc c'est pas de la SF, vu que je vise un 2 pièces en grande banlieue Parisienne.

Black_Jack

Bo_Jack

Yop ma caille a écrit :

Boaf, en tant que célibataire j'en suis pas loin. Les joies de la RP

Et en RP, les salaires sont plus élevés en moyenne.

Message cité 1 fois

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Horse_man

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Black_Jack a écrit :

Et en RP, les salaires sont plus élevés en moyenne.

Pas autant que le loyers.

Grouik-Grouik

Grouik !

sadlig a écrit :

Oui mais d'une part dans le calcul de Bolareck il n'est pas tenu compte de l'augmentation annuelle des loyers, alors que l'annuité d'emprunt ne bouge pas.

L'augmentaion annuelle des loyers c'est peanuts par rapport à la seule taxe foncière. Rajoutons tous les frais et travaux de copropriété, inévitables, et la, ca fait peur.

sadlig a écrit :

D'autre part comme d'habitude on se place dans l'hypothèse d'une revente alors que si tu fais le même calcul sur 30 ans cela devrait tourner à l'avantage du propriétaire

J'en doute, sur 30 ans les frais et travaux de copropriété explosent, à comparer avec le rendement d'un placement en bourse pour cette durée, par exemple.

Message cité 1 fois
Message édité par Grouik-Grouik le 25-11-2007 à 14:57:31

sito59

Bollareck a écrit :

:lol:

Je rêve ou ces "calculs" sont remplis d'approximations et d'inepties ??? [:totoz]

Message cité 2 fois

Leg9

Fire walk with me

Bollareck a écrit :

Je suis parti du principe ( faux ) selon lequel la banque ne demandait pas de supplément lors du solde anticipé du capital du crédit.

Primo, ça dépend, ça n'est pas si faux. Pour mon crédit par exemple c'est sans frais.
Secundo, 162.600 / 25ans / 4.7%, après 8 ans de remboursement il reste 129.407€ à rendre à la banque, pas 110.500.
Donc encore -19.000 dans la musette de monsieur A par rapport à ton calcul.
Bing. [:pingouino]

Message cité 1 fois
Message édité par Leg9 le 25-11-2007 à 14:57:44

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

sito59 a écrit :

:lol:
Je rêve ou ces "calculs" sont remplis d'approximations et d'inepties ??? [:totoz]

D'approximations oui.

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matt29

Petit hamster grandes aventure

Bollareck a écrit :

Juste pour info , la demande n'a jamais été aussi forte (400 000 logements manquants ) , les taux d'interêt sur 20 25 ans sont parmi les plus bas enregistrés depuis 15 ans , les ménages Français sont les moins endettés d'Europe, et il n'y a jamais eu autant de facilités pour accéder au logement : Prêt à O% , accession aidée, 1 % Logement , déduction des interêts d'emprunt ...

bientôt retoqué par le senat ( le doublement ) [:iryngael]

Black_Jack

Bo_Jack

Il vaut mieux utiliser le fichier excel d'Asi77.

Message cité 1 fois

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Horse_man

Bollareck

Leg9 a écrit :

Ce que je voulais dire c'est que si tu rembourses ton pret avant le terme du crédit dans mon exemple tu ne rembourses que le capital. Sans frais. Et je le sais, c'est faux.

Message cité 1 fois
Message édité par Bollareck le 25-11-2007 à 15:08:36

Bollareck

sito59 a écrit :

:lol:

Je rêve ou ces "calculs" sont remplis d'approximations et d'inepties ??? [:totoz]

Je t'en prie, corrige les donc.

Bollareck

Black_Jack a écrit :

Il vaut mieux utiliser le fichier excel d'Asi77.

Mmh ?

sadlig

[/quotemsg]

Bollareck a écrit :

Je reprend ton exemple mais en le poussant sur 30 ans pour voir (j'ai fait un peu vite pour les calculs je m'en excuse par avance)
Monsieur A

Crédit sur 25 ans : il a donc déboursé 922 x 25 x 12 = 276.600
Sur les 5 dernières années il a économisé 922 € par mois soit 922 x 12 = 11.000 € par an. Je reste sur l'idée qu'il les place à 4 % cela lui fera 62.000 € au bout de 5 ans.
Le bien de Monsieur A vaudra = 180.000 x (1+2%)^30 = 326.000 €
Il aura payé 2 réhabilitations ou travaux lourds pour 15.000 € x 2 = 30.000 €
Au final au bout de 30 ans, Monsieur B aura 62.000 - 30.000 € = 62.000 € en cash et un bien d'une valeur de 326.000 € soit un patrimoine total de 356.000 € et aura payé 276.600 + 30.000+30.000 = 336.600 €

Monsieur B
Il va payer sur 30 ans = 730 x 12 pendant 30 ans + l'indexation sur l'IRL à 2 % = 355.376 €
Le placement de la trésorerie lui raportera environ un cash disponible de 180.000 € y compris les 30.000 € de départ.

Au final je préfère la situation de A qui a payé la même somme que B mais qui n'a plus de loyer à payer et un bien qui vaut le double du cash de B.

Message cité 1 fois

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