Petit calcul personnel.  
 
 
 
Soient monsieur A et monsieur B qui décident de s'installer à Toulouse ( je suis Toulousain    ) dans un quartier  
correct , pour une durée moyenne de 8 ans .
Monsieur A décide d'acheter Monsieur B de louer.  
Ils ont tous les deux les mêmes capacités d'épargne et disposent tous deux de 30 000 €  
d'apport.  
 
 
 
 
MONSIEUR A : Achète un T3 à 180 000 Frais d'agences inclus, ce qui correspond à un 60 m² aux  
 
finitions moyennes dans un quartier un peu excentré par rapport au centre ville.  
Frais de notaire 7% : 12 600 €.  
Total : 192 600 €
30 000€ d'apport donc : 192 600 - 30 000 € = 162 600 € à emprunter.
Crédit correct sur 25 ans : 4.7%. Mensualités de 922 €.  
 
 
 
DEPENSES TOTALES MINIMALES PREVISIBLES SUR 8 ANS : 30 000 € d'apport + 922 € de mensualités  
 
sur 8 années =  118 512 €.
 
 
 
 
Or la valeur totale du bien payé à crédit sur 25 ans est de 114 102 € + 162 600 € = 276 702 €.  
Resteront à solder les 17 années de crédit restantes auprés de la banque si l'appartement est  
revendu avant la fin du crédit pour faire une plus value. Soient 17 ans sur les 25 totales du  
bien, appliquons la règle de 3 sur la somme de 162 600 € en imaginant que la banque ne prenne  
aucun frais pour règlement anticipé du crédit :  
 
 
Monsieur A devra donc débourser : 162 600 X 17 / 25 = 110 568 € minimum.  
 
 
 
 
Au bout de 8 ans Monsieur A revend son appartement : Imaginons une hausse trés modérée de  
 
l'immobilier ( et non pas une baisse comme c'est le scénario prévisible actuellement ) :  
disons que le bien en 8 ans a pris 16%. Soit 2% par an.  
Il sera donc revendu 208 800 € au maximum dans les conditions actuelles.  
 
 
Faisons les comptes :  
 
Dépenses : 118 512 + 110 568 = 229 080 €.  
Gains : 208 800 €.  
Soit une perte nette de 20 280 €
 
Sur 8 ans Monsieur A a donc habité un appartement moyen dans un quartier moyen, et perdu au  
minimum 20 280 €.
 
 
 
MONSIEUR B : Loue un T3 70m² dans un quartier animé de Toulouse à deux pas du centre ville :  
 
Loyer 730 € par mois
 
 
Soit 730 X 12 X 8 =  70 080 € sur 8 ans irrécupérables.
 
 
Il décide de placer ses 30 000 € en assurance vie ( 4% par an sur son contrat trés prudent )  
ainsi que son épargne mensuelle , provenant de la différence entre ce qu'il paye en tant que  
locataire et ce qu'il aurait payé s'il avait décidé d'acheter et s'il avait eu des mensualités  
 
de 922 €.  
922 - 730 = 192 € par mois sur 8 ans.  
 
TOTAL DES GAINS : 30 000 € sur 8 ans à 4% par an : 41 291 .85 € au bout des 8 ans.
+ 192 € d'épargne mensuelle au même taux : 21 680 .36  € au bout de 8 ans.  
 
Interets générés : 11 291.85 € pour les 30 000 € et 3248 .36 € pour les 192 € d'épargne  
mensuelle + 18 432 € d'épargne brute.
 
Soit : 32 972. 21 €.  
 
Faisons les comptes :
 
Dépenses : 70 080 €.
Gains : 32 972 . 71 €.  
+ Les 30 000 € de départ étant toujours restés disponibles.
 
Soit une perte nette de 70 080 - 62 972.21 € =  7108 . 79 €.
 
Sur 8 ans Monsieur B a habité un vaste appartement, dans un quartier sympa , et perdu 13 171  
.21 € de moins que Monsieur A.  
 
Au minimum.

Ce que je voulais dire c'est que si tu rembourses ton pret avant le terme du crédit dans mon exemple tu ne rembourses que le capital. Sans frais. Et je le sais, c'est faux.

 
 
Je reprend ton exemple mais en le poussant sur 30 ans pour voir (j'ai fait un peu vite pour les calculs je m'en excuse par avance)
Monsieur A
 
Crédit sur 25 ans : il a donc déboursé 922 x 25 x 12 = 276.600
Sur les 5 dernières années il a économisé 922 € par mois soit 922 x 12 = 11.000 € par an. Je reste sur l'idée qu'il les place à 4 % cela lui fera 62.000 € au bout de 5 ans.
Le bien de Monsieur A vaudra = 180.000 x (1+2%)^30 = 326.000 €
Il aura payé 2 réhabilitations ou travaux lourds pour 15.000 € x 2 = 30.000 €
Au final au bout de 30 ans, Monsieur B aura 62.000 - 30.000 € = 62.000 € en cash et un bien d'une valeur de 326.000 € soit un patrimoine total de 356.000 € et aura payé 276.600 + 30.000+30.000 = 336.600 €
 
Monsieur B  
Il va payer sur 30 ans = 730 x 12 pendant 30 ans + l'indexation sur l'IRL à 2 % = 355.376 €
Le placement de la trésorerie lui raportera environ un cash disponible de 180.000 € y compris les 30.000 € de départ.
 
Au final je préfère la situation de A qui a payé la même somme que B mais qui n'a plus de loyer à payer et un bien qui vaut le double du cash de B.
 
 

Il faut juste que Monsieur A soit resté 30 ans dans son F3.
 
Sans déménager, sans changer de situation, sans être muté, sans divorcer, sans faire un enfant de plus, etc...
Ah non, il peut louer, c'est vrai...

C'est pareil pour les 2 cela n'a donc pas d'impact sur la simulation.

Euh, pas vraiment, monsieur B est bien plus mobile, et changer de logement ne lui impose pas des frais délirants, genre frais de notaire, au hasard.

 
Malheureusement, les deux premiers points semblent contradictoires, comme on l'a vu aux US: crise financière =  stagnation voire baisse des taux (avec influence sur l'Europe). Ce qu'il faudrait, c'est une bonne grosse inflation en Europe pour voir les taux remonter.

Dis moi que tu trolles comme un gros sac...

 
 
Je suis parti du principe ( faux ) selon lequel la banque ne demandait pas de supplément lors du solde anticipé du capital du crédit.
 
 

Le plus souvent il n'y a pas de frais pour un remboursement anticipé si l'argent du remboursement ne vient pas d'un autre établissement bancaire (donation, apport perso,...)

Et après, les taux baissent à nouveau, c'est ca que tu veux dire?

et il le fait bien

Cela dépend des banques et du contrat je pense.

Ca saoule.
On est pas sur un topic politique... je pense que ça devrait bannir bien plus frénétiquement ici, ça refroidirait le débat.

Dépenses : 70 080 €.
Gains : 32 972 . 71 €.  
+ Les 30 000 € de départ étant toujours restés disponibles.

euh en fait ce que je veux dire c'est que la tant que la BCE existera elle fera tout pour maintenir l'inflation entre 2% et 3% max et que si les états n'arrive pas a controller leurs depenses, elles remontent les taux  
 
si je dit pas de bétises avec des taux directeurs plus elevés, quand l'état cherche un refinancement grace a l'émission d'obligation, il paye des interets plus important (c'est une forme de sanction pour "calmer" un peu les etats)

 
euuuuhhhh, pourquoi tu remet les 30000€ de départ dans les gains ? Il l'avait déjà au départ, c'est pas un gain,c'est ce qu'il a sur le compte à la fin en plus des interets, du patrimoine. Dans ce cas, soit logique et remet le montant du patrimoire de A dans la boucle après les 8 ans. Parce que ses "dépenses", il y a une partie en formation de patrimoine dans l'histoire.

B n'a jamais cessé d'avoir les 30 000 € disponibles. Pour A ils sont dés le départ perdus.

En ce qui me concerne même si je sais que je ne resterai pas 30 ans j'achète. Si ma situation évolue et que le marché n'est pas favorable pour vendre, je met en location en attendant et je m'en vais louer ou acheter ailleurs

 
Les gens qui ne peuvent pas le faire à taux fixe? (au moins au départ.... )

Petit calcul personnel.  
 
 
...Sur 8 ans Monsieur B a habité un vaste appartement, dans un quartier sympa , et perdu 13 171  
.21 € de moins que Monsieur A.  
 
Au minimum.

 
OK, je vois le souci. C'est exactement ce que je dis: si l'inflation redémarre (> 2% bien tassés), la BCE va augmenter ses taux pour éviter qu'elle dérape. Certes, ca va faire revenir l'inflation à 2% environ mettons, mais dans le même temps, ca va faire augmenter les taux des emprunts, donc désolvabiliser la demande.
 
Me trompe-je?

En ce qui me concerne même si je sais que je ne resterai pas 30 ans j'achète. Si ma situation évolue et que le marché n'est pas favorable pour vendre, je met en location en attendant et je m'en vais louer ou acheter ailleurs

 
OK, je vois le souci. C'est exactement ce que je dis: si l'inflation redémarre (> 2% bien tassés), la BCE va augmenter ses taux pour éviter qu'elle dérape. Certes, ca va faire revenir l'inflation à 2% environ mettons, mais dans le même temps, ca va faire augmenter les taux des emprunts, donc désolvabiliser la demande.
 
Me trompe-je?

il continue ²
 
combien de remboursement par mois pour combien de valeur locative ?

650, mais l'emprunt n'est que de 10% donc même un faible loyer couvre les remboursements

moi j'ai peur que comme la FED a baisser ses taux pour sauver les meubles la BCE ne puisse pas augmenter ses taux sinon d'ici quelque temps 1€ = 2$