Reprise du message précédent :

  je ne sais pas si on parle de la même chose... Pour comparer a une assurance vie, on considère un apport de 300€ par mois pendant 10 ans. Et un taux d'intérêt annuel. C'est aussi comme ça que tu calcule R ?

 
C'est sûr que "ah mais non l'agence m'avait dit que je pouvais!" c'est très recevable, ça, quand t'es devant le contrôleur des impôts...

On ne parle pas de la même chose : pour moi 18% c'était le résultat de ton TRI qui compte ce que tu débourse vs ce qui rentre sans actualisation des montants (et 18% me semblait pas deconnant : je tombais sur une 20aine en calculant à très grosses mailles).
 
Reste quand même un point : dans ton calcul de taux équivalent, tu prends 300 € versés par mois et tu cherche le taux équivalent qui te donnerait in fine la meme PV que tu espères.
Ok sur la méthode, mais as-tu intégré à t=0 les 10000 € de ton apport initial ? (premier versement de 10300 et pas 300)
 
edit :
je reprends ton calcul, ton lien et les données qui me semblent correspondre :
valorisation du bien aujourd’hui : 145000€
prix (145000+7%Agence+3%Notaire) : 160000€
Apport initial : 10000€
Prêt : 2.9% amortissable (=> mensualité de 889€)
 
Si pas d'évolution du marché, tu revends dans 10 ans à 145000€ net vendeur.
Tu paies à la banque le capital, les intérêts restant dus et les pénalités :
il te reste ~55500€
avec une baisse de 10% : 41000€
avec une baisse de 20% : 26500€
 
taux équivalent (calculette cBanque):
apport initial 10000€, versement mensuel 300€
- à prix constant : 3,45% annuels
- avec 10% de baisse : tu as PERDU 5000€ (tu as versé 300*12*10+10000=46000, il te reste 41000)
- avec 20% de baisse : tu as PERDU 19500€
"on s'était dit rendez vous dans 10 ans"
 
edit bis (vraiment pour te faire plaisir) :
si hausse de 10%, tu auras un capital de 70000€ ; taux équivalent : 6,9%

 
T'as raison. Il ne faut jamais relire le document qu'on signe ni tous les documents auxquels il fait référence au moment de la signature

 
Quand je vous disais que votre krach US modèle vous conviendrait pas. Ca a été une baisse temporaire tout au plus. Et encore c'est la courbe globale, faudrait voir la gueule des grandes villes.

Et le cout du crédit/effort tu le comptes pas ? Tu empruntes à taux 0/achetes cash.peut-etre ??

Nom de nom, mais la connerie de certains : 3 semaines à tout lui expliquer pour ça...

Et en plus ça a le droit de vote

Tu plaisantes : si il est à 1,5% net net c'est l'amerique

Et avec un -10% sur le prix n'en parlons pas

 
Bof. C'est seulement Bernanke qui transforme la fed en poubelle.

Voir mon édit :
à prix constant, il touche 3,45% (brut, hors taxe foncière, entretien et vacances locatives)    
baisse de 10% : il jette 5000€ par les fenêtres (plus taxes foncière et entretien)      
baisse de 20% : il jette 19500€ par les fenêtres (plus taxes foncières et entretien)      

Pfff, atomick, n'écoute pas tous ces grincheux avec leurs calculs à la noix, et fies-toi à tes propres calculs avancés. C'est ton projet, c'est à toi d'en juger.

   
Une fois la defisc terminée, il vaut mieux revendre le bien pour en racheter 2 autres à crédit pour relancer la machine à defisc (si les avantages fiscaux existent toujours).
Tu dois te servir de l'effet de levier + le bonus de la defisc pour augmenter ton patrimoine. Garder un bien payé à 100%, c'est de la connerie.
 
Après, soit tu refiles ca en donation aux morveux où tu revends tout pour tout claquer avant ta mort.

 
Tu as pas tenu compte de la defisc (pas loin de 30k si je me souviens bien...  
 
Enfin je constate qu'on se moque d'atomik mais chaque personne qui pose les calculs arrive à un résultat différent donc ça doit pas être si simple...

Je persiste à croire au'Atomick est un troll bien velu. Sinon je pense que je préférerais vivre dans idiocracy...
   
 
N'importe quel investisseur avisé reconnaît qu'un "Duflot" est loin de constituer un bon investissement... (Pour rappel, lors de la signature de mon compromis, l'IA qui est aussi promoteur disait a mon notaire que les temps sont difficiles pour la profession "lâchée de toute part par le gouvernement" et qu'il faudrait se lever tôt pour réussir à vendre un Duflot (lui même n'y croyant pas, c'est mission impossible de convaincre un potentiel acheteur...)). Ça me donne envie de lui redonner le moral en lui évoquant le cas atomick lors de la signature de l'acte...
 

Je veux bien le détail de ton calcul stp?
 
J'avais effectivement "omis" les 10k€ d'apport mais même en les intégrant a l'année 0, je ne tombe pas sur les même résultats et ça intègre TF, charges de co.pro, et provision travaux de 350€/mois, plus impact sur IR, CSG.
Ca reste positif sur une MV de 20% (prix de vente de 128k€) avec 1,29%    
Je reste a 9,06% sans variation de prix. (Prix de vente = 160k€)
A 144k€ vendu, il reste 78,9k€ a rembourser au bout de 10 ans, tri de 5,68% net.
 
Bon je met le détail parce que sinon on va jamais tomber sur les meme résultats.
Recettes:
Loyers annuels corrigés (10/12 mois) = 6000€
defisc : 3200€/an
 
Charges:
Credit: 11019€/an incluant les interets + capital.
IF = 650/an, exonération de 70% les 2 premieres années
Charges de co.pro totales : 72€ MAIS SEULES 24€ sont a ma charge soit 288€/an. Ces charges sont estimées a la hausse.
assurance PNO : 100€/an
provision travaux: 350€/an
Impact sur IR + CSG : variable suivant le deficit foncier. Le but était de rester aux alentours de 0 pendant la durée de la défisc. Mais bon, disons meme 250€/an lissé sur les 10 ans.
 
Pour l'instant je n'ai rien oublié?
 
On arrive donc a ce cashflow sur 9 ans révolus:
     N0      N1      N2     N3             N4             N5              N6     N7             N8             N9
-13 384 € -2 932 € -2 932 € -3 387 € -3 387 € -3 723 € -3 786 € -3 851 € -3 918 € -3 987 €

 
Oups :

Et j'ai aussi merdé en te faisant payer les intérêts restant dus en plus des pénalités !

Atomik, ton calcul est imparable  
 
N'écoute pas les ronchons   qui vont essayer de le démonter en usant de toutes sortes d'arguments fallacieux.

Exactement.

Vente à 144000€ avec tes hypothèses ça fait effectivement un TRI de 18%... sur 10 ans.
MAIS les cashflows sont arrivés année après année et pas tous en même temps, donc mon actualisation "à la schlague" (prise direct de la racine 10ème de 1,18) est pessimiste ; cela dit : il est évident aussi que 18% majore ton bénéfice.
 
Tombons d'accord pour dire qu'au bout de 10 ans, tu as gagné 18% des 144000€ auxquels tu revends ton bien et cherchons le rendement équivalent d'un placement pour ton apport + 300€/mois ?
0,14*144000=25920
 
Tu places 10000+300*12*10=46000€, tu récupères 46000+25920=71920.
ça fait du 7,25% si ton prix de vente est constant.
 
edit: erreur calcul

Et voilà Atomick, qu'est-ce que je disais , un bougon qui ne maitrise pas le TRI aussi bien que toi

Ouais effectivement, je dis de la merde...

Je crois que l’autopersuasion est encore + forte dans l'autre camp en fait

 
Excellent  

Atomick  maitrise le TRI comme pas 2 maintenant
 
Je pense que ses calculs sont bons maintenant qu'il a pris en compte son apport de 10k
 
Par contre, je ne suis pas sur que c'est une bonne idée de mettre un apport dans ce type d'opération
Il aurait du placer ces 10k et emprunter la totalité de son investissement immo.
 
D'autre part, je n'ai pas bien compris son histoire de 2 loyers avec le garage
Je ne suis pas sur que ce soit compatible avec le du flot.

C'est passé ca ?
 
Les propriétaires ne paieront pas d'impôt sur leur résidence principale

À partir du moment où tu l'as déjà lu, amendé, que ton notaire y a apporté d'éventuelles modifications, la signature n'est plus qu'une formalité, sachant que tu as encore 7 jours pour annuler derrière si un truc à été loupé.

Mais bon, si tu préfères ne rien lire avant et tout découvrir pendant 3 heures le jour de la signature, c'est un choix qui n'est pas le mien.

+1000
 
Fonce Atomik : il faut se lancer dans la vie

DU CONCRET §§§§§

 
Oh je dis ça parce que j'ai rencontré quelqu'un qui s'est fait avoir comme un beau pigeon en faisant ce que tu préconises. Il n'a pas tout relu chez le notaire du vendeur et ce qui avait été négocié avait été changé sans qu'il s'en rende compte. Et en passant, tu n'as pas toujours les 7 jours de rétractation, typiquement pour tous les terrains hors lotissement.

  Pour l'apport je vais voir effectivement si je peux le diminuer au maximum et simuler en empruntant quasiment la totalité, sur 20 ans peut être.
Effectivement, les placer sur une AV avec une partir dynamique sera plus interressant.
Pour le montage des baux, c'est une façon de contourner la limitation du plafond Duflot, tout en restant légal, et en optimisant son loyer.

 
Mais alors, à long terme ca veut dire que les prix vont monter jusqu'à l'infini et au delà ?  

[][/]

 
Ah, donc quand des journaux comem The Economist indiquent que leurs deux ratios (prix rappot aux loyers et par rapport aux revenus) ont grandement baissés pour revenir à une notion de "sous evalué", ils se trompent ?

Concernant le mythe des banques qui ne prettent plus qu'aux tres bons profils :
 

 
http://www.lesechos.fr/entreprises [...] 570546.php

Si les prix remontent chez eux, c'est pas en partie à cause / grâce au "rebond" économique en partie provoqué par l'énergie pas chère (schiste) ?  
J'ai du mal à comprendre pourquoi le Dow Jones pète des records. La situation économique mondiale semble ne pas être en super forme pourtant

QE3

 
Ou sinon emprunte sur 25 ans pour ne pas a avoir trop a sortir de ta poche par an

'dredÿ c'est demain

Petit article du Moniteur : http://www.lemoniteur.fr/151-conjo [...] e-poursuit    
 
Avec le prêche du lobby kivabien : "Le secteur a effectivement besoin du soutien des pouvoirs publics pour continuer à remplir sa mission de construction de logements au service de nos concitoyens"      
 
Espérons que nos éminentes têtes grises ne vont pas lâcher face à ses empileurs de parpaings...  

 
Non mais pour un investissement immo ce n'est pas déconnant.
 
Les intérêts étant déductible des revenus fonciers, ils "coutent" beaucoup moins cher
C'est comme si ton taux d'emprunt était encore réduit.
 
Donc plutôt que de mettre de l'argent de sa poche, il vaut mieux placer cet argent a un taux supérieur que le taux de l'emprunt réduit.
 
Il faut faire le calcul en prenant en compte la différence de capital restant du au bout de 10 ans  VS le gain de l'argent palcé.