Reprise du message précédent :

Et des que tu sors de la CUB, la baisse des prix emboîte le pas de la baisse des volumes : -5% sir les communes peu sexy du bassin d'après un collègue qui surveille "pour s'amuser" (soit il lurke le topic aussi, soit il pense à déménager à mon avis ! )

Je parierais sur celui qui a deja construit qqs résidences de ce type sur le cours de la Libération et en loue une en nom propre ; si c'est le cas, j'ai pas trop peur de l'interruption de chantier. Ni même d'un gros retard.
J'irais quand même constater de visu l'investissement d'atomick un de ces soirs par curiosité... (et pour vérifier mon hypothèse )
Et une dernière piste pour limiter la casse quand la defisc ne suffira plus et que le montage parking se cassera la gueule : essaie de louer tout regroupé en meublé aux étudiants fils à papa de l'école de commerce (c'est d'ailleurs ce que fait le promoteur dont je parle au dessus, même si tu es moins bien placé = plus loin).
Enfin tiens-nous au courant, ça promet d'être intéressant de te suivre !
(quoique ta conseillère qui fait du dollar cost averaging en immo me plait bien aussi !)

C'est très facile d'être induit en erreur sur un sujet qu'on maitrise et comprend et en pensant que ce qu'on signe correspond à ce qu'on pense connaitre (un prêt, une vente, un contrat d'abonnement, etc).

Si tu fais signer un contrat de 350 pages à quelqu'un avec en caractère 6 une clause qui dit que tu as pris connaissance et accepte les conditions générales de vente (document à part du contrat) qui indiquent que le taux variable est indexé sur le cours €/CHF...la personne n'a pas compris ce qu'elle signait ou bien elle s'est fait entuber ?

Question de point de vue c'est sûr, mais pas aussi simple que "ne pas comprendre ce qu'on signe". Lorsque les montages sont alambiqués à l'excès et présentés comme "y'a pas de problème c'est juste une opération simple" ça s'appelle une escroquerie et c'est puni par la loi même entre professionnels avisés, et même si on est d'accord la responsabilité/devoirs de chaque partie n'est pas simple à déterminer.

Pour moi la question à se poser est "Est-ce que ces banques auraient réussi à vendre ces montages si elles avaient mis en avant la particularité de l'indexation sur le CHF" ? Si la réponse est non...

[Edit] Vu la réponse de Boulgakov dessous: Je ne dis pas que pour l'indexation CHF les banquiers sont nécessairement fautifs hein, je parle de manière plus générale sur la frontière très très floue entre escroquerie et bonne affaire qui joue sur l'appat du gain d'un "pigeon".

Assez Etonnant une espèce de Friggit US :
 
Chart Of The Day: Crushed US Consumer + All Time High New Home Prices = Record Housing Bubble
 

 
A la différence que celà ne concerne que les constructions NEUVES (et non toutes les ventes - Et peut-être que "Home" exclu aussi les appartements   ).
 
Mais bon semblerait tout de même que c'est reparti pour un tour    (Crédit, crédit, crédit ...)

Dans le jugement Dexia vs Conseil Général du 93 en tous cas les juges ont reconnu que le CG 93 avait signé en connaissance de cause.
 
edit :
 
http://www.lexpress.fr/actualite/e [...] 37141.html
 

C'est juste une bouillie de chiffres qui prend en compte rendement + defisc + effet de levier du crédit + revente.

à priori, c'est mort pour mon terrain. Le couple qui devait signer ce matin a signé hier soir Mon mail est parti trop tard.
 
J'espère qu'ils vont se dédire.

Je ne suis pas du tout d'accord avec ça : si tu te fais induire en erreur facilement, c'est que tu n'as qu'une connaissance superficielle du sujet, et que tu ne mérites pas d'occuper un poste de directeur financier ou conseiller financier.
 
Les banques ont très probablement tout fait pour rendre les choses peu compréhensibles, elles ont possiblement une part de responsabilité. Mais ceux qui ont signé en face ne peuvent pas prétendre qu'ils n'ont aucune part de responsabilité, et ils doivent assumer.
 
Ama, si les dirigeants du public et du privé devaient assumer les conséquences de leurs incompétence, fautes ou malversations, le monde s'en porterait beaucoup mieux.

Voilà, faire comme aux US : les responsables des collectivités en faillite sont en train de pourrir derrière les barreaux.
 

On parle de grosses collectivités, qui ont des services spécialement dédiés pour traiter ce genre de sujet.
 
C'est pas mémé du cantal avec son élevage de chèvres...

 
Pour les grosses agglomérations je suis entièrement d'accord. Maintenant pour les petites communes qui n'ont pas nécessairement de conseillers financiers je comprends qu'il y ait pu avoir arnaque.

Bouillie de chiffres qui oublie de prendre en compte :
- l'entretien,
- les vacances locatives,
- les taxes foncières,
- le coût d'opportunité sur l'apport,
- la fiscalité des plus values immobilières
- les pénalités de remboursement anticipé (voire tout le reste à rembourser à la banque après 10 ans ?)

Edit : Non putain, je crois que j'ai enfin compris le gros biais de raisonnement d'atomick !!! : il n'a pas annualisé sa PV !!
18% c'est la PV globale sur 10 ans !! (soit un rendement merveilleux de... <1,7%/an)

 
Et pourtant...
http://labs.liberation.fr/maps/car [...] toxiques/#

Tout à fait, il n'y a rien de commun entre une CT qui a plusieurs centaines ou milliers d'employés et la mairie d'une commune de 200 habitants, avec un employé communal à mi temps et des élus bénévoles.
 
Le CG du 93 (8000 fonctionnaires) rentre très clairement dans la première catégorie, celle qui a des services censés maitriser le sujet.

"La Grande Dépression a été précédée par un double mouvement de spéculation immobilière et de spéculation boursière découlant de la libéralisation bancaire"
"Les financiers n'hésitent pas à s'endetter pour investir dans la construction, se basant sur l'envolée des prix immobiliers pour rentabiliser leurs investissements"
 
Ca vous dit quelquechose ?
 
Ca date de 1870  

Voilà, +1.
L'impunité des hommes politiques leur permet d'engager l'argent du contribuable n'importe comment sans etre inquiété.
 
C'est du meme tonneau que les français trop heureux d'emprunter en francs suisses. C'est pas cher, il y a une raison, il y a des risques et tu ferais bien de te renseigner sur ces risques. Si c'est trop compliqué pour toi, reste avec un pret normal que tu comprends. Et si tu ne te renseignes pas avant, viens pas pleurer dans les chaumières, tu t'es foutu dans la merde tout seul.

 
  Là c'est moi qui ne suis pas d'accord : j'ai vu des montages proposés par des établissements financiers, que même en étant un excellent directeur financier il n'est pas possible de décortiquer et analyser sans avoir une salle des marchés. Et à ma connaissance aucune collectivité n'a de salle de marchés à disposition.

 
Dans ce cas, quand on ne comprend rien, il "suffit" de ne pas signer.

Alors que chez nous, non seulement ils ne sont pas sanctionnés, non seulement ils ne font pas profil bas, mais comme Stéphane Troussel, pdt du CG 93 (8000 fonctionnaires), ils jouent les innocents trompés et dénoncent "les manœuvres des établissements bancaires qui ont délibérément abusé les collectivités publiques en proposant des prêts toxiques."
 
Innocent ils le sont, mais seulement dans le sens de nigaud.

 
Le rendement de merde ... j'espère que tu vas pouvoir defisc au taquet.
Je comprends pas la rentabilité que tu calcules.

C'est assez compliqué, peu de gens peuvent comprendre.

Pas du tout! Dans 2 a 3 ans maxi, je remet ça! Tant que je fais des opérations "à l'équilibre" qui n'affectent pas ma capacité d'endettement, je suis pas pret d'arreter de si tot!    
 
5k. Pas plus. J'ai demandé que ca couvre les FdN, "c'est tres cher vous savez, 3500€ du m²" La réponse: ok, on a des clients qui achetent au prix sans négocier    Le premier appart que je visais est parti au prix annoncé. Halluciant dans un marché aussi tendu que les gens achetent sans négocier un minimum.  

156k€ appart. Parking 4k€. (normalement le prix public est de 8k€, mais ils minimise pour le Duflot)
Ah aussi, un tips: les 2 baux sont indissociables. Le prix du loyer total est celui du plafond Duflot + parking. A prendre ou a laisser

A réception du contrat de réservation contre signé, j'aurais mes 7 jours bien sur.

 
C'est combien le plafond duflot?

 
Ce n'est pas rien comprendre, c'est ne pas être en mesure de mesurer le risque.
Par ailleurs la volatilité future des marchés est assez dure à appréhender.
Cela dit des gardes-fous ont été instaurés ces dernières années.

 
Pour avoir vu Dexia à l'oeuvre, je plussoie la malhônneteté des banquiers. Mais également la naïveté des dirigeants de collectivités.

 
Un parking à 4K, alors que l'appart est à plus de 150 000€ pour même pas 50m² ... en fait, tu vas acheter dans un coin où il y a une tension sur l'habitat, mais où les parkings pullulent ^^

 
C'est où ? A Bordeaux ?
Et, c'est quoi ? Un T2 ?

 
   
 
Tu m'expliques comment tu passes de 4.3% brut à 6.3% net ?!
Rapide calcul needed

496€ dans mon cas.  
Plafond = Plafond de la zone x ( 0,7 + 19/Surface pondérée )
Alors en zone B1 (Bordeaux et sa CUB) le calcul est: 9,88€/m². Le balcon entre dans ce calcul a hauteur de 50% de sa surface.
http://www.loi-duflot-lyon.org/01_ [...] duflot.php

Oui c'est eux C'est quoi ton hypothèse ?  
 
 

 
C'est ce que m'a conseillé en tout premier Professor ( ) : le cashflow annuel, puis une estimation du prix de revente dans les hypothèses PV de 10%, aucune PV/MV, MV de 10%, MV de 20% a X ans:
dans les entrées: loyers pondéré (10 ou 11 mois sur 12) + économies d'impots
dans les sorties: toutes les charges = IF, Charges de Co.Pro, le pret bien sur, l'assurance PNO, provision travaux de 350€/an, si pas de déficit foncier, CSG, impact sur l'IR
et une fonction TRI;

575 x 12 / 160000 = 4,3%
 
575 x 12 + 3200/an (defisc) / 160000 = 6,3%
 

T2 a Talence. Ultra bien placé. (avenue General Leclerc / rue Peydavant). 450m du tram Peixoto ou entrée de Bordeaux 1. 300m du Casino. Le parc de la marie a 2 pas. Une école est en train de se construire.
J'ai mis une annonce fictive. J'avais 9 réponses en une heure, 8 avait des garants, et tous se battaient pour etre les premiers a visiter.
J'ai fait la meme étude sur Le Haillan, 5 réponses en une journée, meme profil voir mieux. C'est impressionnant le nombre de personnes qui cherchent un logement décent.

Comment tu empruntes sur 18ans, normalement 160k€ (apport ?) et ne comptes rembourser que 900€ /mois ?

Il y a quelque chose que je ne comprends pas : tu loues le logement 575 pour 41 m² + terrasse. Or le plafond de loyer Duflot est de 9.88 €/m² en zone B1. Donc si je fait le calcul 9.88 * (41+7/2) = 436.66 €. Tu loues donc le parking 138.84 €/mois ?
Edit : le plafond est de 11.42 € dans ton cas ce qui donne un loyer de 508 € et un parking de 67 €/mois (ce que je trouve tout de même élevé).

 
OK....
 
Et les impôts fonciers non ?
Les charges ?
La taxe foncière ?
 
 

Oui pardon, 10k€ d'apport. taux < 2,8%

Je ne me prononcerais pas sur les documents officiels de façon générale.
 
Mais dans le cas des emprunts structurés, rien n'obligeait les dirigeants des CT à signer, s'ils étaient trop denses et complexes pour être analysés. Ils n'avaient qu'à choisir des emprunts plus simples et clairement compréhensibles (c'est quand même pas sorcier).
 
 
On n'est pas au pays des bisounours, toute personne avisée (ce que les dirigeants des grosses CT sont censés être) sait que le but premier d'une banque n'est pas d'agir dans l'interet de ses clients mais de faire du profit.  
 
Toi par exemple, tu souscrirais à un produit parce qu'il est conseillé par ton banqier ? Si la réponse est oui, go topic placements ou emprunt !

 
Mais peut-être que ça leur permettait d'emprunter plus pour la même mensualité ?    

Et bien dans ce cas, comme déjà dit : il ne faut pas signer !
 
C'est la règle de base pour toute personne avisée.  
 
On n'apprend pas ça dans les écoles qui forment les AYLITES qui décident des finances publiques ? Si c'est ça, je comprends mieux comment nos dirigeants ont conduit depuis 35 ans la dette publique à un niveau insoutenable.
 
Les concours de la FP ne sont-ils pas censés sélectionner des gens avisés ? On nous aurait menti ?  

La surface du balcon entre en compte. ici le balcon fait 7m² tu as le droit de compter 3,5m².
http://www.loi-duflot-lyon.org/03_ [...] duflot.php
On arrive donc a 496,62€. Le parking oui sera de 75€. Mais c'est un package. Le loyer total est de 575€. A prendre ou a laisser.  
 
sur le calcul de rentabilité, c'est brut hein.

 
Charges + travaux + taxes foncières + apport qui ne t'apporte rien + 900-575€ de ta poche ?
+ possibles impayés + vacance locative + etc ... ?

 
Ce qui m'intéresse c'est ton NET après IMPOTS & CO