[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

neotheeraser

Reprise du message précédent :

atomick a écrit :

La surface du balcon entre en compte. ici le balcon fait 7m² tu as le droit de compter 3,5m².
http://www.loi-duflot-lyon.org/03_ [...] duflot.php
On arrive donc a 496,62€. Le parking oui sera de 75€. Mais c'est un package. Le loyer total est de 575€. A prendre ou a laisser. [:gidoin]

sur le calcul de rentabilité, c'est brut hein.

Ce qui m'intéresse c'est ton NET après IMPOTS & CO

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Lolo_hfr

atomick a écrit :

Pas du tout! Dans 2 a 3 ans maxi, je remet ça! Tant que je fais des opérations "à l'équilibre" qui n'affectent pas ma capacité d'endettement, je suis pas pret d'arreter de si tot! :bounce:

Tout à fait, à ta place j'en prendrais 2 tout de suite.

neotheeraser

roc0 a écrit :

Charges + travaux + taxes foncières + apport qui ne t'apporte rien + 900-575€ de ta poche ?
+ possibles impayés + vacance locative + etc ... ?

Il préfère pas calculer correctement je pense...
Quand il va voir qu'il a 2.5% de rendement net il va pleurer

Message cité 2 fois

pik3

atomick a écrit :

Pas du tout! Dans 2 a 3 ans maxi, je remet ça! Tant que je fais des opérations "à l'équilibre" qui n'affectent pas ma capacité d'endettement, je suis pas pret d'arreter de si tot! :bounce:

En quoi ça n'affecte pas ta capacité d'endettement ?

boulgakov

atomick a écrit :

Pas du tout! Dans 2 a 3 ans maxi, je remet ça! Tant que je fais des opérations "à l'équilibre" qui n'affectent pas ma capacité d'endettement, je suis pas pret d'arreter de si tot! :bounce:

Mais t'es pas à l'équilibre tu en es de ta poche de 300€ par mois [:delarue5] .

Enfin bref, ce que j'en dis...

edit : burned [:grilled]

Message cité 1 fois
Message édité par boulgakov le 29-05-2013 à 15:50:38

Lolo_hfr

sadlig a écrit :

Ce n'est pas rien comprendre, c'est ne pas être en mesure de mesurer le risque.

C'est exactement ce qu'on dit : dans ce cas, ON NE SIGNE PAS.

sadlig a écrit :

Par ailleurs la volatilité future des marchés est assez dure à appréhender.

Tout à fait. Raison de plus pour ne pas signer.

Ca fait vraiment peur de voir que les finances publiques sont gérées par des gens ayant cet état d'esprit.

Message édité par Lolo_hfr le 29-05-2013 à 15:54:25

sadlig

atomick a écrit :

La surface du balcon entre en compte. ici le balcon fait 7m² tu as le droit de compter 3,5m².
http://www.loi-duflot-lyon.org/03_ [...] duflot.php
On arrive donc a 496,62€. Le parking oui sera de 75€. Mais c'est un package. Le loyer total est de 575€. A prendre ou a laisser. [:gidoin]

sur le calcul de rentabilité, c'est brut hein.

Tu ne peux pas dire "c'est un package", si tu dépasses le loyer plafond tu n'es plus éligible au dispositif Duflot. Par ailleurs si tu raisonnes bêtement comme un locataire lambda : 575/41 = 14 €/m² => trop cher pour Talence

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

r06

atomick a écrit :

Pas du tout! Dans 2 a 3 ans maxi, je remet ça! Tant que je fais des opérations "à l'équilibre" qui n'affectent pas ma capacité d'endettement, je suis pas pret d'arreter de si tot! :bounce:

Tu sais que ce genre d'opération a un impact sur ta capacité d'endettement? Déjà le loyer ne couvre pas le prêt. Ensuite la plupart des banque ne prennent que 70% du loyer dans le calcul du taux d'endettement...

360no2

I am a free man!

atomick a écrit :

Oui c'est eux C'est quoi ton hypothèse ?

C'était le nom du promoteur : ok, il s'agit bien de mon proprio. ^^

neotheeraser a écrit :

Il préfère pas calculer correctement je pense...
Quand il va voir qu'il a 2.5% de rendement net il va pleurer

En fait je pense que son calcul de TRI est bon : 18% sur 10 ans en hypothèse optimiste : ça fait 1,7% annuel...
Je te laisse apprécier la pessimiste qui ne couvre pas l'inflation !

Message cité 1 fois

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"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

boulgakov

360no2 a écrit :

En fait je pense que son calcul de TRI est bon : 18% sur 10 ans en hypothèse optimiste : ça fait 1,7% annuel...

Mais bordel, ça n'a aucun intérêt :??: N'importe quelle assurance-vie fera deux fois mieux.

Message cité 3 fois

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pik3

boulgakov a écrit :

Mais bordel, ça n'a aucun intérêt :??: N'importe quelle assurance-vie fera deux fois mieux.

Tout dépend de la PV en sortie.

360no2

I am a free man!

boulgakov a écrit :

Mais bordel, ça n'a aucun intérêt :??: N'importe quelle assurance-vie fera deux fois mieux.

Oui : ça fait 50 pages qu'on le dit.

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"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

dyxos

boulgakov a écrit :

Mais bordel, ça n'a aucun intérêt :??: N'importe quelle assurance-vie fera deux fois mieux.

C'est un peu la reflexion que je me fais en ce moment et je comprend pas comment les gens se lancent dans le locatif (hors grosse restauration/immeuble entier etc). La plupart des simus que je peux faire sur le genre de biens que je peux envisager qui prennent tout en compte (vacance locative, assurance, impôts etc etc) aboutissent à un rendement de 3/4 % au final, bref pas mal d'emmerde pour gratter quelques k€ en 10 ans si tout se passe sans galère majeure par rapport à une AV, j'ai du mal à voir l'intérêt.

Message cité 4 fois
Message édité par dyxos le 29-05-2013 à 16:03:51

Lolo_hfr

sadlig a écrit :

Pour avoir vu Dexia à l'oeuvre, je plussoie la malhônneteté des banquiers. Mais également la naïveté des dirigeants de collectivités.

Tu veux dire que ce n'est pas leur bonne capacité à gérer les affaires publiques qui les ont conduit à ces postes de direction ? [:tibo2002]

(et au passage je serais le dernier à vouloir démontrer la philantropie des banques)

Message cité 1 fois

fiston

avatar à n°

Lolo_hfr a écrit :

ça va tranquilou le HS depuis plusieurs page ?

Message cité 1 fois

pik3

dyxos a écrit :

[:hurle] Payer moins d'impôts

Camille Saint-Saens

Trader smicard

Lolo_hfr a écrit :

Le B.A. BA avant de signer un produit financier pour un particulier, et a fortiori pour un spécialiste financier, c'est "si je ne suis pas en mesure d'analyser, je ne signe pas".

Donc il s'agit bien d'une grave incompétence, voire d'une faute, de la part des directeurs/conseiller/analyste financier de ces collectivités territoriales.

Non, c'est de la faute aux méchantes banques !
Révolution [:ach_lette]

cartemere

neotheeraser a écrit :

:heink:

Tu m'expliques comment tu passes de 4.3% brut à 6.3% net ?!
Rapide calcul needed

il a déjà exposé son "calcul".

Tu connais "des chiffres et des lettres", l'émission où on a des chiffres à disposition, et où il faut arriver au chiffre attendu ?
Ben il fait ça. Le but étant d'arriver à dégager un bon rendement ( > 5%), mais pas trop non plus sinon c'est pas crédible (donc < 10%).

TADA !

ypolem

sadlig a écrit :

Je crois que tu ne sais pas de quoi tu parles. Il y a certainement eu erreur de jugement, mais on ne peut pas parler d'incompétence. Il y a eu proposition de produits structurés complexes que les conseillers financiers, même compétents, n'étaient pas en mesure d'analyser. et un défaut de conseil évident de la part des banquiers.

Cf. le jugement du CG93 (qui est passé ici il y a quelques semaines) :

ce n'est pas e que les juges ont estimé : le CG avait déjà une douzaine de produits structurés et 95% de l'endettement était en produit structuré. :ange:

Macnigore a écrit :

Lorsque les montages sont alambiqués à l'excès et présentés comme "y'a pas de problème c'est juste une opération simple" ça s'appelle une escroquerie

Pour moi la question à se poser est "Est-ce que ces banques auraient réussi à vendre ces montages si elles avaient mis en avant la particularité de l'indexation sur le CHF" ? Si la réponse est non...

Cf. affaire CG93 : les juges n'ont pas retenu la responsabilité des banquiers.

Et clairement, avoir un taux de 2.5% en 2008 (Euribor autour de 4%) c'est que le montage se basait sur autre chose qu'un crédit classique.
:love:

sadlig a écrit :

Pour avoir vu Dexia à l'oeuvre, je plussoie la malhônneteté des banquiers. Mais également la naïveté des dirigeants de collectivités.

Ce sont les petites mairies qui ont pu se faire refiler un crédit structuré sans trop comprendre, mais pas les grosses administrations.

Or les petites mairies font remonter le dssier aux grosses, donc quelque part il y a validation par des gens qui s'y connaissent.

.

renardrouge

Hello,

Petite question, j'ai un appartement constitué de 2 lots.
J'en vends 1 au voisin qui l’intègre à son appartement.
Je garde le lot 1 en habitation principale.
Le lot que j'ai vendu je dois payer des plus value dessus ? (ou un truc du genre ?)

Message cité 2 fois

cartemere

boulgakov a écrit :

Mais t'es pas à l'équilibre tu en es de ta poche de 300€ par mois [:delarue5] .

Enfin bref, ce que j'en dis...

edit : burned [:grilled]

non : 300€ de sa poche sans compter les impôts fonciers + charges de corpo non déductibles...

donc en pratique bien plus selon l'amendement Samourai (R)

Message cité 1 fois

fiston

avatar à n°

renardrouge a écrit :

Tu habites déjà dedans ?
Parce que si oui, aucune taxe sur la PV à payer en cas de vente de la résidence principale.

Message cité 1 fois

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

atomick a écrit :

Bref, j'ai signé ! [:mossieurpropre]

Appartement de 41m² habitable + balcon de 7m², neuf BBC + parking 160k€
Loyer estimé 575€ + 50€ de charges
Livraison estimé 3ieme trimestre 2014
Pret sur 18 ans, taux à affiner par le courtier < 2,90%
Mensualités a peu près 900€

Rentabilité brut : 4,3%
Avec la defisc : 6,3%

TRI si revente & 10 ans :

Avec reval de 1%/an = 18,43%
NI PV/ni MV = 14,74%
MV de 10% = 10%
MV de 20% = 3,41%

Sur du long terme >= 20ans, avec revalorisation du loyer, dans tous les cas ça donne un TRI supérieure a 4,5%.

Me voici ~~investisseur immobilier~~ samouraï [:tinostar] .

Lol.

Pardon, je voulais dire: bravo [:kadreg]

Message cité 1 fois

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

skeye

atomick a écrit :

Ce n'est PAS un package. Ou alors ce n'est pas un Duflot. Tu es en train de te construire un redressement fiscal. [:doc petrus]

Message cité 3 fois

---------------
Can't buy what I want because it's free -

renardrouge

fiston a écrit :

Tu habites déjà dedans ?
Parce que si oui, aucune taxe sur la PV à payer en cas de vente de la résidence principale.

oui, ok merci
:jap:

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

skeye a écrit :

Ce n'est PAS un package. Ou alors ce n'est pas un Duflot. Tu es en train de te construire un redressement fiscal. [:doc petrus]

Le topic entier lui a dit que ses calculs étaient faux.
Le topic entier lui a refait ses calculs pour lui montrer qu'il y perdait.
Le topic entier lui a expliqué qu'il allait se prendre un redressement.

Au bout d'un moment, il faut abandonner, admirer la ténacité dans l'erreur et ouvrir le champagne. Après tout, c'est la dernière coupe qu'il pourra se payer avant longtemps [:hansaplast:4]

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

Professor

atomick a écrit :

Mais rassure toi, je n'ai pas pris pour comptant ces propos. Mais c'était juste marrant d'avoir une version ultra optimiste, versus les analyses du topic notament;

Sinon +1 Yrsonne, quand les taux vont remonter, cela va forcément calmer cette hausse frénétique.

Ta formation bientôt tu termineras
/
[:yoda_57]

360no2

I am a free man!

Non mais s'il reste dans la légalité c'est la négative equity assurée hein ! (déjà que... )

---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

Professor

atomick a écrit :

Trop rapide tu es !
Ta formation tu dois terminer avant d'affronter les AI !!
/
[:yoda_aloy]

Et mieux calculer du dois :

Rendement brut avec defisc = 12*575/(160000*0.82) = 5.2%
Et non pas 6.3%

360no2

I am a free man!

Enfin cela dit : il aura un bien à peu près amorti sur 10 ans qui dégagera ENSUITE une renta brute autour de 5% (avec la revalorisation des loyers)...
C'est pas si pire comme diraient nos cousins !
Ce qui est dommage c'est de revendre au bout de 10 ans AVANT de commencer à gagner de l'argent.

Message cité 2 fois
Message édité par 360no2 le 29-05-2013 à 16:49:22

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"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

atomick

dyxos a écrit :

Si tu connais un banque qui prête 150k€ a 2,8% pour placer sur une AV / Sicav ou autre pour placer a 4% ou plus je prend !

Euh pour la rentabilite, sur la revente, on est pas a 18% sur 10 ans hein, mais sur 18% par an [:moundir] .
Mon effort est de 300€/ mois. Si tu place a 18%, au bout de 10 ans tu as le capital (avec les intérêts) égale a ma simulation "avec PV". (Un peu plus de 100k€)
Même chose pour les simu avec MV de 10% voir de 20% en cas d'éclatement violent de la bulle. Au pire, j'ai du 4,5% sur le long terme.

Ps: pour mon endettement, mon salaire est revalorisé chaque année de minimum 2%. Donc les 300€ sont absorbés tous les 2 ans.

Je sais que les puristes diront que la renta est faible, et le bien trop cher, que ça va baisser forcément, etc.. On verra dans 10 ans

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atomick

dyxos a écrit :

cartemere a écrit :

non : 300€ de sa poche sans compter les impôts fonciers + charges de corpo non déductibles...

donc en pratique bien plus selon l'amendement Samourai (R)

[:athlonsoldier] 300€ c'est tout compris.
IF (650€/an), charges de copro non déductibles (288€/an).
Je remettrai mon prévisionnel, qui est vraiment large, et le réel chaque année.

Et au pire, je me constitue un patrimoine

atomick

skeye a écrit :

Ce n'est PAS un package. Ou alors ce n'est pas un Duflot. Tu es en train de te construire un redressement fiscal. [:doc petrus]

Garantie sur facture. N'importe quelle agence qui te fait la gestion le fait de cette façon.

Message cité 2 fois

Profil supprimé

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Professor

atomick a écrit :

Garantie sur facture. N'importe quelle agence qui te fait la gestion le fait de cette façon.

Moi aussi j'ai un doute sur la defiscalisation avec 2 loyers packagés :heink:

Lolo_hfr

360no2 a écrit :

Enfin un qui n'est pas grincheux et qui voit les choses positivement.

360no2

I am a free man!

atomick a écrit :

Euh pour la rentabilite, sur la revente, on est pas a 18% sur 10 ans hein, mais sur 18% par an [:moundir] .)

Si.

Voilà : tu vas débourser 300€/mois (placés à 0%) et tu les reverra à la revente dans 10 ans.
Mais c ton fric. Amuse toi bien : il faut que des gens se fasse rincer pour que le système tienne !

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"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

Lolo_hfr

fiston a écrit :

ça va tranquilou le HS depuis plusieurs page ?

On a les HS qu'on peut [:mr marron derriere] C'est sûr, ça ne vaut pas celui là, rappelons nous :

vanquishV12 a écrit :

C'est pas le topic immo ici. Je pense que c'est devenu le topic politicocaca ou scatolitique, entre les WC d'il y a trois page et la politique un peu partout ^^

HS pipi khakha approved by Di.eu lui même :

Citation :

Die.u a écrit : Ne pas pouvoir chier parce que madame se douche, c'est mieux ?

Citation :

Di.eu a écrit : Pipi ok mais caca non [:faman:1]

Message édité par Lolo_hfr le 29-05-2013 à 17:26:16

atomick

360no2 a écrit :

Si.

360no2 a écrit :

Okay... Donc en fait si tu fais le calcul qui a été expliqué sous forme de suite il y a une ou deux pages, ou plus simplement dans un fichier excel, voire une simple calculette d'AV
http://www.cbanque.com/placement/assurance-vie-3.php
Tu trouveras peut être la solution...
Donc : on met 300€/mois pendant 10 ans, on obtient un capital + intérêts de 100k€. Quel est le taux annuel correspondant ?

Mes calculs ne semble pas faux, le seul paramètre de discorde qu'il y a toujours eu sur le topic c'est le prix de revente a 10,12,15,20 ans. Tous les autres paramètres sont ok, les frais majores (charges travaux alors que c'est du neuf, frais de co-pro de 75€ dont 50€ a la charge du locataire) et les recettes minores. (10-11 mois sur 12)
D'où les simulations avec 0pv, -10%, -20%...et +10% selon la courtière

On peut les reprendre en détail. Je l'ai bossée l'explication de Professor hein. [:o_doc]

360no2

I am a free man!

Oui mais dans une assurance vie, tu n'es pas en train de payer des intérêts à la banque !
La question à 100 balles : est-ce que le résultat de ton tri sur Excel est 18% ou 423% ?
( parce que c'est à ça que ça correspond 18% par an)

Message cité 1 fois

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"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

atomick

360no2 a écrit :

[:klemton] je ne sais pas si on parle de la même chose... Pour comparer a une assurance vie, on considère un apport de 300€ par mois pendant 10 ans. Et un taux d'intérêt annuel. C'est aussi comme ça que tu calcule R ?

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