Reprise du message précédent :

 
Non mais pour un investissement immo ce n'est pas déconnant.
 
Les intérêts étant déductible des revenus fonciers, ils "coutent" beaucoup moins cher
C'est comme si ton taux d'emprunt était encore réduit.
 
Donc plutôt que de mettre de l'argent de sa poche, il vaut mieux placer cet argent a un taux supérieur que le taux de l'emprunt réduit.
 
Il faut faire le calcul en prenant en compte la différence de capital restant du au bout de 10 ans  VS le gain de l'argent palcé.

ça concerne le contenu du portefeuille de prêts, pas les conditions d'octroi actuelles; en ce moment à la banque postale pour faire un crédit immo pour un couple il faut gagner 5k nets par mois. Faut voir si la part croissante des profils à risque ne date pas du T4 2012 histoire de booster le PNB pour les résultats annuels

T'as bien dit net????  

Les entreprises sont profitables il me semble, les PER restent raisonnables non ? (sauf pour les miroirs aux alouettes comme fesse bouc).

Ou plutot, espérons qu'ils vont le faire de façon intelligente, en libérant du foncier rétentionné par les maires, plutot qu'en injectant du pognon qui ne sert qu'à faire monter les prix.

Pour un couple; ce sont les infos qu'on m'a remontées.

 
Apres calcul, nettement plus interressant de faire aucun apport.   on gagne plus de 2,5 points sur le tri    Sans compter la double rentabilité de placer ces 10k ailleurs.

 
D'un autre coté, quand ils tiennent des bons profils, ils sont près a leur faire de bonne conditions.
 
J'ai plusieurs prêts à la Banque Postale pour env 3500€ de remboursement mensuel  
Et ils sont OK pour d'autres prêts immo car ils voient qu'on a jamais eu un seul problème de paiement ni jamais à découvert  

 
Je devrais prendre un % sur tes gains  

ça ne m'étonne même pas. 2 cas tirés de mon entourage:
 
* Ma femme vend son studio à Marseille, 130.000,00 Euro (26m², 60 de terrasse, SDB et cuisine neuve, c'est le krack   ): l'acheteur est un gars de 50 balais, qui n'a pas de travail et qui vient de rentrer des îles après avoir fait faillite et achète sur 25 ans sans aucun apport, parait qu'il connais bien son banquier    
 
* Une collègue de boulot qui s'endette au taquet sur 20 ans, pour un bien avec travaux sans apport également et dont le tiers des revenus du ménage est composé par des primes magouillés par la boite de son mec (genre salaire au smic et primes diverses pour couvrir les 50 heures de boulot hébdo). Une seule banque a refusé de leur prêter.
 
Les banques  

Ne me dis pas que tu y crois réellement ? Il est manifeste que c'est une façon de tricher (ou d'optimiser, au choix ) niveau fiscalité.
 
Le Duflot étant tout neuf, je n'ai rien trouvé à ce sujet. Mais si on fait quelques recherches concernant les tricheurs de ce genre pour les différentes défiscalisations ayant pu exister, on trouve notamment :
 

Source : http://www.defiscalisation-france. [...] xt566.html
(On le trouve sur le net évoqué pour Robien, Borloo, Besson... Je suis en train de chercher la communication officielle du gouvernement à ce sujet.)
 
Bref, admettons que je cherche un appart et que je tombe sur ton offre :
Step 1 : j'aime beaucoup l'idée d'habiter dans du neuf, quel magnifique-appart-de-standing-super-prestations-finitions-insonorisation-de-merde-TH-de-folie
Step 2 : j'apprends ton histoire de deux baux liés mais séparés, je trouve ça étrange
Step 3 : je fais un tour sur le net et je vois ce que j'ai cité ci dessus    
Step 4 : je signe    
Step 5 : je résilie le bail du parking en t'expliquant que c'est mal et que j'ai légalement le droit de refuser
Step 6 (facultatif) : si tu refuses, j'envoie un courrier aux impôts pour leur demander ce qu'ils en pensent tout en commençant mon dossier pour le dépôt de plainte au cas où tu ne changes pas d'avis
 
Il ne te reste qu'à espérer que je ne sois pas un cas "représentatif" du locataire moyen

$temp a écrit : a écrit : Il ne te reste qu'à espérer que je ne sois pas un cas "représentatif" du locataire moyen

Je suis locataire dans cette situation, je ferais pareil  
J'achète un appart cher et un parking pas cher (relativement s'entend) et je loue l'appart pas cher et le parking très cher   . Si jamais un jour tu dois te justifier, t'es mort.

Bon après on est sur HFR, dans la vrai vie pas grand monde ne lit les contrats...

Pour moi, il ne faut pas raisonner comme ça. Tes charges il faudra les payer même quand il n'y a pas de locataire. Donc il faut compter les loyers bruts (incluant les charges) dans tes recettes (en incluant un pourcentage de vacance locative) et le total des charges dans tes dépenses.
 

Je ne comprends pas que tu ne calcules pas précisément ton bénéfice foncier année après année, pour justement évaluer l'impact sur l'IR (hors avantage fiscal, sachant que ton bénéfice foncier sera imposé à ta tranche marginale) et sur la CSG (15,5% dont seule une partie est déductible des revenus).
 
Tu connais la fonction Excel TRI, je te présente la fonction ISPMT qui te donne le montant des intérêts pour une mensualité donnée (te permettant de calculer la somme des intérêts déductibles chaque année). Je te conseille de jouer avec la fonction VPM qui donne la mensualité d'un prêt pour comprendre comment renseigner les arguments en retrouvant la mensualité donnée par ta banque (TIP: il faut diviser le taux en % par 12 et donner une durée en mois).
 
Si tu payes 250€ d'impôts + CSG par an pendant 10 ans avec une TMI à 30%, cela fait un bénéfice foncier calculé de 250 / (1 - 30% - 15,5%) = 459€ par an en moyenne pendant 10 ans, ce qui me semble assez peu en fait.

 
Je vais compter les charges pleines pour les mois de vacance.  
En fait, suivant le montage, les interets d'emprunts peuvent créer un déficit foncier pendant plus ou moins longtemps. Je les ai calculé, en mettant les intérêts d'emprunts année apres années. (merci pour la fonction ISPMT   ).

ça se calcule cmt la taxe foncière ? j'ai le % mais je l'applique à quoi ?

[Edit] j'aurais du lire jusqu'à la fin...mais cette histoire en a-t-elle une de fin ?

Bon on voit beaucoup de gens reprocher ci et ça au calcul d'atomick, mais quelqu'un aurait sous la main une feuille excel avec tous les paramètres à prendre en compte lors d'un investissement locatif ?

+1000
 
Il y a beaucoup de haine par ici on dirait mais relativement peu de message constructifs.

Y'a plein de simulateurs en page 1 faut juste rajouter les defisc...

Sauf que "tous les paramètres" sont personnels et hors chiffres + hors contexte, difficile de poser des calculs fiables.
Il y a aussi une part de boule de cristal dans l'équation.

Merci, c'était vraiment très intéressant.
Tes dernières contributions ces 200 dernières pages remontent le niveau

Comme si je postais ÉNORMÉMENT sur ce topic , je dois être à mon 5ième message ici depuis le début de l'année.
 
Comme je ne connais pas grand chose au sujet, je me contente de lire.

 
C'est bien vrai. Malheureusement, les prix ont tellement grimpés et les politiques ont tellement d'inertie, que cela risque de demander bcp de temps avant de retrouver des niveaux raisonnables...  

la ca va pas aller vers un eclatement de la bulle si j'ai bien compris :  
http://www.marc-candelier.com/arti [...] 44440.html

Un lurkeur passif qui se plaint du niveau du topic qu'il lurke
 
Immobilier: l'Europe juge la fiscalité française trop favorable

Vive l'Europe !

Vive l'Europe ! [/quotemsg]

Je trouve les raisons complètement débiles mais si ça peut faire stopper l'Etat dans son entêtement à filer de l'argent pour que les gens continuent à acheter leur tas de pierres à prix d'or, tant mieux !

Une article à contre courant sur la facilité de crédit:
http://www.lemonde.fr/immobilier/a [...] 06281.html
 
"Les banques doivent prendre garde à ne pas se montrer trop laxistes dans leurs conditions d'octroi de prêts immobiliers"

 
J'ai vu, et c'est très étonnant ... Il y a malgrès tout eu un durcissement des conditions d'octroi, ne serait-ce pour les condition d'apport (ou de possibilité de faire un crédit sans apport) si on en croit nombre de retour faits sur le terrains.  
 
En ce moment, on en est à 30% de volumes de ventes en moins par rapport aux années faste, à peu près la même chose pour les crédits. Si celà se fait en plus avec des profils à risque plus nombreux, qu'est ce que celà veut dire sur l’évolution prochaines des volumes ? Que ces derniers vont encore diminuer ?
 
On est tout de même dans une sorte de floue statistique qui est que pour les volumes de crédit, cet article parle de 50% de chutte (sans doute parle t'il des crédits hors renégociation), les notaires de 26% de baisse des volumes de ventes. Niveau notaires et prix, ces derniers annonçais une baisse allant en s'accentuant (en se basant sur les avant contrat) et on se retrouve avec une stabilisation ...

 
Effectivement, je confirme : beaucoup d'agressivité
 

Et l'evolution du portefeuille ne depend pas au moins en partie des octrois actuels?
 
Et gagner 5k net ne veut pas dire taux d'endettement faible ou achat avec apport...
A Paris c'est même un salaire de pauvre par rapport aux prix, hein...

si t'es salarié sans apport tu peux plus acheter en france
cordialement

Bah, suffit d'une diminution importante des bons profils faisant des demandes de credits pour expliquer ce "retour de terrain" par un biais cognitif assez banal alors que la realite est toute autre...

Je vois pas bien le lien de cause a effet?

N'importe quoi
mes hommages

 
 
Si t'es un salarié même avec un apport, tu ne peux pas acheter en France (je parle de logement décent quoi )

y a moyen de trouver des studios de 15m² à 500€ à Paris?

Seulement dans un quartier pas top

bha tout dépend de l'apport

Avec un apport de 100%, ça passe crème.
bien à vous

exact,
cordialement

le gaz de schiste est un mirage qui ne fonctionne pas aux USA hein    
autre chose, si le dow jones pete des record c'est parce que les USA impriment pour 4 milliards de dollars en billet par JOUR...

 
Même avec un apport de 100k € si t'es pas avec une gonzesse, tu peux pas acheter à moins de toucher 6k € / mois en IDF (à moins de se retrouver en Zone 3 minimum)

100K?
un apport?