[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

kalash nikov

Reprise du message précédent :

Zaib3k a écrit :

Question : le délai de rétractation de 7 jours ne semble pas s'appliquer pour l'achat d'un terrain à batir. Comment s'en assurer ? Comment obtenir malgré tout un délai de "réflexion" ?

effectivement le delai ne s applique que si le terrain est ds un lotissement .

pour avoir un delai sup , tu ajouter la clause suspensive de l aceptation du permis de construire .

si t en veux plus au bout d un mois , tu fait une demande de permis d un truc irealisable par rapport au plu , t auras un refus . et hop terrain annule .

enfin je pense .

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cartemere

flash23 a écrit :

Mais peut-être que, ayant connu la bulle de 90 et son éclatement, puis la bulle actuelle, leur vision des choses a changé en rapport avec cette connaissance :

si tu sais qu'une bulle en phase d'éclatement sera suivie d'un point bas, certes, mais aussi et surtout d'une nouvelle phase de hausse, un jour ou l'autre, alors la peur engendrée par l'éventualité d'une forte baisse de ton patrimoine est contrebalancée par l'éventualité de cette future hausse.

En 90, les gens se disaient peut-être que le krach en cours était un phénomène extrême qui ne serait jamais suivi d'une nouvelle bulle.
Or, aujourd'hui, ceux qui ont connu le krach de 90 savent (ou se persuadent, ou imaginent l'éventualité) que malgré le krach en préparation, une nouvelle bulle aura tendance à se former dans les 10 ou 20 prochaines années, puisque le marché semble suivre une loi cyclique.
Par conséquent, ils sont moins stressés et sont prêts à attendre en conservant leurs biens, plutôt que de tout vendre à la va-vite en espérant minimiser les pertes.

Ce serait donc une nouvelle approche face à un krach immo, et en conséquence un impact sur la bulle actuelle via une moindre pression à la vente, et donc une baisse moins rapide, voire un scénario à la japonaise.

Tu dis que des conneries : il n'y a jamais de bulles, et l'immo ça fait que monter.

CQFD [:cerveau spamafote]

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cartemere

flash23 a écrit :

Non mais là je parlais des investisseurs, ceux qui possèdent plusieurs biens. Je pense que, même s'ils sont des veaux, ils réflechissent probablement plus que le pékin moyen. Du moins ils se renseignent un minimum.

Bon, j'avoue que je me force un peu pour m'auto-convaincre... [:cerveau aurelie22]

tu parles des proprios comme ceux de Nico, qui ont des multiples biens, et qui ne savent pas ce que "tranche d'imposition" veut dire, tellement ce sont des tranches ?

bricolo

J'vais faire du hors piste :)

flash23 a écrit :

Mais peut-être que, ayant connu la bulle de 90 et son éclatement, puis la bulle actuelle, leur vision des choses a changé en rapport avec cette connaissance :

si tu sais qu'une bulle en phase d'éclatement sera suivie d'un point bas, certes, mais aussi et surtout d'une nouvelle phase de hausse, un jour ou l'autre, alors la peur engendrée par l'éventualité d'une forte baisse de ton patrimoine est contrebalancée par l'éventualité de cette future hausse.

En 90, les gens se disaient peut-être que le krach en cours était un phénomène extrême qui ne serait jamais suivi d'une nouvelle bulle.
Or, aujourd'hui, ceux qui ont connu le krach de 90 savent (ou se persuadent, ou imaginent l'éventualité) que malgré le krach en préparation, une nouvelle bulle aura tendance à se former dans les 10 ou 20 prochaines années, puisque le marché semble suivre une loi cyclique.
Par conséquent, ils sont moins stressés et sont prêts à attendre en conservant leurs biens, plutôt que de tout vendre à la va-vite en espérant minimiser les pertes.

Ce serait donc une nouvelle approche face à un krach immo, et en conséquence un impact sur la bulle actuelle via une moindre pression à la vente, et donc une baisse moins rapide, voire un scénario à la japonaise.

au fait, la bulle de 90 pourquoi on la voit pas clairement sur le friggit :??:
on est passés de 1.1 à 0.95, tu parles d'une baisse...

Message cité 1 fois

r06

bricolo a écrit :

au fait, la bulle de 90 pourquoi on la voit pas clairement sur le friggit :??:
on est passés de 1.1 à 0.95, tu parles d'une baisse...

Parce que tu regardes pas la bonne courbe...
En 90 la bulle était parisienne et sur la cote d'azur.
D'ailleurs si tu regarde la courbe de Paris tu vois qu'on passe de 1,5 à 0,95 c'est tout de suite plus conséquent...

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Message édité par r06 le 29-05-2013 à 07:07:40

Magicpanda

Pushing the envelope

flash23 a écrit :

On sait que l'expérience de la crise à deux effets psychologiques de long terme :

- Ils veulent épargner
- Ils ne veulent plus emprunter (c'est la situation actuelle du Japon, aux USA ca s'est observé pendant des décennies après la crise de 1930).

---------------
" Quel est le but du capital ? Le but du capital c'est produire pour le capital. L'objectif, lui, est illimité. L'objectif du capital c'est produire pour produire." - Deleuze || André Gorz - Vers la société libérée

Magicpanda

Pushing the envelope

atomick

flash23 a écrit :

Mais peut-être que, ayant connu la bulle de 90 et son éclatement, puis la bulle actuelle, leur vision des choses a changé en rapport avec cette connaissance ...

cartemere a écrit :

Tu dis que des conneries : il n'y a jamais de bulles, et l'immo ça fait que monter.

CQFD [:cerveau spamafote]

r06 a écrit :

Parce que tu regardes pas la bonne courbe...
En 90 la bulle était parisienne et sur la cote d'azur.
D'ailleurs si tu regarde la courbe de Paris tu vois qu'on passe de 1,5 à 0,95 c'est tout de suite plus conséquent...

Mon rendez vous d'hier soir avec un courtier dans le cadre de mon rachat de prêt principal + financement de l'investissement locatif. cette personne achète tous les 2 ou 3 ans depuis maintenant 12 ans. Je ne sais pas si l'immobilier de la région (33) est différent mais en tout cas, point de bulle, ou de peur de krach a l'horizon...

"L'immo ne fait que monter de 2,5% par an par tranche de 10 ans, et cela depuis les années 70." [:vapeur_cochonne]

"Pourquoi vous calculez une MV sur votre prix de vente dans votre rentabilité ??? Ok, bon alors on signe maintenant qu'on partage votre PV ou votre MV dans 10 ans. Ok ???"
J'ai hésité...

"Cette année, c'est moins cher/ aussi cher que l'an dernier, les taux sont au plus bas. Toutes les conditions sont réunies, c'est le meilleur moment pour acheter." [:gum]

Message cité 3 fois

r06

atomick a écrit :

Alors si tu prends 2 min, mais je sais que tu ne le feras pas , le temps de regarder les courbes tu verras que depuis 1é ans les prix n'ont fait que monter.
En fait l'immobilier ne fait que monter depuis 1998 à part une légère et rapide baisse en 2009.

Donc si ton courtier a commencé il y a 12 ans il n'a effectivement vu que de la hausse...

Pour le fait que les prix montent de 2,5%/an depuis les années 70 c'est faux et/ou incomplet, il suffit de regarder le frigitt de province entre 1970 et 1998, les prix ramenés au pouvoir d'achat ne bougent que très peu...

Bref je sais même pas pourquoi je te réponds..

Message cité 2 fois

Profil supprimé

atomick a écrit :

"Cette année, c'est moins cher/ aussi cher que l'an dernier, les taux sont au plus bas. Toutes les conditions sont réunies, c'est le meilleur moment pour acheter." [:gum]

Sauf que statistiquement, les prix sont plus bas (en province) qu'en 2007 donc 6 ans sans PV ... alors les +2,5%/an

Le seul salut pour l'immo viendra de la remontée des taux ... [:skeye]

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atomick

r06 a écrit :

Mais rassure toi, je n'ai pas pris pour comptant ces propos. Mais c'était juste marrant d'avoir une version ultra optimiste, versus les analyses du topic notament;

Sinon +1 Yrsonne, quand les taux vont remonter, cela va forcément calmer cette hausse frénétique.

Message cité 2 fois

zephiel

Apologiste de la paresse

r06 a écrit :

l
Son courtier parle en prix absolus, donc pas rapporté au revenu dispo ni même à l'inflation. Du coup c'est beaucoup plus proche de la réalité

Message cité 1 fois
Message édité par zephiel le 29-05-2013 à 11:16:58

---------------
Parler à un con, c'est comme se masturber avec une râpe à fromage : beaucoup de souffrance pour peu de résultat.

r06

atomick a écrit :

Oui enfin le problème de la hausse des taux c'est qu'on la pronostique depuis 2006-2007 hors actuellement on est plus bas . Vu la conjoncture en europe bien malin qui peux savoir quand la hausse arrivera...

r06

zephiel a écrit :

l
Son courtier parle en prix absolus, donc pas rapporté au revenu dispo ni même à l'inflation. Du coup c'est beaucoup plus proche de la réalité

Oui mais du coup ça veux aussi plus rien dire....

Message cité 1 fois

zephiel

Apologiste de la paresse

r06 a écrit :

Oui mais du coup ça veux aussi plus rien dire....

Je peux me tromper, mais je ne pense pas que l'objectif du courtier soit de dire quelque chose de sensé
Cela dit, si ça a du sens, quand même. Pour son calcul de rentabilité et de scénario, se dire qu'il peux tabler sur un prix de revente stable à (très) long terme, c'est important. Il fait l'argent avec les loyers, pas avec la revente.

Enfin, c'est l'hyptohèse

Ca augmente un peu le risque, si jamais il doit revendre plus rapidement que prévu, par contre. Perso je préfèrerai prendre des actions à fort dividende, mais chacun voit midi à sa porte.

Message cité 1 fois

---------------
Parler à un con, c'est comme se masturber avec une râpe à fromage : beaucoup de souffrance pour peu de résultat.

patrice778

cartemere a écrit :

C'est de l'inertie... dans 2 ans, quand ils verront que les prix n'ont toujours pas repris, ils feront quoi ?

Je n'en sais rien, on n'en sait rien. La psychologie des vendeurs potentiels est impénétrable. Parfois, les gens ont même très peur d'une perte de 30% de leurs actifs monétaires quand ils voient l'exemple du cas Chypre. Par contre une perte éventuelle de 30% de leur patrimoine par une forte baisse de l'immo ne les dérange pas (pour l'immo, "c'est du virtuel" ).

atomick

zephiel a écrit :

Je peux me tromper, mais je ne pense pas que l'objectif du courtier soit de dire quelque chose de sensé
Cela dit, si ça a du sens, quand même. Pour son calcul de rentabilité et de scénario, se dire qu'il peux tabler sur un prix de revente stable à (très) long terme, c'est important. Il fait l'argent avec les loyers, pas avec la revente.

Enfin, c'est l'hyptohèse

Ca augmente un peu le risque, si jamais il doit revendre plus rapidement que prévu, par contre. Perso je préfèrerai prendre des actions à fort dividende, mais chacun voit midi à sa porte.

La conclusion du courtier (qui n'a pas plus intérêt a me faire investir dans du neuf que de l'ancien ... puisqu'elle va me racheter mon pret principal dans tous les cas), qui elle meme fait de l'investissement immo, est la suivante:

"Le bien que vous visez est bien situé, votre opération est quasi neutre (pret + defisc + tout petit effort d'épargne ~= credit ), vous avez les moyens de faire ce petit effort d'épargne ET de couvrir un an de loyer en cas d'impayés (= épargne disponible), les taux sont au plus bas => vous pouvez acheter."

djwam

Ah docti ...

Citation :

Bonjour,

je viens d'acquérir un studio à Sevran Livry.
J'ai signé chez le notaire mercredi dernier.
Sur les différentes attestations qui m'ont été remises, une phrase revient à chaque fois et me turlupine : "La vente porte sur la jouissance conférée jusqu'au 28 mars 2034"

Que signifie cette "clause" ? Je suis propriétaire de ce studio donc je ne comprends pas ce qui va se passer à cette date ?

Je signe un truc que je comprends pas ... et oh, je suis propriétaire d'un parking mais en fait le terrain appartient à la mairie ...

Et celle là, on sent la baisse de volume ...

Citation :

Bonjour,

Je suis un petit peu inquiète, cela va faire 1 plus d'1 mois que j'ai mis mon appartement à la vente, par le biais d'une agence.

J'ai demandé à l'agence quel était l'avis des visiteurs, (10 visites environ) tous dit la même chose :

-L'appartement est très bien, mais que le bruit du RER dérange, ce qui est VRAI,

- Il y a un autre appartement à vendre dans un autre étage de ma résidence, je sais que les les gens ont DIT aussi la même chose.............

ou peut être que c'est une exuse, parce que l'agence à pris une commission trop élevée 8.5% c'est une EXCLUSIVITE, c'est un mandat de 3 mois.

J'AI DEJA RABAISSE LE PRIX, et eux un petit PEU leur commission.

Parce que, d'habitude les autres années précdentes les appartement partaient très vite......15 jours max avec le même bruit du RER, alors je ne comprends pas....
L'année dernière 2 appartements ont été vendus en très peu de temps.

J'aurai besoin d'avis pour m'éclairer,

Je vous remercie

Message cité 2 fois

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mitchb51

Assigné Posteur

Lolo_hfr a écrit :

Le pire, ce sont les conseils généraux, bardés de directeurs et conseillers financiers grassement payés par nos impots, qui ont souscrit ce genre de prêt et qui maintenant viennent pleurer qu'on les a trompé. Les dirigeants politiques et administratifs de ces collectivités territoriales devraient présenter leurs excuses aux citoyens pour leur incompétence et rembourser sur leurs derniers personnels plutot que d'attaquer les banques.

entièrement d'accord!
ou bien on les vire pour faute grave et/ou incompétence...

---------------
Jamais TT en 20 ans ! :o

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djwam a écrit :

Ah docti ...

Citation :

Je signe un truc que je comprends pas ... et oh, je suis propriétaire d'un parking mais en fait le terrain appartient à la mairie ...

Et celle là, on sent la baisse de volume ...

Citation :

baisser de 30K et attendre 6mois qu'un couple désespéré prennent son appart avec le bruit du RER

Profil supprimé

djwam a écrit :

Ah docti ...

Citation :

Un lien? (Google trouve pas)

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atomick

Bref, j'ai signé ! [:mossieurpropre]

Appartement de 41m² habitable + balcon de 7m², neuf BBC + parking 160k€
Loyer estimé 575€ + 50€ de charges
Livraison estimé 3ieme trimestre 2014
Pret sur 18 ans, taux à affiner par le courtier < 2,90%
Mensualités a peu près 900€

Rentabilité brut : 4,3%
Avec la defisc : 6,3%

TRI si revente & 10 ans :

Avec reval de 1%/an = 18,43%
NI PV/ni MV = 14,74%
MV de 10% = 10%
MV de 20% = 3,41%

Sur du long terme >= 20ans, avec revalorisation du loyer, dans tous les cas ça donne un TRI supérieure a 4,5%.

Me voici ~~investisseur immobilier~~ samouraï [:tinostar] .

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Message édité par Profil supprimé le 29-05-2013 à 12:44:58

djwam

http://forum.doctissimo.fr/famille [...] 8533_1.htm

zyx

NCC - 1701

atomick a écrit :

C'est du neuf ? il a combien de travaux qui vont tomber d

ou, surtout, il a acheté quand ? Car les loyers ont peu bouger ces 15 dernières années (inflation voir un peu plus), mais les prix d'achat ...

Message cité 1 fois

atomick

Oui mais bon c'est de l'ancien je suppose donc travaux, isolation, etc...

C'est Pichet, et oui il y a une GFA si jamais ca coule.

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Message édité par Profil supprimé le 29-05-2013 à 13:00:13

pik3

Pas grave ça fera un acheteur en moins. [:hahaguy]

Message cité 1 fois

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atomick a écrit :

...

Bravo [:implosion du tibia]
Reviens nous voir fin 2014 / début 2015 quand l'appart sera vraiment livré (retards, toussa).

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Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

sadlig

Lolo_hfr a écrit :

Je crois que tu ne sais pas de quoi tu parles. Il y a certainement eu erreur de jugement, mais on ne peut pas parler d'incompétence. Il y a eu proposition de produits structurés complexes que les conseillers financiers, même compétents, n'étaient pas en mesure d'analyser. et un défaut de conseil évident de la part des banquiers.

Message cité 3 fois

---------------
"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

pik3

sadlig a écrit :

Donc ils ont souscrits quelque chose qu'ils ne comprenaient pas ?

skeye

atomick a écrit :

C'est quoi le découpage du loyer appart/parking, qu'on rigole? [:petrus dei]

Message cité 1 fois

---------------
Can't buy what I want because it's free -

cartemere

atomick a écrit :

féloches :jap:

Lolo_hfr

atomick a écrit :

Juste par curiosité, es-tu définitivement engagé, ou y a t-il des conditions suspensives ou un délai de rétractation ?

Message cité 2 fois

cartemere

Lolo_hfr a écrit :

Juste par curiosité, es-tu définitivement engagé, ou y a t-il des conditions suspensives ou un délai de rétractation ?

Eh !

Vous n'allez pas recommencer à le faire douter en espérant faire capoter SON projet !
Ca le regarde !

Lolo_hfr

sadlig a écrit :

Le B.A. BA avant de signer un produit financier pour un particulier, et a fortiori pour un spécialiste financier, c'est "si je ne suis pas en mesure d'analyser, je ne signe pas".

Donc il s'agit bien d'une grave incompétence, voire d'une faute, de la part des directeurs/conseiller/analyste financier de ces collectivités territoriales. Ils devraient rembourser sur leurs fonds propres (et éventuellement être sanctionnés administrativement ou judiciairement), plutot que d'accuser les banques ou de faire rembourser leurs erreurs par les citoyens.

Il faut savoir qu'en plus, dans certains cas, les responsables ont signé en sachant que cela pourrait coûter très cher à terme. Mais tout ce qu'ils voulaient, c'était un taux très bas à court terme, pour éviter d'augmenter les impots (ou de réduire les dépenses) avant les prochaines élections, afin de se faire réélire (ou de laisser une bombe à retardement à leurs successeurs en cas de défaite électorale). Dans ce cas, ce n'est pas seulement de l'incompétence, mais on peut même parler de malversations.

Message cité 3 fois
Message édité par Lolo_hfr le 29-05-2013 à 14:01:52

boulgakov

atomick a écrit :

Loyer estimé 575€ + 50€ de charges
Mensualités a peu près 900€
Rentabilité brut : 4,3%
TRI si revente & 10 ans NI PV/ni MV = 14,74%

:??:

Ca me paraît impossible.

Tu as simulé ici ?

Message cité 2 fois
Message édité par boulgakov le 29-05-2013 à 13:56:31

fiston

avatar à n°

atomick a écrit :

[:fenston:3]

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