Reprise du message précédent :

http://www.lesechos.fr/economie-po [...] 566654.php
 
L'indice de référence des loyers va encore s'effondrer

 
L'IR correspond au surplus d'impot sur le revenu payé du a des revenus immobilier supplémentaires
 
L'IF correspond à l'impot foncier que tu payes en tant que propriétaire
 
Dans un investissement immo, il n'y a souvent pas d'apport - il vaut mieux tout emprunter car les intérets sont déductibles des revenus foncier
 
Oui c'est un bon reflexe de voir si tu peux placer a un meilleur taux que celui de ton pret immo
 
 
 

   D'après mes simulations il sera au mieux à 1%

 
Oui    
 
Vu de loin, les gens qui habite Carquefou, Saint Herblain, Vertou, Rezé, Bouguenais... disent qu'ils habitent Nantes
Car il bosse à Nantes et Nantes n'est pas si grand que Paris.  
Tu vas de Carquefou à Rezé en qq minutes.  moins que pour aller d'un arrondissemtn de Paris à un autre    
 
 
Mais j'assume habiter en paysanie si vous voulez

Mon investissent n'a de sens que si je revends . La rentabilité des loyers face au cout initial est trop faible.

En fait l'IRL utilise l'indice des prix "hors loyer" (logique) et aussi "hors tabac" (je ne sais pas pourquoi mais c'est plutôt bien   ) qui n'est pas à +0,7% sur un an mais à +0,5%.
 
Mais l'IRL est lissé, c'est la moyenne de l'IPC hors loyers hors tabac sur les 12 derniers mois. Il évolue moins vite que l'inflation.
 

 
Au pire, tu veux dire.

Oui, on a bien compris    
 
Ben achète !

merci  

merci également.

Pour la dernière question je n'ai pas comparé.
Mais quand je vois ce que coûtent les intérêts d’emprunt sur une habitation principale je me dis que le remboursement anticipé est imbattable non ?

Bref, dès que j'ai 5k qui se promène j'ai intérêt à rembourser mon prêt plutôt qu'à placer l'argent non ?

C'est bien, tu ouvres les yeux.
 
Alors essaye de trouver un placement immo meilleur sur la location  
Au moins tu ne joueara pas tout ton rendement sur un prix de revente complètement inconnu aujourd'hui !

 
Pas forcément
Il faut comparer le taux du crédit au taux du placement.
 
Si tu place à un taux supérieur, il vaut mieux placer.  (en gros)

Ca dépend, plus c'est tôt dans la durée de vie du prêt, plus le remboursement anticipé est intéressant.
En fin de prêt, ça l'est beaucoup moins car en proportion tes mensualités contiennent beaucoup moins d'intérêts
 

On est d'accord.  
C'est ce que j'ai fait  

Dès que tu as 5 k€ qui traîne, en plus de ton épargne de précaution, oui c'est pas une mauvaise idée.  

Dès que tu as 5 k€ qui traîne, en plus de ton épargne de précaution, oui c'est pas une mauvaise idée.
Mais tout dépend du taux de ton emprunt, et de tes taux de placement. Perso, j'en ai fini du boursicotage qui amène 1k € dans un sens pour en refaire perdre 2 la semaine suivante. Ça n'amène rien, si ce n'est des emmerdes quand il s'agit de remplir la déclaration d’impôts sur le revenu. Après, tu peux te tourner vers l'assurance vie...

Donc tu calcules un rendement (enfin un truc indéfinissable via l'effet de levier du crédit) sur une hypothétique revente dans 10 ans ... avec un prix totalement impossible à prévoir.
C'est la bonne méthode de calcul pour un investisseur effectivement  

 
ou les lingots dans la cheminée

Je débarque mais vous pensez sérieusement que le prix de l'immo sera plus bas dans 10 ans ?  
Ça me parait dingue  

 
On ne sait pas    
 
Mais quand ont regarde la courbe des prix (voir fp) on peur avoir peur que la bulle se dégonfle

 
C'est vrai que vu la conjoncture éco (récession, hausse du chômage, suppression du PTZ), tous les éléments sont là pour faire du +10%/an.  

 
pourquoi ? ça a déjà assez baissé ?  

 
Pourquoi ? Ce qui est dingue c'est l'évolution des 10 dernières années.
 
Les prix on déjà pas mal baissé en 2012, je les vois mal se relever cette année... Après on verra.
 

Mais merci beaucoup Professor pour ces savants calculs    
Je suis conscient que cela dependra beaucoup du prix de vente final, (avec une baisse de 20% (Soit 3100€/m2 a la revente) je suis un peu au dessus des 5%, ce qui reste faible, j'en suis conscient

Meuh non, ca va monter encore : des studios de 15m2 à 400k€ bientot, LOL

la super PV qu'on va se faire dans 10 ans sur notre 30m²        
et comme ça ensuite on pourra acheter un 40m² pour 540K€      

 
   
 
et gaffe au surcoût de constructions "défisc", tu minimises ta perte en considérant le prix comme 'normal'

Bof, Samou ne devrait pas être triste : dans l'esprit il reste un peu un locataire : entre les 330€/mois de charges jetés par les fenêtes et les X00€/mois jetés dans la poche du banquier, il y a bien de quoi couvrir le loyer d'un appart correct en banlieue  
   
 

 
Bah achète

Tu as entièrement raison.
 
Mais quand je dis que c'est le vendeur qui paye les frais d'agence, je veux dire par là que le montant de ces FA ne sont pas à ajouter au prix d'achat (il sont normalement inclus dans le prix de marché).
 
Imaginons que le prix de marché d'un bien soit de 100 (autrement dit, il existe plusieurs personnes susceptibles d'acheter ce bien à 100). A l'achète à B pour 100 incluant 5 de FA. A paye 100, B touche 95. A paye également 7 de frais de notaire (total du coût pour A: 107). Si demain il veut revendre son bien et que le marché n'a pas bougé, normalement il peut le vendre 100 en direct (puisque c'est le prix du marché). Dans ce cas, on voit bien qu'il perd les frais de notaire, mais pas les frais d'agence qu'il peut récupérer sur sa vente => c'est B qui les a payés.

 
Quelqu'un a plus de détails sur ce point? Hors taxe foncière je pensais que les charges étaient les mêmes pour tout le monde:
-Proprio habitant
-Proprio bailleur
-Locataire ( qui reverse donc les charges au proprio bailleur)
 
Pourtant j'ai visité des appartements louées ou les charges mensuels étaient supérieurs aux charges payés par le locataire, le proprio en payait donc une partie de sa poche. Je parle évidemment des charges fixe de copropriété, pas des éventuels travaux d'entretien de l'appartement.
Elles sortent d'où ces charges fantômes  

 
Certaines charges sont non récupérables sur le locataire.

 
 
Ca fait grosso modo du +10% par an, c'est normal    
 
Et le collègue de mon épouse qui lui sort qu'elle est ingé donc elle ne peut pas trop comprendre, lui il a une formation financière donc il sait  
 
 
EDIT : je précise que le mec n'a pas acheté en 98 à Paris car c'était trop cher, il a préféré louer et acheter des actions.
Là en revanche il cherche à acheter car c'est le moment les taux sont bas et il a vendu ses actions il y a 1 ou 2 ans quand le CAC était au fond du trou.
 
Bref, le mec qui fait tout à l'envers et croit savoir    
Comme la plupart des gens qui cèdent à l'euphorie des bulles (en 2000 la bulle des valeurs tech genre France Telecom) alors que l'immo ça ne faisait que baisser, et en 2010 la bulle de l'immo alors que les actions ne font que baisser. Sauf qu'ils sont toujours à contretemps.

 
 
Oui mais dans ce cas on dit "j'habite à Rezé, à x km de Nantes".
Ou "j'habite dans la région nantaise".
Et pas "j'habite à Nantes".

 
 
Ah OK.
Donc en fait tu vises surtout la PV.
En ce sens, tu vas être déçu, la proba de PV en achetant du neuf défisc en 2013 est très très faible.
Tu as plus de risques de faire une MV, voire une grosse MV.
 

Tout investissement > 4% inclus une part de risque

 
Et avec ces éléments, tu penses que que la bourse va remonter ? Car immo et bourse sont quand meme liée hein...quand la bourse va mal => les gens se refugient dans la pierre.  
Donc l'immo peut baisser...quand la bourse explosera à nouveau.
 

   
Malgres la defisc de 30k€ environ, le prix de 160k€ (3900€/m2) est bien sur tres cher. Il ne me reste plus qu'a faire une offre a 146k€ (3600€/m2)    

 
 
3100€ pour un village de banlieue, dans l'ancien, dans 10 ans...ouais ça reste optimiste.