Reprise du message précédent :

Après la branlée que je vais te mettre au squash mardi tu ne reviendras jamais  

Si un jour je me lance dans l'immo locatif ce sera un truc vraiment long terme:

- En étant déjà proprio de ma RP "définitive"
- Avec de bons revenus (ne pas être ricrac) mais relativement jeune (vers 40/45 ans) pour commencer à faire courir le délai de plus-value
- Une SCPI choisie avec grand soin avec intention de la garder à l'échéance (SCPI plutôt rendement, si possible avec un split commercial/résidentiel)
- 100% emprunt, in fine, entre 10 et 20 ans (suivant les taux, plus ils sont bas, plus on allonge)
- Les loyers sur AV 80% oblig 20% actions
- Un petit matelas à côté au cas où crash action (et donc pas assez sur l'AV à l'échéance pour rembourser le capital du in fine)
- Gros montants en valeur pour rendre le bouzin intéressant (>300/400k)

Possibilité de bénéficier à plein de l'effet de levier du crédit, pas de gestion au quotidien, in fine pour maximiser l'effet fiscal, pas de frais annexe "cachés" possibilité de se constituer une petite rente à l'échéance,  pour moi c'est le montage optimal si on a une situation stable et une visibilité sur 10/15 ans. Par ailleurs, ça colle avec ma vision de la constitution du patrimoine immo d'investissement, à savoir que ça s'acquiert via emprunt sans mise de fonds initiale. Le patrimoine de "placement" (pour les sommes qu'on a déjà au jour de l'investissement) c'est plutôt AV (les revenus générés ne sont pas imposables tant qu'on ne sort pas du truc) ou actions sur PEA/AV en UC

Bon par contre c'est le genre de montage où à l'échéance il faut pas être dans la tranche à 41% (donc idéalement ça se termine pile au moment de partir à la retraite avec baisse des revenus) sinon la fiscalité sur les revenus fonciers de la SCPI est juste confiscatoire...

Possibilité n°2: Avoir déjà un bien "en dur" déjà payé qui rapporte des loyers (revenus fonciers) et prendre de la SCPI sur AV avec un emprunt in fine bien fat (les "loyers" ne rentrent pas dans les reveus de l'année mais sont directement capitalisés dans l'AV): ça permettrait d'optimiser les revenus fonciers du bien en dur déjà payé avec les intérêts déductibles du in fine (aucune idée si c'est possible, mais si c'est possible ça pourrait être sympa).

Si un jour mon foyer émarge à 10k net et que notre RP est remboursée, je me lance là dedans, donc dans 15 ans mini

 
 
C'est comme l'immo en direct, le cours de ta pierre est volatile.
La SCPI, tu n'es pas obligé de regarder son cours, comme en immo en direct tu peux te contenter de toucher les loyers et basta.

ça a bullé pareil ? ça va corriger pareil ? c'est imposé sur la PV ?

Je savais pas que les banques prêtaient pour des SCPI.

Gné ?
SCPI Amundi Edissimo
Tu as tout ici : http://www.amundi-immobilier.com/h [...] 0&cadre=no

Comme d'hab, mieux quand tout va bien ... mais quand ca dérape. Chose que beaucoup d'investisseurs en mousse attrapés via les sirènes des Scelliers, defiscs & co ont oublié.

je connais pas les scpi, ça m'attire pas trop

 
C'est bien de l'admettre    
 
Du coup, ça explique que tu n'étais pas au courant que les rendements sont meilleurs que pour l'immobilier locatif en dur.

Non seulement elles pretent, mais si tu te démerdes bien tu autofinances presque ton achat...

En gros l' inconvénient de la SCPI c'est que ça va augmenter ton taux d'endettement.

c'est meilleur que quoi? en moyenne ?  
tu as des graphes sur l'évolution du prix des parts etc ?  
l'immo a fait +125% en 10 ans et le papier ?  
la chute sera la meme ?  
 
je veux bien qu'on m'aide a m'y intéresser    
 
mon 2° placement immo c'est 6% brut (sur le prix d'achat) voir meme 9000€ de loyer sur un apport de 60k€
mon 1° c'est 20% brut  (sur le prix d'achat) ou 7% brut sur le prix de l'estim  
 

tu en a pour combien ?

La valeur des parts de SCPI a considérablement progressé depuis 1998, au même titre que l'immobilier.

En fait l'immobilier en dur n'est plus avantageux que si tu es à même de tout gérer de A à Z sur ta loc (des travaux jusqu'à la location) ET que tu disposes de plusieurs biens pour répartir les risques. Dans tous les autres cas, un SCPI est mieux, avec une limite, le taux d'endettement accepté sera probablement plus faible.

Il faut aussi voir que les SCPI, c'est pas seulement de l'immobilier locatif, c'est de l'immobilier de bureau (beaucoup plus rentable), de l'immobilier commercial (là encore beaucoup plus rentable...) et ça permet de répartir les risques.

Tu notais, certes, mais sur quelle base? Internet? Les transactions de particuliers à particuliers sans annonces échappent aux stats (dans ma copro, c'est sv de bouches à oreilles c'est pour ça). En attendant, la tendance est nette.
 

Le problème c'est que pour un non "spécialiste", ce n'est pas évident !
 

+1
Le pb, c'est les bq qui veulent refourguer leurs produits maisons  

 
 
J'ai oublié de préciser que c'est sur Seloger    

mais ça peux pas baisser
la pierre c'est du solide

Tout dépend ce que tu appelles une baisse énorme.
 
Tu sais que paris a baissé de 40% entre 1992 et 1998 ?

C'est plus facile de gérer soi même son immo quand on a de petits horaires de travail ...  

ce qui est facile c'est de prendre un abonnement a canal + et de se branler la nouille sur hfr

Merci pour ces infos. Donc c'est bien déjà informatisé, et l'alimentation des bdd est déjà payée par l'impot (une partie des droits de mutation).
 
La discussion porte sur les infos accessibles aux particuliers, donc la notion d'assermentation est sans rapport.
 
Je serais OK pour faire payer un service si ça permettait de faire diminuer les impots ou la dette publique, mais comme ce n'est pas le cas c'est abusif.  
 
Et il y a bel et bien un probleme de productivité dans les SPF : pour les droits d'enregistrement, la Cour des Comptes demande depuis 2008 d'aligner les tarifs sur le coût du service rendu aux usagers : la proportionnalité du tarif au montant de la transaction ne se justifie pas et les gains de productivité engrangés par l'informatisation des services et la numérisation des documents n'ont jamais été répercutés sur les tarifs.

(S'il y a "d'autres éléments rentrants en ligne de compte et qui m'echappent", merci de les communiquer)

Du bon VC  

 
En même temps il a pas tout à fait tort...

Je sais pas, je suis pas abonné à C+

pour parler un peu plus SCPI, on reste ici , ou c'est mieux de migrer sur "placements"?
ca pourrait etre un truc qui m'interesse ^^

Pis dans la réalité, t'iras acheter ton ticket de Grat'O'Grat tout les samedi, en espérant gagner 50€.  

Hello;
 
Apparemment il n'y pas de topic sur l'achat de terrain nu.
 
J'aurais bien aimé un petit topo made in HFR.
Ca a déjà été abordé par ici?

T'es mignon mais je suis vraiment (vraiment) pas la bonne cible

 
met à jour ta fiche, quand même, pas avec mac qu'il faut sortir ça

c'est moi ou c'est de la merde la recherche sur fnaim.fr ? il me trouve aucun appart à Lyon, quelque soit l'arrondissement, la tranche de prix, le nbre de pièces ...

les prix ont baissé, tout le monde c'est rué dessus

Le risque d'un scénario de descente lente des prix de l'immo me fait chier.
 
Je suis plus ou moins comme yrsone :  
- je pourrais acheter sans problème (j'ai l'apport kivabien, j'ai simulé un accord de prêt avec ma banque dont le montant correspond aux biens immo qui me conviennent, ...)
- mais je sais qu'il y a une bulle
- et je spécule donc à la baisse
- de plus je suis encore jeune et je ne suis pas "pressé par le temps", d'autant que la situation économique n'incite pas vraiment à s'enraciner
 
Conclusion : si je n'avais pas connu l'existence de cette fucking bulle, je me serais probablement lancé et ne me poserais pas de question.
 
Je suis plutôt d'accord avec yrsone concernant les faibles rendements des placements liquides : si l'immo baisse, je m'en fout que l'inflation soit supérieure aux taux d'intérêts des placements.
 
Mais si l'immo stagne en nous faisant saliver une hypothétique baisse qui n'aura lieu in fine que dans 10 ans, et encore, à coup de 2% tous les ans, autant que je me lance tout de suite, et profiter de l'effet de levier du crédit.
 
Bref, je veux bien attendre encore, puisqu'on a la "promesse" d'un effondrement. Mais attendre jusqu'à quand ? C'est le problème de l'impossibilité de prévoir ce qui va arriver (pas devins toussa).
 
Surtout que l'attente, alors qu'on sait qu'on veut / va acheter, produit une sorte d'effet "précaire" : j'économise comme un porc, alors que je sais que si j'achète, j'aurais tendance à me faire beaucoup plus plaisir en claquant ma thune (l'effet proprio et le fait que "ma mensualité de remboursement construit mon capital, autant se faire plaisir avec le reste à vivre" ).
 
Il n'y a qu'un scénario qui pourrait m'être favorable : un krach (au moins -25/30%) imminent, c'est-à-dire dans les 3 à 4 ans qui viennent, max.
Au delà (krach dans 10 ans, krach ultra-lent, stagnation ou nouveau pallier), psychologiquement, et même économiquement, autant que je me lance maintenant.

+1
Et pour bcp acheter un bien immo sur Paris, on trouvait ça stupide. Les mêmes qui 10 ans après étaient prêts à mettre bien plus pour acquérir le même bien. Donc effectivement, on ne peut pas présager de ce que sera la situation dans 10, 20, 30 ans. Rien n'est figé.

La notion d'assermentation entre en ligne de compte pour la divulgation de certaines infos.
Le système permettra surement d'automatiser également la délivrance ou non de certaines infos à l'avenir donc la consultation en ligne sera sûrement possible à terme pour tous sans délai.
 

Pour toi, c'est abusif. Parfait. Je ne vais pas rentrer dans des échanges sans fin qui ne feront rien changer de toute façon.

La bonne nouvelle c'est qu'une réflexion d'empleur est engagée sur les DTS de mutation pour les supprimer. Ceux qui verront arriver la réforme de la TF seront sûrement moins heureux en revanche, quoique...
   

Sinon, en aparté, quelques chiffres pour ceux qui vont prochainement acheter en ce qui concerne les droits de mutation (qui ne sont pas anodins):

"Montant des droits

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus de l'Etat et du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien.

Une taxe départementale au taux de 3,80%. Ce taux peut être réduit par les Conseils Généraux avec un plancher de 1%

Une taxe communale au taux de 1,20%.

Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental.

Au total, les droits d'enregistrement atteignent donc 5,09% du prix de cession.
Il ne s'agit ici que des droits de type fiscal.

Pour calculer le montant total des frais affectant l'achat d'un logement, il faut y ajouter les honoraires du notaire et les frais annexes."
 

Si t'as un bon apport qui couvre une part substantielle de la valeur du bien, l'acaht peut être intéressant même en période de bulle si tu as trois facteurs réunis (1) une faible rémunération de l'épargne (2) un avantage fiscal lié à l'achat de RP (l'économie de loyer n'est pas reconnu comme un revenu imposable fiscalement, l'abattement RP ISF) (3) absence de krach à MT/LT

Concernant le point (2) le "rendement" de ton épargne invetie dans la RP est de te permettre de ne pas payer de loyer là où, si ton épargne était investie et te servait à payer ton loyer,tu serais imposé sur ces revenus d'épargne à un taux qui fait couiner (30-50%) --> jusqu'à aujourd'hui l'avantage d'économie de loyer procuré par l'achat de RP n'a pas été fiscalisé, mais ça pourrait changer (cf. de manière indirecte via augmentation drastique et généralisée de la TF)

(1) couplé à (2) fait qu'aujourd'hui si on a beaucoup de cash et que l'hypothèse d'un krach rapide s'éloigne (3), ça peut en effet mériter de se poser la question de l'achat MAIS, aux conditions habituelles de réserve pour tout achat immo:

- rester dans le bien + de 6/8/10 ans pour amortir les frais d'achat donc pouvoir acheter d'emblée un bien familial si avoir une famille est dans tes projets
- faire attention aux charges
- bien négocier le crédit (ça sert à rien de gagner d'un côté grâce au cash, si de l'autre on perd en se faisant entuber sur le crédit)
- bien négocier le prix d'achat, car même si toutes les autres conditions sont réunies, fare un achat à prix bullesque ça plombe tous les autres avantages "accessoires" qu'il pourrait y'avoir.

Perso je suis un peu dans ta situation flash (beaucoup de cash) mais je (on) continue encore de shorter la baisse pendant 2/3 ans le temps de voir comment le marché évolue. Par contre je suis certain qu'on achètera quoi qu'il arrive en 2015/2016

Ps: qui n'a rien à voir avec le message quoté: stp arrête de traiter de débiles tous les gens qui ne sont pas de ton avis en matière immo, c'est relou

 
Le prix est quasi symbolique, il est surtout la pour éviter un afflux de demande.  
 
Dans la plupart des banques en dur tu demande une copie papier de ton relevé de compte ou autre, la photocopie te sera bien souvent facturée le double de ce tarif...  

 
 
KESAKO ?!  
 
Moi justement qui me tate à faire du locatif, j'ai déjà des parts dans une SCPI (Notapierre).
Bref le rendement à beau être correct il diminue tous les ans et aujourd'hui c'est du 5.5% brut !
Alors OK y a aucune gestion mais pour ceux qui ont pas fait d'emprunt et qui bénéficie pas d'une éventuelle déduction, ça devient un rendement presque lambda...
 
Sans oublier que de mémoire, il faut garder ses parts 15ans pour pas être encore plus imposé au moment de la revente de ses parts non ?!

J'avais bien compris qu'on était dans une situation similaire.

Dans les + en faveur de l'achat :
- l'offre locative de piètre qualité (trop cher / trop loin / trop pourri),
- j'ai une limite psychologique à "jeter l'argent par les fenêtres" (dans l'optique de louer mieux),
- vivre "comme un étudiant", au bout d'un moment, ça fait chier

Dans les - en faveur de l'achat :
- une éventuelle baisse importante (sur le long terme ou pas) entrainant une mauvaise opération financière (baisse > (loyers économisés - intérêts de l'apport perdus)).

Je constate que dans certains coins la baisse est engagée alors que dans d'autres ... espacés de 10 km, les prix sont encore dans la stratosphère alors que l'écart n'est pas justifié par la différence de milieu de vie (et où le ratio loc / achat dépasse sans problème les 300). Plus les prix sont hauts, plus les % de baisse font mal (MOTO-proof).

Wait & see pour 2013, une légère baisse annuelle étalée sur 10 ans serait le pire scénario.

ah maintenant on en est au point de "ne pas acheter" c'est "vivre comme un étudiant", et ben

On verra dans 10 ans  

 
Ce n'est pas ce que l'on dit.
Nous, on spécule à la baisse. On se retrouve donc dans une location "plutôt en dessous de nos moyens" pour économiser à mort, en attendant le krach.
C'est un choix de vie, qu'on s'impose volontairement.
 
Grosso modo : il s'agit de vivre dans un T2 de 40m² pour maximiser l'apport, alors qu'il serait possible de vivre dans un T4 de 80m², par exemple.
 
Or, vivre dans un T2 de 40m², c'est vivre comme un étudiant (+ ou -). (Hors Paris, s'entend.)

bof

 
  ?  

Pour profiter de l'effet de levier, il faut que la rentabilité économique soit supérieure au taux d'intérêt du crédit Donc en cas de baisse ou de stagnation il n'y a pas de levier mais un effet de massue