Reprise du message précédent :
J'étais AI, pas spécialement l'éclate dans mon boulot car manque de compétence malgré un BTS PI. J'ai repris une formation en 2009 pour me spécialiser en expertise en valorisation immobilière. j'en ai profité pour faire de la commercialisation en actifs de bureaux en parallèle et du coup, vues les compétences que j'ai actuellement, je me pose la question de repartir dans ce métier, mais sans agence et à mon compte.

L'idée de base étant de transposer la qualité de service en vigueur dans le tertiaire, à une clientèle de particuliers.

Je sais pas trop, le marché me parait aussi très tendu en ce moment mais de l'autre côté, tout les margoulins retournent à leur métier de coiffeur/plombier et la crise est aussi à mon sens génératrice d'opportunités professionnelles : il y a je pense de la place pour les véritables professionnels, capable de facturer des honoraires à hauteur de leur prestation.

 
Qu'est ce que cela donne niveau école ? ( Toujours faire la sortie des écoles du quartier ... )

S'il te plaît, ne touche pas à des professions honorables

PS: quand le marché a été brisé à ce point par des margoulins, ce que tu dis nécessite un travail de 10-15 ans dans une localité pour être reconnu comme professionel honorable. Autant te dire qu'il faudrait t'attendre à une longue période de vaches maigres.

Mouais, cet argument vaudra quand les volumes auront été très bas pendant assez longtemps. Je pense que le secteur n'a pas encore été assez vidange aujourd'hui /my2cts

Peut-être lancer cette activité sous une statut d'auto entrepreneur au départ en faisant ma demande de carte T.  
 
Je pense pas que ce soit compatible, l'activité étant normalement encadrée

C'est pas forcément évident.
 
On le voit bien : l'immobilier touche à l'irrationnel, le "coup de coeur", le rêve... sur des nominaux très élevés.
 
Les AIs travaillent plus comme des galleries d'art contemporain que comme des tertiaires qui vendent des services. Et un coiffeur/plombier peut très bien tenir une gallerie d'art si il sort suffisamment de blabla pour justifier les 10K€ d'un urinoir mis dans un cadre.
 
Par conséquent, je pense que la véritable valeur de conseil (qui est clairement recherchée et mesurée dans beaucoup de secteurs) est ici secondaire, accessoire, surtout quand le marché se porte bien.
Ta "qualité de service" part d'une bonne intention, mais je ne suis pas du tout convaincu qu'elle sera visible, et reconnue dans le secteur.
 
Et malheureusement, je pense que cette profession sera toujours "parasitée" par des personnes opportunistes.
 
Donc :
- quand le marché s'étend, tu gagneras beaucoup, comme tout le monde dans le secteur
- quand le marché se tasse, tu en prends plein la figure, comme tout le monde dans le secteur
 

On reconnait quand même les opportunistes à de vrais professionnels

Ton avis est intéressant et relativement pertinent
Se concentrer sur le conseil à l'investissement serait peut-être plus probant, vu que l'on sort de cette fameuse notion "coup de coeur" pour aborder un côté beaucoup plus rationnel.

Compliqué. Surtout que vient ensuite la question de la constitution d'un portefeuille client, à même de se concentrer sur la gestion en direct de leurs biens. Les privés travaillant comme ça doivent être rares en comparaison des privés investissant directement sur de la pierre-papier par exemple

Surtout que je suis sur que dans 5 ans, apres le krash, 90% des transactions de Mr Tout le monde passera par le bon coin (ou un site équivalent).
Qui achete encore une voiture chez un vendeur d'occassions ?

 
Les gens qui veulent une garantie.

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Sauf que le vendeur possède très souvent les vouatures en question, pour l'immo...

 
Assurances qui coûtent cher et qui couvrent que dalle.
La garantie, c'est contre les mauvaises surprises : se retourner contre un professionnel est beaucoup plus simple que contre un particulier.

Attention quand même aux attrapes nigauds. Passer par un professionnel de l'immobilier (qui fait bien son boulot) donnera toutes les indications nécessaires à l'acquéreur et jouera sa réputation en cas de mauvaise affaire.
 
J'ai déjà vu des propriétaires vendre leur bien 30% au dessus du prix du marché à des acheteurs qui n'y connaissaient rien, en direct

T'as quelle garantie chez La foret, Century, IAD, Orpy..

Alors que l'AI il refuserait ce genre de transaction ?

Le coup fatal arrivera quand le prix du marché sera complètement publique. Ce qui commence un peu à se faire, grâce à... meilleursagents

Merci pour ce retour d'expérience.
Surpayer je veux bien comme déjà dit, mais pas de 30% sur une telle somme.
Encore une fois je ne veux / peux pas m'endetter sur environ +/- 50% de mes revenus.
Ca laisse 4.5k net pour s'endetter dessus, à 33% max on va dire.
 
Après... mon père m'a dit pareil que toi "si j'avais attendu tout le temps il y a certaines affaires top que je n'aurais jamais pu faire, et inversement."
 
 
J'ai eu mon notaire qui m'a donné l'historique des transactions du quartier depuis 2002.
380k (qui est le prix exact de la maison que je vise) c'est au dela du pirx le plus élevé jamais payé pour une maison dans la quartier (record à 377k mais avec 100m² de terrain en plus, en 2007).

Voilà.
Vouloir apporter une plus value rationnelle, c'est bien... à condition que la clientèle soit réceptive à cette valeur ajoutée...
 
Et le niveau de réflexion des acheteurs sur le marché ces dernières années me fait penser le contraire : aborder le rationnel, poser les chiffres, tout ça, ça a tendance à faire fuir les acheteurs.
L'acheteur ne veut pas se poser de question, ne veut pas prendre conscience qu'il prend des risques en faisant un tel investissement.
 
Entre un AI 1 qui dit "votre budget est trop juste, il faut emprunter plus sur plus longtemps... voyez avec votre banque pour passer sur 30 ans !"
Et un AI 2 qui dit "votre budget est trop juste, je vous conseille de voir vos prétentions à la baisse"
 
Le conseil le plus pertinent est certainement le 2.
Celui qui va vendre et toucher sa comm, c'est certainement le 1.
 
   
 
C'est assez paradoxal, mais on est arrivé à un point où la valeur ajoutée du conseil est néfaste à la vente
 

Il faut trouver la clientèle, c'est encore une autre problématique

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On parlait voiture...

C'est vrai que je comprend pas pourquoi je trouve 8,1   . C'est sur, j'ai pas compter le devant de la fenêtre.
 
Le mieux, quand tu as un plan, c'est de mesure l'air avec une règle. Comme ça, c'est simple car là, il y a pas toute les côtes.

Ouais c'est complique tout ça.

C'est pas parce que les AI sont globalement des incompétents qu'ils n'ont pas un rôle a jouer.

Leur rôle est probablement amené a changer.

L'ancienne vision c'est qu'un AI cherche un client a un vendeur.
La nouvelle, c'est plutôt un AI qui cherche un bien pour un acheteur.
La notion de bien mis en agence va un peu disparaître ama.
Surtout en période de crise

c'est idem pour les voitures, un garagiste en occasion garantie moteur/boite/pont, les choses qui ont peu de chose de tomber en panne, ce sont quasiment toujours les accessoires autours qui lachent  

le changement des tuile c'est entre 20€ et 40€ (pour les escro) le m2

J'ai refait ma toiture + renforcement + sous-toiture il y a deux ans. Toiture très compliqué (5 pent) = beaucoup d'arêtier = cher

Voici les prix sachant que c'était loin d'être la moins cher (HT) :

  560€ - Dépose tuile (+ liteaux) pour 160m2
1 350€ - Pose liteau (450 m)
1 908€ - écran sous-toiture + pose (160m2)
   528€ - redressage toiture au niveau chevrons (100m)
    334 - faîtage + rencontre faîtage
1 950€ - arêtier à sec (22m) + about d’arêtier (3)
6 360€ - pose tuile (160m2)
   280€ - tuile chatière

+ 2 600€ pour les à côté (location manitou, protection, évacuation des déchet, etc...)

Pour alimenter le débat, en ce moment je visite des appartements.
Eh bien ça me fait royalement chier de,visiter en direct propriétaire.
 
Horaires non flexible, ne connaissent rien, pensent que leur appartement est le meilleur, quasiment pas négociable du tout, imbus de leur personne.
 
Sinon les AI que j'ai rencontré n'ont pas tous été parfait, mais a chaque fois connaissaient bien le secteur et étaient à demis mot d'accord avec mes propals a -20%

Faire de belle photos et mettre en ligne des annonces qui mettent en valeur un bien tout en blindant d'infos pour ne pas avoir à filtrer 50 appels de gens qui ne seront au final pas intéressés ça pourrait servir.

Franchement j'ai mis en vente ma baraque sur leboncoin et via des agences.
Bah je suis beaucoup moins emmerdé avec la premiere solution, et des contacts pas moins sérieux.
Apres c'est sur que faut un minimum de bagage intellectuel et technique pour faire quelques photos potables et rédiger l'annonce / faire visiter / rédiger le compromis. Mais rien qui justifie une telle prédominance du marché, et de lacher entre 5K€ et 20K€.

bah non ils l'ont vendu à 100% de leur prix.

Bon après je stoppe le HS mais la somme de tout ce que tu listes, divisé par 160, ça fait 100€/m² HTVA

Puis bon dans le Sud les toitures c'est du léger...

 
Sur Paris la base des notaires te pemets d'avoir les prix de vente des biens, moyennant un petit supplément financier. 9.99€ la ligne de mémoire.

 
   
 
Oui... dans la théorie.  
 
Dans les faits, ce que tu dis ça concerne combien, 20 % des agents immobiliers ?

 
Et encore...

 
Elle est relativement imprécise.

 
Perso ça a toujours été l'inverse. Je me méfie du coup des proprios, d'autant que d'après mon expérience et celle de mon entourage, ils sont encore plus prompts à essayer de t'arnaquer.  

Et voilà, et c'est un ancien AI qu'il le dit.

Comme quoi c'est pas une obsession de notre part, mais la réalité.

Et quand je vois ne serait-ce que les annonces du HFRien qui habite à Montréal ça me fait gerber de voir la différence de taf.

J'ai bien envie d'aller plus loin sur le profil type de l'AI fille que je croise régulièrement (c'est toutes les mêmes dans ma ville), jeune blondasse  mignone de 30 ans  : pourquoi ressemblent-elles souvent à ça ?

Sans parler d'arnaque, les proprios surestiment très souvent la valeur de leur biens de manière exagérée. C'est d'ailleurs la principale raison de la survivance actuelle des AI...  
Il faut que le proprio se retrouve acculé pour qu'il se mette tout  à coup à paniquer...
 

 
Et en quoi donc ?
 

 
Elles ressemblent à ça parce que une nenette bien gaulée sur un poste commercial, ça marche. Cherche pas plus loin
 

 
C'est entre autre le rôle d'un AI d'expliquer à un vendeur que son bien n'est pas dans le marché.
Si c'est pour prendre un mandat 20% au dessus du prix que l'AI juge comme pertinent, autant ne pas perdre de temps. De toute manière, si le vendeur n'est pas capable de le "comprendre", il y a fort à parier que ce sera le cas dans toutes les étapes suivantes du processus...
 
Autant pas se faire chier avec les ânes, ça évite d'entrer les problèmes.
 
 

La demande que tu fais va concerner une zone, c'est vrai très locale, mais sans avoir aucune information précise sur la localisation de chaque transaction, du coup cela peut correspondre à des immeubles très différents, et toujours sans aucune notion pour avoir ne serait-ce qu'une idée de l'état des biens vendus, etc..

Sauf que ces 5 (voire 10) dernières années, les AI pouvaient prendre des mandats à n'importe quel prix, cela partait à un moment ou à un autre...

Tu parles bien des infos dispos pour les particuliers? http://www.paris.notaires.fr/outil [...] ires-argus
 
 
Dans les infos détaillées, t'as le nombre de pièces, l'étage et l'ancienneté de l'immeuble dans un rayon minimum de 50m par rapport à l'adresse que tu vises...
C'est quand même un peu limite pour évaluer à 10% près la valeur d'un bien...
 
Ensuite je parle moi aussi en connaissance de cause. Des biens proposés par des AI à +30% de la valeur de marché (valeur max selon notaire et hors fai!), j'en voyais encore couramment dans certains coins de banlieu parisienne, il y a moins d'un an de cela...

 
Non non, ça c'est le portail pour les particuliers. Les agences ont accès moyennant finance au CD-rom de la base BIEN, mis à jour chaque trimestre. Cette base reprend les infos précises sur les localisations, détails techniques, époque de construction etc, chose que ne propose pas la version pigeon pour les particuliers.  
 
De plus un rayon de 50m est globalement suffisant pour déterminer la valeur d'un bien, à construction équivalente (1930 vs 1930 par exemple), à moins cas particuliers comme un immeuble à cheval sur deux arrondissements, ou un côté de la rue donnant sur un arrondissement et l'autre, sur un autre arrondissement.
 
Proposer un bien à +30% ne veut pas dire vendre un bien à +30, ni même +15. On observe d'ailleurs que c'est souvent l'effet inverse qui se produit pour cause "d'usure" du bien sur son marché