Reprise du message précédent :

 
Non non, ça c'est le portail pour les particuliers. Les agences ont accès moyennant finance au CD-rom de la base BIEN, mis à jour chaque trimestre. Cette base reprend les infos précises sur les localisations, détails techniques, époque de construction etc, chose que ne propose pas la version pigeon pour les particuliers.  
 
De plus un rayon de 50m est globalement suffisant pour déterminer la valeur d'un bien, à construction équivalente (1930 vs 1930 par exemple), à moins cas particuliers comme un immeuble à cheval sur deux arrondissements, ou un côté de la rue donnant sur un arrondissement et l'autre, sur un autre arrondissement.
 
Proposer un bien à +30% ne veut pas dire vendre un bien à +30, ni même +15. On observe d'ailleurs que c'est souvent l'effet inverse qui se produit pour cause "d'usure" du bien sur son marché

 
Want    

idem

 
Donc nous sommes bien d'accord, un particulier n'a pas accès à toute l'info nécessaire à un achat de bien immobilier, et l'AI se gardera bien d'ouvrir la bouche lors de la visite pour pour un bien à +30, surtout si son portefeuille sur ce type de bien est assez étroit...  
 

la base BIEN (et PERVAL par extension) n'est pas exhaustive (ou en tout cas ne l'était pas il y a qq années, c'était du remplissage volontaire, peut-être que le notariat a bossé dessus pour y inclure toutes les transactions)

Le particulier à aujorud'hui d'avantage accès à l'information qu'il y a encore 5 ans. Alors effectivement, sur l'argus des notaires il y a peut-être moins de renseignements mais en définitive, je pense que c'est pas compliqué pour un acquéreur de voir si le bien pour lequel il envisage de faire une offre est dans les clous.
 
De toute manière si tu cherche une informations fiables en immobilier, quelque soit la nature du bien, tu ne l'auras pas, car il n'existe pas de valeur juste. Tu as vendu une maison 160.000 €, c'est pas pour autant que tu seras sur de vendre sa soeur jumelle au même prix, à période équivalente.
 
Après l'AI peut se garder d'évoquer la surcote d'un bien mais dans ce cas il n'est pas très futé : aucun acheteur ne va balancer une offre à un +25 marché. Les infos sont globalement présentes, et j'imagine qu'affiché à +30 le bien est en portefeuille depuis longtemps.

 
En 2006/2007/2008 elle me parassait pourtant relativement à jour en comparaison des transactions que l'on constatait dans notre arrondissement.

Dans un marché stagnant et/ou baisser, oui.
 
Sur le marché d'Ile de France sur les 10 dernières années, non.
les prix ont fait x2.5 en 10 ans... donc une hausse de 30%, c'est "juste" peanuts : le bien n'était pas trop cher, il était seulement mis en vente trop tôt.
 
   

Ce que tu dis est vrai, mais seulement depuis quelques années, avant l'opacité régnait rééllement sur le marché immo. Et on en garde quelques réminiscences avec l'exemple BIEN pro/particulier...
 
Et pour reprendre l'exemple, l'AI affichait des biens à +30 pour  en vendre d'autres à +10/+20...

Il faut raisonner à l'instant "t".
Mettons un prix moyen au 01/01/2013 de 8500 € pour un appartement standard parisien (grosse merdo), tous les comparables sont sur cette tranche là et que ton AI pointes à 11.050 tu risques de ne pas le vendre, quand bien même tu le laisses pendant 5 ans en attendant que la courbe "normale" de hausse rattrape le prix de ton appartement qui était de toute manière déjà surcoté.

C'est la période qui compte, rien d'autre et encore moins les spéculations sur la hausse/baisse.
L'AI qui prétend maitriser ça ment, est incompétent et mérite une baffe dans son gueule

L'AI "incompétent" te dira que c'est de la faute au proprio, et que de toute façon il montre tous les biens recherchés par un acquéreur potentiel et que donc lui il n'y est pour rien, il fait son "boulot".

C'est donc un mauvais AI, prêt à se trimballer une poubelle 30% surcôtée en attendant un hypothétique pigeon qui daignera faire une offre. Dans le même temps il dira à son propriétaire de baisser son prix parce qu'il n'aura pas déminer le terrain au préalable en réalisant une étude de marché fiable qui aurait permis d'étayer des arguments crédibles face au proprio.

Perte de temps, perte d'argent, perte de crédibilité...
Bingo !

Si les 10.000 emplois menacés dans ce secteur concernent ces idiots, moi ça me convient et je n'irais pas pleurer.

 
ça dépend des coins, j'ai retrouvé via Google l'info à laquelle je pensais (ça date de 2007) :
 

 
C'était dans un compte-rendu d'un groupe de travail du CRIES PACA, donc des stats zofficielles et zétatiques (qui n'existe plus aujourd'hui http://www.cries-paca.org/ )

 
Je comprends mieux. Je travaillais avec ce support sur Paris, peut-être un peu plus dense, quand bien même seulement 50% des transactions y auraient été recensées

Si tu considère que la durée de mise en vente moyenne est de 24 ou 48h, oui. Si elle est de 6 mois, j'appelle pas ça un "instant".
 
Les 30% de hausse étaient absorbés en moins de 3 ans sur paris et sa proche banlieue... ramené à "l'instant", ce n'est pas forcément déconnant.
Et un peu de forcing sur l'affectif/coup de coeur pour raccrocher ça (avec le bonus "home staging" pour gagner facilement 10% en rab).

Pfff.... 30 pages à rattraper et en plus j'ai raté le débat sur le caca / WC dans la salle de bain

Pas du tout. C'est une technique de vente.
 
Tu présentes en premier lieu un bien surcôté, si possible bien moche pour mettre ton acquéreur "à l'aise". Tu perds effectivement 20-30min. Tu étudies un peu ton acquéreur pour voir par quoi tu poursuis ("alors le bien vous a plu", "c'est vrai que c'est un peu cher, mais on doit avoir une petite marge de négociation", "bon attendez, je vais vous présenter les autres biens" ).
Puis après tu passes à des biens plus acceptables, pas forcément tiptop, pas forcément dans les prix du marché mais tu as travaillé le terrain pour faire accepter "ta" réalité des choses. Et là, si tu as un acquéreur "mou", il acceptera sans trop broncher ("allez on peut demander un rabais de 3K" ) le prix de vente, déjà trop cher, d'un bien moyen qui ne serait JAMAIS parti sans le bien à 30% trop cher.
 
Conclusion, ce sera de la faute à l'acheteur

Il reveint tout le temps...

 
6 mois est un délai de vente énorme --> le bien est déconnecté de son marché.
Si le prix comparable est de 8500 €/m² au xx/xx/xxxx et que tu mets à 8500 €/m² (car il le bien répond aux standards définis pour cette valeur) il n'y a aucune raison de le garder sur les bras pendant 6 mois, à moins mauvais commercialisation ou défaut important n'ayant pas été considéré au moment de la valorisation.
 
Enfin c'est sans doute beaucoup moins vrai actuellement

 
Les AI ne sont pas clairs je l'admets. A leur décharge, l'acquéreur moyen est en général assez bien formaté au "quoi, tu as 30 ans et t'es pas propriétaire ?" ou autres articles de l'express etc.
 
Donc oui, c'est la faute aussi de l'acheteur.

C'est la faute au système  
Un système où quand tu entres chez un AI, on commence souvent par quel est votre budget avant quels sont vos besoins. Et où les acheteurs vont demander s'ils peuvent emprunter sur 30 ans avec les taux bas pour payer le "petit" supplément demandé par le propriétaire du bien, appart homestagé comme une prostitué.

Tout ça pour le petit sou de commission supplémentaire.
On commence à en entrevoir les conséquences désormais.

Euh... tu parles de la donnée calculée à partir de la surface ?... l'info tellement inutile qu'elle est absente de 80% des annonces des "professionnels" ?
 

Moi mes besoins ce serait une Porsche pour me déplacer, une carrera 4 GT ou un truc dans le genre. Mettez-vous en recherche et je vous donnerais mon budget après...

Tes besoins sont entre autre liés à ton budget. Désolé mais c'est le monde qui veut ça, et c'est pareil quand tu fais les courses.

Bah sorry hein, mais c'est comme ça qu'on raisonne. L'AI qui arrive en te disant "ah ça mon brave monsieur, ça vous fera 200.000 tout compris" c'est un fin tocard. D'ailleurs les "affiches" (de Dieu, ça me fait penser à une agence de voyage ces trucs là) devrait mentionner le prix au m² à mon sens mais bon...

Le prix/m² c'est l'unité de mesure du domaine immobilier.

Et encore, dans mon domaine on raisonne en €/m²/an/HT/HC (loc de bureaux/entrepôts).

Ah donc Ok.

Tu parles de la manière dont les agences devraient fonctionner, et comment les AI devraient travailler.
Alors qu'on parle de la manière dont les AI travaillent, en vrai

C'est pour ça qu'on se comprends pas ^^

Ceci dit je pense que tout le monde est d'accord avec toi sur la théorie et sur la déontologie qui ferait du bien à la profession
Sauf que comme je l'exposais plus haut, aujourd'hui l'AI qui a une vraie conscience professionnelle et qui fait son job consciencieusement, je pense qu'il fera moins d'affaires, car un acheteur renseigné et alerte est un acheteur plus difficile à satisfaire.

 
Oups j'avais pas saisi le ton ironique de ton message en première lecture

il n'y a pas de mal
 
mais tu remarqueras qu'il est RARE, aujourd'hui, d'avoir la surface sur une annonce d'un AI... tout comme le nombre de pièces.
A partir de là, comment veux-tu qu'un acheteur lambda (i.e. qui ne suit pas les courbes des prix) puisse se positionner par rapport au marché ?

Ils en sont encore à bosser comme grand papa. En l'espace d'une dizaine d'années, tous les métiers de l'immobilier se sont profondément modernisés et financiarisés. Une des seules branches de ce vaste domaine qui est restée à l'âge de pierre, ce sont les AI.
 
J'dois sans doute être idiot mais tu gagnes tellement plus de temps à être clair dès le départ.

 
Que tu sous-estimes le budget nécessaire est une chose, que les biens proposés collent à un chouïa près au budget max affiché par l'acquéreur, c'est un autre genre de coïncidence. Facile d'accuser le "monde" après...

 
Tu exagères quand même, il est très rare de ne pas avoir la surface sur une annonce. Pour le nombre de pièces disons qu'il faut souvent regarder le nombre de chambres et extrapoler...  

 
Bah navré qu'il y ait un marché. Si la personne cherche 50m² dans Paris intra type 14eme/15eme arrondissement, avec un budget de 450 000 € je risque d'avoir beaucoup de mal à lui trouver les mêmes 50m² à 350 000 € dans le même secteur.  
 
'fin ça me paraît aussi un minimum logique non ?

viens dans mon coin.
Le weekend dernier, promenade dans la ville... bah sur 5 ou 6 agences... les annonces avec "m²" sont très rares

 
Oui, beaucoup d'agences "physiques" n'affichent pas la surface.

 
On habite à 5kms de distance...  
 

 
C'est vrai, en même temps du coup il suffit d'entrer pour avoir l'info, sur seloger les annonces sans surfaces sont l'exception...

 
Je quote en retard, mais ça me servira d'aide mémoire!

C'est vrai qu'on a que ça à faire, en plus de passer des heures à regarder les annonces, appeler les AI/vendeurs, faire des visites...  

 
Donc tu n'es pas acheteur.

 
C'est vrai que ça serait mieux que les propriétaires d'apparts viennent à toi en te suppliant de les débarasser de leur bien pour 1€ symbolique...  
 
Non mais hfr    
 
Ceci dit moi aussi je préférerais...

 
Sincèrement la tournure de ta phrase n'est pas compréhensible, et complètement illogique.
 

Ok moi expliquer à toi

Recherche : 50 m², budget 450.000 € max (soit 9.000 €/m²)

Moi pas pouvoir trouver même appartement, avec même prestations dans même secteur à 7.000 €/m² soit 350.000 €.

Valeur marché = 9.000, pas 7.500 pas 6.000 mais 9.000 à +/- 10% donc, ça être normal que souvent AI propose appartement qui soit proche budget max

Toi y'en a compris ?

C'est pour ca que les AI ca sert a rien...

 
Au lieu de prendre un ton à la fois condescendant et arrogant, tu ferais mieux de relire ta première tournure, qui veut grosso modo dire que si t'as un budget à 450k, pourquoi on ferai payer l'acquér  le pigeon à 350k  
J'espère que tu rédigeras d'une meilleure façon tes promesses de vente