Reprise du message précédent :

Après être passé par 2,41%, le taux de mon crédit immo est maintenant passé à 1,39%  
Bon, il reste relativement peu (en durée est en capital), mais quand même, on m'avait traité de "fou" (mais bon, le taux capé + 1 restait inférieur au fixe, on m'avait dit que je serai rapidement à 4,3%...) lors de la négo pour un taux variable, soi-disant que les taux étaient bas  

Ce genre de location attire des locataires différents qui sont généralement plus mobiles / restent pas 3 ans au même endroit.

 
En général, quand tu prévois de rester dans une optique de long terme dans un appart, tu as tendance à préférer choisir tes meubles par exemple.

 
C'est justement en suivant ton raisonnement que personnellement je crois à une légère baisse puis stabilisation. On est arrivés à un point où les prix ont tellement monté que les rendements sont trop faibles pour les investisseurs. Après, ça rejoint un peu la théorie de Samourai (allez-y lynchez moi): les prix ont monté car il y avait un déséquilibre (plus d'investisseurs que de vendeurs), on est arrivés à un état d'équilibre voire on l'a dépassé (les prix ont atteint un niveau où il y a des vendeurs, mais plus d'investisseurs), et dans cette configuration de l'offre et de la demande, on risque de rester dans un "tunnel" autour du niveau actuel.
 
D'après moi s'il y a eu ce déséquilibre par le passé, ça s'est accéléré avec la baisse générale des rendements (quand tous les actifs (obligataires, actions, etc.) rapportaient bcp, on exigeait bcp aussi de l'immobilier, à partir du moment où plus rien ne rapporte de rendements très supérieurs à l'inflation, on exige de moins grands rendements).

Ok mais imaginons que j'achète un bien avec un locataire qui y habite déjà et qui a posé tous ses meubles. Est ce que je peux quand même faire de la location meublée? Je n'augmente pas son loyer et je défiscalise avantageusement mon bien

 
S'il y habite déjà c'est difficile de lui faire signer un nouveau bail je pense.
 
Sinon effectivement, tu peux le louer en meublé avec un minimum d'équipements (et du coup en insistant pas sur le côté "meublé" de la location) pour favoriser quelqu'un qui va apporter ses meubles.

Heu actuellement ça ne peut pas être un point d'équilibre puisque les volumes sont en chute libre. Donc partant de là deux solutions:

1/ Si stabilisation des volumes à leur niveau le plus bas depuis 20 ans, les prix vont nécessairement se casser la gueule puisque la chute des volumes traduit une absence d'acheteurs et une augmentation du stock de biens "invendables" au prix actuel (personne n'en veut). Pour rappel la chute des volumes de 2008/2009 (qui est aujourd'hui dépassée) s'est traduit par une chute des prix de -10/-20% dans IM...après une période où "tout semblait normal" !

2/ remontée des volumes ? Mais avec quel impact sur les prix ? En tout cas une remontée en flèche des volumes serait un scénario 2008/2009 or, actuellement aucune des conditions nécessaire ne semble (pour l'instant) réunie--> Les taux avaient baissé alors que là il n'y plus tellement de marge pour que ça baisse (les taux BCE sont déjà très proche de 0 donc ça ne peut pas beaucoup baisser), les accords de bale 3 vont apparemment finalement rentrer en vigueur, le gouvernement fait savoir qu'il ne veut plus injecter d'argent dans l'immobilier, la bourse se porte mieux et les investisseurs se tatent à retourner/renforcer en bourse.

Bref à mon sens tout conduit à conclure que les volumes vont rester faibles, donc aucun rebond des prix à prévoir. Quand à postuler que les prix vont stagner, ça n'a vraiment mais alors vraiment aucun sens. Ca voudrait dire que le stock augmente indéfiniment et que 100% des vendeurs sont prêts à avoir leurs bien sur le marché sans baisse de prix pendant plusieurs années. C'est au moins aussi absurde que croire que la demande est infiniment solvable avec la baisse des taux.

Comme discuté de nombreuses fois ici, (la théorie de) Samourai est complètement débile et infondée. Ce n'est pas parce qu'il y'a eu 2008/2009 que ça corrobore quoi que ce soit.

 
Qui sont les vendeurs, quelles sont leurs motivations pour vendre ?

Pour la trouzmillième fois: le chiffre donné par les notaires l'année dernière: Sur 800 000 transactions la moitié était des ventes "forcées" : décès/mutation/divorce, soit 400k/an.

 
Et c'est quoi la tendance ?

Je ne m'embarque plus dans des théories à base de déductions du style : Si xxx alors yyy donc zzz puis www et enfin aaa.
Vu que le marché immobilier est constitué en partie d'une masse "ignorante" (@ le particulier de base), son évolution peut être illogique et imprévisible.
Donc la théorie fumeuse since 1974 ... basons nous sur les faits. C'est bloqué mais ca baisse pas / peu.

 
Agree
 
Tu peux être le meilleur économiste du monde, mais si la grosse majorité des vendeurs et surtout des acheteurs pensent mordicus que ca peut pas baisser ben ... pourquoi ca baisserait ?

Ok vous avez raison.  
 
Ca a monté pendant 15 ans, c'était destiné à être comme ça, ça ne baissera jamais, malgré aucun élément pour justifier ça. D'ailleurs le plus grand économiste du monde, Samourai, l'a prophetisé ainsi, donc il ne pourra pas en aller autrement.
 
Makes sense  

Au hasard si (presque) plus aucun acheteur n'a les moyens d'acheter?  

On affirme pas que ca ne peut pas baisser ni même kracher dans le sang et la douleur mais dans ton équation, tu as une variable "folle" (@ le comportement moutonnier voire crétin de particuliers) donc tout n'est que supposition foireuse (since 1974).

Je serai le premier à me réjouir d'un -30% mais pour le moment, à ce que je constate dans les coins que je vise, très peu de biens se vendent mais les prix (stratosphériques dépassant des ratios de 300) ne baissent pas.

La tendance  ?  ben ... ils vendent ! ils sont obligés justement ...  
Les successions par ex : le fisc laisse 3 mois pour vendre, et souvent 2 ou 3  mois de plus si compromis signé par ex . Mais ensuite , le couperet tombe : évaluation du bien , calculs , et faut payer tout de suite...

N'oublie pas les russes et les chinois  

Ouep, les maisons à Ancy-le-Franc s'arrachent à cause d'eux  

 
En fait, si les prix moyen Paris était de 8.000 €/m² en 2012, les acheteurs continuent de pouvoir mettre autant.
 
La différence, c'est que maintenant tout dit "ça va baisser"
 
 
Donc les acheteurs se précipitent moins.
 
C'est quand même particulièrement long à venir cette baisse alors que les volumes de ventes font -30%...
 
Mystérieux.
 

 
La variable c'est la solvabilité des ménages et elle a plutôt tendance à baisser (ptz supprimé/crise éco...). Les gens ont beau être des   si la banque prête pas les prix vont pas s'envoler.
Les taux de crédit immo vont pas tomber à 1% non plus...

http://www.crisedusiecle.fr/kondratieff.html

le livret A ne sert pas à ça ?  

 
Disons que le "mauvais" frigitt s'explique par la légère bosse/stagnation vue dans els stats meilleurs agents cet hiver...  
 
Par contre sur les 3 derniers mois chez meilleurs agents ça a l'air de partir plus franchement à la baisse si cette tendance se maintient jusqu'à l'été, le marché risque d'ête baissier jusqu'à l'année prochain (beaucoup de gens veulent déménager pendant les vacances d'été plus le printemps propice pour visiter)...

On ne va quand même pas brader nos biens !  

Plutôt garder que vendre à "pertes" !  

non normal  
c'est long a changer . On peut dire le blocage commence a la fin de  2011 .  
les vendeurs les plus buttés ont pu se dire "j'ai pas pu vendre en 2012 car il y avait les elections + changement de majorité, mais j'y arriverai en 2013 en baissant de 5% tout au plus car les taux sont tres bas."
Mais le premier semestre 2013,  c'est vraiment la dernière digue ... (sauf evenement extraordinaire)  
Apres tout le monde aura bien compris ...  
 

Oui c'est pour ça qu'à mon avis tant que les proprios ne seront pas étranglés par les dettes ils ne casseront pas les prix

 
La Dépression voit tout décliner, production, prix et dettes durant plusieurs années. Le chômage explose durant cette phase. Les états sont généralement perçus comme impuissants. A ce stade, la solidarité familiale devient l’ultime rempart face à la progression de la misère.

Quelle connerie ? Comment la commune peut elle faire autrement ?
D'autant qu'elle est limitée par les domaines pour le prix d'achat. Elle est bien obligée d'attendre les DIA pour se porter acquéreuse, et ça peut prendre beaucoup de temps en effet.

 
Ventes forcées toussa  

salut à tous,
je me tâte pour vendre ma baraque avant que le krak ne me ruine.
Pour faire estimer le bidule, ça vaut le coup de faire venir un agent immo ? y'a pas anguille sous roche derrière les "estimations gratuites?"

Bienvenue à nous tous dans cette époque florissante !    
 
 

-> Notaire

 
Essaye pas de m'inclure dans ta banlieuserie, tu es seul sur le coup

ils se déplacent ces braves hommes? où ils envoient leur sbire cela dit

 
Je ne prétends pas prophétiser. On a tous un avis (ou pas d'avis), et je ne me permets pas de traiter de débile ton opinion que ça ne peut que krascher.
 
Je ne prétends pas que les volumes vont remonter en flèche (ce qui voudrait dire que je vois une reprise de la hausse), mais dans un univers de taux bas, je vois bien un scénario de yo yo, avec une baisse modérée des prix entraînant le retour de certains investisseurs, entraînant une légère remontée, entraînant un bloquage, etc. et donc in fine une stabilité. Pourquoi les prix ne se sont pas cassés la gueule? Parce qu'un bien sans défaut, au prix du marché, se vend. Les biens avec défaut, ou les biens trop surcôtés ne se vendent plus (et ils sont nombreux d'où chute du marché).
 
Après on en revient à un débat récurrent: certains ici pensent qu'à Paris tous les biens se vendent à 350 loyers. Or le prix affiché est différent du prix vendu. C'est combien le loyer moyen à Paris? 30 euros? Le prix moyen c'est 8400 euros, ce qui fait 280 loyers. Ca fait des biens à 300, mais aussi des biens à 250.

 
C'est quoi une baisse modérée ?  
Parce que les baisses au T4 dans certaines communes sont violentes et c'est que sur un trimestre...

 
Je parle de Paris  

48 000 € le mètre carré
http://votreargent.lexpress.fr/imm [...] 0.html?p=9

30 euros pour un studio ou 2 pieces , et en moyenne...  
pour tout ce qui est plus de 60m² c'est beaucoup moins.
Encore plus pour ceux qui louent depuis plus de 5ans  
 
on trouve assez facilement des gens qui sont dans des location a 20€/m²
 
=> 420 loyers...

Pour les T3 que je cherche dans le 15ème c'est grosso modo 25€/m².

 
-2% au au T4. Si les autres trimestres 2013 sont comme ça c'est toujours une baisse modérée ?