En ce début 2013, et dans ces conditions, le marché immobilier n’a rien d’une bulle menaçant d’exploser

Les 10 commandements des acheteurs pour 2013
1. Ne pas espérer de chute brutale des prix. Elle n’a pas eu lieu en 2012 et ne surviendra pas en 2013.

"Je ne veux pas de nouvelle bulle spéculative sur l'immobilier"

En 2013, les professionnels n'envisagent pas de reprise de l'activité, mais une année assez semblable à 2012. "Les volumes d'activité devraient continuer à diminuer et les prix faiblement baisser", anticipe Laurent Vimont, président de Century 21. "Les transactions, il va falloir aller les chercher. Et c'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui ont un maillot !"
 
En 2012, le ralentissement des volumes de transactions a déjà commencé à peser sur l'emploi de la filière immobilière, "une branche qui représente 200 à 250 000 collaborateurs, en tenant compte des métiers de syndic, de transactions immobilières et de gestion locative", rappelle Jean-François Buet, président de la Fnaim.
 
Actuellement ce qui souffre, c'est la transaction immobilière, qui représente 80 000 emplois. "Sur le terrain, on voit beaucoup de succursales d'agences qui ferment, poursuit-il. Il n'y a pas de chiffres précis, mais, par recoupement, on pense qu'environ 3 000 points de vente auraient fermé en 2012 sur les 30 à 35 000 agences qui existent en France. C'est globalement le double de ce qu'on constate habituellement. Surtout, tous les ans, on a un peu moins de 1 000 agences qui ferment et quittent la Fnaim pour des raisons diverses, comme les départs à la retraite, et toujours environ 1 200 qui rentrent, ce qui fait chaque année un écart net positif compris entre 200 et 500 nouvelles agences qui adhèrent à la Fnaim. Or, en 2012, le différentiel net est négatif de 200 agences."
 
PLUS D'ACTIVITÉS DE LOCATION
 
Autre phénomène ressenti sur le terrain : "Un déplacement de l'emploi salarié vers le non salarié", ajoute M. Buet. Un négociateur salarié qui s'en va – parfois de lui-même car il ne gagne plus assez –, et que l'agence remplace par un négociateur non salarié, pour lequel elle ne doit ni verser de salaire fixe ni payer de charges sociales.
 
De nombreux réseaux se sont préparés à plusieurs années difficiles sur le marché de l'immobilier, à l'instar de Century 21 et d'Orpi, qui élargissent progressivement l'offre de services de leurs agences.
 
"Dans notre réseau, on a anticipé le mouvement du marché il y a un an en continuant de renforcer la partie gestion locative, moins dépendante des aléas du marché de la transaction – 450 agences en font désormais contre aucune il y a une dizaine d'années –, et nous avons renforcé le suivi des agences par des visites plus fréquentes de l'équipe de consultants que nous avons au siège", indique M. Vimont.
 
"Notre cœur de métier c'est toujours la transaction mais, il y a trois ans, nous avons ajouté les activités de location de biens et d'administration de biens dans les agences, car cela apporte des revenus récurrents alors que les transactions, c'est cyclique, précise Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Mais c'est aussi une réalité de la société, les gens ne sont pas propriétaires toute leur vie, il y a aussi des moments où ils sont locataires."

Quelque 805 000 biens immobiliers avaient changé de propriétaire en 2011, une année record. Pour 2012, on ne connaît pas encore les chiffres définitifs - il faudra attendre les données des notaires dans quelques semaines -, mais les professionnels ont déjà fait leurs calculs. Et à les croire, les transactions ont reculé d'environ 20 % sur le marché de l'immobilier ancien, soit bien moins de 700 000 actes.
 
Dans le réseau Century 21, on dénombre 16,4 % de transactions de moins sur l'ensemble de la France en 2012, selon des chiffres dévoilés lundi 7 janvier. Chez Orpi aussi, qui doit annoncer son bilan le 9 janvier, on a comptabilisé 16 % de ventes en moins. Chez Guy Hoquet, les transactions ont diminué de 7 % sur l'année 2012.
 
"Des acheteurs qui ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix face à des vendeurs qui ne veulent pas baisser les prix", tel est le résumé que fait Laurent Vimont, président de Century 21, de la physionomie du marché immobilier depuis plusieurs mois déjà.
 
D'autant que les acquéreurs potentiels ont perdu en pouvoir d'achat en 2012. Et même si les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont baissé - ils ont atteint leur plus bas niveau depuis la Libération à 3,23 % en moyenne en décembre selon l'Observatoire crédit logement/CSA -, cela "n'a pas compensé le resserrement des conditions d'octroi de crédit par les banques : réduction des durées d'emprunt et apport personnel obligatoire parfois de 15 % à 20 %", ajoute Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.
 
BAISSE DE L'INVESTISSEMENT LOCATIF
 
Un peu moins d'acheteurs également en 2012 avec la suppression au début de l'année du prêt à taux zéro dans l'ancien : la proportion de primo-accédants parmi les acquéreurs chez Century 21 a reculé de 7,1 %.
 
Moins de particuliers aussi qui achètent pour louer, "à cause du triptyque "blocage des loyers, réquisitions et taxation" qui fait fuir les particuliers investisseurs", juge M. Vimont. L'investissement locatif représentait 30 % des biens vendus à Paris et 18,25 % sur l'ensemble de la France dans le réseau Century 21 en 2011. Ces chiffres sont tombés à 27,2 % et à 17,30 % en 2012. Et au dernier trimestre à 22,9 % et 16,30 %.
 
"Les chiffres sont très inquiétants, constate M. Vimont. A vouloir trop encadrer, on se dirige vers une grave crise du logement locatif en France. Les loyers ne vont peut-être pas augmenter, mais il y aura des files d'attente considérables devant les appartements."
 
Les prix, eux, ne s'effondrent toujours pas mais se calment, hormis à Paris, un marché atypique par son offre limitée. Chez Century 21, les prix des biens vendus dans la capitale ont progressé sur un an de 1,48 %. Sur l'ensemble de la France, les prix de vente dans ce réseau ont cédé seulement 1,9 %. Pour mémoire, au niveau national et tous réseaux confondus, les prix avaient progressé de 7,3 % en 2011.
 
DISPARITÉS SELON LES BIENS ET LES RÉGIONS
 
Mais il y a toujours de grandes disparités selon les biens et les régions. "Ce qui baisse, ce sont surtout les biens obsolètes, les passoires énergétiques, les maisons des années 70 ou 80 avec chauffage électrique, les biens mal desservis par les transports ou les commerces", constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
 
Ainsi, explique-t-il, les gens font de plus en plus attention au coût de l'essence et "on a de moins en moins de demande pour les habitations situées loin des villes de province qui nécessitent que les gens aient deux voitures. Dans ma région par exemple, une maison de 100 m2 à 15 km de Dijon, autrefois, se vendait à 2 200 euros du mètre carré. Aujourd'hui, il faudrait la vendre entre 1 900 euros et 2 000 euros et je ne la vends pas, car je n'ai pas preneur".
 
A l'inverse, "les petits biens qui correspondent au budget des particuliers se vendent bien : un petit investissement locatif (studio ou 2 pièces), un 3 pièces en centre-ville en bon état et correctement placé, tout ça, ça se vend. Alors que les 4 ou 5 pièces de 100 m2 souffrent". Les prix restent en apparence élevés, car "on vend beaucoup de petites surfaces et que les données des grandes surfaces, qui ne se vendent pas et dont les vendeurs ne baissent pas les prix, ne participent pas à la moyenne des prix de vente", poursuit-il.
 
Le flou réglementaire n'encourage pas non plus les particuliers à mettre en vente leurs biens. En douze mois, la réglementation concernant la taxation des plus-values immobilières hors résidence principale a changé 3 fois (avant février, après février, avec le projet de loi de finances pour 2013, dont la mesure pour les terrains à bâtir a été recalée par le Conseil constitutionnel). "Beaucoup se disent : "Comme ça change tout le temps et que ce n'est pas fixé, je vais attendre"", constate M. Buet.
 
Attendre surtout la future loi sur le logement actuellement en préparation. Elle viendra modifier trois textes de loi : la loi Hoguet sur le métier d'agent immobilier, la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre propriétaires et locataires, et la loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés. Objectif : qu'elle soit présentée en conseil des ministres avant l'été de manière à ce qu'elle soit votée cet été ou en septembre.

Résultat, sur 2012, le prix moyen au mètre carré des logements n'a que fort peu reculé, : -1,9% en un an en moyenne nationale