Reprise du message précédent :

 
   
 
Sur les chiffres en tout cas ça présente plutôt pas mal.
 
Plutôt que de donner le cout du crédit si tu donnais le taux ça serait plus simple  
 

Ouais mon post est volontairement humoristique    
Sinon, je pensais que le cout du crédit serait plus parlant que le taux. Faudrait que je regarde, mais aux alentours de 3.5 %

 
ouille !  Ca sent l'historique + rénovation lourde en perspective non ?  Si tu es sur du buy & hold je crains que tu n'aies une forte probabilité de provisionner une participation dans des travaux lourds
 
Je rejoins Pastor, le piège peut être là également : à mon avis tu vas devoir faire un scénario "court - sans travaux" et un autre "long + travaux" et si c'est bien de l'historique tu risques de devoir partir sur du 10k€ en première estimation  (mais c'est un max et tu peux le mettre dans l'emprunt à 3%)
 
Première chose à faire : voir si c'est classé avec la mairie puis se renseigner sur l'obligation d'entretien (le proprio peut s'en foutre mais la mairie peut imposer des règles au syndic pour éviter d'avoir un immeuble en ruine qui s'écroule en plein centre-ville )

Tu as une rentabilité locative de 6.16% brut, pas d'avantages fiscaux pour booster cette rentabilité (?).
 
Ce n'est pas l'affaire du siècle, m'enfin ça ne me parait pas particulièrement déconnant non plus    

 
194 loyers c'est plutôt pas mal après il faut voir la demande locative dans le coin ainsi que les différentes charges (TF, traveaux à prévoir) pour affiner...

Demande assez forte (dans le coin par exemple le mètre carré constructible est à 130€). Je précise que le mas comporte 1500 mètres carrés de terrain, mais non constructibles, donc...

Sinon peu de travaux à prévoir, je dirai une légère rénovation (cuisine, plafonds) pour la location de 600€ quand le locataire partira (je dirais 6/7000 euros de travaux).
L'autre vient d'être rénové.

Pour l'impôt foncier environ 800€ par an.

Puisqu'on discute locatif, pensez-vous qu'un appart qui est juste à côté d'un cimetière (+ vue directe) se loue plus difficilement?

T'es pas emmerdé par le voisinage.  

 
 
Oui c'est FAI, ça fait pas cher effectivement pour 30m² dans une ville qui n'est pas si naze que ça    
Mais si ravalement il doit y avoir, c'est peut-être pour ça que le plus gros proprio (3 appart sur 4) vend.  
Le coût est potentiellement énorme pour le prix des appart.

 
non mais ce parisianisme  
cherche lbc ou seloger pour mieux te rendre compte

Aulnoye, c'est une gare plus bien desservie par les Paris-Maubeuge

 
En fait toi tu payes
 
885 € par mois de crédits sur 15 ans + la TF (?) + 1/2 de l'entretien = en gros on compte 1000 € par mois pour les 15 premières années puis 125 € par mois pour les années suivantes
 
Et tu reçois 770 € par mois - une partie qui part en impôt (ça dépend de ta TMI !) = en gros 500 € par mois (+ ou - selon ta TMI).
 
En soit c'est pas déconnant, faut juste voir les gros travaux de prévu et ta capacité à soutenir la perte de grosso modo 500 € par mois pendant 15 ans avant de commencer à faire du bénéf....  
 
 
 
 

 
je veux bien ton Excel si ça te dérange pas. Je vais comparer par rapport au mien pour voir si j'ai pas fait une grosse erreur quelque part, parce que mes résultats me semblent pas très flatteurs pour le locatif...

 
 
/AI : Idéal croques-morts    
 

 
Acheter à deux en famille ça peut être tendu :s  j'espère que tu t'entends bien avec ton frère et que vous ne vous fâcherez pas avec ça
 
Ton crédit m'a l'air élevé : 4% pour du 120k€ sur 15 ans...., essaye de le faire racheter, vous devriez bien partir sur dur 3-3.5%
 
Sur le rendement proprement dit :  
- achat : 150 + 11k€
- loyer : 770€
- ratio : 195-210    
 
C'est un peu élevé pour la province et plus encore pour du locatif, disons qu'il y a bien 10% de trop en gros. Cela signifie que vous avez intérêt à lisser sur la durée l'emprunt pour améliorer le tout. Après ce n'est pas non plus un montage catastrophique.  
 
Avec 40k€ de cout de crédit sur 15 ans cela veut dire grosso modo qu'il faut que cette location te dégage, avec les loyers net après impôts, environ 65k€ après impôt pour que tu sois rentable par rapport à de l'épargne + rendement (AV par exemple).  
 
A toi de faire le calcul  sachant que tu peux aussi considérer que tu fais un placement pour "sécuriser" tes 41k€ d'apport par rapport à l'inflation.  
 

pour le nouveau : 5% brut  
c'est nul
enfin c'est la norme
faudra optimiser l'impot, tu perdras a la reventes mais sur un capital que t'avais pas en commençant  
c'est un pari
en tout cas cest de l'épargne forcé (impot apport). De mon point de vu c'est au moins aussi bien que la bourse et mieux que de rester le cul sur son fauteil a attendre la baisse
c'est loin de chez toi ?

 
Je te taquine
 

 
Il y a aussi l'augmentation des loyers normalement
 
Le tout est surtout de comparer ce que donnerait ces 500€/mois placés sur une AV pendant plusieurs années et de comparer les patrimoines nets à intervalle régulier : 4 ans, 8 ans, 12 ans, 15 ans, etc...
 
Comme toujours si ils gardent cela longtemps et en bon état ça vaudra le coup (relativement vite vu que le ratio n'est pas mauvais), mais tout dépend aussi de leur propre besoin de liquidité à court et moyen terme : rien ne serait pire que de revendre alors que ça commencerait à être suffisamment amorti.  
 

Pense aussi à inclure ton apport dans ton calcul

 
Vous avez une idée de la différence de coût d'un ravalement de façade par rapport à un bardage de façade? En visant un ravalement de façade assez haut-de-gamme dans la technique utilisée ou un bardage simple.

population multiplier par 79.5 depuis quelques années    
 
C'EST LE MOMENT

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Rien de tel pour avoir des repas de famille endiablés ...  
Le mélange famille + business, ca peut vite devenir empoisonné ...

C'est pour ça que je lui ai payé pour son Noël un stage discount de sauts à l'élastique organisé par des éthiopiens  

Quelqu'un a un historique des taux de prêt immo?
J'aimerais faire un calcul vite fait pour savoir si j'ai bien fait ou pas d'etre un localooser sur les 5 dernières années dans mon appart

Tu devras négocier avec la belle soeur ou les gnomes après la succession ... mauvais plan

Dans le cas ou l'un des 2 veut récupérer son argent, est ce facilement divisible ou il faut tout vendre / racheter la part de l'autre ?

Il ne faut pas avoir honte de jeter ses os aux prolétaires.

Tout vendre. Celui qui ne veut pas vendre doit acheter la part de l'autre.

Ca promet de grands moments quand l'un voudra vendre et l'autre lui racheter sa part mais à 120k€ / la totalité sera en vente mais pas en dessous de 300k€ alors que le prix du marché sera à 240  

C'est en face de la banque de France ? Je me souviens être passé rue Saint Aubert une fois et les pompiers avaient mis un périmètre de sécurité sur le trottoir car un morceau assez massif (demi-parpaing) de moulure venait de se casser la gueule.
Par contre pas sur que c'était sur cet immeuble. Ça me semblait plus bas dans la rue.  

Voir avec les commerçant de la rue qui doivent mieux savoir.

Maison à vendre sur M6 en ce moment avec notre cher Stéphane.
 
"Maison" oui oui ils utilisent ce terme qui passe de 180k à 140k de surface attention accrochez vous 20+17 = 40m² pour la dame    
Marquise "pourrie", élec/cuisine/déco moisie, c'est distrayant à regarder
 
Edit : pour résumer tout est moisi  
Edit2 : recadrage au prix du marché : 128k
Edit3 : aide de la décoratrice c'est pas mal, ajout d'un escalier par un ébéniste (ça doit couter un rein ça), dépense finale 3000€ (mouais)
Edit4 : offre à 132k net vendeur la vendeuse hésite, réflexion typique : oui mais moi j'avais des projets pour 140k ....  
Au final elle a vendue à 140k  

À vendre maison de ville pour acheteur mexicain uniquement  

comme je l'ai souvent signalé, ça fait plusieurs années qu'il dit la même chose axel de tarlé
y'a deux ans, je l'ai même entendu reprendre un journaliste pour lui expliquer que "l'augmentation qui donne la PV pour acheter plus grand" c'était une connerie, calcul à l'appui alors que le journaliste en question croyait que le poncif dit par sarkozy était vrai.

C'était pas une maison le truc de M6. C'était un taudi à 140k€
Je sais pas où c'était situé, j'ai pris en route

Sur M6: "au secours ma maison s'écroule"
 
les experts qui font le diagnostic de la maison: c'est un vrai taudis, tous est pourris, electricité dangereuse, murs gorgés d'eau qui partent en miette, isolation pourrie, chauffage dangereux qui émet du monoxide de carbonne, risques d'incendie, charpente pourrie. Elle est prête à s'écrouler.
"-vous avez songé à changer de maison? "
"-on vient d'acheter "
 

 
C'est un peu gros quand même (pas vu l'émission).
 
N'importe qui peut se faire avoir sur un ou deux "détails", mais autant de soucis... Les diagnostiques ça sert à rien ?

les diagnostics sont payés par le vendeur, pas par l'acheteur, ils sont donc orientés pour faire plaisir au client (le vendeur)

C'est surtout qu'ils ont acheté sans avoir un budget réno derrière ... un toit pourri et un elec des années 30, pas besoin d'être du métier pour le voir ...
 
Sinon pour le maison à vendre, toujours du cache misère à base de peinture sur carrelage et d'une entrée en tapis coco qui se fera une joie de partir en miettes rapidement à force de servir de paillasson ...

   
Ça se voit que tu n'as pas vu le mas en question... Si on le met en vente demain, il part a 350 000 dans les 3 mois, tu peux me croire...

Oui, oui, chez moi ca peut pas baisser car <insérer ici une justification foireuse>

On arrive pas à prévoir la situation du marché à la fin de l'année alors si le frérot (ou toi) décide de vendre dans 3-5-7-12 ans, si tu arrives à prédire à quel prix sera ton mas, t'es le roi du monde ...

D'ailleurs pour un achat effectué en Juin, je vois pas pourquoi tu prends pas tes 14k€ de benef si vous arrivez à la vendre 350k€ "easy" en cette période. Tu peux même tenter un 370k€, faudrait quand même pas brader.

T'es idiot ? C'est toi qui le prédis avec tes 240k. Chez moi en ce moment une villa de 110 m² avec 800m2 de terrain se vend 240/250k. Tu penses bien qu'un mas qui a 1500 m2 de terrain, qui est rénové, avec un total de plus de 200m2 habitables et autant d'espace emménageable vaut bien plus.
 
Et je te parle pas du prix dans 5/10 ans. Relis ton post avec tes doigts, je dis que si DEMAIN je mets le mas en vente je le vends 350 000.  
 
Bref, je sais pas ce que vaudra le bien dans 10 ans, mais tu le sais pas non plus...