Reprise du message précédent :

Le concours de bites sur les rendements des placements financiers, c'est le topic d'à coté

Tu estimes le rendement net et tu réfléchies si le gain en vaut vraiment la peine face aux emmerdes éventuelles et au temps passé.

 
On peut connaître le montage financier (quels livrets, placements, ...) ?

 
ca doit pas être pire qu'Epinal

 
 
On était entrain de parler de l'intérêt de laisser dormir 200k€ dans un appart inloué et invendu quand quelqu'un disait qu'il était difficile de faire mieux que 2,4% net et je montre seulement qu'avec une gestion raisonnable on dépasse facilement 3% net et donc il est encore moins intéressant de laisser un appart invendu ou inloué
 
Et quand je parle d'immo on ne me répond pas  

 
 
Go topic épargne    

 
 
Beaucoup de gens s'endettent pour se loger. Ils comptent sur la plus-value pour rentabiliser l’opération.
Ils vont devenir quoi si le gouvernement provoque la crise de l'immobilier par "haine des riches" ?

bah tant qu'ils restent dans le logement, le fait que la valeur ait baissé importe peu...
Si ils vendent pour acheter autre chose, le nouveau logement aura baissé aussi.

Ils prennent des risques, ils assument.
Enfin pourquoi je mords de toute façon ...

Ben ils vont devoir apprendre que se loger, comme se déplacer, se nourrir, se vêtir, etc ... n'a pas pour vocation d'être une opération rentable dans le sens ou la revente doive couvrir le prix d'achat, les frais de notaires, les intérêts, l'entretien normal, les travaux d'aménagement et prodiguer en plus une confortable plus value.

 
Avisés pas plus que toi sans doute mais ce qui me vient en tête...
 
- 350 CC ou pas ?  
- Incertitude sur le futur syndic : comment la résidence va être gérée ?  
- Loin d'où tu vas habiter et à l'opposé de ton premier bien immo (Chaumont)
- location à bas prix en centre ville (donc quelques cassos à prévoir)
- Travaux à prévoir dans la résidence ? (état général  faute d'avoir de PV de syndic puisqu'il n'existe pas)
 
+ rendement qui semble a priori très bon
+ toujours la possibilité de négocier car tu n'es pas pressé, aucune obligation
+ taux d'intérêts historiquement bas
 
? voir sur LBC et se loger les annonces locatives sur arras pour ce genre d'appart (il y'en a t-il des tas ou pas, et pour cb ?)
 
 

 
 
350€ CC, mais il n'y a que 10€ de charges par mois (1 ampoule dans les communs   )
Mais d'après l'AI, le loyer est un peu élevé, je devrais plutôt compter sur 310€. (Les loyers sont faibles à Arras, même les 70m² sont à des bas loyers et peuvent aller aux cassos   )
Actuellement il y a un syndic bénévole (donc il a doit avoir un PV) mais vu que c'est lui qui vend, il n'y en aura plus donc on devra soit passer par une agence qui va se gaver alors qu'il y a 3x rien à faire (mais n'étant pas sur place nous on ne pourra pas) soit il faudra trouver un autre proprio (et il n'en reste plus qu'1 autre).
 
Sur LBC, après une recherche dans le range 250-350€, il y a pas mal de studios mais seulement 2-3 T2 dans le centre, donc je pense que ça partirait bien à > 300€.
 
Ceci dit, je me demande si on ne va pas plutôt se concentrer sur un T2 locatif à Lille, plutôt qu'à Arras, quitte à rogner sur le rendement (objectif 6% brut à Lille VS 9% brut à Arras...le prix du dynamisme).
Mais du coût, le ticket d'entrée sera plutôt à 100k€ pour 500€ de loyer.

En fait plus je réfléchis plus je me dis que si tu attends encore 1/2 ans ce genre de bien sera encore 15 % moins cher...

 
 
C'est ce que je me dis, mais vu le rendement actuel ce serait déjà intéressant pour du buy&hold, et vu le ticket d'entrée très bas, le prix ne baissera peut-être pas beaucoup et il y aura toujours un prix plancher.
Bon peut-être que le prix plancher du T2 à Arras passera de 45k€ à 30k€ mais 1k€/m² en centre-ville ça me parait très bas même après krach...

Bah oui, j'ai du mal à comprendre le calcul du rendement sur le topic krach !
Tu ne considères pas que le T2 va se vendre 50% de moins dans 3 ans ( et oui, tu seras obligé de vendre )

 
On a exactement le même avis donc difficile de t'éclairer en tout cas    
 
Perso j'hésiterais aussi    
 
Le prix me semble très bien placé par rapport aux autres annonces que j'ai vu sur arras.

Idem, on compte acheter une maison dans les 2 années à venir (pas pressé), et on visite régulièrement pour "sentir" le marché, tout en se gardant le choix de faire une offre si perle rare

Lui il mérite juste d'avoir un appart vacant et de devoir le revendre parceque ça lui coûte plus que ça lui rapporte. Faut pas déconner sérieux...

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Pour une petite ville, c'est pas très petit 2 pièces dans 30 m² ?    
J'dis ça parce que je n'avais jamais vu cette taille avant de vivre dans des grandes villes (et encore, à Strasbourg j'avais jamais vu ça non plus ), est-ce que ça peut être un point bloquant pour la (re) location ?
 
Personnellement je garderais quand même une préférence pour de la grande ville de province, pour faire du locatif, mais je ne connais pas le coin d'Arras.

 
En premier lieu :
- Emplacement :  
- Surface :
- Prix : 47k€ + frais disons 55k€
- Loyer (pour louer sans vacances) : 300€ + 10€ cc
- Ratio : 183
 
 
Hypothèses :
- emprunt à 110% sur un taux de 10 ans à 3.5%  : mensualité de 544€
- loyer mensuelle première année + revalorisation annuelle : 300€ + 2%
- frais & provisions (agence, entretien) : 10% des loyers brut
- fiscalité : 30% (au doigt mouillé)
- baisse de la valeur du bien : -15% en 3 ans (soit 7k€ en gros) puis -10% en 2 ans et -5% en 3 ans (pessimiste)
- inflation par : 3%
- épargne mensuelle : emprunt - loyer - frais (soit 270€ la 1ère année, +2% ensuite)
- rendement épargne + AV : 3.5% net (fiscalité des AV)
 
Petits calculs :  
- Patrimoine net à horizon 3 ans : environ 6.5k€  VS   11k€ si épargne et av (après imposition)
- Patrimoine net à horizon 5 ans : environ 22k€   VS  17k€ si épargne et av (après imposition)
- Patrimoine net à horizon 8 ans : environ 41k€  VS 30k€ si épargne et av  (après imposition)
 
ça semble pas mal donc  à toi de voir si tu n'auras pas besoin du cash dans un temps court pour justement un achat immo pour toi et femme  mais vu la somme encore relativement "faible" récolté par l'opération à court terme ça ne devrait pas être un paramètre important.  
 
Attention aux dépenses imprévues et à la vacance locative qui peut être élevée, mais à part ça le risque est à mon sens assez faible et la somme immobilisée l'est également. J'aurais tendance à dire go !
 
Optimisation possible : durée du prêt, montant, % apport. Pour du pur locatif de rendement j'aurais tendance à dire emprunt maximum vu les taux, mais dans un contexte incertain ça peut aussi être une sécurité de mettre en apport un montant "minimal" correspond à la fraction du prix "résiduel" du bien (terrain par exemple), donc grosso modo 25-30k€. A plus forte raison pour faire cracher un petit "coup de pouce" venant de belle-maman
 
Je me demande tout de même si le loyer n'est pas un peu élevé si la cible c'est "étudiant du Nord" ; faudrait éventuellement faire un calcul à 250€, soit 8€/m²
 
 

 
As-tu le détail de tes calculs ?
 
Je suis moi aussi en réflexion sur un achat locatif avec des rendements bruts assez similaire (8 à 9% brut), mais en prenant tout en compte avec des hypothèses certes assez pessimistes la rentabilité de l'opération ne me semble pas convaincante (surtout si on se pose la question de la valeur du bien dans 10 à 15 ans).
je m'interroge notamment sur ces points :
- taxe foncière : sur la ville que je cible, la TF équivaut quasiment à 2 loyers. Qu'en est-il sur Arras ?
- imposition sur les revenus locatifs : on est d'accord qu'on est imposé à TMI+15.5% de PS (sur 70% des revenus en micro-foncier ou 100% au réel) ? Donc 45.5% si TMI=30%
 
Pour ma part, sur 15 ans, en considérant une hausse de la valeur du bien de 1% par an, sans revalorisation du loyer mais sans vacance locative VS un placement à 2.5%, j'ai du mal à obtenir un truc vraiment rentable
En gros tout se jouera sur la valeur du bien à la sortie...

 
+1
même si l'opération peut être rentable, et encore ca fera pas mieux que ses 4% net
j'aurais du mal à acheter un appart dans lequel je n'oserais même pas vivre

 
au pire il louera !
 
euh wait ...

Je comprends pas pourquoi vous parlez de copro sans syndic. C'est illégal, il en faudra forcément un. Et si c'est syndic pro, les charges ne seront plus les mêmes.

 
ben, louer un appart comme ca, ca me pose un problème de conscience
 
je réfléchis trop    
 

Hier, suite à une conversation avec une AI, elle m'a parlé de plusieurs maisons qui ne se vendaient pas, non pas à cause du prix, mais à cause de la situation. Par contre, elle a évoqué le fait que les terrains à batir ne baissent pas depuis qu'elle bosse et c'est ptete ca qui est interessant nan ? L'achat de terrain à batir (en tant que placement?)

 
Perso je trouve le rendement pas mal mais j'aurais vraiment peur de la demande locative après je connais pas la ville du tout, j'ai même du la google mapper...  
Comme dit par certains 30m2 en province hors grandes villes ça me semble un peu petit, tu risques d'attirer des locataires intéressé uniquement par le prix donc pas forcément les plus fiables...
Après tu peux avoir de la chance et tout peux bien se passer pendant des années...

ouch  
 
ma soeur viens de faire estimer sa maison par un notaire
 
douche froide
(maison de 2008, 224k€ de facture et ticket de caisse, 4 ans "d'investissement personnel" (comprendrons ceux qui ont fait construire)
170m² 5 chambres, 2 salles de bain garage 3 voitures
 
bilan du notaire mwouais bof, 230k€ vous pouvez la mettre un peu plus pour la négo, next

 
elle est ou aussi la maison

Fallait la construire à Paris, le tour sur "investissement personnel" aurait été meilleur...  

aulnoye aymerie, 10 000hab

non mais du coup comme la mienne est a  coté et moins bien, j'ai un peu peur  
je pensais que chez moi ça valait 230  tranquillou

C'est juste ça le problème en fait

Elle t'a couté combien en tout?
 
C'est marrant comme sur ce topic, on fustige toujours ces cons de proprio qui veulent juste faire une PV... Et quand c'est pour soi...

Ville qui envoie beaucoup de rêve, il faut le dire.

du neuf c'est difficile a chiffrer, y'a pas que le financier, y'a le temps passé
t'a pas ça pour un appart
 
moi je doit etre a 185-190 je pense

Sauf en réno

de ton point de vue de parisiens  
 
massy ça envoie du reve ? le 18/19/20/ 93  94 95 ça envoie du reve ? le val d'oise ? la creuse ? brou sur chantenereine ? noisy le grand ? arras ?  
 
tout le monde ne peux pas habiter las vegas ou los angeles ou miami ou NY  
 
l'exotisme c'est ce qu'on vend aux femmes ou aux enfants

renover un appart ? changer la moquette et le papier peint ?