Reprise du message précédent :

renover un appart ? changer la moquette et le papier peint ?

Grosse réno...

Soit changement de destination, soit de la réno lourde. y a quelques récits sur Forumconstruire...

le probleme de tout les proprio    
personne a envie de perdre de l'argent
vous verrez quand vous serez grand

bof
pour l'essentiel, tu fais faire
les tres gros travaux c'est pas des trucs que tu fais toi meme le we
 
pas comme monter un chalet de jardin, amenager tes combles, poser des clotures, faire une terrasse
c'est comme monter une cuisine  
c'est pas le meme boulot dans 4m² que dans 20 ...

 
 
Arras c'est quand même un peu plus dynamique que Aux noix Amaury  

l'idée c'est toujours de dire SUPER ça baisse  whaouuu je vais racheter mpoins cher
 
sauf que c'est pas afficher comme ça  
ce que tu regardes ne semble pas bougé  
et puis bon entre acheter un appart 100, retapisser et le revendre 150 4 ans apres et faire une maison a 225 et la revendre 230 on a un peu l'impression d'avoir perdu 4 ans de we et de se faire niker

 
T'as pas PAYAY de loyer pendant 4 ans!!!  

c'est une vue de l'esprit  
ça envoie pas du reve non plus  
 
99% des communes de france n'envoie pas du reve  
et dans le 1%, y'a 50% de quartier pourri  
 
en ce qui me concerne, aulnoye n'envoie pas moins de reve que bachant ou pont sur sambre (juste a coté)  et maroilles est mal desservie
 
pour un actif, j'habite a 1km d'une des plus grosse gare  du coin  
il y a 10 trains qui arrivent a lille avant 9h  
certains en 50 minutes
 
encore une fois on parle pas de perdre de l'argent  

certes mais des charges quand meme (un demi loyer environ)

Pour moi l'estimation d'un notaire, ça vaut autant que l'encre qui a servi à l'écrire. Et comme elle est souvent donnée par oral...

   
Riant pays...    
 
L'évolution démographique dit tout d'ailleurs : http://fr.wikipedia.org/wiki/Aulno [...] ographique    
 
Rien d'étonnant donc dans le prix.    
 

 
Bah c'est comme faire construire... La plupart font faire, certains font de l'autoconstruction.
 
Et je vois pas le rapport avec monter la cuisine.
Appart ça veut pas dire 30m2 tout compris.

 
 
On mettra un peu d'apport, pour laisser au moins 70% à crédit sur 10 ans.
 
Pour la demande locative, j'ai fait un petit test    
J'ai posté une annonce ce matin.
J'ai déjà reçu 3 mails : 1 mail de cassos (combo RSA + APL), 1 mail de jeune travailleur précaire (CDD), 1 mail de jeune travailleur CDI. Apparemment 3 célib.
A priori il y a donc de la demande, mais plus de "travailleurs" que d'étudiants, un peu comme je pensais. Et comme je redoutais, pas mal de profils fragiles.
 
   

 
Oui, il faut quand même faire 1 AG par an.
Là, c'est la porte d'entrée de l'immeuble qui n'est pas top. Et la façade non plus, elle est belle mais mériterait peut-être un ravalement.

 
C'est souvent plus compliqué qu'en maison individuelle.
 
De toute façon, quand t'es proprio, il ne faut pas oublier le budget "travaux", bien supérieur à ce que tu fais quand t'es locataire

 
 
Pour moi un T2 doit faire mini 50m², mais j'avoue que 30m² là ça le faisait.
Franchement, en tant qu'étudiant je me serais bien vu habiter là. Moi j'habitais une pauvre chambre de 12m², un T2 même de 30m² ça aurait été royal.
Ou si j'avais été smicard célib.
C'est pas top, mais très correct.
 
Pour acheter du locatif, je me mets dans la peau du locataire, et là clairement avec les profils sus-cités je louerais vu l'état de l'appart et l'emplacement et le loyer.
 

Merci je suis grand et c'est mon problème aussi.
 
Mais quand je parle de MA PV, je ne parle pas de celle des autres.

c'est une premiere estim   souvent ils tapent assez bas (rapport au agence) mais ils sont pas loin du prix final (negocié)

En tant qu' étudiant j'avais du 20m2 dans un quartier éloigné du centre ville dans une résidence en bon état et je me considerais déjà comme un privilégié.

 
 
   
 
Ton estimation du crédit est trop forte à 3,5% sur 10 ans.
http://www.meilleurtaux.com/credit [...] tml?zone=2
A priori on pourrait avoir du 2,7% sur 10 ans.
 
Le loyer a l'air correct. Dans le range 250-350€ à Arras il n'y a quasi pas de T2.
Donc à 300€ au pire ça devrait partir, là il y a déjà une locataire à 350€ et à 330€ après mon test j'ai déjà eu 3 touches depuis ce matin.
 
La TF est de 400€, dont 100€de taxe OM à récupérer sur le localoser, donc grosso modo 1 mois de loyer, correct.

²
 
oui mais non  
l'entretien d'une maison et d'un appart ça n'a rien a voir
 
tu ne geres pas les parties communes tu n'a pas d'exterieur pas de probleme de toiture pas de dependance pas a te soucier du chauffage, de fleurir etc  
enfin ça sert pas a grand chose d'en parler ici
en plus les surfaces sont pas les memes
etc  
 

il y a un écart entre MT et la realité meme pour des tres bon dossier  
la vérité est entre les deux

Bon, ce qui reste inquiétant aussi c'est l'état de la façade et de la porte d'entrée :
 
 

 
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Vous en pensez quoi ?
Le bâtiment peut tomber en ruine ?

Justement, si on se fait chier à ruiner ses WE en travaux c'est pour y vivre et non pas pour tenter de vendre avec une juteuse PV une fois les travaux effectués. L'amortissement des travaux se fait sur l'économie de loyer et non pas sur le chèque que fera l'acquereur suivant.
L'immo est chère donc les biens avec travaux ou simplement à rafraichir se vendent presqu'aussi chère qu'un bien refait à neuf. Si le bien est nickel il partira vite mais inutile de croire que l'on pourra monétiser l'intégratlité des travaux effectués dessus

Pendant ce temps, la population de la banlieue parisienne (Massy, Noisy, toussa) augmente  

A gauche (juste à gauche du panneau coiffure et à droite du mur bleu) , c'est la porte d'entrée ?  

Le proprio devait pas entretenir beaucoup le truc

Ouch, l'anguille sous roche est peut être là !
la façade est dejà en ruine ... le reste j'en sais rien
Apres ça dépend des politiques particulières de chaque ville, à paris par ex, on est censé faire des ravalements tous les 20 ans il me semble.
A Arras ils sont peut être plus conciliants ? .. et puis, c'est a rapporter au nombre de tantièmes  pour faire une estim de ce que cela te couterait.
Belle facade en tous cas ... me demande si cela n'est pas susceptible d’être classé ..

 
 
Oui c'est l'entrée, et pour moi il faut clairement changer la porte et ravaler la façade.
Je préférerais mettre 5k€ de plus et que ce soit clean.
Mais si on achète ça et qu'il faut batailler avec les proprios pour faire ça, c'est pas la peine. En plus a priori ils s'en foutent, tant que ça se loue.

 
 
C'est ce que je crains et ça a été une de mes questions à l'AI.
Il m'a répondu que le proprio s'en foutait car du moment qu'il loue il ne veut pas investir.
C'est dommage car on trouve aussi que la façade a un beau potentiel.
Mais j'ai une vision plus (trop ?) patrimoniale.

 
Me demande combien ça couterait de refaire une telle façade par rapport à une façade classique...

 
 
On dirait de l'architecture type "art déco", typique des villes du nord reconstruites après avoir été rasées pendant la première guerre mondiale (c'est pareil à Reims, St Quentin, etc.)
Je suis comme toi: je me demande si cette façade n'est pas classée.

euh  c'est pas un logement qui a été pensé "revente" c'est bien pour ça qu'on laisse des plumes

C'est relativement cher, après ça dépend ce que t'entends par refaire. Mais même un nettoyage des pierres ça douille.

 
 
Cher à quel point ?
La façade n'est pas très large, mais 3 étages.
 

Le problème c'est que si c'est un "monument" tu peux pas demander a n'importe qui de faire la façade et que du coup les prix flambes.
 
J'ai entendus entre 30-60% de plus qu'une façade standard en fonction des techniques à utiliser. Mais c'est des ouïe dire

 
là pour le coup j'ai du googler   230k€ vu la région et l'éventuel niveau de la population ça semble être une somme ; on peut comprendre la "douche froide" (surtout que dès qu'on construit "soit-même" il y a peut-être un biais de perception sur la valeur véritable de son propre travail : qui irait mésestimer ce qu'il a fait lui-même ?)
 

 
J'ai un excel fait rapido si tu veux.  
 
Il faudrait effectivement revoir l'imposition, je me pensais déjà large sur 10% + 30% mais ce ne semble pas assez (et la TF doit mieux s'estimer) : à Nico de bosser, c'est son projet
 
Pour la baisse de valeur je pense être assez conservatif avec un -30% en 8 ans : n'oublions pas que c'est Arras et le Nord, les prix ont déjà commencé à baisser là-bas, ça ne chutera donc pas avec la même violence qu'on est en droit de l'attendre à Paris
 

 
Décidément, les taux en ce moment....  (mon pauvre pel )  je vais refaire tourner avec ce taux-là
EDIT : ça ne change pas grand-chose en fait, -20€ sur la mensualité et grosso modo le même patrimoine net. La somme empruntée est trop faible pour cela joue de beaucoup, mieux vaudrait peut-être allongé la durée pour diminuer l'imposition
 
Pas mal les retours pour évaluer la location, je vois qu'on a suivi une idée partagée

 
Disons que vu  le prix de l'appart si tu te prends un ravalement de façade la première année ça va à mon avis représenter un pourcentage non négligeable du prix...  
 
Sinon le prix c'est FAI? Donc ça veux dire que le  net vendeur est plus faible...c'est quand même vraiment pas cher...  
 
Du coup j'ai relancé mes recherches habituelles dans les villes que je connais et il y a rien de présentant un rapport locatif même vaguement aussi intéressant...

Bonjour,
 
J'ai eu une discussion il y a quelques jours avec une très bonne connaissance IRL, qui suit régulièrement ce topic.
Autant vous dire qu'il considère tout ce qu'il lit ici comme parole d'évangile et se considère du coup comme étant dans le top 10 des meilleurs agents immobilier de France. Pour résumer, au dessus de lui il y a le soleil .  
 
Grosso merdo, à l'entendre, le gus qui achète un bien immobilier en ce moment, a de fortes chances de se prendre une quenelle de 22
 
Je vous explique brièvement mais en détail mon cas, pour voir si j'ai fait une bonne affaire ou si j'ai fait la 2eme plus grosse connerie de ma vie (la 1ère étant d'avoir épousé ma femme).
J'ai acheté en juin dernier (dans un but locatif) la moitié d'un mas dans le midi de la France, l'autre moitié ayant été achetée par mon frère.
 
Ce qu'il m'a couté :
Le mas a été évalué à 300 000 euros.  
Donc j'ai acheté ma part 150 000 €, auxquels il faut ajouter 11 000 € de frais de notaire. Coût de l'achat total : 161 000 €.
J'avais un apport de 41 000 €, j'ai donc fait un emprunt de 120 000 €.
Emprunt fait sur 15 ans, où je paye 885€ par mois de crédit.  
Cout du crédit : 15x12x885 = 159 300 €.  
 
Ce qu'il me rapporte :  
Le mas comporte 2 parties locatives.  
L'une que nous louons 620€ par mois, l'autre 920€ par mois. Total donc : 1540€ chaque mois que nous partageons bien sur en 2 : 770€ chacun.
 
J'attends vos calculs et vos commentaires, pour savoir si une fois les intérêts et les impôts payés, j'ai fait une bonne affaire.
 
 
 
 
 
 
 

 
Bien avec ta question en fait tu précises déjà l'idée : en gros pour nettoyage des pierres ça va douiller plusieurs milliers d'euros, et refaire véritablement en essayant de conserver le style sur les parties manquantes, j'imagine que ça chiffre en dizaine de milliers ?

 
   
 
Sur les chiffres en tout cas ça présente plutôt pas mal.
 
Plutôt que de donner le cout du crédit si tu donnais le taux ça serait plus simple