Reprise du message précédent :

J'aimais bien, il y a quelques années....

non. Ca c'est Pastor

 
franchement, je pense que ça va faire ni chaud, ni froid ...

en effet, j'ai confondu

 
je crois bien que l'assurance augmente, si tu empruntes le même montant sur une durée plus longue
bien vu pour les loyers qui augmentent, je vais ajouter ça
l'apport lié au prêt servait à ma comparaison: ex tu as 100k€ en banque, est ce qu'il vaut mieux tout utiliser comme apport, ou le garder en banque et emprunter le maximum (vu que les taux sont bas)
 
effectivement j'ai fait un schéma à mensualités constantes. c'était MON point de départ, par rapport à un pouvoir d'achat ou taux d'endettement possible par exemple

 
on voit des baisses de transactions, mais en prix, j'ai pas vu passer grand chose de sévère

Vous êtes pour ou contre la mixité sociale ? Par exemple vous êtes proprio d'un appartement où il y a des locataires sociaux dans le même immeuble.

 
 
Pour.
 
Et aussi pour qu'il soit possible à un couple médian de devenir proprio avec un crédit sur 10-15 ans, après éclatement de la bulle.

C'est la phase suivante de la boucle de Joseph Comby...  Le diagramme de Nyquist du logement, pour ceux qui firent du traitement du siugnal !  

Les vendeurs multipropriétaires genre vieux, ils ont peur de l'avenir, de l'euro, de tout.
COntre toute logique, ils ne vont pas libérer des biens à tour de bras en cette période.
Ils se foutent d'une baisse possible, ils y croient pas.
Je ne suis pas aussi certain que vous de la corrélation "baisse des transactions - baisse des prix". Elle va avoir lieu bien sur, mais peut être pas dans le timing "habituel" (de même que la bulle n'était pas dans "les habitudes" en volume, ampleur, durée).
 
Pour moi, outre les tarifs (mais ça j'ai pas trop le levier dessus) le soucis était de trouver, tout simplement, un bien potable (mieux que potable, j'ai fait une croix dessus).
Je suis sur que d'autres sont dans le même cas.
Et quand tu vois passer un truc payable et potable, ben tu achètes pour ces gens là. Parcequ'effectivement le marché est assez terne.
 
edit pour insister : c'est pas vraiment le hfrien tentant de devenir primo qui fait le marché, même si il est sur d'avoir raison.

L'immobilier n'est pas un marché boursier ... tout ne s'écroule pas en 1 weekend.
 

Voulez vous des cas sociaux dans votre immeuble qui se foutent des parties communes et font du bordel vu leur manque total de respect envers autrui ? Oui, oui  
 

Pas grave, les enfants braderont à leur mort  

 
je suis bien d'accord, mais affirmer qu'un krach qui semble sévère a commencé me parait présomptueux
 

 
contre
j'ai suffisamment passé de temps dans des "banlieues populaires" pour savoir ce qu'il y a derrière "social".  
Je les laisse aux autres. C'était ma principale motivation pour payer bien plus cher dans un coin où il n'y en a pas (trop) que dans une ville voisine.
acheter dans un immeuble où il y en a n'est même pas envisageable en cauchemar.

 
C'est vrai, et c'est "nous" les enfants. Mais regarde encore la pyramide, c'est pas au semestre prochain la chute.
Ma conclusion habituelle : on est une génération condamnée à payer cher l'immo. Condamnée. Que ce soit en tarif d'achat ou loyers. Faut pas pleurnicher, faut être volontariste comme un Elfe du dredy, faut pas se mentir et rêver de 120 m² lusquieux. Désolé.

Les investisseurs style fond de pensions par contre n'ont pas du tout le même raisonnement, eux ils vendent rapidement avant la baisse pour encaisser la plus-value et peuvent accentuer la baisse.

ils sont pas déjà sortis les institutionnels?

Ils me semblait que certains rentraient même de nouveau

 
Mais oui. Et ca change qque chose pour toi ? Pour moi, rien (malheureusement).
Mais attendez, ça va plonger c'est sur

 
 
C'est quoi déjà ton appart?
 
120m² dans le 6ème ?

 
dans l'immo commercial je crois, mais l'idée est là

On est monté haut et ca semble vouloir redescendre ... à voir si on assiste à un mini krach comme en 2009 ou au vrai    
 

Les intérêts paient mon loyer  

non mais c'était juste pour montrer que ton argument est limite, ce n'est pas parce que quelques vieux ne veulent pas vendre que ça ne peut pas baisser.

 
 
 
 
 
tu m'as l'air un peu de mauvaise humeur

 
ba ouai mais non, ya pas que la France dans la vie des "first globals"

bof, il suffit de gagner 10k€ net/mois et de vivre en province, c'est pas très compliqué en fait d'avoir un 120m² dans une grande ville

 
Content pour toi. Vraiment.
Sans érosion de capital je suis quand même étonné si on croit le ratio loyer - achat habituel ça veut quasiement dire que tu as de quoi acheter cash... Tu peux donner un ordre d'idée des volumes ?  

En général tu fait varier ton prix d'achat ( i.e. ta capacité ), et tu fixes l'apport. Tu fais ensuite varier la durée du prêt et tu vois si tu trouves une durée qui matche ta capacité de remboursement.

Chino, il me déprime....

 
Il y a x années, au moins 4 ans je pense, je tenais le même blabla et je me faisais flammer.
Aujourd'hui on ose moins me faire le tacle baissier, je note que les mentalités changent
 
Le marché va bientot remonter, les français ont compris... (c'est bien sur du 14ieme degrés, mais on voit les mêmes arguments pour la baisse )
 
Pour être honnête, le fait social de l'acheteur qui se fait / s'est fait baisé pointe son nez dans les médias. Ca c'est important, il faut le reconnaitre. C'est "bon" signe.
 
Sondage rapide : qui parmis les acheteur d'hfr a réellement fait une mauvaise affaire, vraie quesiton, je me demande ?

 
 
 
Heu...  La majorité, non ?  

Des noms

Ma mauvaise humeur est habituelle
 

Il fut une époque ou les PEL étaient au taux (fictif) de 7,5% par exemple.
Le prix de l'appart que j'occupe actuellement (et que je n’achèterai jamais) correspond environ à la monnaie qui traine au fond de ta poche après avoir acheté le pain.
Outre le fait que j'avais une situation pro non propice à l'achat jusqu'à peu, je spécule clairement à la baisse.

pas vendu pas perdu

 
Il y a 400 000 ventes contraintes par an, au plus bas de 1990, le nombre total de ventes étaient de 500 000 (dans l'ancien). Pour 2012, les prévisions estiment un nombre de transaction dans l'ancien de 600 000. On est pas loin du minimum.  
 
Ensuite, lorsqu'on dit que ça ne baisse pas encore, c'est en moyenne. En pratique, c'est très différents :
http://www.boursier.com/actualites [...] 09796.html
 

 
 
Les chiffres des notaires :
http://www.paris.notaires.fr/outil [...] -paris-idf
http://www.paris.notaires.fr/outil [...] e-des-prix
 
Ensuite et pour finir, il y a un effet statistiques à ne pas négliger, celui de la qualité des biens et de la baisse des transaction.
 
prenons un cas simple :
 
sur la période 1, il se vend 3 biens de même surface :
 
le bien B1, de qualité haut de gamme se vend à l'acheteur A1 : 150  
le bien B2, de qualité correct sans plus se vend à l'acheteur A2 : 125
le bien B3, de qualité médiocre se vend à l'acheteur A3 : 100
 
La moyenne selon les notaires est donc de 125
 
sur la période 2, les banques restreignent l'accès au crédit et leur durée, obligeant les acheteurs à revoir leur budget à la baisse et exclue complètement l'acheteur de type A3, on a des biens identiques, des acheteurs identiques :
 
le bien B1, de qualité haut de gamme se vend à l'acheteur A1 : 140 (soit une baisse de 10)
le bien B2, de qualité correct sans plus se vend à l'acheteur A2 : 112 (soit une baisse de 13)
le bien B3, de qualité médiocre ne se vend pas.
 
Selon les stats des notaires de la période 2, les volumes s'écroulent de 33%, mais les prix affichent encore une progression avec une moyenne à 126.
 
 
 
 
 

Pour couvrir son loyer avec son épargne…
 
Prenons :
Loyer mensuel lm
Capital total ct
Loyer = 1/250 achat maison (ou oublie les frais, c’est un forfait).
Inflation de la vraie vie = 1% et je suis gentil.
 
Il faut que chaque année, on sorte donc des placements du genre :
 
Interets = (12 * lm) + 1/100 * ct
 
Cas favorable, on a de quoi payer cash : ct = 250 lm
 
Taux = (12*ct/250 + ct/100)/ct
Taux = 0.048 + 0.01 ; on simplifie le ct qui apparait en haut et en bas de l'équation.
 
=>Taux = 5.8% après fiscalisation.
 
Mais bien sur
Je comprends mieux pourquoi j'y arrivais pas
Et c'est en imaginant avoir de quoi payer cash. Si tu as moins, forcément faut monter la sauce en taux de placement.

 
C'est respectable, mais c'est autre chose que d'affirmer avoir le loyer couvert

 
C'est loin d'être évident. Tu pars du principe que ton achat ne causes pas de frais non récupérable et tu te place de faite sur un temps infini.
 
Si tu restes très longtemps dans le même bien, forcément, la location est perdante. Par contre, si tu comptes les frais d'achats et de revente sur une durée courte,  il se passe l'inverse de ce que tu dits : la location va devenir très souvent plus intéressante pour des durées inférieurs à 5 ans.
 
Si le loyer est de 1000 € et le coût du crédit est de 50 000€, les frais de notaire de 15 000€, il faut rester 65 mois (4 ans et demi) dans le logement pour que l'achat soit rentable par rapport à ces deux postes. Dans cet exemple, une personne qui reste 4 ans dans le logement n'a aucun intérêt à acheter.  
 
 

 
Prépare ton foie !

Qui te dit que l'épargne doit être égale à l'équivalent du prix du bien loué actuellement ?
Dans les extremes, on peut avoir un millionnaire habiter une chambre d'étudiant en colloc.

 
 
   
 
Il est déjà opérationnel