Reprise du message précédent :

De mémoire, quand l'un peut faire sauter 50% des revenus locatifs, j'ai du mal à voir l'interet de l'autre.
Dans la limite des plafonds de loyers (15k€/an je crois)

 
Félicitations aussi...

...
 
GG    

 
Justement, je n'arrive pas à y voir clair.
 
Si je prends le micro-BIC, je déclare seulement 50% de mes revenus locatifs, mais derrière je ne peux plus rien déduire c'est ça?
 
Parce que j'ai lu sur internet des gens parlant d'amortissement des murs et des meubles.
 
Ma situation: bien acheté 238kEUR Valeur des meubles 2kEUR. Loyer (hors charges): 1050 EUR par mois (soit 12,6kEUR par an en année pleine). Intérêts de l'emprunt: environ 400 ou 500 euros par mois (faut que je revérifie).
 
Si j'ai bien compris, avec hypothèse de bien loué toute l'année, je dois déclarer 6,3kEUR de revenus par an en Micro-BIC (et là je ne peux pas déduire mes intérêts d'emprunts d'environ 5kEUR?).
 
En réel, je déclare 12,6kEUR, mais je peux déduire mes emprunts, et est-ce que je peux amortir les meubles et les murs?

 
Mère et fille ?
 

 
Rassure nous, ce ne sont pas ces prénoms qui sont envisagés ?    
 

 
 
Au long terme oui....
le truc a voir, c'est l’amortissent des FAI, notaires, Foncier, travaux, manque a gagné de l’épargne a 3%....il ce trouve que cela s'amortit en moyenne sur 10 ans max....en cas de revente au prix d'achat
Donc dans l'absolu oui

Euh ... j'en sais rien
Voir avec les impots, ca évitera p-t un joli contrôle fiscal en cas d'erreur  

Bon je vais peut être me laisser tenter par un achat en province (Metz) pour loger ma mère.

Via mon taf je peux avoir un prêt à 3,38% assurances incluses jusqu'à 300k€ et jusqu'à 25 ans (taux fixe quelle que soit la durée). Pas de frais en cas de remboursement partiel par anticipation.

Le bien visé serait entre 100 et 120k€, F3 de 60-70m², avec une mensualité de 600€ / mois que ma mère me rembourserait en intégralité. Resterait donc juste à ma charge la TF et tous les trucs de proprio du genre.

J'hésite encore sur la durée, 25 ans c'est long mais en même temps le bien se finance tout seul, je pourrais envisager sur 15 ans, mais le fait que je n'ai pas de frais en cas de remboursement anticipé et que le taux ne change pas selon la durée ne m'incite pas vraiment à le raccourcir !

moi aussi je connais une chienne qui s'appelle LEA

 
C'est pour ça que je me demandais s'il n'y avait pas un topic des fiscalistes  

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Ouaip
Dans les deux cas je ne pense pas le laisser courir jusqu'à la fin, donc je vais peut être couper la poire en deux et partir sur 20 ans @ ~600€ / mois avec des remboursements anticipés quand c'est possible.
Bon c'est de toute façon qu'une hypothèse là je vais prendre le temps vu que le marché est bloqué et les prix stagnants je vais passer au moins début 2013 en observateur

 
et l'augmentation d'IR qui va se faire bien sentir

 
En Moselle : -2,1% sur les appartements anciens en 1 an, c'est un peu moins que de la "stagnation". Après p'têtre que comme partout ailleurs le centre-ville de Metz résiste mieux que les trous paumés au fin fond du département.

Non tu déclares 100%, mais tu bénéficies d'un abattement de 50% (tu payes des impôts sur 50% de ce que tu as déclaré), sans aucune autre déduction.
 
En réel, tu déduis tous les frais (intérêts, assurance loyer impayé, taxe foncière, charges non récupérables auprès du locataire, travaux de ravalement ou d'entretien) et tu déclares le relicat.
 
L'amortissement des murs et des meubles ne concernent que le LMP (loueur en meublé professionnel) ou LNMP (loueur en meublé non professionnel), statuts que tu n'as sans doute pas, car il faut s'inscrire au registre du commerce.
 
L'abattement des 50% est en général le plus avantageux, sauf si tu fais des gros travaux. Attention au ravalement, qui tombe parfois sans prévenir.

J'ai droit à un royal 10 € par bien immobilier pour les frais administratifs déductibles, donc, ça passe facile...

J'ai quelques difficultés à comprendre la logique de Yoke qui semble avoir, en dépit de 2 fourgons Master, quelques difficultés à comprendre qu'un document écrit et signé des parties a une véritable valeur juridique et que ce même document signé ne perd pas de sa force exécutoire sur un simple appel téléphonique.

Surtout qu'il a retrouvé du boulot le jour où il a vu le banquier qui lui a dit qu'il finançait sans aucun problème, même sans caution de papa.

Il est en train de rater l'appartement de sa vie, le lieu parfais de nidification et sera dorénavant un loocalooser, montré du doigt par sa famille, ses proches, un drame.

Alors qu'il lui suffit d'un claquement de doigt et l'appartement lui appartient. C'est un choix.

C'est de l'investissement locatif, donc ces 20K€ d'intérêts sont déductibles de ses revenus et lui feront économiser 6000€ d'impôts, si sa TMI est à 30%.
 
Hors assurance, les 3,38% lui reviennent donc à 2,37%. Donc il a intérêt à emprunter sur la durée la plus longue possible et placer le delta sur n'importe quel contrat d'assurance vie en euros.

Du coup, ça vaut peut-être le coup de s'inscrire en tant que LNMP non? Pour moi le point principal c'est l'amortissement des murs. Si je peux les amortir, ça fait déjà plus de 50% de déduction. Alors si je rajoute les intérêts, derrière je déclare plus grand chose.

A priori, pour se déclarer au réel, il faut juste remplir un formulaire de plus: http://vosdroits.service-public.fr/F1991.xhtml#N1018D j'ai l'impression. Personne ne fait dans l'investissement locatif de meublés ici?

 
Ça dépend ce que tu appelles refait à neuf. C'est du Damidot ou une vraie réfection effectuée par un pro'.
D'autre part, si c'est un appart rénové, il est très probable qu'il soit dans les quartiers anciens du 6eme (Brotteaux, Massena ?), et donc très probablement aussi sans garage.
Enfin vu votre âge (27 ans je crois) vous avez bien pris en compte que si vous achetez un 60m², il est fort probable que vous vous retrouviez à 3 dans quelques années, et fort probablement en négative equity ?
 
 

 
Si l'appartement est vendu sous le prix du marché c'est fort peu probable, non. Surtout qu'on attend toujours les baisses dans les grandes villes.

Merci

On voit que les m² ne coutent rien en paysannie du bloc de l'est, au vu du taux de reproduction des membres ancestraux de ce topic...

Effectivement je suis en TMI 30%
 
Faudrait même voir si ça ne serait pas intéressant de faire du in fine, je vais faire un Excel dans la journée pour calculer tout ça

Attention le taux d'un prêt in fine est en général supérieur au taux d'un prêt amortissable.

 
ben ouais, il paraît qu'on donne des leçons et qu'à cause de nous il a raté l'affaire du siècle, mais en même temps il ne voit pas qu'on lui parle d'une réelle solution pour avoir l'appart...
 
pour nous rembarder y'a du monde, mais pour nous écouter y'en a moins  

 
C'est plutôt la fourchette basse, mais pas franchement sous le prix à mon sens

Oui de toute façon faut que je me renseigne, pas sûr que je puisse prendre du in fine via le prêt de mon groupe...

 
Méfie toi, souvent les prêts ne sont possibles que pour l'acquisition de la résidence principale et pas pour le locatif...

 
L'est, la vie la vrai

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+1, dépenser 20 K€ pour en gagner 6 c'est pas forcement Byzance  

 
25 ans, 90k€ de coté, 6k€/mois, nous sommes entre gens de bonne compagnie.
       

 
tsss, c'est ça la défisc', du moment que t'en donnes moins aux méchants zimpôts

Je comprends pas bien 6K€/mois à 25 ans. Même en sortie d'HEC ils proposent pas ça (<60k€ au BCG). X Mines ?

Non mais tu récupères en parallèle les 14K€ restants + même un bonus si tu places le delta tous les mois sur une bonne AV...

Ca se fait, banque d'affaires, cabinets d'avocat, trading, sont souvent à +90K brut annuel allin en JD
 
Le conseil en strat' c'est prestigieux mais loin d'être le plus rémunérateur.

 
Ba je sais pas, j’ai lu 20 k€ d'intérêts à payer, donc pas à placer.
Mais je suis peut-être mal réveillé

Oui mais 200€ de moins chaque mois sur la mensualité. 200€ que tu peux faire fructifier davantage que les 14K€ dépensés en plus au final sur les 15 ans...

Ha en effet, j'ai lu les petites lignes, ça marche pour résidence secondaire mais pas investissement locatif... Donc je vais devoir faire un prêt standard et dans ce cas vaut mieux réduire la durée du prêt en effet

 
Meme pas
 
Les JD sont payes dans les 60k all in en IB en JD, et en general ils n'y restent vraiment pas longtemps. Les salaires montent tres vite mais les 90k+, c'est quand on est un peu plus vieux que JD.
 
Mon pote le mieux paye a 2 ans d'experience et fait dans les 80k, dans un cabinet d'avocat d'affaires. Je trouve ca encore trop peu cher paye pour finir tous les soirs a 23h et revenir le weekend

C'est le fixe, pas allin ça, chez Rothschild tu as 65+20/25 par exemple, chez Lazare/Barclays tu es quasiment au même niveau..
 
Un pote ECP a eu 110K allin l'année dernière chez GS (après une césure il est vrai il a jumpé l'étape JD), bon depuis je ne le vois plus, à base de 9h-2h tous les jours sauf le dimanche un peu plus light