Reprise du message précédent :
HFR > Natixis
 
de toute facon y'a un truc a retenir,  
les banques vendent, les banques bradent-> les rats quittent le navire....donc ca pue dans l'immo....
 
leur 5/6 % ans 2 ans pour rebondir ensuite....y'a pas de quoi s'alarmer, allez les petits particuliers achetez maintenant, c'est du bon....y'a pas risque on vous dit....nous on vend de tte façon...

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Ils n'ont pas mis à jour depuis le mois de mars? Après faut voir ce que tu veux dire par "différent" :
 

 
Et ils annonçaient (il y a 6 mois, donc) une baisse de 3% cette année pour un rebond l'an prochain (cf l'étrange graphique 17, qui présente des %age de variation des prix au lieu des prix eux-mêmes - la fameuse "baisse de la baisse" interprétée comme une augmentation vient de ce genre de conneries? ). Il y a encore des économistes aujourd'hui qui voient un rebond des prix l'an prochain?

Arthus ne s'adresse pas vraiment au petit particulier et c'est un ancien de CDC ixis, donc pas vraiment un banquier.

HFR, c'est un peu comme bulle immo, y'a qu'un sens à retenir, peu importent les discours dissonants.

On verra ce qu'il dit l'an prochain.

Tiens, ça me rappelle les fameuses prévision du cabinet BIPE. Elles vous plairaient plus.

Pas trouvé plus récent, dommage.

Tiens j ai fait ce matin gare de l est la défense.
Métro4 puis rer À.

Ba pour 10 000 euros/mois je ne m inflige pas cette vie de con au quotidien...

Salut à tous, je viens me faire basher
 
Alors voilà la situation :  
- couple 35/40 ans, 1 enfant
- proprio depuis fin 2005/début 2006 d'un appart dans Paris IM, acheté 295k€ hors FdN (dans les prix de marché à l'époque)
- estimation "doigt mouillé et lurkage intensif du marché local" de l'appart actuellement 420-450 k€ FAI
- reste dû sur un prêt à 3,5% hors assurance : 175k€
- cash dispo : 150-180 k€
- revenus annuel dans les 80k€ pour le couple
- tous deux fonctionnaires ou assimilés
 
 
But : avoir plus grand, toujours dans paris IM, même quartier
 
Option 1 :  
proprio->proprio avec prêt relai, claquage du cash pour l'apport
 
Option 2 (deux versions) :  
proprio->locataire->proprio pour éviter le prêt relai et observation du marché pendant la période de loc ; si il baisse on attend, si il monte on fait vite la bascule
version a)
On claque le cash pour solder le prêt et éviter les doubles mensualités avant la vente (on voudrait bouger assez vite), ce qui nous laisse peu de matelas de sécurité au cas où
version b)
On ne solde le prêt qu'après la vente, on utilise le cash pour faire face aux doubles mensualités et autres frais pendant ce temps là.
 
J'ai fait quelques simulations à l'arrache, avec comme hypothèse un prêt-relai @60% de la valeur résiduelle de la vente et diverses hypothèses sur la variation des prix. J'ai pris en compte les différentiels de flux de trésorerie dans les options 1 et 2, les FdN du rachat, le coût du déménagement, etc. j'ai gardé la même capacité d'endettement sur la période (hypothèse forte, je sais)
Il en ressort que l'option 2) est gagnante de toutes façons si il y a baisse des prix, et si il y a une hausse "modérée" alors faire un rachat dans les 2 ans reste gagnant en termes de m2 achetables pour le montant que l'on aura à disposition. Les versions a) et b) sont ensuite un problème de risque de délai élevé avant revente.  
 
 
Qu'en pensent les spécialistes ici présents ?

 
Me sens visé ...  

 
Chsuis pas "spécialiste" mais :
 

• le risque de délai de vente me paraît faible si tu mets au bon prix. Ma copine a vendu son 2 pièces estimé à peu près au même prix que votre appart', mis en vente en juillet, il s'est passé 2 semaines entre la parution de l'annonce et la signature du compromis, au prix. Elle a simplement demandé 3 estimations à 3 agences et mis en vente PAP au prix estimé. De ce que j'ai pu lire le marché des petites surfaces n'est pas bloqué à Paris, ce sont les grands appartements qui ont du mal à partir ; à confirmer auprès des AI je dirais.
• je ne vois pas trop l'intérêt de partir en location si vous achetez pour rester longtemps et que vous pouvez vous permettre d'acheter quelque chose qui vous plaît vraiment. Si les prix ne baissent pas, voire montent, vous aurez l'air malins... Plus 2 déménagements à se frapper + les probables frais d'agence pour la location + les frais que vous ne manquerez pas de faire dans votre nouvelle location. Certes si vous achetez vous prenez le risque que la valeur de votre nouvel appartement baisse dans le futur, mais si c'est pour rester longtemps vous vous en frappez un peu.

Nous on est partis en location et ma copine a mis son pognon au chaud, mais on n'est vraiment pas sûrs de ce que l'on veut dans un futur plus ou moins lointain (gosses, Paris ? France ?...)
 

 
En fait c'est pour éviter de se retrouver avec du cash (80 à 100k€) à la fin de l'opération à cause du prêt relai qui ne couvre qu'une partie de la valeur résiduelle du bien. En passant par le prêt relai on peut acheter quelque chose qui nous convienne maintenant, mais risque de se révéler un peu juste par la suite. En passant par la loc, on peut mettre 100% de la valeur de revente de notre appart dans la nouvelle opération, et avoir un truc plus confortable à plus long terme. En cas de hausse des prix, on est bien sûr perdants au global, mais pas en termes des m2 si on ne rachète pas trop tard (dans les 2 ans).

 
Excuse, j'avais mal compris le fond de la problématique. Ben du coup je sais pas  
 
edit : enfin si quand même un peu, "En passant par le prêt relais on peut acheter quelque chose qui nous convienne maintenant, mais risque de se révéler un peu juste par la suite"
 
Tu peux préciser ? Parce que vu les prix délirants dans Paris aujourd'hui, perso ça me ferait très mal d'acheter quelque chose qui ne me convient pas jusqu'à la retraite et le départ des gosses...
 
Dans le cas où vous partez en location, je ne comprends pas pourquoi vous êtes si pressés ? Vous signez un compromis de vente, y'a 3 mois de délai, vous commencez à chercher une location à ce moment-là. Non ?

Non, au profit de diverses "associations de formation" (officiellement "d'interet public" ), qui sont en fait des pompes à finance qui coûtent très cher et forment très peu.

Par curiosité, vous vendez quoi et ou? Et vous voulez acheter quoi et ou?  

Sinon perso je trouve plus sur de revendre avant de racheter quitte à se mettre en loc entre les 2 donc option 2 concernant les 2 parcours, j'ai dans l'idée que à moins que ta vente dure très longtemps la différence devrait être très faible...
Sinon la différence entre ton taux de prêt et la rémunération de ton cash peux te donner un indice...

Petit retour sur mon histoire.
 
Finalement après visite chez le banquier n'en déplaise à certain on nous a accordé un prêt de 187 000€ sur 20 ans (avec mon père en caution) mais qui finalement ne servira à rien, on avait prévenu l'agent immobilier de la situation (mais on a quand même voulu aller voir le banquier) et l'appart a été vendu à quelqu'un d'autre entre temps, ça a été signé ce matin.
 
Bref, merci les experts @ HFR donneurs de leçons.

Doucement, c'était surement juste un accord de principe, tant que la proposition de prêt n'est pas contresignée définitivement, il vaut mieux se méfier.  
 
Mais dommage que cet appart vous soit passé sous le nez s'il vous plaisait tant.

Nan mais

La question que tout le monde se pose: est-ce que le paternel sait à quoi ça l'engage?

 
Pardonne leur. Ils ne vivent pas tous au crochet de papa  
 
Certains sont même adultes et autonomes  

 
Encore un HFR  .
ça fait un moment que je suis autonome mon grand  D'ailleurs même si le paternel est caution contrairement à beaucoup ici (je pense) niveau apport je n'ai aucune aide familiale et c'est 100% pour ma tronche

Sauf si tu sais plus rembourser, auquel cas ce sera 100% pour la tronche de papa

C'est juste que ton histoire de prêt avec caution de papa, ça nous intéresse pas. Dans le sens où cela ne donne aucune indication sur ce qui représente la majorité des cas pour les conditions actuelles de proposition de financement des banques.
 
C'est ça l'info intéressante, jusqu'où vont les banques sur les dossiers immobiliers, pour se faire une idée de ce qui se passe (et de ce qui passait mais ne passe éventuellement plus).
 
On s'en doute bien qu'un SDF peut acheter un T2 avec Warren Buffet en caution.

 
Alors que le cours magistral dispensé pour l'achat "coup de coeur" sur 25 berges avec caution de papa

 
Encore un HFR
 

 
Moi ce que je trouve intéressant au contraire c'est que dans la situation exposée (dont l'éventualité d'une caution évoquée) tout les spécialistes du topoc m'annonçaient clairement 0% de chance d'avoir un prêt hors ce n'est pas le cas avec en plus un taux intéressant (3,4).
 
Je vous laisse maintenant me troller tranquillement car je sais que quoi que je puisse dire j'en prendrait plein la gueule.  
Amusez vous bien
 
Edit : pour info l'appart était vraiment une affaire et un très chouette bien, en 4 visites, 4 propositions d'achat déposée (mais bon je vous voit venir, c'est l'agent qui était meilleure que les autres et non l'appart)
 

 
J'ai pas suivi toute l'histoire.
Mais avais-tu mentionné le petit détail de la caution ?

Les banques européennes demandent un report d'un an de Bâle III
 
http://www.lemonde.fr/economie/art [...] r=RSS-3208
 
 
Bon et bien les cassos vont pouvoir continuer à s'endetter à gogo encore un peu, le krach recule pour mieux sauter  

Oui

 
1/tu parlais de 195k€ sur 25 ou 30 ans, ce qui laissait supposer des revenus inférieurs à ceux qui te permettent d'avoir 187k€ sur 20 ans
 
2/ton offre signée et acceptée, on ne sait tjrs pas ce que c'est mais si c'est acceptée et que t'as ton prêt, tu peux p'tet acheter
 
3/c'est quoi le "signé ce matin" ? l'appart n'est pas vendu tant que ce n'est pas réitéré chez le notaire ou qu'il n'y a pas vente constatée selon le code civil, en + t'as une offre acceptée, donc vas y, tu l'auras
 
   
 
EDIT :  
 
4/c'est pas certain que tu aies tes 187k, ce n'est pas ton conseiller qui accorde le prêt
 
5/t'avais qu'à voir ta banque avant
 
6/c'est pas très malin de ne se baser que sur l'avis des experts@HFR
 
7/t'as une offre acceptée, donc t'as acheté re-

Tu veux quoi ? Qu'on crie hourra pour ton plan de financement pourri sans apport sur une longue durée en étant chomeur depuis 1 an avec papa comme parachute ? Tout ca pour soit disant un coup de coeur ?  
Tu sais combien on en a vu passer des coups de coeur sur ce topic ?
Etape n°1 : Sors toi les doigts et trouve du taf.

 
   
 
ça n'a jamais parlé de caution, mais des montages foireux où tu prendrais une toute petite part de l'emprunt ou tu emprunterais directement à ta famille
 
mais bon, t'as ton offre acceptée, tu peux acheter l'appart  

 
La belle époque où Arak78 était au taquet  

 
immonot c'est des notaires

 
Si mais je n'ai pas les moyens de mes envies.
Je suis très chiant dixit ma femme et rétif aux compromis.
La solution de l'appartement plus grand que le mien revient donc sur le devant.

 
J'ai acheté en 2002, moi la PV c'est déjà fait.
Si ça baisse, c'est tout bénéf pour moi car je ne dois pas forcément vendre donc ne soit pas aigri.
Mon point est simplement de dire qu'un bien en bon état avec une bonne présentation facilitant le coup de coeur part en ce moment dans mon "coin pourri" de Billancourt sans problème.

 
Faux tout dépend de ton bien.
Dans la cité du pont de sèvres, il y a un appart à 8k€ le m² mais belle terrasse, dernier étage.

L'histoire ci dessus me conforte sur le fait que des financement improbables peuvent encore passer (ou tout comme).
Donc les arguments d'il y a qques jours sur le resserement des crêdits&co, je suis un poil souriant.
Les banques seules ont le robinet, et elles ne ferment pas, ne peuvent pas fermer, ne doivent pas fermer... choississez votre camps, mais comprenez que le crêdit coule encore à flot.

Ya rien d'improbable. Un financement improbable c'est une financement où tu te dis "putain mais ils ont réfléchi la banque ou quoi ?"
Là il n'y a pas de problème, si ils paient c'est bien, si ils ne paient pas papa paie (faut dire cette dernière phrase rapidement, c'est rigolo )
Résultat : pour la banque le dossier est nickel, aucun risque.

 
On quitte un 2/3 pièces dans un arrondissement à deux chiffres de Paris rive gauche. On est en mesure d'acheter un 3 pièces confortable dans le même quartier, mais idéalement, pour être tranquile sur la durée, il faudrait un 4 pièces. Et là ça coince si le système de prêt relai nous empêche d'utiliser tout le produit de la vente pour un nouvel achat. De plus, je ne suis pas krachiste, mais il me semble raisonnable de tabler sur une baisse douce des prix (en réel du moins) sur ces prochaines années. Du coup le passage en loc a ses avantages...  
 
 

 
Oui, c'est juste car on aimerait garder le gosse dans la même école (la meilleure publique du quartier), et les annonces de location nous convenant dans ce quartier ne sont pas si nombreuses, donc il faudra sans doute bouger avant d'avoir vendu si on ne veut pas se retrouver le bec dans l'eau à ce niveau là.

Lol.

Lol. (bis)
 
Allez, va passer ton bac....