Reprise du message précédent :

 
Je préfère les proprios sympas aux banquiers pervers, mais chacun son truc

Il fait peut etre une économie, mais tu tiens pas compte du fait que pendant l'année supplémentaire pendant laquelle il attend, il va devoir payer 12*500€ de location, moins les intérets de l'apport pendant l'année.

 
Ca aurait pu être intéressant si tu n'avais expliqué pourquoi... Mais ici, ta réponse est un peu décalée par rapport aux argumentations chiffrées

 
Ce n’est pas le fait de faire une économie sur 20 ans de 5 000 eur qu’il faut lire exclusivement.  
 
C’est le risque d’acheter un bien au dessus de sa valeur réelle d’une part, et de s’être laissé « influencé » d’autre part.  
 
Qu’est ce que la valeur réelle d’un bien immobilier ?
 
Ce qui fait son prix d’abord : l’offre et la demande
 
La demande ne baisse pas, voir perdure, donc le prix monte, c’est qui est logique. Le prix c’est ce que l’acheteur accepte de payer. Tant qu’il y aura des acheteurs – comme toi en somme, car taux d’intérêt « pas cher » - le prix augmentera.
 
La demande est elle raisonnable ? qu’est ce qui motive l’acheteur ?
 
-le désir de se loger, répondre à un besoin. C’est un fondamental « social » (le désir d’être propriétaire) et économique. Içi, nous sommes bien dans un fondement économique sain.
 
-L’appât du gain : grâce à un certain discours, résolument entretenu par des lobbying,  soutenant que les prix vont continuer à monter et donc, je peux espérer plus tard engranger une bonne plus value.  
C’est l’aspect spéculatif du prix, c’est la composante « bulle », auto-entretenu par le mimétisme et l’effet moutonnier.  
 
Enfin les prix montent aussi lorsque le bien devient rare : c’est la pénurie. La demande devient supérieure à l’offre, ce qui amplifie les deux phénomènes, le fondamental et le spéculatif.  
 
Mais celle ci est apparente : car d’après les statistiques de l’INSEE, le retard est en passe d’être largement dépassé en ce qui concerne la construction.  En outre, le robien va venir à son terme de la période de blocage locative.  
 
En France, le fondamental structurel reste alimenté par des facteurs démographiques nouveaux.  Mais l’analyse de la seule situation française n’est pas suffisante pour rendre compte des tensions actuelles du marché. La hausse des prix du logement est un phénomène international.  
 
Le fait est que le marché commence à se retourner dans certains pays (Angleterre, Australie…)
Les prets sont à taux variables en Allemagne, Angleterre, Espagne… En cas de hausse des taux , la hausse des charges pèsera sur la consommation (d(ou un effet récessif sur la croissance, dont elle est constituée pour 60 % par la consommation des ménages)
 
Enfin, je n’ai pas sous main l’historique des cycles du marché, mais nous sommes sur la fin d’un cycle haussier, à priori.  
 
Il convient donc d’admettre raisonnablement qu’une bonne partie du prix est en fait une valeur artificielle, donc une non-valeur, c’est à dire la partie du prix qui s’ajouté au fondamental économique.
 
J’en conclu donc que beaucoup de gens s’endettent actuellement à des taux « pas chers » en achetant à crédit un capital qui ne vaut rien en parti.
 
D’ou un risque majeur :
 
supposons que l’acquéreur soit licencié dans 4 ans et que nous constatons une  chute des prix sur la période de 40 % (ce qui s’est déjà largement réalisé dans le passé)
 
Il a acheté pour 150 000 eur un deux pièces de 45m2. (et encore c’est pas cher)
 
Avec un apport de 50 000 eur
 
Budget de notre acheteur 500 eur par moi maxi
 
Pour emprunter « pas cher » ses 100 000 eur manquant il va falloir qu’il rembourse sur 30 ans (ne riez pas, ça existe)
 
4 ans plus tard, il perd son taf, il a besoin d’argent (ou son salaire a diminué ce qui n’est pas impossible par exemple si il se retrouve seul …ou connerie dans son boulot etc…)  
 
Le prix de vente de son 2 pièces sera donc de 90 000 euros
 
Le capital restant due sera alors de 93 439 eur !
 
Malgré la vente, il devra alors payer encore la somme de 3 439 eur à la banque !
Et il aura perdu ses 50 000 euros d’apport…(négative equity)
 
Pour finir, je n’aurai pas la prétention d’affirmer que nous sommes sur le dernier cycle haussier, je veux simplement souligné l’absurde raisonnement qui s’appuie sur l’argent par cher et je pense qu’il faut mesurer ses risques avec précision, en se basant sur des données statistiques, Ca vaut ce que ca vaut, tout comme les prévisions météorologiques, mais il y bel et bien des phénomènes récurrents.
 
Enfin je terminerai par cette phrase de Joseph Stiglitz, grand économiste, donnant une définition de la bulle spéculative « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les fondamentaux ne semblent pas justifier ce prix ».  
 
 
 

 
je suis d'accord, mais il s'agit d'un enjeux à long terme
 
Il faut avoir un bon flaire...et ne pas fonder sa décision sur des arguements bidons et lobyistes.

Chaque année ddepuis 3 ans j'entend dire que les prix vont baisser l'année d'apres et pourtant je prend +15% dans les dents chaque année. Je n'ai pas eu la "chance" d'entendre ces fameuses lobby parler d'augmentation, à part l'agent immobilier du quartier.
Par contre pour le mimétisme et l'effet moutonnier je suis d'accord avec toi.

 
oui... je le reconnais volontier
mais si tu regardes l'historique des cycles "bulles immo"  
on est en plein sur le haut de la vague.  
 
Il y a trois ans, les prix étaient encore relativement abordables. (mais encore une fois, qu'est ce que le juste prix ?)
Aujourd'hui ce qui plaide en faveur de ma thèse c'est nous avons atteint une limite en ce qui concerne les taux d'endettements
 
ce n'était pas le cas meme l'année dernière.  
 
on trouvera dans la presse, éco ou pas, autant d'arguments pour un prologement de la hausse (thèse lobyiste) que d'arguements pour la baisse (fantasme des baissiers ?)
 
à chacun de choisir son camp
 
en ce qui me concerne, c'est "attendre"  

Je ne te donne pas tort mais on peut être déboussolé par ces hausses défiant tout pronostics. Je veux bien croire que le prix vont baisser mais en ce qui me concerne je ne suis pas convaincu que ce sera l'an prochain. Le pire actuellement c'est que TOUT (et n'importe quoi) peux se vendre à un prix exceptionnel.

de toute facon, moi je ne me pose pas de question : je ne suis pas pret a acheter , j'ai pas assez d'argent

la folie de la location (apparts insalubres qu'on refourgue hyper cher) touche maintenant la vente

 
C'est clair que la madeleine, la rue saint honoré, les champs elysees et la place vendome c'est tres prolo

et le 16eme est une ZEP non?

c'est clair que porte de bagnolet, place des fêtes, stalingrad, la chapelle, la goutte d'or et barbès c'est trop bourgeois

 
les quartiers pourris sont quand meme presque exclusivement rive droite.
rive guauche, à part une partie du 13 eme, tout est potable.

Le probleme c'est que le prolo francais ne veut plus habiter le XVIIIe ou le XIXe.
 
Il preferent se barrer à orléans plutot que de vivre dans ces quartiers dont le point commun est l'enorme concentration de logement sociaux.
 
PS : je suis passé à Montreuil ce week-end pour visiter une baraque, c'est sublime. Il y a plein de gens près à vendre leur maison pour une bouchée de pain surtout si proximité de foyers de travailleurs.  
 

 
Montreuil t'as des coins bien pourris aussi... Et dans l'ensemble, c'est assez crado comme ville, hélas    (nous y avons acheté un appart, le Bas Montreuil c'est heureusement pas les prix de Vincennes )

 
ca fait 3 ans que j'entend ce discours    
et l'immobilier prend 20 % par an

 
Oui mais bon. Regarde en angleterre, les prix baissent, mais sont encore 2X plus cher qu'a Paris. Sans compter que la banque d'angleterre a fortement redressé ses taux d'interet.  
 
Donc ca fausse gravement le resultat. Perso je pense que ca va pas baisser : la demande locative reste forte alors qu'elle devrait stagner (les locataires deviennent proprios) voire baisser avec le nombre de transaction en RP.
 
La raison qui peut faire baisser un appart, c est le quartier qui se dégrade.

 
Bah je suis sur que le prix du m² est supérieur au m² en 1993, avant le crach immobiliers.  
A la longue, tu es gagnant !

Il y avait des débats amusants à la Mairie de Paris sur les réhabilitations et l'implantation d'espaces verts.
 
Le raisonnement était le suivant: si on salubrifie un quartier qui était jusque là assez glauque, qu'on implante des espaces verts, qu'on rehausse le quartier, les prix vont forcément monter. Donc on contribue à chasser les classes moyennes de Paris en leur enlevant la possibilité d'habiter dans des quartiers plus pauvres.
 
Amusante dialectique

 
C'est une ville à 2 visages comme beaucoup d'autres.
 
 

y'a pas 36 solutions: il faut construire, construire et encore construire
 
il faut déconcentrer aussi. avec les nouvelles technos de communication et les moyens de transports moderne, il est possible de bénéficier des avantages de la province (espace, prix plus bas, air pur, pas de perte de temps dans les bouchons...) sans etre pour autant coupé du monde. Mais il faudrait pour ca des incitations pour les plus grosses entreprises
 
une hausse des taux d'intérets? bah ca ferait baisser un peu la demande, mais c'est anti-social: en fait la demande baisserait car l'accession à la propriété deviendrait impossible à des personnes qui aujourd'hui peuvent acheter avec un gros emprunt... c pas cool pour eux (mais ca m'arrangerait bien quand meme ). Mais de toutes facon, la hausse des taux d'intéret est conditionnée par des intérets économiques bien supérieurs au marché immobilier

Je ne sais pas où en est le marché d'investissement, mais je suppose qu'un rebond de la bourse inciterait beaucoup de gens à quitter la pierre pour d'autres fonds, ce qui décongestionnerait également le marché.
 
Oui ? Non ? Peut-être ?

il ne faut pazs trop compter sur ça
l'immobilier est une affaire de professionnels dediant tout leur temps à ce secteur
quant aux amateurs qui ont quelques biens immobiliers leur permettant de faire quelques plus values, le but n'est generalement pas de toucher le gros lot mais de se diverisifer afin d'eviter la ruine en cas d'investissement hasardeux

si nous sommes dans une bulle, il faut bien voir qu'elle n'est que légèrement spéculative: les profesionnels ne nous refont pas le délire de la précédente bulle... il y a bien un peu de spéculation, y compris de la part des particuliers, mais ca reste raisonnable.
 
La hausse des prix est principalement due à une pénurie de l'offre (trop peu de logements en vente comme en location), face à une demande qui augmente à cause des faibles taux d'intérets (pour les achats/vente)
 
mais ce n'est pas pour autant que nous ne sommes pas dans une bulle. à l'échelle macroéconomique, il faut voir le marché comme une vente aux enchères d'un unique bien pour plusieurs acquéreurs potentiels: il suffit d'un léger déficit d'offre pour faire exploser les prix (les gens ayant impérativement besoin de se loger, ils sont prets à faire de gros sacrifices pour ca, et ca fait tout de suite monter les prix de manière déraisonable)... si ca se trouve, il suffirait de construire un peu pour équilibrer l'offre et la demande et faire chutter les prix (on nous annonce régulièrement des chiffres de "besoin" tres élevé, mais cela concerne en fait les logements sociaux, pas forcément les logements d'une manière générale: beaucoup de personnes qui font des demandes de HLM pourraient en fait s'en passer dans un contexte de prix 'apaisé').
 
Et comme on contruit effectivement un peu tous les ans, alors qu'il n'y a pas de raisons que la demande augmente dans les mois/années à venir, la baisse finira bien par se produire... la question est "quand" (vite pleasssse)?

 
oui, mais en partie seulement
le risque d'éclatement d'une bulle existe. les investisseurs le savent.
La bourse est plutot basse (plus basse qu'ele ne le devrait), elle a donc du potentiel
 
il suffirait probablement d'une "impultion" (une bourse un peu en forme ou un essoufflement du marché immobilier) pour inciter de nombreux investisseurs à transférer leurs investissements de l'imobilier vers la bourse et ainsi alléger la pression sur les prix.
 
mais il ne faut pas s'attendre à un miracle, puisque comme ca a déjà été dit, cette bulle (si elle existe) n'est que faiblement spéculative.
On peut rever à un -20 ou -30% en quelques mois, mais pas plus... c'est vraiment le max... et ca peut tout à fait n'etre que -10%

si c'est -10 ou -15% par an c'est deja pas mal du tout

 
une baisse suite à une bulle, à mon avis, c'est brutal... ca ne durera surement pas... apres, ca repart à la hausse

Y'a eu quand meme 6 ans de baisse reguliere a partir de 91... c'etait pourtant une bulle
 
De toute facon je vois pas comment il peut y avoir de baisse brutale dans l'immobillier, c'est quand meme un marché qui a de l'inertie non? (surtout en france ou les chiffres ont 4 mois de retard)

oué... c'est vrai... mais bon.. de toutes facons, on peut toujours essayer de jouer à Mme soleil.. hein...bof... on peut espérer ci ou ca, c'est pas pour autant que ca se produira ou pas.
JVEUKSABèCE!!!!!!!!!!!
 
 
Tiens, j'ai une idée: si on lancait la rumeur que la bulle est réellement en train d'éclater...mais de manière sérieuse et massive. Certains prendraient peur, commenceraient à vendre et la voila l'impultion dont on a besoin!!! on, qui élabore le plan d'attaque?

c'est exactement ça
century21 et les autres mastodontes du secteur ne vont pas devenir de gros actionnaires de chez renault sous pretexte que le cac40 est sur le point de decoller!
les particuliers ne vont pas revendre leurs biens immobiliers pour placer leurs sous dans un PEA!
 
l'immobilier est donc un marché assez distinct de tout autre
il a ses avantages et ses inconveniants... en tout cas il permet par exemple a un boursicoteur de ne pas se retrouver SDF en cas de krach boursier;-)
 
il est donc très rare que d'enormes speculations se fassent sur l'immobilier (seuls les promoteurs peu scrupuleux se permettent de le faire avec des techniques plus que douteuses...)

 
sur le très long terme (nous disons depuis la prise en compte statistique), l'immobilier affiche un rendement de 3 % (en comparaison les OAT font mieux, mise à part que le cours peut varier beaucoup)
 
mais bon, je ne te trouve pas très convaincant quelque part ...  
 
J'insiste sur le fait que je ne peux affirmer que le marché est sur le "sommet", je ne m'appuie que sur une observation du passé
 
je ne fais que souligner qu'à mon avis, ceux qui ne se sont pas décider à acheter ferai bien d'attendre encore... c'est tout.  
 
quand aux pigeons qui veulent acheter maintenant, c'est leurs affaires !
Sachant que les victimes ne seront pas les banques, qui fourguent avec frénésie des crédits à très long terme sur un prix cassé, voir en marge négative, mais contenant une clause de captivité  (abusive en fait)
 
Car les banques sauvent leurs marges avec des outils de refinancement comme la transformation (swap de taux qui permet d’échanger un taux long contre un taux court indexé sur l’EONIA, donc une ressource à 2 % contre un emploi à 4 %)  
Enfin la titrisation synthétique permet aux banques de transférer les risques (par exemple en cas de non remboursement) tout simplement en revendant le crédit, par exemple à des compagnies d’assurances qui vont les imputer sur des produits d’assurance vie !  
 
Bref, tout est bien dans le meilleurs des mondes possibles  
 
Si tu y crois, fonce …  
 
 
 

 
j'adore ce genre de précision    

 
a tout hasard chimère,  
 

 
http://www.nouvelobs.com/dossiers/p20077/a248271.html
 
c'est donc pas terrible le rendement pour ceux qui ont acheté en 1990 ...

Qulles sont les clauses de captivités ?

 
je plaisante un peu    
 
Il s'agit de l'obligation de domicilier son salaire.

Ok    De toute façon cette clause illégale existe depuis longtemps. Par contre actuellement ce n'est pas très difficile de faire sauter les frais de remboursements anticipés

eszterlu, d'un point de vue financier, je suis ok avec toi, le particulier lambda ne connait pas tout ce qui se passe par derrière et de toute façon pour regarder le cout réel d'un crédit, il faut regarder les couts de gestion de compte, des différents services... car mine de rien sur 15 ans, ça commence à compter (si on part du principe que l'on change de banque)
 
Sinon l'immo n'est pas la bourse, les particuliers n'auraient donc pas intérêt à vendre, il faut bien se loger.
Perso que mon bien prenne ou perde, je m'en fous royal. Il me plait, je vis dedans, je vais fonder ma famille, c'est le seul truc qui m'initéresse.
 
En bourse, ton argent est immobillisé et tu cherches à ne pas perdre trop de plume, ds le cas de la résidence principale, je pense que pas mal de choses ne s'appliquent plus du tout.
Le coté plaisir n'est pas quantifiable.
A noter que l'avantage d'un crédit, c'est que l'on connait ses mensualités à l'avance. En cas de pépin, on peut les baisser. Ok on y perdra car le crédit sera plus long mais au final on ne sera pas foutu à la porte...
 
Pour moi ces arguments sont importants :
.mensualités fixes
.savoir que l'on ne va pas être mis à la porte (expiration du bail)
.être chez soit et se dire que les travaux, c'est pas un ibvestissement pour le propriétaire
.être atatché à un endroit, qu'il soit en association avec des moments de ma vie
 
Tout ceci n'a pas de prix, enfin j'exagère car je pense avoir fait un "bon coup" sur mon futur bien, il ne reste plus qu'à vendre mon appart actuel...

+1, mais il ne faut pas oublier un gros inconvénient de l'achat: c'est le manque de mobilité. revendre/racheter est beaucoup plus lourd et couteux que de changer de location quand tu dois te déplacer

ben quand tu dois te déplacer, tu n'es pas obligé de revendre et d'acheter.
 
tu peux simplement mettre ton bien en location et en louer un autre ailleurs, ou tout autre combinaison