Reprise du message précédent :

1ère AG de copropriété (VEFA N€x!ty) le mois prochain, déjà une mise en concurrence de syndic, on va éplucher tout ça.
 
Des conseils d'experts ?

Passe par matera ou opérateur équivalent
Ne t'embête pas avec les margoulins

 
oula !

Je suis un peu rude mais quand je vois le temps et l'énergie nécessaire pour rattraper les erreurs, les non dits et l'inaction de mon ancien syndic professionnel, je ne peux que recommander le passage en syndic coopératif...
Nous ne ferons plus machine arrière dans mon immeuble (recent)

Conseiller de s'embarquer sans syndic pro dans une copro neuve, probablement assez grande, sans même connaître les autres copropriétaires (puisque 1ère AG), c'est pas vraiment l'idée du siècle à mon avis  

Sujet déjà débattu. Il y a les contents de Matera et les déçus. Les arguments ont été apportés. L’essentiel retenu est de ne pas avoir peur d’affronter ses propres voisins en cas de reproches avec les conséquences qui vont avec quand on se tape déjà tout le boulot.

Choisir un syndic mais bien leur faire comprendre qu'on est derrière leur cul en permanence pour tout vérifier et qu'on n'aura aucun scrupule à leur gueuler dessus en cas de besoin.
=> ne pas hésiter à se mettre au Conseil Syndical pour être cohérent avec ce discours  
 
Vérifier que le budget est cohérent par rapport à la taille de la copro : consommation d'électricité, d'eau, ... qui sont souvent sous évaluées par le promoteur, afin d'éviter une régul de folie la deuxième année (surtout que la première année les gens aménagent leur logement neuf donc ils consomment plus d'électricité et d'eau via les travaux)
 
 

Nouvel appart et nouvelles charges ...
Bref j'ai maintenant fond de roulement et fond travaux, mais je comprends pas bien la différence !?
Grosse copro donc syndic principale + secondaire pour mon bâtiment. J'ai du mal à identifier de quels travaux s'occupe le principal vis a vis du secondaire. Compliqué j'avais pas tout ça sur mon ancien appartement.

je pose mon drapeau ici...
 
notre syndic de copro fait grave de la merde en ce moment, je pense qu'on va en changer

Très original dis donc

Bonjour,

Les points qui me chagrine soumis aux votes sont sur les compteurs individuels d'eau et de chauffage.
Déjà en cherchant un peu j'ai cru comprendre que c'était au promoteur de les installer.
Et "on" a en proposition, pour la location, relevé et entretien:
16.09/an pour l'eau chaude, 18.08/an pour eau froide et 42.36/ an pour le chauffage.
Mais pas d'info sur le cou de l'installation.
Ces tarifs vous paraissent cohérents les prix du marché ? Un intérêt de les acheter plutôt que la location de 10 ans qui est proposée ?
Merci ,je sais que c'est un long message et j'espère être claire.

J'ai jeté un oeil sur mon relevé de charges pour 2021 :
- charges compteurs d'eau (4, 2 pour l'eau froide et 2 pour l'eau chaude) : 63,26
- charges compteurs répartiteurs (4) : 27,44
De mémoire, chaque répartiteur avait dû coûter dans les 50€ pour l'installation (il y a une bonne dizaine d'années) et pour les compteurs d'eau un peu plus cher mais je ne m'en souviens pas....
On loue effectivement pour 10 ans (je me demande même si l'achat est possible ?), la copro a d'ailleurs mis fin au contrat d'0cé@ il y a 2 ans pour passer chez un des concurrents ce qui a entraîné changement des répartiteurs + tous les compteurs d'eau !

Merci pour le retour, les devis viennent' 0ce@ aussi.
C'est pas un de chaque par logement ? Je pensais qu'il n'en fallait qu'un à l'arrivée général de chaque "tuyaux" .

Dans ma copro il y a des arrivées d'eau dans la cuisine et dans la sdb, donc 2 compteurs x 2 par arrivée (eau chaude + eau froide) pour le relevé des index.
Les relevés indiqués sont pour Pr0xiserve, le nouveau prestataire...

On a seulement des compteurs d'eau. Les prix sont similaires à ce que tu indiques.
Notre installation était gratuite en contrepartie de la location avec engagement pour 10ans.

Normalement c'est bien 3 compteurs max :
- 1 eau froide
- 1 ECS
- 1 chauffage

Ca reviendrait sûrement moins cher de les acheter et payer juste les frais de télérelève, mais on n'avait trouvé aucune société qui le propose.

Je trouve ça hallucinant que ce principe soit possible et le seul... Dans notre copro, avec les anciens compteurs classiques, le syndic facturait 2h pour les faire, soit en moyenne 3€20 par logement.
Là, on explose les coûts... Pour 0€ d'économie puisqu'on avait déjà des compteurs individuels, avec possibilité de consulter pleins d'info sur celui de chauffage.

Edit : pr0xiserve ici aussi

Merci pour vos retours, j'ai lu quelque part qu'en plus les logements récents étaient pré équipés mais c'est peut-être parce que comme vous dites, personne ne propose seulement le télé relevage.

 
Dans les immeubles récents, à la livraison, le promoteur laisse la place pour les compteurs individuels. Charge à la copropriété de les installer, ce qui se finit le plus souvent par de la location sur 10 ans...

Présentation sur Teams la semaine dernière en vue de l'AG fin mars, j'ai posé la question du compteur posé ou non, j'ai pas eu la réponse, juste que la location coutait 15€/an.

Je voudrais savoir si vous savez selon notre gérant de syndic si on vote une augmentation du budget de l’exercice, ça génère automatiquement des lignes "avance de trésorerie" dans l'appel de charges.
 
Mais je trouve pas la confirmation sur internet...
 
Donc je compte l'appeler pour lui demander de me confirmer ça par écrit.
 
Mais ici sur ce topic vous confirmez cela ou pas ?
Car je sais que si vous êtes chauffés au gaz, vous avez sûrement voté une augmentation du budget aussi, et est-ce que chez vous ça cré des lignes "avance de trésorerie" dans vos appels de charges ?

Première AG effectuée, la mise en concurrence du syndic n'a rien donné. On découvre l'existence d'un bailleur HLM qui a 20 lots d'un seul immeuble (sur les 2 que comporte ce programme VEFA), ça lui ferait 30-33% de voix. Ça reste acceptable ou ça pue ? On a fait connaissances des autre copropriétaires, ça s'est bien passé. Hâte d'être à la livraison dans 2 mois si tout se passe comme prévu.

 
Tu sais si il vont faire du logement social avec? Ca peut être aussi pour permettre l'accession à la propriété par le 1% aussi. Mais vous l'avez pris comment en apprenant ça?

Après recherche sur le bailleur, effectivement il propose de la location-accession. Aucune réaction des copropriétaires à l'annonce de cette nouvelle. Perso, je n’était pas chaud car j'ai des craintes qu'à court terme ça dévaloriserait l'immeuble d'avoir potentiellement 20 copropriétaires aux faibles revenus concentrés sur un seul immeuble qui contient 40 logements. Je peux me tromper
 

Après lectures des contrats signés, location du compteur avec télé-relève 22,8€ par an sur 10 ans.

Hello,
 
J'arrive un peu tard mais la loi oblige les promoteurs à prévoir une forte proportion de logements sociaux dans les constructions neuves, du coup je pense qu'il est quasi impossible aujourd'hui de trouver du VEFA avec moins de 30% de logements sociaux.
J'ai un collège qui a découvert que dans sa copro qui vient d'être livré il avait plus de 50% de logement social    
 
De toute manière les AG, qu'il y ait du social ou pas, c'est toujours une expérience incroyable qui montre que ce monde est rempli de gens dont le seul but est de faire chi* son prochain  .
J'ai également fait ma première AG il y a 1 mois et je comprend enfin pourquoi les gens cherches des biens en pleine propriété  
Dans ma petite copro, tout le monde s'en fou, il n'y a pas eu d'AG l'année dernière (le syndic dit juste qu'il avait pas eu le temp   ), mais c'est pas grave alors qu'il y a eu une fuite d'eau qui n'a pas été identifié avec une facture de 4000€ pour la copro. un copropriétaire n'entretiens pas son jardin devant l'immeuble et laisse des détritus dessus, pas grave on laisse faire etc ... bon après vaut peut être mieux dans ce sens la que l'inverse.

Bailleur social pour moi c'est pas terrible car il a bcp de tantièmes et donc ça réduit le pouvoir des copropriétaires.
Et ces gens là c'est des requins ou des marchands de sommeil, vraiment pas le genre de personnes avec qui tu as envie de faire affaire
Mais bon on a pas le choix

Au moins dans l'ancien on a pas de social mélangé avec les propriétaires

 
Nous ils sont dans un bâtiment à part du coup c'est cool
J'ai rien contre les locataires de ces logements c'est des gens qui bossent quoi
 
Non le problème c'est juste la perte de pouvoir des autres copro aux ag enfin dans ma résidence c'est ça

Déjà si c'est de la location accession en PSLA, le bailleur HLM n'aura pas de voix en AG. Ce sont les accédants, même pendant la phase locative.

Le reste, ce sont des préjugés.
La location accession, c'est avant tout de l’accession. C'est très très loin de la location HLM.

Et revenus faibles  
Je suis locataire accédantes, j'ai acheté alors que j'étais dans le 8ème décile de revenus    
Dans mon immeuble, il y avait 2/3 PSLA et 1/3 libre. La plupart des accédants en PSLA étaient juste des jeunes couples avec des revenus de personnes qui démarrent dans la vie active. De puis ça a bien augmenté.
Tu pense réellement que quelqu’un avec des revenus vraiment faibles pourra obtenir un prêt en ce moment ?

Et quand je vois mon immeuble VS celui mitoyen avec lequel on partage des espaces communs :
Dans le notre, la plupart des copropriétaires habitent sur place. Donc on fait particulièrement attention aux dépenses et à l'état de l'immeuble. On a par exemple très vite changé les néons par des LED avec détecteur de présence + sonde de lumière = rentabilisé en 1 an.
Dans l'autre, c'est majoritairement du Pinel. Résultat : aucun investissement, ils ont des factures d’électricité monstrueuses. Les proprio s'en foutent puisque c'est les locataires qui paient. Et leur parties communes se dégradent bien plus vite que les nôtres.

Merci pour tes explications

Hello,

On a eu l'AG avec notamment comme ordre du jour "désignation à nouveau du Cabinet ESCROC en qualité de syndic: [...] le syndic est nommé pour une durée de seize mois du 04/04/2023 au 03/08/2023 [...]"

Le problème qu'on a eu c'est le manque d'anticipation et notre conseil syndical (une seule personne) qui est aux abonnés absents, donc on a pas pu mettre à l'ordre du jour le passage au syndic bénévole.

Le mandat actuel de notre syndic prenait fin au 28 juin 2023.

Après prise de renseignement, j'ai donc proposé que l'on vote contre notre syndic actuel qui sera toutefois tenu de remplir ses fonctions jusqu'au 28 juin, puis la convocation d'une nouvelle AG avant la fin de son mandat actuel afin de voter le passage au syndic bénévole.

1ere étape: tout le monde (présent) a voté contre.

2eme étape: la gestionnaire qui commence à nous dire que sans syndic on sera placé sous administration judiciaire puisqu'on a plus de syndic. Argument classique auquel je m'étais préparée mais pas assez: je lui explique que son mandat prend fin au 28 juin et qu'on peut donc tout à fait convoquer d'ici là une autre AG pour passer en syndic bénévole en le mettant cette fois ci à l'ordre du jour (la loi Macron a modifié l'article 17 de la loi 1967 et donne cette possibilité depuis 2020, le recours au juge devient bien subsidiaire).

S'ensuit un énorme dialogue de sourd "non il prend fin le 28 juin mais sauf s'il y a une décision d'AG qui met fin à notre désignation" et argument d'autorité "c'est mon métier" ... Bref, ça a duré 20 minutes, je lui explique que ce sont deux choses qui n'ont rien à voir: son mandat actuel ne prend pas fin ce soir puisqu'on vote sur "la désignation à nouveau du syndic".

Puis une de ses collègues s'est pointée et nous donne son point de vue, et nous dit même que si on veut passer en syndic bénévole, on peut convoquer une AGE par la suite. A ce moment là, j'étais en train de chercher frénétiquement sur mon tél' l'article de loi en question pour lui mettre sous son nez donc je n'ai pas vu: mon voisin m'a dit que la gestionnaire a fait des grands signes "tais toi" sur sa bouche     à sa collègue qui est donc repartie dans son bureau.

Bref de guerre lasse, on est donc revenu sur notre vote et on est reparti pour un tour avec ce syndic de merde.

Je suis dégoutée et je m'en veux de m'être laissée démonter mais argumenter à deux contre un dans ces conditions .... Au final je ne sais même pas qui a tort ou a raison. Je reste quand même sur ma position, et je suis persuadée qu'on s'est fait avoir comme des mongoles.

Cela étant dit, je me suis fait élire CS. Je vais motiver les autres à anticiper d'ici l'année prochaine pfff

Edit: ah oui y'a eu aussi un magnifique moment de menacer de se casser avec la caisse "si vous votez pas pour nous, les comptes seront cloturés et vous devez tout payer tout de suite" JE SUIS DEGOUTEE.

 
Rien ne vous obligeait a repartir pour 16 mois par contre.
 
Si vous voulez passer en syndic bénévole, je ne peux que te conseiller de bien verrouiller le sujet avec les autres copropriétaires pour révoquer le syndic actuel lors de la prochaine AG ordinaire, charge a vous de trouver des griefs suffisant pour le révoquer (de toute facon, les syndics ne se lancent que très rarement dans des procédures pour contester une révocation).
Ca vous laisse le temps aussi de vous preparer et de vous organiser pour tout gérer dès le lendemain de votre AG de révocation.
 
Et surtout, il faut briefer les autres copropriétaires que le syndic actuel ne se laissera pas faire en séance, et qu'il faut maintenir son vote quoi qu'il arrive.
 
Bon courae
 

Je sais bien, c'est pour ça que je dis que c'est nous qui avons cédé.

Merci ! Mais j'ai l'impression que les autres s'en foutent ... En début d'année tout le monde était remonté et communiqué mais l'AG approchant je les ai effectivement briefé sur la marche à suivre et leur ai demandé de me confirmer s'ils étaient toujours intéressés pour le passage à un syndic bénévole, 0 réponse.

D'ailleurs nous n'étions que 3 sur 7 hier, et ceux qui n'ont pas pu faire le déplacement n'ont même pas voté par correspondance.

Edit: mais même si le syndic ne fait pas de procédure judiciaire pour contester sa révocation, il peut toutefois demander le paiement de la totalité de ses honoraires pour le mandat en cours ?

 
 
Non, son contrat (et ses honoraires) s'achève au lendemain de l'AG

 
 
J'ai un local professionnel (noté "local commercial" ) dans une très grosse copro. Notre AG a lieu à la fin du mois et on va devoir voter les travaux de rénovation énergétique.
 
Selon les projets proposés (ITE, menuiseries, portes palières, remplacement chaudière etc.), les montants vont de 1 à 2 M€ HT (et hors aides).
Mais dans les solutions proposées, certains postes comme l'ITE et les menuiseries sont notifiés comme étant "hors commerces".
De plus, quand j'ai acheté il y a 3 ans, j'ai fait refaire les menuiseries qui sont au niveau de ce qui est proposé dans le projet.
 
Donc à votre avis, les travaux notés "hors commerces" me seront-ils quand même imputés selon mon tantième ou est-ce que je ne paierais que ce qui n'est pas hors commerce et je devrais justifier de l'adéquation de mes travaux entrepris auparavant ?
 
On parle de montants pour moi allant de 10.000 à 20.000 balles HT tout de même, alors que j'ai déjà raqué pour 11.000 balles de menuiseries...

Que dit ton règlement de copro ?
Les menuiseries sont des parties communes ou privatives ?

Si c'est parties communes (j'en doute fortement), normalement pas de négociation possible, c'est la clef des tantièmes qui s'applique. Mais tu n'aurais pas du pouvoir changer tes propres fenêtres sans passer par l'AG.

Si c'est des bien des parties privatives, chacun paie sa part s'il est concerné, le devis doit bien détailler les lots concernés pour chaque poste.
Comme là il s'agit d'un projet de rénovation énergétique, c'est l'un des rares (le seul ?) cas où la copro peut obliger à des travaux sur les parties privatives.
A mon avis, il faut donc que tu files les références exactes de tes menuiseries, avec les caractéristiques techniques, pour être sûr d'être exempté.

Et épluche bien toute les résolutions, c'est ce qui fera foi, Et les futurs appels de charges, car rien ne dit que le syndic ne se plantera pas ensuite, c'est un classique...

J'ai trouvé vite fait cette référence, je pense que c'est correct : https://www.amelioronslaville.com/c [...] rivatives/

 
Va falloir que me jette dans le règlement des années 70 alors
 
J'ai pu changer mes menuiseries sans AG "si l'aspect extérieur était identique", ce qui est le cas.
 
Mais j'ai bien peur que les menuiseries soient partie communes, c'est un très gros immeuble dont le principal propriétaire (et largement majoritaire) est un bailleur social, quasiment que des locataires donc. Ca pue pour moi...

Les menuiseries en partie commune, c'est rare et c'est plutôt un truc récent. Mais vérifie quand même, on n'est pas à l'abri d'une bizarrerie.
En général, c'est comme tu le dis : partie privative, mais il faut l'accord de la copro ou au moins du syndic/CS quand on fait un changement, pour préserver l'aspect extérieur.

Edit : le bailleur social est aussi le syndic ?

C'était le syndic qui m'avait répondu directement par mail.
 
Non, ce sont deux entités bien distinctes.

Bon j'ai lu 3 versions successives du règlement de copro, il est bien indiqué que les menuiseries (y compris les vitrines des locaux commerciaux) sont  privées

Hello,
 
J'ai un accès "conseil syndical" sur l'extranet depuis la dernière AG. Je vois deux comptes:  
- un "fonds placés > autre compte" : SDC 36 rue de tartampion (l'adresse de notre copro)
- un "banques": Cabinet Escroc 36 rue de tartampion  
 
Ca se passe comment de votre coté pour les comptes bancaires ?

On en a 3    
1. le compte courant du SDC de l'immeuble
2. le livret A du SDC de l'immeuble
3. le compte de notre copro à la banque du syndic.
 
C'est le bordel entre le 1 et 3 car le syndic utilise à 90% le 3. Et ils font ensuite des virements du 3 vers le 1.
Autant dire que pour suivre les comptes en tant que membre du CS, c'est impossible sur la base des relevés bancaires du 1. Et on n'a pas de relevés pour le 3.