Reprise du message précédent :

Bah non puisque tu viens de dire que l'AG d'août était une AG extraordinaire qui ne portait que sur les travaux. Ils sont encore dans les clous là.
Si les comptes n'ont pas été validés, c'est normal de ne pas faire de régul.

 
Oui c'est exact mais :
 
1) Sujet de la regul : J'ai lu dans nos précédents échanges que la loi exigeait maximum 6 mois avant la fin de l'exercice avant de valider les comptes? L'exercice comptable terminait fin juin
2) Sujet des travaux : Dans le CR de l'AG spéciale, il y a le montant des travaux à payer pour chaque copro. Et le montant est plus élevé que prévu sans explication
 
Ce sont deux sujets distincts mais qui aboutissent à un appel de charge bien plus élevé que cela ne devrait être !

1) 31/06 => AG avant le 31/12. Le délai n'est pas encore passé.
 
Prends RDV avec l'ADIL de ton département pour qu'ils t'aident à faire les LRAR comme il faut Ils pourront aussi te dire ce que tu peux faire ou pas (cf. si tu ne paies que ta quote part voté à l'AGE, est-ce que c'est bon ?)

Oui c'est pas faux !
Le délai pas encore passé mais les charges sont par contre éditées pour janvier 2026.
 
Je ne connaissais pas l'ADIL, merci pour le tuyau!
J'ai aussi l'assistance juridique de mon assurance logement.
 

C'est probablement normal, parce que, comme quasi toutes les copro, votre budget prévisionnel juillet 2025- juin 2026 a dû être validé avant. Probablement à l'AG qui a eu lieu autour de décembre 2024, celle où vous avez validé les comptes 2023-2024.
Ca permet justement pour pouvoir faire légalement les appels de charges même si pour X ou Y raison, l'ag est repoussée (genre covid...).

 
Comme je l'indiquais dans mon précédent message qui visiblement n'a pas été lu, il n'y a aucune d'obligation de faire une AG dans les 6 mois la fin de l'exercice précédent, et encore moins 6 mois pour valider les comptes. C'est une mauvaise interprétation de l'article 14.1 de la loi de 65 qui stipule que le budget prévisionnel de l'exercice en cours doit être validé dans les 6 mois de la fin du précédent exercice, si ce budget n'a pas été déjà voté auparavant. Or, un budget doit avoir été validé été voté AVANT le début de l'exercice concerné (article 43 du décret 67). Ce n'est que dans ces circonstances exceptionnelles que le vote de ce budget peut être repoussé.
 
La seule obligation est de faire une AG chaque année (article 7 décret 67). Donc NON, il n'y a aucune obligation de faire valider les comptes dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice précédent.
 

 
Ne pas payer ses charges est d'une part illégal comme cela a été dit, et surtout c'est se tirer une balle dans le pied. Tu oublies juste que les charges ne vont pas dans les poches du syndic, mais dans celles du syndicat de copropriétaires dont tu fais partie, et qui se sert de cette argent pour payer ses factures. Plus d'argent, plus de paiement...
 

 
Si aucun budget n'a été voté pour l'exercice en cours, le syndic ne peut prélever au maximum que 2 appels de charges en se référant au dernier budget voté), si et seulement si l'AG l'en a préalablement autorisé (article 43 décret 67)
 

 
Voilà. Notre AG début décembre 2025 a validé les comptes 2024.
Et concernant l'ADIL, c'est plutôt pour les problèmes des locataires non ?
 
Pour les copros, l'ARC (une fois l'adhésion payée) est une mine de renseignements.

Non l'adil c'est tous les problèmes liés aux logements, que tu sois propro occupant, bailleurs ou locataire.

> MasterGone
Une AG spéciale ou exceptionnelle, si c'est bien comme ça que c'est indiqué dans la convocation, ça compte comme une AG annuelle ?
AG annuelle = 12 mois glissants ? Année civile ?

Merci pour vos retours  !
C'est tout de même un rapport de force nettement en faveur du syndic.
Alors que ce sont les copropriétaires qui paient!

Concernant ma situation il y a du nouveau.
J'ai réussi à avoir le big boss du syndic (en quasi 5 ans dans la copro, y a que lui qui répond autre chose que "on vous rappellera". On se demande à quoi servent ses collaborateurs).

> Pour le montant des travaux, il va refaire ses calculs mais il m'a dit que y a probablement pas d'erreur sur le montant à payer, mais que l'erreur vient plutôt du CR de l'AG...
Ca me paraît bizarre, j'attends qu'il me donne les éléments pour étudier cela.

> Pour la non régul des charges, il m'a dit que c'est un copro du CS qui bloque car il n'est pas d'accord avec les comptes ...Mais que j'ai pas à m'inquiéter, et que ça finira par se faire

> Il est ok pour que j'étale le paiement de mes charges au regard du contexte

En bref, le boss du syndic me paraît de bonne foi même si ça m'emmerde de payer plus que ce qu'il y avait initialement marqué et que je ne sais pas comment je vais savoir juger si c'est légitime ou pas!

 
Il n'y a pas de notion d'assemblée annuelle, exceptionnelle ou extraordinaire dans la législation. Le mot extraordinaire est utilisé une seule fois de mémoire, mais sans portée particulière, c'est plus une bévue du législateur qu'autre chose. Il y a simplement des assemblées générales, et il doit en avoir au moins une chaque année (= dans l'année civile).
 
La notion d'assemblée spéciale est assez spécifique dans la copropriété, et s'entend comme une assemblée générale restreinte à certains copropriétaires. L'article 20 du décret de 67 stipule qu'il est procédé comme pour une AG, donc au moins une fois chaque année.

 
chez nous, les mecs qui paient pas les charges, quel que soit la raison, c'est tribunal au bout de 3 mois  

 
Oui je comprends.
Les mauvais payeurs, ça ne peut pas être toléré ! même si parfois les tribunaux ça coûte très cher alors qu'une discussion pourrait régler le souci.
 
Mais dans mon cas, le syndic facture plus que ce qui est prévu sans explication et la régularisation de charge (qui se fait toujours en janvier d'habitude) est oubliée --> on n'est pas dans le contexte du mauvais payeur.
 
De toutes façons je ne laisserai pas traîner 3 mois.
J'ai pris bonne note de vos précieux conseils.
Je paierai le delta si besoin (j'espère que y aura pas besoin!) fin janvier.
 
C'est juste que là je ne m'y attendais pas et que c'est trop court pour payer 1500€ de plus que prévu du jour au lendemain.
 

Pour revenir à ton cas @Samourai :
 
1) les travaux ont fait l'objet d'un vote en AG, avec un budget et modalités de paiement associés en AG
2) les charges afférentes ne peuvent être appelées que selon ce budget et les modalités prévues
 
En aucun cas le syndic ne peut appeler un budget supérieur ou avec des modalités différentes de celui et celles définis en AG. Pour cela, il doit convoquer une nouvelle AG, notamment s'il y a dépassement prévisible de budget. Donc pour le moment, je ne paierai que ce qui a été définit lors de de l'AG et je me fendrai d'une LRAR demandant des explications sur la situation. Et s'il y a erreur sur le CR de l'AG, c'est ballot car c'est lui qui fait foi, peu importe qu'il y ait une erreur ou non (les signataires n'avaient qu'à le relire avant de le parapher).
 
Concernant la régularisation des charges générales, qu'elle soient en ta faveur ou défaveur, elle ne peut intervenir que lorsqu'il y a eu approbation de comptes, ce qui n'est pas encore le cas. Il faut donc patienter, indépendamment du point travaux précédent.

Merci MasterGone.

Le boss du syndic m'a répondu que :
1) Le montant des travaux dans le PV d'AG contenait la réduction ALUR (en fait y a une provision qui est faîte en cas de gros travaux ! Et le coût des travaux est diminué de cette provision).

2) Mais que dans les appels de fonds pour les travaux, ce montant n'est pas présent d'où le fait que je me retrouve avec un montant plus élevé à payer que dans le PV d'AG

3) MAIS que ce fond ALUR est tout de même déduit des charges courantes

Quel sac de noeuds.
Je ne sais pas si je suis clair?

Je vois en effet 474 € en crédit lié au fond ALUR sur les charges générales.
ALors que j'estimais avoir payé 499€ de trop pour les travaux....
C'est à peu près le même montant!

C'est bizarrement foutu votre truc quand même. Pourquoi faire simple qd on peut faire compliqué...
Ici je reçois bien l'appel de fond pour les travaux sous cette forme :
* provision appelés pour les travaux : 100€
* mobilisation du fond de travaux : -100€
=> montant en votre faveur 0€
 
nb : le fond de travaux c'est pas forcément pour les gros travaux. On a choisit de l'utiliser pour payer un truc 2000€ par ex.

@Samourai
 
Si les travaux sont financés tout ou partie par le fonds ALUR, l'AG doit avoir voté en ce sens et cela doit figurer dans le PV de l'AG.
 
Dans ce cas, il est clairement mentionné dans l'appel de charges propres à ces travaux que le financement se fait via le fonds ALUR, comme l'a indiqué meuniere juste avant moi.
 
En aucun cas le fonds ALUR ne peut figurer en déduction des charges courantes, d'autant que ce fonds n'est pas prévu pour ça (d'un point de vue législatif).
 
Donc ton syndic fait clairement n'importe quoi.
 
Ps : es-tu sûr que ce qui est indiqué en crédit du fonds ALUR (les 474 €) ne sont pas  les sommes que tu as déjà versées sur ce fonds ? Certains syndics l'indiquent (tout comme l'avance de trésorerie) pour information.

Les grandes copro, ça a quand même l'air d'être l'enfer.

Entre les surendettements, les coûts de mise au norme monstres.

https://www.rue89strasbourg.com/mul [...] des-374146

Hello, petit rant parce que j'en ai besoin.
 
Dernière AG je m'étais proposé au conseil syndical parce que malgré le fait que j'étais proprio, avoir la moindre information a toujours été la croix et la bannière. On est donc 2, le président (que nous appellerons M. Le Roi) qui est là depuis 15 ans et moi. La jeune femme qui s'était proposée l'année dernière ne se représente pas.
En lui demandant plus tard, elle me répond que ça sert a rien, de toute façon il bloque toutes les informations et décide tout lui même.
 
4 mois après mon intégration j'ai toujours 0 informations, rien du tout par rapport a cette nouvelle fonction.
 
Puis je reçois un compte rendu de réunion de conseil syndical    
 
En regardant, je vois que c'est une chaine de mail, et que mon adresse mail ET celle de ma femme (on avais mis les deux pour être sur de pas louper des infos) ont toutes les deux des fautes. Ca dérangeait personne et finalement qqun a fini par corrige après plus d'un mois et 7 mails.
 
Pour simplifier les choses, on leurs donne une nouvelle adresse mail unique en demandant de faire attention.
 
Je commence tout juste a recevoir quelques informations génériques (demandes de travaux pour des entretiens, choses comme ça...). Puis on me rappelle lundi 22 décembre.... Juste quand je sors du crématorium pour mon grand-père, pour me demander ou je suis. Dans les échanges ou ils s'étaient trompés dans mon mail, ils avaient convenu de ce jours pour faire une visite de copropriété. Je suis sec en disant que je ne peux pas être là, je suis a des obsèques.
 
Aujourd'hui, rdv pour un soucis de chauffage. Je n'ai aucune information car tout a été vu par M. Le Roi. Je descend voir. Je tombe sur sa femme qui me tombe dessus, a qui je dit bonjour et demande ou on est sensé se retrouver. Elle me dit qu'elle a pas a répondre que de toute façon je répond pas et qu'elle sait pas pourquoi je suis là parce que de toute façon je sers a rien. Autant dire que derrière le ton monte. Je repars, elle repars. Je respire un coup, puis décide de redescendre dire a l'agence qui doit passer que je demission du poste, ça ne sert a rien.
 
Je tombe sur M. Le Roi Roi, le ton monte très vite car il me reproche de pas être amiable dès le début de l'échange. L'agence arrive, ça calme pas grand chose, il me balance a la gueule que je dit jamais bonjour (ça me fait rire, il m'a pas adressé la parole depuis 3 mois et qu'il ne répond pas quand je le salue), que je suis jamais là (normal, je bosse et il fait en sorte que tout soit organisé a des 10h ou des 14-15h ou je suis simplement pas prévenu), que je n'ai pas l'historique de l'appartement (qu'il garde dans des classeurs chez lui, rien dans les espaces en lignes accessibles a tous). Quand je lui signale que j'aimerais juste arrêter d'avoir l'impression d'habiter chez lui (lui qui a défini les couleurs des portes entré ou garage, qui nous dit de passer par des artisans spécifique pour que ça soit "uniforme au standard", c'est a dire comme lui a installé pour lui), il me répond que j'ai qu'a retourner chez moi, j'ai failli lui mettre un poing dans le nez. A la place je lui ai répondu salement en lui demandant son age, savoir si on aurait encore longtemps a le supporter.
 
Ca vas être compliqué la suite. Là je pense acheter une caméra de sécurité pour surveiller ma place de parking, vu comment sa femme est une harpie je m'inquiète. Comment rendre un truc qui est sensé être agréable comme rentrer chez sois en un moment de stress/conflit...

S'il n'a pas été réélu président depuis la dernière AG par le conseil syndical, je ne vois pas en quoi il serait président.
Y a t il quelque chose dans le réglement de copropriété qui précise les modalités d'élection du président du conseil syndical et le départage en cas d'égalité ?
En l'absence de tout texte, on peut donc raisonnablement considérer qu'il faut la majorité absolue pour être élu président, vous êtes deux, tant que tu ne donnes pas ton accord pour qu'il soit président, il ne l'est pas.
Ergo, vous êtes tous les deux membres du conseil syndical, avec les mêmes prérogatives et droits, et tu devrais donc bénéficier exactement des mêmes informations.
Un mail au conseil syndical syndic pour lui indiquer (poliment ; le but n'est pas d'avoir un second ennemi) que tu souhaites être informé et destinataire de toutes les communications au conseil syndical peut être bien pour commencer, en précisant également que M. Le roi n'a pas à décider seul, mais que, selon le sujet, le CS, ou l'AG, doit être consulté. Avec un CS de deux, vous avez chacun un "droit de veto", donc vous serez obligé de mettre de l'eau dans votre vin.
Perso, je ne sais pas quand est la prochaine AG, mais tu ferais bien de trouver plusieurs personnes à convaincre de se mettre au CS, et une fois qu'il est minoritaire (enfin, sachez quand même que vous avez le droit de voter contre sa reconduction au CS), fais-toi élire président, déjà cela limitera la casse et te donnera un meilleur statut. De toute manière, pour certaines prérogatives légales, il vaut mieux que le CS soit composé d'au moins trois personnes.
 
Edité, cf. message infra.

+1 avec le ledauphinois :
 
1) le président du CS doit être élu par le CS (et nouvelle élection nécessaire au renouvellement des mandats). Si vous n'êtes que 2, impossible pour lui d'être élu sans ta voix (et inversement, d'où l'importance d'avoir un CS avec un nombre impair de membres, ce qui n'est pas toujours simple)
 
2) le syndic (et non le conseil syndical comme marqué par erreur dans le précédent message) doit adresser les messages à l'ensemble des membres du conseil syndical, et non juste au prétendu président du CS. Point important à rappeler au syndic. Les décisions sont prises à la majorité du CS (ce qui est compliqué à 2 en cas de divergence). Le dernier mot revient au syndic de toute manière (ou à l'AG des copropriétaires).

 
My bad, merci pour la rectification

Le soucis étant que l'adresse mail était erronée, les échanges ou j'étais "mis en copie" n'arrivaient pas chez moi (il m'a d'ailleurs reproché de ne pas être descendu le voir pour lui signaler que je recevais pas les mails ) alors que le syndic pensait tout me communiquer également.
 
Le syndic a maintenant corrigé le tir, mais j'ai donc 2 mois et demi de loupés dans les échanges (l'AG a eu lieu super tard).
 
Et effectivement, il a toujours été présenté comme étant "président du conseil syndical", mais en revérifiant dans le CR d'AG, on est au même niveau. C'est juste qu'il se présente toujours en président de séance en AG et arrive avec une liasse de dérogation qui lui fait peser pour 1/6 des tantièmes de l'immeuble (pour ça d'ailleurs qu'il fait la gueule dès qu'on vote un truc ou il est pas d'accord) et a les dossiers papiers de tout l'historique de l'immeuble chez lui, donc si on veux consulter ou vérifier un truc on est obligé d'avoir son approbation avant ce qui lui donne un status particulier.
 
La probabilité qu'il ne soit pas réélu l'année prochaine est faible donc, trop de vieux qui votent juste par habitude. Les moins de 40 ans on ne doit représenter que 25% des tantièmes    
 
Franchement, je n'ai plus envie de me battre. En l'espace de 1 mois j'ai perdu mon grand-père et le boulot ça s'est cassé la gueule, là j'ai juste envie de calme et pouvoir me reposer pour essayer d'avoir une meilleur année 2026 que cette fin 2025. Je voulais juste me sentir chez moi dans l'appartement que j'ai acheté, mais je suis pas retraité, je n'ai pas que ça a faire de ma vie de pourrir celle des autres. Juste a espérer qu'il glisse sur une plaque de verglas et qu'on en soit débarrassé.
 
PS: Choc générationnel aussi, le mec s'attendait a ce que j'accuse de réception tous les mails qu'il envoyait. Je sais même pas d'où il tire ce genre d'idées, mais il semblerais que la gestionnaire du syndic est obligée de lui répondre avec un "lu" a tous les mails qu'il envoi, je comprend pourquoi elle m'a recontacté après tout ça me demandant de rester au conseil syndical, elle doit aussi vouloir un peu de contrepouvoir  

 
C'est surtout le syndic qui lui confie tous les mandats non remplis par simplicité et parce que le président du CS est censé porter la voix globale du CS, ce qui équivaut à dire que les votes du président et de ceux qu'il représente correspondront aux recommandations de vote  
 
Le vrai défaut dans ce que vous mentionnez, c'est que beaucoup de copropriétaires se contrefichent des sujets copro et balancent des mandats en blanc sans désigner de nom pour les représenter, le syndic attribue donc ces mandats, et autant que possible, au président de séance (qui est en l'occurrence le président du conseil syndical ).
 

Vous avez la possibilité de voter contre

Effectivement, et sachant que comme il n'est pas président du conseil syndical, il n'a pas à utiliser les mandats pour l'élection du président de séance, et donc l'élection du président de séance se fait uniquement avec les présents ou les mandats explicites donnés à quelqu'un en particulier.
 
Bon, après si les mandats lui sont donnés directement, ils sont probablement remplis, l'éviction ne peut jouer que pour les mandats en blanc.

Président de séance c'est surtout pour signer le papier à la fin de l'AG, ça ne lui donne pas plus de pouvoir que d'autres copropriétaire.
Par contre vu qu'il est à la table avec le représentant du syndic ça lui permet de gérer un peu le débat, mais c'est aux autres de s'imposer pour que les sujets soient mis en avant.
 
 
Concernant le nombre de pouvoirs, je suis tombé sur cette page car il y a une limitation (et il faut lire la page en détail pour les subtilités)

Excellent point, qui peut être rappelé à la prochaine AG ! Il serait d'ailleurs intéressant de regarder si le contrôle avait été effectué à l'AG précédente.
Si en plus le syndic commence à en avoir assez de lui, il aura un beau prétexte pour devoir malheureusement ne pas pourvoir affecter à M. Le roi les mandats surnuméraires.
 
Du coup, comment cela se passe-t-il ? Si le président de séance a trop de mandats en blanc, il doit obligatoirement les redistribuer à quelqu'un de son choix ?

Mouais, dans ce cas et après recherches, cela ressemble plus à une grosse magouille de l'agglo pour récupérer le foncier et "gentrifier" de force.

Mais les exemples de grosses copros problématiques ne manquent pas en effet.