Reprise du message précédent :

Je suis pas juriste mais à 1ème vue cette formulation de résolution ne convenait effectivement pas.
Il fallait proposer 2 résolutions :
1. interdiction totale des locations saisonnières
2. interdiction des locations saisonnières au delà de 3 mois/an
 
Edit : en plus de ce qu'à dit MasterGone par rapport au règlement

Enfin là sauf erreur, ils n'ont plus de budget prévisionnel voté. Donc ils ne peuvent théoriquement pas appeler de charges  

 
Comment peux tu contrôler que c'est respecté ?

bof    
 
Article 3 : Contrôle des Locations
 
Les copropriétaires souhaitant louer leur lot pour une durée inférieure à un mois doivent :
 
Informer le syndic de copropriété de toute intention de louer leur lot, en précisant les dates de location.
Fournir les coordonnées des locataires et la durée de la location.
S'assurer que les locataires respectent le règlement de copropriété, notamment en matière de bruit et de comportement.
 
en pratique, ça j'ai déjà fait dans ma vie d'avocat quand il y a des troubles du voisinage:
- mise en demeure de donner ses décomptes locatifs
- constat d'huissier (mais qu'est ce que c'est chiant de trouver un huissier dispo au bon moment / cout du constat...)  
- témoignages des autres copropriétaires
- au pire procédure d'enjoindre la communication du décompte airbnb/booking etc via une procédure , qui te permettra ensuite d'assigner.
 
c'est toujours mieux que de partir d'une page vierge dans le reglement de copro en cas d'abus, mais c'est pas l'idéal.  
 
meuniere >> j'ai été con, j'ai fait ça à l'arrache sachant juste que l'AG allait approcher sans connaitre de date.
(cordonniers les plus mal chaussés toussa     )
 
 
je profite surtout du fait que la copro est composée de gens très vieux qui ne savent pas ce qu'est airbnb + famille vers la quarantaine (donc aucune loc à ce jour), donc le bon moment avant qu'il y ait un renouvellement de la pyramide des ages.

 
C'est ce que je me dis aussi, qu'ils attendent de finir la reprise comptable qui n'est pas terminé. Sinon on aurait été invité à faire la vérification des comptes.
 
Quand je leur ai demandé à la dernière visite sur site en mai, si ils avaient une idée d'une date d'AG, j'ai eu un sourire gêné, suivi d'un petit ritournelle et un changement de sujet.
 
Bref, j'ai la sensation qu'ils sont en retard à ce niveau-là et qu'ils savent pas trop le justifier. Et en attendant on les paie évidemment. Mais bon, j'étais pas dans l'esprit de leur rentrer dedans à ce moment-là, vu que sur d'autres sujets ça avance mieux qu'avant. Et puis bon, je suis pas le seul membre du CS, les autres aussi peuvent faire des relances. Mais sur 6 membres, on doit être 2 à s'impliquer plus ou moins régulièrement + 1 candidat potentiel qui vient à certaines réunions.  
 
Dernièrement on a eu des demandes de certains résidents de leur produire des newsletters pour qu'ils soient plus informés sur ce qui se passe dans la copro, sur nos actions (CS et syndic). Dans le fond, c'est pas une mauvaise idée, mais mon temps et mon bénévolat sont limités.

 
Article 43 du décret de 67 : le budget de l'année N doit être approuvé l'année N-1. Si ce budget n'a pas été voté en N-1, le syndic peut néanmoins appeler 2 trimestres de charges selon le budget de l'année N-1.
 
Le cas échéant, tel que je l'évoquais il y a quelques messages, en découle l'obligation de faire l'AG dans les 6 mois qui suive la fin de l'exercice comptable précédent, conformément à l'article 14-1 de la loi de 65.
 
Donc en théorie, le syndic ne peut pas appelé de charges s'il n'y a pas de budget voté. Mais dans l'intérêt des copropriétaires et de la copropriété, il a quand même tout intérêt à le faire pour que le syndicat puisse continuer à régler ses factures et faire les travaux urgents et entretiens nécessaires...
 
 

2 sur 6 c'est pas si mal  
 
Ici on se pose aussi la question de la newsletter, un truc format A4 pour informer les gens, mais clairement le temps pour faire ça...
 
On a déjà fait deux réunions d'information sur la rénovation énergétique, on a la chance d'avoir une salle de réunion à dispo dans la copropriété. On a fait deux réunions parce qu'à la première il n'y avait pas grand monde, et à l'AG certains ont ralé comme quoi ils étaient pas assez au courant de pourquoi ça n'avançait pas.
 
 
J'ai parfois l'impression que les copropriétaires ne comprennent pas que c'est chez eux, et que c'est pas parce qu'il y a un CS qu'il ont le droit de ne rien glander et de gueuler quand ils veulent. C'est assez décourageant en tout cas, et je suis pas certain de renouveler l'expérience de conseiller...

Dans ma copro, le CS a une boite mail pour être contacté (boite mail que je gère). Très rarement des demandes...

Je m'en sers pour diffuser des informations par mail auprès des locataires / propriétaires qui m'ont donné leur mail (j'ai mis une affiche dans les halls en ce sens). Comme hier où on avait le remplacement d'un compteur électrique qui a entraine une coupure d'électricité.

Depuis 5 ans maintenant, je fais une note de synthèse assez complète de quelques pages que je joins à la convocation d'AG, et qui permet de faire un récap de l'année, avec les conseils du CS sur les votes des résolutions. Les rares retours que j'ai sont plutôt positifs sur le sujet (et le syndic trouve cela très bien également).

Je trouve néanmoins assez effarant l'absence des copropriétaires aux AG, même avec le VPC ou les délégations... On dépasse tout juste à chaque fois les 33% pour activer les passerelles...

Ah oui bien sûr. Mais le jour où un copropriétaire ne veut plus payer    

 
Et bien il ne viendra pas se plaindre que les travaux ne puissent plus être réalisés, qu'il n'a plus d'électricité, de chauffage collectif, un ascenseur en panne et un voisin pas content de tout ça

J'ai aussi créé la boîte mail dédiée pour le CS. On s'en sert aussi pour la communication avec le syndic, comme ça tout le monde a le même niveau d'information.

 
Pareil, mais dans les faits, je gère tout, tout seul... Après, je suis certain que les dossiers sont suivis et que le nécessaire et fait, et si ce n'est pas le cas, je connais le coupable...    

Ouais mais punaise le temps que ça prend.  
On a la chance d'être 2,5 à être vraiment impliqués dans le suivi. Oui 2,5 parce que certains sont pas impliqués à fond.  
 
Mais sur un CS de 10 personnes ça fait mal. On a tenté d'impliquer les autres, mais ça fonctionne pas. Ils proposent des trucs, on leur dit ce qu'il faut faire, et il se passe rien.

Et on aurait pu être 11 si certains vieux n'avaient pas fait un blocage sur certaines personnes, ce qui me rend dingue...

On est 6 pour 68 lots principaux, on a la chance d'être dans une résidence assez récente (2012), donc on n'a pas encore moulte sujet à traiter. J'arrive donc à gérer seul.
 
Mais les syndics sont des plaies, incapables d'avoir des "TO DO LIST" par copro qu'ils gèrent pour assurer le suivi... C'est la première chose que je mettrai en place, avec rappel régulier, si j'étais gestionnaire... c'est le béaba de l'organisation.

117 lots d'une résidence de 1969 c'est moins fun

 
Dans les lots privatifs, deux copropriétaires ont déclaré leur sinistre à leurs assurances respectives. Dans l'un, la cause n'a pas été trouvée mais encore plus étrange l'infiltration s'est arrêtée toute seule (son mur est redevenu sec au bout de quelques mois et depuis R.A.S). Comme c'est un bailleur, il a pas creusé plus loin la question, a empoché l'indemnisation, coup de peinture et remise du bien à la location.
 
Dans l'autre (le zinzin du rez-de-chaussée, qui est aussi membre du CS), la situation est beaucoup plus complexe: c'est un "souplex" (càd un appartement au rdc et une cave aménagée relié avec un escalier), situation irrégulière et travaux non autorisé. Deux mois après leur emménagement, leur cave transformée était inondée.  
 
Bref récap' ici si ça t'intéresse:  
- https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t71922977
 
- https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t71923156
 
Suite à l'ouverture de leur sinistre, notre syndic a fait venir un bureau d'étude qui a également visité le toit. Ils ont rendu un rapport de visite (pas une réelle expertise) où il est indiqué un manque d'étanchéité au niveau de notre mur pignon droit et plusieurs défauts sur le toit.  

Son mail envoyé un samedi à 22h... Lunaire. Les fautes sont d'origine.  
 

 
 
 
Je lui ai répondu brièvement mardi que demander une AGE au moins pour organiser le vote des travaux de la toiture serait une bonne idée en lui indiquant la marche à suivre (càd envoi en LRAR au syndic une demande de convocation de l'AGE en soulignant le caractère d'urgence des travaux et en joignant l'unique devis à 11k€ qu'il a obtenu).  
 
Entre temps, le syndic m'a enfin répondu, ils m'ont proposé de venir directement sur place, j'ai pris rdv. J'espère que le dialogue sera plus constructif et suivi d'effet.

Hello  

Déjà, celui dont le souplex a été aménagé en contravention du permis de construire et surtout du RdC, il l'a dans le baba, il se débrouille. Il ne pourra pas exiger que des travaux soient réalisés pour rendre davantage étanches les lots que ce que leur destination initiale prévoit. C'est comme ceux qui se plaignaient dans ma résidence que les garages en sous-sol étaient parfois humides avec des infiltrations d'eau lors des pluies, et qu'ils ne pouvaient donc pas stocker des affaires. Je leur ai rappelé que l'étanchéité des garages reste relative sur les normes en vigueur (en plus d'être en inondable) et qu'il est interdit d'y stocker des affaires selon le RdC (même si tout le monde le fait, y compris moi). Cela a suffit pour mettre fin à leur velléité.

Pour le 2e copropriétaire qui a déclaré son sinistre, s'il n'y a plus de problème à l'heure actuelle, et bien tant mieux, sujet "clos". Mais cela pourra revenir, c'est exactement le même problème que l'on a dans un appartement de notre résidence : fuite apparue il y a 3 ans lors d'une grosse pluie, plusieurs autres épisodes similaires par la suite, puis plus rien pendant plus d'un an. Les différentes expertises n'ont pas permis de trouver l'origine de la fuite. On pensait le problème réglé, mais la fuite est revenu cet hiver...

Concernant les travaux d'urgence, il est possible pour le syndic de les engager sans convoquer d'AG et même de demander un premier approvisionnement financier. L'AG peut venir un peu plus tard pour régulariser les choses. Voir l'article 37 du décret de 67 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda [...] 022124123. Attention : AGE = cout financier supplémentaire pour la copro, et ce n'est pas négligeable (honoraires du syndic, frais de convocation et d'envoi du PV, location salle, etc).

Pour la proposition lunaire de passer en "autogestion", vu le portrait que que tu nous as décrit de ta copro dans les précédents messages, c'est du suicide collectif. Je pense qu'il n'a vraiment aucune notion de ce qu'implique de gérer une copropriété. Les syndics en ligne ne gèrent plus ou moins que l'administratif (comptabilité, convocation des AG, etc.) et le reste doit être assuré par le conseil syndical. Pire, certains ne sont que des outils en ligne qui viennent "en aide" à un syndic coopératif (= le CS devient syndic). C'était le cas de MATERA qui a d'ailleurs joué sur cette ambiguïté pendant plusieurs années. Syndic coopératif ou même "autogestion" avec syndic en ligne, c'est un travail qui demande une disponibilité très importante....

Et pour le changement d'usage du lot ce copropriétaire, il faut déjà s'assurer que c'est conforme au règlement de copropriété actuel (destination de l'immeuble, vérification s'il ne s'agit pas d'une partie commune ou privative spéciale, etc.). Derrière en découlera la légalité éventuelle de la chose, et autorisations à obtenir et les modifications à effectuer (modification du RdC, de l'EDD, modification éventuelle des tantièmes des services/équipements, etc.). C'est n'est pas une mince affaire.

Et point très important, il faut bien prendre en compte les conséquences d'un éventuel changement d'usage du lot pour la copropriété, notamment en terme d'étanchéité et d'humidité...

 
tu es dur avec le syndic coopératif
 
C'est une super solution quand des copropriétaires ont envi de reprendre leur immeuble en main.
Le seul prérequis est effectivement d'avoir quelques personnes motivés et disponibles pour assurer les actes de gestion.
 
Si ce n'est pas le cas, effectivement tu peux oublier

Il faut aussi ne pas avoir de mauvais payeur, car sinon c'est la misère pour récupérer le pognon

 
Je n'ai rien dit de mal sur le syndic coopératif. C'est une excellente solution qui demande... un très grand investissement, avec les responsabilités qui vont avec (y compris judiciaire...). Et cet investissement, ce n'est pas 1 jour et puis s'en va, c'est tout au long de l'année. Sans oublier de connaître le fonctionnement d'un syndic, la loi de 65 et le décret de 67, d'avoir des notions de comptabilité, etc. Le seul prérequis n'est donc pas d'avoir uniquement des personnes motivées et disponibles...
 
Ce n'est donc pas un mode de fonctionnement à prendre à la légère, surtout quand on voit aujourd'hui l'investissement des copropriétaires... Je ne le conseillerai qu'aux petites copropriétés, avec l'aide d'un cabinet comptable s'il le faut (ou d'un syndic pro qui assure uniquement la comptabilité), et pour lesquelles il est certain que l'investissement ne flechira pas dans le temps..
 
 
 

C'est un peu le plus compliqué à trouver dans la gestion des copro...
L'ARC ne conseille le système "coopératif" que pour une transition pro => bénévole ou si le syndic bénévole ne se sent pas de gérer seul l'administratif et la compta.

@MasterGone: merci, je te rejoins sur plusieurs points, notamment le passage à un syndic bénévole ou coopératif (j'y suis particulièrement défavorable) et les travaux concernant le sous-sol des copropriétaires du souplex.

J'ai un doute concernant le changement d'usage de leur lot. Notre RCP est ancien, il indique: "l'immeuble est destiné à usage d'habitation. Toutefois le local situé au RDC et formant le lot n°X pourra  être utilisé  à usage commercial."

Concernant leur atelier au RDC transformé en appartement, il n'y a, à priori, pas de problème. Par contre, une cave ne pourra jamais être considérée comme un lot à usage d'habitation, aussi la régularisation ne peut porter que sur le fait que leur lot "atelier" est désormais une habitation (l'atelier du RDC transformé en appartement) + cave aménagée. Il faut que je vois avec le syndic comment il compte rédiger le projet de résolution pour le vote à l'AG, il est impératif à mon sens d'assortir la "régularisation" de réserves.

Le fait de transformer une cave en appartement ne pose pas de problème si la destination de l'immeuble est l'habitation. De même, si l'atelier a été transformé en appartement.
 
Le RdC précise d'ailleurs le contraire : l'appartement peut être transformé en local commercial (ce qui aurait été impossible si cette clause n'existait pas, puisque la destination de l'immeuble est l'habitation).
 
En premier lieu, il convient de s'assurer pour le copropriétaire que la transformation de sa cave en appartement a été validée par l'urbanisme de la ville, via une déclaration adéquate (qui peut aller jusqu'au permis de construire).
 
Je me répète, mais le point qui m'interpelle dans cette situation, c'est le fait d'avoir un local par nature qui puisse être humide transformé en pièce à vivre... Gare aux conséquences, surtout si ladite pièce a été été inondée...

Oui, j'avais déjà interpellé le syndic sur ce point il y a quelques mois, qui ne m'a pas répondu comme à son habitude. Je leur ai demandé d'assortir la résolution de réserves et de vérifier s'il est possible de préciser que l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement sera aux frais exclusifs du copropriétaire.

Edit: et pour le vote, on est sur une double majorité ?

RDV fait avec le syndic. On a un nouveau gestionnaire qui m'a l'air plus réactif/sérieux, à voir sur la durée.
 
Pour nos travaux de toiture, il va faire établir des devis dans les deux semaines qui arrivent et va vérifier s'il peut justifier l'urgence pour convoquer une AGE.  
 
Sinon ce sera une AG ordinaire en plein été et il faudra convaincre les copropriétaires de voter à distance ou par pouvoir.
 
Je n'ai pas pu parler librement du sujet des caves car le copropriétaire litigieux était là... J'essaierais de m'entretenir avec le syndic à "huis clos" mais pour l'instant j'ai fait comprendre que la priorité c'est le toit, pas le sous-sol. J'espère être entendue.

Comme l'a très bien souligné MasterGone, pour les travaux urgents pas forcément besoin d'AG. Si ça peut vous éviter ça pour aller plus rapidement...

 
Article 26, double majorité.

Ah oui, il m'en aussi parlé aussi mais il a des difficultés à trouver un couvreur compétent et disponible.

Hello,
 
Je reviens sur l'histoire du changement de cave en habitation. Dans l'acte de vente des copropriétaires litigieux, il est écrit:
 
 

 
J'ai lu le RCP une dizaine de fois et je ne vois rien qui indique une zone inondable et une interdiction d'aménager la cave en habitation. Ce RCP n'a jamais été modifié. Je ne comprends pas d'où vient cette information, peut-il s'agir d'une simple déclaration du vendeur qui n'a pas été vérifiée ?

Il s'agit probablement des documents annexés à la vente qui classement le lieu en zone inondable. Ce n'est pas le genre d'informations que tu retrouves dans un RdC (mais le RdC peut s'appuyer sur ces derniers).

Si le bien est en zone inondable, je me demande comment un permis de construire a pu être accordé... à moins que ce dernier ne concernant pas ce type d'aménagement...

Le permis de construire concernait effectivement d'autres travaux (des travaux de modification de façade au niveau du porte-fenêtre du rez-de-chaussée).

La clause en entier:

Notre commune n'a pas de PPRi, les annexes de l'état des risques à mon propre acte de vente ne font pas mention d'un bâtiment placé sur une zone inondable (j'aurais p'têt pas acheté sinon ). Je suis très perplexe...

J'ai interrogé la mairie à ce sujet qui ne m'a pas répondu sur la "zone inondable" mais m'a indiqué les règles d'urbanisme à suive pour la création de pièce à vivre en sous-sol:

Donc le copropriétaire a tout faux, et il a acheté en connaissance de cause.
 
Le caractère inondable peut l'être aussi bien par remontée de la nappe phréatique que par le débordement d'un cours d'eau. C'est le cas dans ma résidence où les sous-sols qui ne comportent que des garages / stationnement sont classés inondables par remontée de nappe.
 
Qu'il commence par faire régulariser sa situation auprès des services de l'urbanisme, ce qui est peine perdue si le bien est situé en zone inondable (et il l'est puisqu'il a déjà été) ou présente des risques d'insalubrité.
 
Et si j'étais copropriétaire, en aucun cas je n'autoriserai cette modification de destination du lot.

C'est ce que le nouveau syndic et moi-même leur avons déjà expliqué.

Par ailleurs, pour nous demander des travaux, ils se fondent sur un rapport de leur assurance qui indique une causalité : "il a été convenu que l'absence de ravalement sur la partie basse du mur pignon favorisant par là des infiltrations."

Ok mais la copropriété n'a pas non plus à payer un ravalement supplémentaire pour un usage inadapté du lot, il me semble ...

On est d'accord.

Y'a un point qui me gêne, c'est "un accord de principe" qui a été voté par une AG il y a deux ans. A ce moment là, les copropriétaires du RDC n'avaient pas du tout mentionné aux autres copropriétaires l'existence de la zone inondable (bah voyons   ) :

Un charabia, j'arrive même pas à comprendre sur quoi porte l'accord. Un accord de faire des démarches et de régulariser une situation .... Je ne sais pas si ce sont eux qui ont rédigé cette résolution ou notre ancien syndic. Si c'est le syndic, on a quand même bien fait d'en changer.

J'ai demandé son avis à un confrère spécialisé en droit de la copropriété, selon lui ce n'est pas préjudiciable, la résolution n'accorde aucun droit aux copropriétaires du RDC (ils n'ont pas besoin de l'autorisation de l'AG pour faire des démarches) et ce ne sera jamais suffisant pour autoriser la modification de l'usage du lot. Il m'a aussi expliqué qu'on peut toujours annuler/amender la résolution par une nouvelle résolution face à des éléments nouveaux.  

Je vous tiendrais informé du feuilleton...

Et sinon rien à voir mais pour ma curiosité personnelle: j'ai quelques difficultés à comprendre la distinction entre destination et usage ...

Destination, usage, c'est du pareil au même, j'ai dû utiliser l'un ou l'autre terme dans mes précédentes réponses. D'ailleurs, les deux termes doivent être utilisés selon les RdC.

La résolution est complètement bancale et ne veut pas dire grand chose au final. Elle manque également de tous les éléments permettant de voter en connaissance de cause. "Régulariser la situation de leur bien" ne veut pas dire que l'AG entérinera cette régularisation par le suite, surtout si elle n'est pas conforme. Bref, beaucoup de charabia pour, de mon point de vue, ne pas dire grand chose. Peut-être d'un juge pourrait avoir une lecture différente...

Il faut également rappeler que la modification de la destination d'un lot n'entraine aucune modification de la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales. Celle-ci est définit lors de la création de la copropriété, peu importe l'usage du lot (article 5 loi 1965).

Seuls peuvent être modifiées les quotes-parts liés à l'utilisation des services et/ou équipements. Par exemple, une cave transformée en habitation et qui bénéficierait du chauffage collectif peut se voir attribuer des tantièmes supplémentaires. Cette modification se vote selon l'article 25 (en référence à l'article 10).

Edit :

Peu importe ce que dit l'assurance ou l'expert, qui ne regardera pas l'usage initial du lot, ni le règlement de copropriété. Si la destination initiale du lot n'est pas respectée, la sinistralité peut-être remise en question.

A titre d'exemple, nous avons depuis le début des problèmes infiltrations sur nos balcons lors de pluies. Plusieurs sinistres DO ont été ouverts. Résultats sans appel à chaque fois : les balcons ont une étanchéité relative, ce qui n'exclu pas la présence ou fuite d'eau. Idem pour les parking souterrains, qui plus est classés en zone inondable.

Merci MasterGone

Hello,
 
En l'état actuel, si les services d'urbanisme de la Mairie se rendent compte des travaux irréguliers, est-ce qu'il y a un risque pour la copropriété ? Ou le copropriétaire du RDC sera uniquement concerné ?
 

Pour moi la mairie s'adressera au syndicat de copropriétaires (donc à la copropriété), qui devra se retourner vers le copropriétaire. Mais je me trompe peut être.

Seul le copropriétaire peut être inquiété, puisque c'est lui qui a fait la demande.
 
En revanche, si le syndicat de copropriétaires est au courant de la réalisation de travaux réalisées en contradiction du RdC ou de la législation en vigueur, il est de son devoir d'agir pour conserver ses droits. Prescription de 5 ans.

Concrètement demander la remise en état des lieux ?
 

 
Et si le syndicat ne fait rien ?