Reprise du message précédent :

350 € ça va avoir du mal à passer.
Ca + le "droit à l'image bafoué", "ma liberté individuelle", "on est déjà assez filmé dans la rue", etc.

Les 350 c'est avec mes tantiemes, en moyenne je pense que ça tournera plus autour de 200-250.
Mais je te rejoins sur le fait que ça va bloquer pour les arguments de la vie privé que tu cites, et qu'il va falloir payer quelque chose en plus. Les "investisseurs" en mode LMNP vont pas vouloir mettre un rond supplémentaire.
Surtout qu'on risque d'avoir une belle régul car on n'a pas eu de vérifs des comptes depuis quasiment 4 ans ...

Bonjour
 
J'ai une question qui a déjà dû être posée 1000 et je suis désolé de la reposer.
 
Quelle est la date butoir de tenue de l'AG Ordinaire ?
 
Le Syndic fait la sourde oreille à nos demandes (Conseil Syndical) depuis mars, et nous a laissé entendre que la règle est seulement que l'envoi des convocations doit avoir lieu avant le 30 juin (6 mois après la clôture des comptes).

 
Ils n'ont pas tort, à priori.  
 
[strike]https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2615
 

 
EDIT : à ne pas prendre en compte, voir messages suivants

 
4 ans Sans AG?
 
WTF
 
comment cela est possible?  
Il y a un problème particulier qui explique cela?
 
Sinon, ca vaut clairement le coup de s'entendre avec le bailleur social pour virer le syndic actuel...

Les deux ont tort (syndic et service public).

La règle est simple : 1 AG chaque année (article 7 du décret de 1967), c'est à dire une AG à faire dans l'année civile (et pas nécessairement une fois par an). La jurisprudence a déjà tranché le sujet (dans le sens du mot année qui n'est pas une année glissante mais bien une année civile).

Toutefois, si le budget de l'exercice en cours n'a pas encore été voté, alors cette assemblée générale doit être effectuée dans les 6 mois qui suivent la clôture de l'exercice précédent (Article 14-1 de la loi de 1965). On parle bien de tenue de l'AG, pas de l'envoi de la convocation qui doit être fait encore plus en amont.

Si le budget de l'exercice en cours a déjà été voté lors d'une précédente AG, ce qui est généralement le cas (on vote souvent le budget de l'année N+1 au cours de l'année N), alors il n'y a pas d'impératif à faire l'AG dans les 6 mois qui suivent la clôture de l'exercice précédent.

Le site Service Public comporte malheureusement plusieurs erreurs à ce sujet. Je l'avais fait corrigé il y a quelques années, je constate que ces erreurs ont été réintroduites...

A noter qu'il n'y a aucune sanction prévue contre un syndic qui ne respecte pas ces dispositions...

J'ai bien fait de mettre "à priori", merci pour tes corrections

même chose chez nous
et la mise en demeure par LRAR auprès du directeur n'a même pas valu un quelconque retour...
 
 

sachant que si ils dépassent le délai, il ne se passe rien
(convocs envoyées 9 mois après la fin de l'exercice comptable... avec en plus des comptes qui n'ont pas été validés lors de l'AG, et qui ont nécessité la tenue d'une AG complémentaire pour valider les comptes)

 
Attention, comme je l'indique ci-avant, les informations à propos de ce délai sont erronées. Et oui, aucune sanction du syndic en cas d'inaction de ce dernier.

 
Et ça se finit comment ? Au tribunal ?

 
Tu peux... mais c'est contraignant... le mieux est encore de changer de syndic.

Au pire, le président du CS peut organiser une AG :
https://arc-copro.fr/documentation/ [...] -assemblee

C'est vraiment "au pire", car c'est très contraignant et vite passible d'un vice de procédure, surtout dans une copropriété importante... Rien que d'avoir la liste des propriétaires à jour, leurs mandataires, les gestionnaires des l'indivision, etc. beaucoup moins simple que cela ne parait... surtout si tu es en froid avec le syndic et que tu n'as pas ces informations.

Oui mais comment changer de syndic quand le syndic actuel n'organise même pas une AG ?

Merci à tous.

https://www.syndic-one.com/blog/aut [...] par-etape/

C’est quand même une sacrée purge ce système de syndic...

 
Merci beaucoup pour ces précisions.
 
Exemple ici: dernier AG le 31 mai 2024, approbation du budget prévisionnel de l'exercice en cours (01/01/2025 et 31/12/2025) et désignation d'un nouveau syndic, entrainant la clôture des comptes. L'AG de 2025 peut se tenir à n'importe quelle date au cours de l'année en 2025, si j'ai bien compris ?

C'est la copropriété la purge
 
Dites vous que pour ma MED, j'ai envoyé une copie à l'autre zinzin du copropriétaire du dessous qui envoie des mails et messages Whatssap à 2h du mat' pour qu'il se calme un peu et qu'il m'a répondu "merci mais il aurait été souhaitable que l'on soit tous (copropriétaires...) au courant de la démarche et on aurait appuyées par nos signatures jointes à cette MED nécessaire. Et 15 jours de délai de réponse me semble trop long."
 
Bah voyons, je vais faire le tour des copropriétaires de Lille à Montpellier pour récupérer leurs signatures pour la mettre sur une bête mise en demeure (signatures ni nécessaires, ni obligatoires, par ailleurs).

 
Il n'y a pas de solution simple, parfaite et économique... Tout dépend des relations avec le syndic, de la taille de la copropriété (bien plus facile de convoquer une AG sur une copro de 10 lots que sur une de 100 lots), d'éventuelles dispositions particulières du RdC... C'est toujours une solution compliquée à gérer, et le mieux reste, aussi bien pour le syndic que la copropriété, de trouver un terrain d'entente et une sortie de crise (notamment par la convocation d'une AG qui désignera un nouveau syndic).
 
Convoquer soi-même une AG (= par le président du CS ou par tout copropriétaire en l'absence de CS) selon les dispositions de l'article 8 du décret de 67, du point V de l'article 18 de la loi de 65, c'est un boulot immense, chronophage, juridique, et avec un engagement financier (il faudra un certain temps pour se faire rembourser le nouveau syndic)... Il faut avoir le temps et les épaules pour ça.
 
Plutôt que de vouloir convoquer une AG soi même, il peut être envisagé de saisir le tribunal sur la base de l'article 49 du décret de 67 pour faire désigner un administrateur ad hoc qui convoquera cette AG. Tout intéressé = n'importe quel propriétaire.
 
Si le mandat du syndic s'achève prochainement, il peut également être intéressant de laisser courir le mandat actuel jusqu'à son terme, de se retrouver sans syndic, et de demander la désignation d'un administrateur provisoire (article 17 de la loi de 65). Mais il faudra pendre ses précautions en demandant au syndic de mettre à l'ODJ de la prochaine AG un nouveau syndic, pour écarter la possibilité d'une convocation d'AG de dernière minute avec pour seule proposition de syndic... l'ancien syndic à écarter...
 
Il ne va pas s'en dire que toute action judiciaire aura un cout financier non négligeable et des délais incertains (bien que certaines décisions soient prises en référé). Mais ce sera sans doute bien moins hasardeux que de vouloir faire se travail soi-même.
 
Bref, le mieux reste quand même de trouver un point d'entente avec le syndic pour mettre fin, "en bons termes", à la relation contractuelle.
 
 
 

 
Tout à fait, elle peut se tenir jusqu'au 31/12/25, le budget de l'exercice 2025 ayant été adopté en 2024.
 
Quelle est la durée du mandat du nouveau syndic, et depuis quelle date est-il en fonction ?

Depuis le 1er juin 2024 jusqu'au 31 mai 2026.
 

Je te rejoins parfaitement là dessus, et c'est pour cette raison que je tente encore une fois le dialogue avec le syndic.  
 
Le problème c'est qu'il y a des urgences qui trainent depuis 2 ans: des infiltrations d'eau dans l'immeuble créant des désordres aussi bien dans les parties communes que certains lots privatifs (sauf le mien, mash'allah ). Le syndic précédent n'était pas assez réactif à notre gout, on a donc changé pour ce nouveau syndic, qui nous a assuré faire établir des devis  depuis au moins septembre 2024 et malgré des relances provenant de plusieurs copropriétaires différents, aucun devis nous a été présenté à ce jour. D'ailleurs, le syndic se contente d'être silencieux depuis avril.
 
En décembre/janvier, j'ai pris l'initiative de contacter des couvreurs pour faire des devis mais la météo n'était pas de mon coté et j'ai rencontré peu de succès. Au printemps, j'ai fait comprendre aux copropriétaires (et surtout à mon collègue du CS, le zinzin du dessous) qu'il faut prendre le relais pour faire les devis car je n'aurais pas le temps de démarcher et accueillir pour cause de déplacement professionnel. Personne n'a rien fait...  
 
Maintenant, je peux re-tenter d'établir des devis cet été pour une AG au moins en automne mais on fait pas de travaux de toit en plein hiver...  
 
Désolée si c'est confus, je suis dépassée

Les travaux de toiture ça coûte cher, en plus (pour info, c'est Etandex aux Ulis qui était intervenu dans ma copro, ils avaient bien bossé)....
Entre changement de syndic et faire voter des travaux coûteux, bonne chance  

Les joies de la copropriété : CS peu actif ou absent, gestionnaires / syndic dépassés, entreprises débordées qui ne se déplacent pas ou n'envoient jamais de devis, et au final un seul membre du CS qui veut faire avancer les choses... Je connais bien cette chanson, c'est la même chose par ici...

Pour ton problème d'infiltration, un sinistre a-t-il été déclaré à l'assurance (DO si garantie décennale en cours) ? Un expert est-il passé pour déterminer précisément l'origine des fuites ? L

Si je peux te rassurer, on a des fuites qui trainent depuis plus de 3 ans dans notre copro, les multiples expertises n'ont toujours pas permis d'en déterminer l'origine...

Si tu n'es pas concerné pas ces fuites... et bien que les intéressés se bougent pour faire avancer les choses !

Edit : le mandat de syndic expirant fin mai 2026, il vaut mieux trouver une autre solution dans les prochains mois que de se friter avec lui, au risque qu'il ne fasse définitivement plus rien... cela ne fera qu'empirer les choses malheureusement.

J'avais eu un devis à 22k€ pour la rénovation totale de la toiture mais l'artisan n'avait rien détaillé dans le devis. Je lui ai demandé des explications et quelques modifications/ajouts, il n'a pas donné suite...

Et sinon, plus récemment un devis à 11k€ mais il s'agit juste de plusieurs réparations des points de fuite et pas de la rénovation totale de la toiture (pas nécessaire selon le dit artisan).

/Mylife /ça me fait bouillir le sang
 
1/ mail reçu du CS "on a choisi tel syndic suite à la démission du syndic actuel"  
 
2/ je lui répond "ok cool on va voter mais tu as choisi toute seule meuf" (enfin le CS)  
 
3/ la meuf du CS me répond "non non trop pas j'ai envoyé les propositions etc, tout le monde a été consulté"
je regarde le mail, quedalle, que "coucou les mecs on a choisi"  
 
4/ sur le fameux diag energetique à coup de 400.000 de travaux d'isolation ext.
 
- j'ai jamais eu ma convoc via AR24  
- j'ai jamais eu les docs notamment le rapport, et je dois le demander 3x à la meuf qui comprend rien à ses mails
 
sa réponse :
Tout le monde a reçu le rapport mais pour la majorité des voisins, c'est du charabia trop technique et les enjeux sont noyés dedans...
 
je sais pas si c'est pour dire "tout le monde est con sauf moi" ou "je suis seul apte à décider" ...
 
je l'ai enfin eu
ça peut être intéressant pour ceux qui voudraient le détail des aides.
on a 4 scénarios définis qui sont inhérents à l'immeuble, mais en gros ça va d'une efficacité de 39% de mieux à 42% de mieux, pour un prix de 300 a 450.000 (donc les pouillièmes de plus de % d'isolation se payent chers)  
 
au final dans une copro de 20 logement ça couterait de 18.000 par personne à 30.000 par personne en fonction des scénarios, avec du PTZ qui correspond en gros à la moitié de la somme à régler.
et on te vend une diminution de charges théoriques de moitié (chauffage) pour te dire que c'est rentable en 10 ans  
 
donc j'en déduis que la réno energétique c'est chaud niveau rentabilité si tu as aucune aide  
 
 
je crois que je vais m'épargner ça et voter par correspondance, car je vois mal la copro choisir un scénar + cher que le basique, suite à de longues longues discussions.  
mais un coté malsain un peu comme quand on regarde les faits divers m'incite quand meme à venir à l'AG
 
 
 
ah et oui, chose assez marrante, j'ai demandé une résolution pour interdire airBnb, (je me suis fait chier a bien rédiger ça faisait 1 page A4) je l'avais mise en 2 choix : interdiction totale OU interdiction seulement a max 3 semaines par an et le syndic a mis seulement en vote l'interdiction a 3 sem/an max ...

Mais tu fais partie du CS ou pas ??
Si oui ça craint et l'autre qui prend les décisions seule c'est un motif pour moi pour lâcher le CS, si non bah le CS va pas perdre du temps à consulter Pierre Paul ou Jacques...
 
Édit : une copine vient de m'envoyer le doc sur la loi Lemeur et l'occupation bourgeoise.. intéressant !

Au fait, c'est quoi les règles pour contester une décision d'AG ?

Il faut avoir voté contre, et ensuite attaquer au tribunal une fois le PV reçu?

Dans ce qu'explique Fractal, on est d'accord que l'AG devrait commencer par un vote pour désigner le syndic? Qui d'ailleurs actuellement n'a aucune légitimité à organiser cette AG.

Ou c'est moi qui me fais des films?

Nous ça a été voté le mois dernier.  

Je fais pas parti du CS

Mais ce que j'apprécie pas c'est "on a consulté tout le monde" / en toute transparence alors qu'on a même pas eu les 2 propositions qu'ils ont mis en concurrence. En gros je lui ai répondu "ok on va voter ton truc mais c'est un côté d'adhésion, ne dit pas que ça résulte d'un processus participatif" .

J'ai vérifié dans les textes applicables c'est bien le CS qui choisit le syndic. (Et tout copropriétaire peut en proposer un de son côté aussi)

 
 
Attention au retour sur investissement, ici ils nous parlent de 9 à 12 ans pour le meilleur scenario de rénovation énergétique. Quand tu regardes en détail, ils comptent sur 100ke d'économie en gaz. Sur une facture actuelle annuelle de 96ke....
Quand on a posé la question, la réponse a été "Ha mais c'est normal, nous on fait des simulations"
 
 
Pour ta résolution, ça me semble anormal que le syndic la modifie.

Je fais partie du CS et je confirme. C'est nous qui choisissons le syndic proposé puisque nous définissons l'ordre du jour avec le syndic.
Sauf cas particulier, on n'en propose jamais d'autre, on ne fait même pas de consultation des autres copropriétaires simplement parce qu'à part râler ils ne font jamais rien.
Par contre on fait régulièrement des devis ailleurs. Mais à chaque fois on a l'impression que ce ne serait pas moins pire pour pas moins cher...  

Mais rien n'empêche un copropriétaire de contacter le CS ou de proposer directement au syndic un point à l’ordre du jour.

Fractal pour ta résolution, tu l'avais bien rédigée en 2 résolutions distinctes ?
Car il faut forcément que ce soit une proposition à laquelle on répond oui ou non. Une liste de choix c'est pas possible.

+1  
Je fais aussi partie du CS et on ne demande rien aux autres copropriétaires même si on tient compte en revanche des demandes ou suggestions qu'un des membres peut recevoir...

 
Oui 4 ans sans AG. Et oui on a déjà changer de syndic en juin 2024.
 
J'ai pas vraiment d'explication, à part un syndic Foncia à la ramasse totale (nombreux changement de gestionnaires entre 2021 et 2024). Peut-être un phénomène lié à notre secteur (74, zone frontalière CH).
 
C'est une copro construite et livrée en 2021. On a eu une première AG à la livraison et ensuite une AGE que personne n'a demandée en 2022, avec seulement des demandes de travaux de copropriétaires à l'ordre du jour...
 
Suite au mécontentement des copropriétaires début 2024, avec le CS on a consulté des syndic indépendants de notre coin (sur recommandation du bailleur social qui n'est pas au CS mais qu'on a consulté pour avis).
 
On a donc viré Foncia en juin 2024 en faisant une AGE organisé avec l'aide du syndic choisi. Il nous coute un peu plus cher, mais c'était avec la promesse d'un retour à la normale entre 12 et 18 mois. On a atteint les 12 mois avec le nouveau syndic.
 
On a bien des échanges avec le syndic, les tâches courantes sont faites (renouvellement contrats, petits travaux, réparations urgentes, gestion sinistres, appels de fonds trimestriels, devis pour AG, il y a eu 2 visites sur sites), mais ils doivent refaire toute la compta depuis 2021 car ça n'a jamais été fait.
 
Malgré plusieurs demandes et relances depuis le début d'année le nouveau syndic ne se prononce pas sur la date d'une AG pour notre copro...  
 
On a des demandes de travaux (à titre individuel) qui demandent l'aval d'une AG en attente depuis plus de 2 ans qu'on ne peut pas mettre en oeuvre ...
 
Bref, cela devient un peu décourageant d'être au CS vu comment on est traité par les pro de la gestion immobilière, car derrières les copropriétaires demandent des comptes au CS et s'impatientent.

A prendre avec des pincettes parce que c'est pas ma matière :

Article 17 loi de 65: (extrait)

"Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic."

Moi la passation se passe bien, c'est mon ancien syndic qui convoque.

Pour la contestation oui tu as 2 mois après l'AG (la notification du PV) pour contester et donc saisir le tribunal (art.42)

J'ai dit en intro
:
interdiction des locations saisonnières et à titre subsidiaire , interdiction des locations saisonnières plus de 3 semaines par an.

Bon toute façon si c'est accepté , 3 semaines/an c'est déjà mieux que toute autorisation.

 
Pour contester une décision d'AG, il faut être OPPOSANT sur cette décision, c'est à dire avoir voté à l'inverse de la majorité des copropriétaires (avoir voté POUR si la majorité était CONTRE et avoir voté CONTRE si la majorité était POUR). Ensuite, il faut saisir le tribunal dans les 2 mois qui suivent la réception du PV de l'AG, que tu recevras obligatoirement contre accusé de réception puisque que tu as été opposant sur au moins une des résolutions.
 

 
Ce n'est pas le CS qui choisit, c'est l'AG. N'importe quel copropriétaire peut demander de mettre un autre syndic à l'ODJ. Mais comme dans les faits, c'est le CS qui se coltine généralement les relations avec le syndic, il semble légitime de voter pour celui proposé par le CS (qui aura, naturellement, bien fait son boulot de sélection au préalable ). Mettre plusieurs syndics dans un ODJ, c'est le risque de n'avoir aucune majorité pour l'un d'entre eux et de se retrouver sans syndic...
 

 
Une telle interdiction (dite clause bourgeoise) doit être inscrite dans le RdC, ce qui emporte donc sa modification. Une telle résolution votée en AG, sans modification du RdC, n'aura aucun effet.
 
La modification du RdC demande, la plupart du temps, un vote à l'unanimité, bien souvent impossible à obtenir. Néanmoins, la loi 2024-1039 du 19 novembre 2024 permet de voter cette clause bourgeoise à la majorité de l'article 26, à condition que le RdC en vigueur n'autorise pas les activités commerciales dans les appartements. Le cas échéant, c'est bien l'unanimité qu'il faudra obtenir...
 
 

 
 
Peut-être qu'ils attendent d'avoir les comptes bien carrés avant d'organiser l'AG ? Ils vous donnent une explication ?

Je suis pas juriste mais à 1ème vue cette formulation de résolution ne convenait effectivement pas.
Il fallait proposer 2 résolutions :
1. interdiction totale des locations saisonnières
2. interdiction des locations saisonnières au delà de 3 mois/an
 
Edit : en plus de ce qu'à dit MasterGone par rapport au règlement

Enfin là sauf erreur, ils n'ont plus de budget prévisionnel voté. Donc ils ne peuvent théoriquement pas appeler de charges