Reprise du message précédent :
Merci pour vos réponses    
 

 
 
J'ai aujourd'hui un petit capital mis de coté pour investir, la situation de l'appartement est à mon gout idéal (Centre de Versailles, dans le quartier Notre-Dame) 5 étages alors que tous les bâtiments voisins en font 2, la vue est bien sympa    , c'est un coup de coeur  , la pluie ca me dérange pas, au contraire, la chaleur en été..ca par contre c'est un point à vérifier.
 
Pour les verrous , les champignons hormis un ptit peu noirci au niveau d'une fenêtre de la cage d'escalier, j'en ai pas vu
 
 
 
 
La plomberie apparemment refaite d'après les dires de l'agent immobilier, j'ai regardé en dessous l'évier ça m'avait l'air propre, les charges ne sont pas élevées c'est aussi un de mes critères pour le choix de cet appartement (40 € mensuel), le vote concernant la réfection complète électrique ainsi que la peinture dans la cage d'escalier a été voté, a la charge du proprio actuel,  j'ai bien les papiers concernant les travaux du proprio avec passage d'un expert géomètre pour les surfaces et le calcul des tantièmes.  
 
Sur 6 habitants de l'immeuble il me semble qu'il y a qu'un seul locataire, pour l'age je suis allé voir uniquement le 3eme étage (il n'y avait qu'eux au moment de la visite) il avaient la 30aine, bonne idée j'irais me renseigner    
 
Chauffage électrique... ça va certainement douiller, j'ai le rapport de perf énergétique : chauffage frais annuels : 564 € TT Eau chaude : 219 € TTC
 
 

 
Sans ascenseur, je suis encore jeune et j'espère le rester encore qq années   , d'ici 20 ans je verrais s'il sera temps de changer d'immeuble, pour l'instant je prends cela comme une activité physique
 
Les fenêtres de l'appartement ont été refaites (double vitrage) je me pose la question a propos du calcul d'un cout éventuel d'une réfection, comment le vérifier (car je ne compte ni sur l'agent immo, ni sur le proprio   ) vous savez combien coute approximativement un expert pour qu'il puisse faire un diagnostique d'étanchéité des murs ainsi que pour la vérification de la toiture?
 
enfin je me pose bcp de questions comme tout prochain acquéreur, peur de louper une affaire et peur d'investir dans un gouffre financier

Bonjour, pour Juanuto
Comme beaucoup dans ce topic, je dispose d’une expérience, surtout en ce qui concerne les immeubles en copropriété.
 
Pour la peinture qui s’écaille, c’est dû à la condensation, c’est pour cette raison que les étages 4 et 5 sont plus en mauvais état que les autres.
Ci c’était dû à de l’infiltration, cela aurait fait des cloques (pour le plafond), ce qui n’est pas le cas.
Ceci est appuyé par l’état du mur sous la fenêtre dans les parties communes, la condensation le long de la fenêtre en coulant le long du plâtre, prévoir à terme une réfection de la cage d’escalier ainsi que des ouvrants.
 
Ton immeuble date des années 30, donc, présence de plomb plus que  probable dans les arrivées d’eau, avec de coûteux travaux de remise aux normes pour la copropriété, vu que le plomb n’est théoriquement plus utilisé dans les constructions depuis 1945.  
 
L’électricité, si le réseau de distribution électrique des communs est d’époque, c'est-à-dire, l’ensemble du câblage, et si l’immeuble ne dispose pas de gaine technique facilement accessible, les travaux vont vous coûter très cher, d’expérience sur ce genre de chantier, c’est toute la préparation qui est longue, en soit, remplacer et refaire un tableau électrique, ce n’est pas le plus cher.
 
Ton lot faisant partie d’anciennes parties communes devenue privative, vérifie bien que tout a été fait dans les règles, c'est-à-dire achat des parties communes au syndicat des copropriétaires, et non annexion à l’arrache, + modification des tantièmes et de la grille de répartition des charges.
 
L’appartement étant au dernier étage, vérifie bien l’état de la toiture, en effet, la toiture étant partie commune, vu les travaux à prévoir dans l’immeuble qui risque de coûter cher, pense que les autres copropriétaires seront moins enclin pour financer le remplacement de la toiture si besoin étant.
Demande a voir le président du conseil syndical pour savoir quels sont les gros travaux à faire bientôt dans l’immeuble, et retranche cela du prix de vente dans la mesure du possible.
 
Continue à nous poser des questions et nous donner des photos.
Mais, petit rappel, un immeuble ancien, c’est comme une veille voiture, cela demande plus de frais et d’entretien, sans pour autant avoir du neuf en sortie, de plus, si l’entretient a mal été fait, rattraper tout cela peux revenir très cher.  
 
@+

Vas-y, fonce.    

Demande des factures
Parce que ça a peut-être été refait en 1960... La langue Française est fourbe.

 
 
- effectivement je n'ai pas d'anomalies sous forme de cloques sur le plafond au dernier étage des parties communes, d'un coté me voilà un peu rassuré.
Ce que j'ai appris en allant voir un propriétaire c'est que la cage d'escalier allait être entièrement refaite au niveau installation électrique et que (confirmation) que c'était de lourds travaux, l'agent immobilier m'a dit que c'est le proprio actuel qui a déjà payé (je vais néanmoins demander une trace écrite)  
 

 
 
-  Ah.. je n'ai aucune information par contre sur les traces de Pb via les arrivées d'eau, je vais voir cela.  
 

 
J'ai la conclusion du rapport de l'état d'installation intérieure électrique : (ne pas lire pour les cardiaques) :
 
L'installation électrique comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle(s) représente(nt).
Nous vous conseillons de lever ces anomalies par un installateur électricien qualifié :
. L'appareil général de commande et de protection et son accessibilité.
. La prise de terre et l'installation de mise a terre
. l'adéquation électrique aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
.des matériels électriques présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension.
 
Dans les anomalies identifiées :
 
AGCP situé sur le palier
Absence de DDHs 30 mA
Absence de DDHS (cuisine)
Tous les circuits ne comportent pas un conducteur de protection relié à la Terre
 
il me semble (je vais demander confirmation) que les travaux en électricité vont en grande partie résoudre ces problèmes.
 

 
 
- D'après l'historique copro
il y a bien eu un acte sous seing privé et un acte de vente
 

 
 
-au niveau des murs, j'espère ne pas risquer grand chose d'après les dernières analyses datant d'un mois la présence de pb est confirmée sur les murs mais sous les seuils réglementaires.. il me semble qu'il est nocif si jamais on respire des poussières ..  
 
Un truc qui me tarabiscote, sur la fiche du diagnostique termite le résultat : absence de termites.
 
En dessous il y a un paragraphe contenant l' identification des parties d'immeuble n'ayant pu être visitées et justification :
 
Tous les murs doublés, les raidisseurs de cloison. L'ensemble des bois mis en oeuvre encastrés dans la maçonnerie (coffrages, planchers etc...) et d'une hauteur supérieure à 4 m.
L'ensemble des parties cachées par du mobilier ou matériaux divers et notamment le mobilier de cuisine.
Les plafonds masqués par des faux plafonds, la charpente* en  « fermette » dans son ensemble conte tenu d'une très faible hauteur et du plancher en placoplatre.
Les solivages bois recouverts par des matériaux divers
 
  * c'est pas l'endroit préféré des termites ?
 
Merci en tous cas pour tous ces conseils avisés
 

 
vis vis, c'est noté dans mon bloc notes  

 
Je viens de lire un document pdf de la Mairie :
 
Les risques liés aux termites
Un arrêté préfectoral du 15 juillet 2002 désigne Versailles comme une commune contaminée par les termites.  
 
Les risques liés au plomb
L’arrêté préfectoral du 2 mai 2000 sur les risques d’exposition au plomb inclut la totalité du département comme zone à risque d’exposition au plomb.
Les quartiers de Versailles les plus anciens sont susceptible
s d’être concernés par ce risque.  
Les branchements eau potable au plomb sont en cours de suppression : un programme sur 10 ans s’achèvera en 2013.  
 
 
 
Je crois que c'est bien lui et ça date de moins de 10 ans, il doit y avoir moyen de négocier alors
 
 
 
Merci pour l'info !

La révision du réglement de copro n'est pas obligatoire, et comme cela coûte efffectivement cher, elle est rarement faite...

 
le probleme c'est qu'au contraire ils veulent rester car pas mal n'ont pas de logement un service de gardiennage les empeches de rentrer, ils ont ete mis dehors avec toutes leurs affaires a l'interieur (on en vois meme en camera cachée ce remplir les poches), expulsions violentes meme et c'est le proprio qui a tout exploser a l'interieur apres, pour que ce soit inhabitable, comme ca meme si les proces donne raison aux gens expulsés ils ne peuvent plus revenir avec l'arreté de peril (innondations / electricité coupé).  

 
Exact, un PV d'AG suffit.
Il existe des copro avec des règlements intérieur en date du régime de Vichy, ou il est inscrit que aucun Juif ne peux résider dans l'immeuble, personne ne cherche à refaire le règlement, qui coute vraiement très cher, pour rien.
Par contre, la grille de répartition des charges doit elle être à jour.

vrai ?    
 

on peut faire l'un sans l'autre (recalculer les tantièmes sans refaire le règlement de copro) ? Mais de toute manière, c'est la partie tantièmes qui coûte très cher non ?

 
Les nouvelles loies disent que c'est le propriétaire propriétaire en titre au moment des appels de charges pour travaux qui doit payer, donc, fait bien inscrire cela par écrit chez le notaire au moment du compromis de vente, car, le propriétaire actuel peux très bien te laisser la notes, légalement, c'est à toi de payer, sauf si accord.

 
Oui, exact, il était aussi interdit de vendre sont logement à une personne de condition Juive.
Par contre, cela n'a aucune valeur légale, mais, sous Vichy, dans certaine copropriété, c'était comme cela.
 

 
Je pense bien, car, il s'agissait de lot en partie commune, indentifié et réuni en un seul lot, donc, un calcul de tantième est possible.
Normalement, lors de la vente des lots, c'est resortie sur l'acte de vente, que Mr X devenait propriétaire de tel et tel lot correspondant à X tantième.

 
Oui mais est-ce que la copro peut décider seule du nombre de tantièmes que vaut tel morceau des parties communes ? Ou bien il faut nécessairement faire intervenir un géomètre ?
 

Non c'est la rédaction du réglement en conformité avec les règles du moment qui coûte cher ( il faut prendre un avocat spécialisé )
Le géomètre à coté c'est peanuts.

 
Soit, c'est géomètre, mais, si cela à bien été fait avant, les lots achetés étaient déjà valorisé en tantième, donc, pas besoin de tout refaire.
A voir.
Sinon, demande au plus ancien des copropriétaires, ou au président du conseil syndical à mon avis, ils doivent savoir comment c'est réalisé la vente et sous quelles conditions, et ensuite au syndic et au notaire.
@+

 
Je prends bien note    

 
Non et non.
Mon père a acheté à la copro le couloir qui menait à son appartement et la modification des tantièmes à couté 300 € ( Essentiellement le déplacement du géomètre et son tampon )
 
Et il ne faut pas l'unanimité des copros mais uniquement de ceux présents ( heureusement, vu que certains copro ne viennent jamais ... )

C'est rien ça c'est juste la facade qui va tomber
 
Non franchement, si on te le donne cet appart pourquoi pas "investir" dans des travaux, mais si on t'en demande plus de 50 k€, passe ton chemin.

"Impeccable" c'est pas le mot qui me vient à l'esprit en ayant lu tes messages...
Plomberie, électricité, fenêtres, condensation, ça me donne pas envie.

 
Voilà.
 
Y'a absolument tout à refaire. Le peu de photos que t'as posté, c'est juste l'horreur partout (alors je sais, t'as sans doute pas posté les trucs nickels mais juste les trucs qui te font doûter), plus ce qui est dit au dessus (élec, plomberie, isolation)
 
Rajoutons le 5 ème et dernier étage....  
Pour l'instant ça va t'es jeune et émoustillé par l'idée d'investir dans ton chez toi (note que claquer toutes ses économies durement acquises pour un achat en haut de bulle dans un marché baissier est un "investissement" étrange....), mais lorsque tu devras te remonter les courses ou pire, lorsque tu auras un enfant, tu vas comprendre ce que c'est que 5 étages à pied, à trimbaler le lit parapluie, la poussette, les paquets de couches. Si tu trouves une femelle acceptant de se tapper 5 étages elle aussi....
 
De plus sur la photo du salon, je vois que c'est bien mansardé, et j'imagine déjà la qualité de l'isolation...
Ca sent l' ex-taudis un peu refait par le proprio en apparence mais nul à vivre en réalité, bourré d'ennuis.
 
Combien déjà le prix de vente?

Si c'est à Versailles, ça doit tourner autour des 5500 €/ m².

 
Plus de 300 k, ça?????

 
Remarque si tout est payé t'en trouveras bien une faisant ce sacrifice, du moment que tu portes tout
 
 
Pour le reste, je sais pas quoi te dire puisque t'as toujours pas annoncé le prix.
 
 
Cet appart ressemble à des chambre de service réunies non?
 
Combien de superficie au sol, combien en carrez, quel prix?

Pour les couples en dessous, justement ils n'y ont peut-être pas pensé...

c situé ou ?

Versailles, faut suivre un peu.

j'ai du zapper
 

 
Faut arrêter avec les étages, chacun ses goûts/ manière de vivre. J'habite au troisième étage sans ascenseur, de vrais étages qui font 4m de haut donc l'équivalent d'un 5ème d'un immeuble récent, avec de vraies marches qui tuent les genoux et c'est pas la mort:
- les courses: on se fait livrer    
- les enfants (j'en ai deux): ils apprennent à monter tout seul  
 
Alors peut-être que dans 30 ans je pourrai plus monter les escaliers mais je m'en fous, je serai parti avant.
 
Dans un immeuble ancien, entre la solution pas d'ascenseur, la solution ascenseur modèlespécialminusculequitombeenpannetoutletemps, et la solution rez-de-chaussée, j'ai choisi.

 
2 chambres dans un 37m2 ? C'est donc un F3  

 
 
Oui donc c'est n'importe quoi effectivement....
 
Plus d'un milion de francs pour 3 chambres de bonnes à refaire en grosse partie.....
 
4600€ du m² pourri, non mais sans dec....

 
Ah mais si tu fais des enfants génétiquement modifiés qui sont capables de monter les escaliers sitôt sortis du ventre de leur mère, j'ai rien dit
 
Je te parle de la petite enfance là, pas des ados

 
 
Ou alors, comme le syndic est payé à la com........ pas la peine de finir ma phrase!

 
ben avant tu les portes.
 
J'ai la chance de ne pas avoir des enfants obèses, qui pèsent 20 kg avant de savoir marcher    
 
Je suis d'accord que l'étage sans ascenseur est une caractéristique rédhibitoire pour certaines personnes, mais c'est sans importance aucune pour beaucoup d'autres. Surtout dans un quartier où aucun immeuble ancien n'est équipé d'ascenseur (c'est mon cas, je ne sais pas pour Versailles).

 
On y vient
 
Et puis tu portes le pack habits/couches de rechange, le pack nourriture/biberons, le pack quelques jouets, le lit parapluie pour qu'il puisse dormir tranquillement chez les amis/la famille, la poussette, etc....
 
Bref, à part pour limiter les charges, l'absence d'ascenseur est plutôt pénible, même si certains peuvent s'en accomoder quelque temps.

 
Relis avec le doigt. J'ai deux enfants en bas-âge, je pense savoir de quoi je parle.
 
Bouffe, couches: livraison. Pour les besoins de la journée ou de la demi-journée, c'est pas grand-chose, si on évite de suivre les conseils de Femme Actuelle
 
La poussette: reste en bas.
 
Lit-parapluie: j'en ai pas, c'est le pire objet de puériculture jamais inventé. Un matelas mousse ou gonflable sont bien mieux.
 
 

 
C'est ton avis. C'est pas celui de tout le monde.

Livraison des courses : solution de substitution au problème
La poussette en bas : faut pouvoir le faire (règlement, local?) et ne pas se la faire voler
 
Lit parapluie : au moins ça évite de laisser le bébé vadrouiller et de devoir être à côté en permanence

 
Miroir magique
 
 
Si on fait un sondage ceci dit, je pense être dans la majorité : 5 ème sans ascenseur c'est faisable, mais pas idéal.
 
Surtout pour au final arriver sur 3 chambres de bonne défoncées à 4600€ du m² hors travaux