Reprise du message précédent :
Hello les amis !
Je souhaite acheter un trois pièces sur Paris. Mission périlleuse et onéreuse me direz vous... Pour coller a mon budget maxi (350 a 450 K€), je pense m'orienter vers des immeubles type "année 70". En effet, cela permet d'avoir un priux au mêtre carré inférieur et donc une plus grande surface. En plus, on en trouve dans des quartiers que je trouve sympa, type Belleville.
Qu'en pensez vous ? A quoi faut il être particulièrement vigilant avec des appartements de  cette époque ?

 
Alors, il faut être vigileant sur pas mal de choses:
 
- Charges mensuelles (souvent des gouffres financiers)
- Travaux de copro à prévoir
- Isolation phonique (très souvent déplorable)
- Isolation thermique (idem)
- Tuyauterie?
- Chaudière d'immeuble (souvent d'origines et à changer sous peu, avec un coût très très important)
- Etat/âge de l'ascenceur (avec les nouvelles normes, pas mals sont à changer)
- Qualité de construction d'immeuble (ie: j'ai vu dans des appartements des mes grands-parents des tuyaux d'alimentation d'eaux directement coulés dans le béton. Le jour ou cela a fuit, il a fallu tout démollir pour d'abord identifier la fuite et ensuite réparer. Et quand ce sont des tuyauteries métallique (= matière ferreuse), tu peux être sur qu'il va y avoir une fuite à plus ou moins court terme, surtout si elles sont d'origines)
 
Bon courage!
 
Salverius

 
Merci Salverius pour ce récapitulatif. Est ce que tu penses que je peux m'appuyer sur les réponses des agents immobiliers ? Je dois avouer ne pas être très "brico" et bien incapable d'évaluer la qualité d'une isolation sonique ou thermique et encore moins la tuyauterie ou l'électricité !! Pour le reste, je devrais me fier au PV de co propriété et a un appel au syndic, non ?

 
   
 
Honnêtement, la pluspart des agents immo n'y connaisse strictement rien en bâti... (tu dois avoir une chance sur 100 d'en trouver un qui connait.
Deuxièmement, la pluspart des agents immo ne sauront pas répondre à des questions qui sortent de l'ordinaire (genre, la chaudière d'immeuble, elle date de quand?).
 
Ce ne sont que des commerciaux qui seront bien en peine de te fournir des détails.
 
Le mieux, c'est de se faire aider lors d'une visite par une connaissance du milieu lorsqu'on ne s'y connait pas soit même.
En ce qui concerne les isolations phoniques et thermiques, rien de tel qu'un second passage dans l'immeubel (sans l'AI) et sonner chez plusieurs voisins différents pour prendre leur avis (accessoirement, ils te parleront bien mieux que nimportequi des vices possibles, vus qu'ils y vivent au quotidien). Cela reste amha une des choses les plus importante à faire lorsqu'on veut acheter dans ce genre d'immeuble.
 
L'appel au syndic est effectivement nécessaire mais il faut en plus que tu demandes les PV de réunion sur les 2 dernières années (parceque le syndic peut toujours te raconter de la merde au tel).
 
Concernant l'électricité, tu vois rapidement si elle est aux normes quand mêmes (ou a peu prêt récente en tout cas) en checkant la gueule du tableau électrique et les styles des prises dispos dans les pièces (prise 3 points avec protection anti-enfant sont plutôt bon signe par opposition aux prises 2 points directement sur les plintes...)
 
Salverius

Merci pour ces bons conseils Salverius, j'ai une longue journée de visites demain !

Challenges spécial immobilier avec quelques conseils pour les acheteurs + les prix par quartier / ville , 1.8€

Je sais que la CAMIF (Camif Habitat) permet de s'adjoindre les services d'un maître d'oeuvre pour une visite de maison/appartement pour un forfait de 180 euros:
http://www.camif-habitat.fr/diagno [...] maison.php
 
Ca peut être intéressant de le faire avant d'acheter. Je n'ai pas eu personnellement recours à ce service, cependant.

Oui bien sûr ce sont des charges locatives. En plus pour l'entretien de la chaudière et le ramonage c'est obligatoire

Oui

Quand on parle de ramonage c'est d'une vraie cheminée (avec âtre, conduit,...) pas d'une cheminée d'évacuation.
Pour une chaudière il faut un contrat d'entretien

Euh si, les conduits d'évacuation doivent être entretenus également tous les ans, tout comme la chaudière.
Si tu n'as pas de contrat il vaut mieux en refaire un.
Normalement l'entreprise note quelque part la date du dernier passage d'entretien. Si tu n'arrive pas à trouver la date du dernier passage il vaudrait mieux le faire faire (c'est de la sécurité, en cas de problème ton assurance te le demandera direct).

Ah mais tant qu'il n'y a pas de problème, y'a pas "besoin". Après le jour où tout crame ou qu'il y a le moindre problème qui puisse être causé par le système, si tu ne peux pas démontrer que tu as bien entretenu le bouzin ce sera tout pour toi, ton assurance aura la bonne excuse Il n'y a pas de contrôle, c'est de la prévention.

J'ai une petite question sur l'achat d'un bien immobilier neuf.
 
J'ai un appart' en vu mais si on somme mon crédit possible + mes apports + prêts 0% et 1% patronal, il va me manquer encore une petite partie (environ 5 à 8%).
Est-il possible d'acheter sachant qu'il nous manque une partie et qui sera facilement comblée avant la fin des échéances (cad jusqu'à fin 2009) ?
 
Faut-il négocier avec le promoteur (exemple : retrait de la place de parking temporairement) ou avec le banquier (??) ?

Le problème c'est que lors de la signature de la vente, tu présentes le plan de financement. Il faut donc que tu "gonfles" ton apport pour pouvoir signer, mais la banque qui te fait le prêt va demander le justificatif de l'apport, c'est là que cela risque de coincer.

Le prix de l'appart neuf en question tu l'as négocié ou pas du tout ?  
parce que si ce n'est pas le cas commence deja par faire baisser les marges du gourmand de promoteur

 
En fait, j'ai cru comprendre qu'on ne pouvait pas négocier le prix d'un promoteur par contre que l'on pouvait négocier des services complémentaires type parquet au lieu de moquette, cuisine équipée/meublée au lieu d'avoir une cuisine remplie que par un évier...
Les négociations de prix et/ou services se font généralement à la réservation ou juste avant le notaire ?
 
 
Concernant le prêt, comment cela se passe exactement au niveau financier :
Le montant total de l'achat immobilier est déposé sur un compte bloqué et une partie est débloquée au fur et à mesure de l'avancement des travaux ?
Pendant ce temps, moi je commence à rembourser les intérêts et le capital à ma banque alors que l'argent n'a toujours pas été débloqué ?

y en a qui achète du neuf encore en VEFA de nos jours ( hors RP ) ?
 
Suffit d'attendre que la construction se termine, à ce moment là y a moyen de faire du - 10 % dessus sauf si tu veux absolument un appart au dernier étage ( le plus recherché )

Oui matt, moi aussi j'achète en VEFA et pas en RP, justement un appart au dernier étage.

 
 
Concernant le prêt, tu envoies l'appel de fonds reçus à la banque, qui débloque les fonds soit sur ton compte soir directement chez le promoteur. Ensuite soit tu commences à rembourser le prêt et les intérêts tout de suite mais le plus souvent tu payes uniquement les intérêts, dits intérêts intercalaires. Tu peux même demander à ne payer ces itnérêts qu'à la livraison, mais bien sûr dans ce cas tu payes en sus des intérêts sur ces intérêts.

C'est de la région parisienne...
Et qu'entends-tu par acheter à la fin des travaux ? Parce que les logements sur plans sont en général tous vendus longtemps avant la fin des travaux voire même avant le début de la mise en place des fondations.
Après, si l'achat se fait sur de "l'ancien" quasimment neuf, on peut facilement faire du +10% par rapport au prix de vente promoteur initial d'il y a 2 ans.
 
Et comme je suis pas forcément pressé, le neuf est pour moi un bon compromis.

Je pense qu'il parlait effectivement d'appartements invendus à la fin des travaux, mais c'est assez rare en effet.
En tout cas pour avoir déjà acheté en VEFA par le passé c'est la meilleure chose à faie si l'on n'est pas pressé, tu as tout  fait raison Misko.

Salut à tous! j'ai besoin de conseils.
 
je suis en train de me renseigner très fortement sur de l'investissement locatif en loi Borloo.
vu que j'y connais pas grand chose dans les mécanismes financiers, déduction d 'impots etc, je cherchai un peu de conseil la dedans.
 
1/par exemple dans mon cas, vous me conseillez quoi? vaut il mieux un crédit sur 20ans, sur 25 ou 30ans? parce qu'un vendeur me conseillait de prendre 25ans et pas 20ans car c'est plus avantageux sur la durée, pcq quand je rembourserai plus mon crédit et bien je payerai des impots sur les loyers perçus...et j'avoue que je ne comprends pas très bien ce conseil...
 
2/ comment négocier le prix de l'appart avec le promoteur? combien puis je espérer pour un F2 de 185000€?
 
etc etc, j'ai bien d'autres questions mais j'essaye de me renseigner à droite à gauche sur différents sites afin de me faire mon propre avis. mais j'aimerai bien des éclaircissement "clairs" justement. merci d'avance

je vous conseille de lire l' ITW du président de nexity dans le challenges de cette semaine
 
et oui je parle bien de stock dans le neuf mais bon il vrai que l'on trouve ce genre de choses plus du côté de la province et des villes moyennes ( - de 100 k habitants ) .
 
Moi de ce que je peux entendre ici ou là, c'est que la VEFA faut être toujours derrière  le promoteur sinon c'est l'arnaque assurée, bref faut être ultra vigilant ...  
 

Sur la 1ère question c'est simple : lorsque tu achètes pour louer, tu affiches un bénéfice ou un déficit foncer dans ta déclaration de revenus. les intérêts d'emprunts sont des charges déductibles donc normalement tu as un déficit foncier, ce qui minore ton revenu imposable. Par contre avec le temps tu paies de moins en moins d'intérêts donc à la fin de l'emprunt, tes loyers reçus sont supérieurs aux inérêts payés, tu a donc un bénéfice foncier à déclarer qui augmente tes impôts et donc ta base imposable. Si tu empruntes sur une durée plus longue tu payes plus d'intérêts donc tu prolonges ton déficit foncier.

c'est quoi ton TMI ?
où va tu acheter ton bien surévalué ?
as tu vraiment envie d'aller t'emmerder dans un truc super lourd ... ?

sinon tape : arnaque borloo robien dans google > tu va rire

Bon allez c'est cadeau :

http://www.capital.fr/finances/robien/

Tu es excessif matt, le Borloo est un bon moyen de défiscaliser, tout dépend les garanties que l'on prend en signant : garantie de locataire, garantie de revente, garantie d'impayés,...

merci sadlig! je comprends a peu près. mais dans ma tête je préfère au bout de 20 ans me dire "c'est bon mon emprunt est remboursé, maintenant je vais gagner 800€/mois de loyer" que de me dire "reste 5 ans encore à remourser"..mais en fait je comprends surtout que ce dispositif est surtout un moyen de baisser ses impots alors que moi je vois plus ca comme un investissement pour me faire un patrimoine qui me fera gagner de l'argent dans 20-25ans.
 
mon TMI est de 30% je crois (célibataire, 1 part) dc je suis dans un cas "favorable".
 
sinon, mon bien sera dans le 78, soit st-cyr l'ecole, soit fontenay le fleury ou les secteurs environnant.

C'est vrai pour toute construction ... Que ce soit un appart en VEFA, une maison par "pavilloneur" ou même par architecte. Si t'es pas derrière tous les jours pour t'assurer que l'avancement est bien conforme aux plans/contrat t'es presque sûr de te faire [...]. Ou bien le maçon qui voudra pas se faire chier à rajouter les 10cm de plus à l'étage (ben ouais ça tombe pas juste avec les agglos et les plaques de placo après) alors que tu auras payé un bon ++€ pour être certain que l'armoire héritée de grande tante Germaine rentrera ... Ou alors quand la baignoire que tu auras payée n'étant plus dispo (ou bien livrée sur un autre chantier ... genre celui de la maison du fils du promoteur) sera remplacée par un modèle que tu ne veux pas mais "c'est trop tard, le ciment est pris on peut plus l'enlever ..."

T'as pas plus précis ? L'Est entre Strasbourg et Marseille en gros ?

On peut trouver de surper opportunités d'achat en VEFA quand un bien réservé par un client revient à la vente. C'est le cas quand le financement du 1er client n'a pas abouti. C'est à rechercher car plus on se trouve près de la livraison, moins cela coûte cher en frais intercalaires ! On peut gagner de 5 à 10 % sur les frais annexes (qu'on oublie de de prendre en compte parfois) !
Je me suis retrouvé dans ce cas, et la compétition du meilleur dossier a été rude...et s'est soldée par un échec pour moi.

Oui, tout à fait. C'est une opportunité à saisir. Dommage que ça n'ait pas marché pour moi.

 
 
Première chose avant toute signature: revérifie les diagnostics et la surface !! Au vu des surfaces annoncées, tu es limite dans un deux pièces avec "bureau" (la chambre de 8m²), et selon le résultat, tu auras un bon appui pour la négociation. Il n'est pas rare que les vendeurs prétendent donner un 54 m², et que ce soit en réalité un 51 m²!
Ensuite, ayant cherché dans le 19ème sur des 3p autour des 52 m² auprès des particuliers, sur de l'ancien de charme, j'ai noté des prix autour des 310 ke (sans les frais d'agence), donc avec les frais, l'idéal serait autour des 325-330 ke max? essaye de jouer sur la petite surface du séjour, qui peut faire reculer plus d'un client, et surtout sur la réalité de la surface, et les résultats des diagnostics ...

Peut-on vendre un appart acheté en indivision (à 2), sans la présence physique d'un des 2 (mais avec son accord bien sûr) ? Que faut-il comme papier pour le prouver/autoriser/etc. ?
C'est dans le cas d'une vente suite à une séparation (pas de mariage ou autre).

Il faut simplement donner procuration au notaire.

Salut,
 
La premiere question a se poser est surtout : pourquoi un investissement locatif ? pourquoi se lancer dans un tel projet ?

salut ezzz, et bien mon projet n'est pas forcément de faire de la défiscalisation mais bien de me faire un patrimoine et un revenu complémentaire pour les prochaines années (soit en continuant de louer le logement, soit en le revendant me permettant d'avoir un bel apport lors de l'achat de ma résidence prinicpale)
 
voilà