Reprise du message précédent :

 
J'avoue que je comprend pas cette peur des "30 ans"...après tout si tu te débrouilles pour avoir des mensualités ajustables chaque année tu réduis assez simplement la durée.
 
Après, au bout de 10 ans tu peux toujours revendre pour aller ailleurs (mieux situé, plus grand, etc). Ca coûte toujours un peu (les frais) mais bon, je considère que ça reste mieux que de balancer mon fric par les fenêtres.
 
D'un autre côté, faut se projeter dans une certaine stabilité, c'est sûr.

Et quand je vois le prix des locations pour des endroits pas mieux situés que ce que je peux acheter, maman

 
Je prends le problème dans l'autre sens. Je ne peux pas acheter un bien aussi bon que celui que je loue (vais louer pour être exact, je suis en cours de déménagement). Donc en gros si j'achète ça sera au détriment de mon confort actuel.
 
Je ne vois franchement pas ce que j'aurais à gagner en m'endettant au maximum pour habiter dans un bien qui ne m'apporterait pas de satisfaction pendant 10ans (!). Je préfère "perdre" de l'argent pendant plusieurs années en attendant que mes revenus me permettent d'acheter le bien qui convient.
 
En gros : le confort ça se paye.

Pas là ou je vais! On peut trouver des petites maisons bien situées et en centre ville de 80m² (2 chambres + Salon + petit Jardin) pour 100000Euros. Avec un emprunt de 650€/mois et 10k€ d'apport ca gaze.

Par contre rien ne t'empêche de profiter des taux bas pour investir. Un petit studio en presque équilibre traite/loyer. Un apport te permettant d'ici qques années d'acheter ta résidence principale.

 
Perso un bien ne m'apporte aucune satisfaction. Je fais juste le premier pas d'une opération qui me permettra, à terme (donc dans une 40aine d'années) de ne plus avoir à payer de loyer pour un bien qui conviendra alors parfaitement à ma famille.  
 
Mais dans ta situation à toi perso, c'est clair qu'acheter ne sert à rien pour l'instant. Tu as raison d'attendre.

 
J'aurais dû faire ça avec mon ancien studio, j'ai été très bête.

 
 
Pas envie d'être un exploiteur.

Je ne parle pas pour y vivre mais pour le louer. Moi je me décide après des années de location (dont les dernières à plus de 1k€/mois) ... Donc mon "premier pas" devrait être le seul. Enfin je verrai bien

Exploiteur de quoi ? En disant cela tu es conscient d'être toi même exploité (cqfd) donc pourquoi ne pas essayer d'en retirer qque chose

L'équilibre traite / loyer c'est un concept qui n'existe plus...
L'achat coûte toujours plus cher que la location.

Oui d'où l'emploi de "presque" ... Mais dans l'absolu, ça reste l'épargne la plus intéressante (tant qu'un loyer rentre)

 
Ca permet de payer un bien moins cher en faisant supporter une partie de l'achat aux locataires

Sauf si on achete cash

« Les chouineurs ont toujours une bonne explication...
La vérité c'est que tu as la flemme de te sortir les doigts du cul. »
(c) toi-même ailleurs.

Oui je suis d'accord que si c'est pour emprunter jusqu'a 15 ans, pour un bien pas hors de prix, c'est interessant d'acheter.
Mais pour ceux qui partent sur 25 ans, sur des biens hyper surévalués
, c'est risqué
Après c'est chacun qui voit, mais en ce moment, sauf exemple de Sorg, ca me parait assez souvent chaud d'acheter.

 
Je ne comprend pas bien ce qui te fait (ou vous fait) dire que les biens sont surévalués.
 
Est ce que c'est à dire qu'il valent plus chers qu'avant ? Soit, ça c'est vrai mais ça n'en fait pas pour moi une démonstration de "surévaluation".
 
S'il y avait spéculation on pourrait parler de bulle mais moi je vois surtout des gens qui achètent car ils en ont marre de louer et que les prix sont bas, donc je ne constate pas de spéculation à mon niveau.

J'ai plutôt l'impression que c'est d'une part l'augmentation de la densité de population et d'autre part l'arrivée de capitaux étrangers qui fait monter les prix, mais c'est dans ce cas "normal" à mes yeux : c'est la loi du marché.
 
Et en aucun cas ce n'est de la surévaluation.

Pour moi surévaluation, c'est quand les choses sont plus cher que ce qu'elles valent vraiment. Et en ce moment l'immo, je trouve que c'est pareil.
Puisque tu me parle de bulle et de spéculation, venons y. On vient de voir dans la conversation, juste avant, des gens qui parlent d'investir dans un studio pour le revendre plus tard. Or si c'est pour le vendre moins cher apres, ca ne sert a rien (investissement pourri). Donc ces gens qui investissent veulent assez souvent le faire pour gagner de l'argent a la revente, donc spéculation.
Je suis d'accord que ce ne sont pas tous les cas de figure, mais en ce moment bcp de gens achetent car les prix montent et ils veulent essayer de prendre une part du gateau.

 
 
Aucun rapport. Je ne me plains pas du tout de ma situation financière. J'ai un bon taf, un bon salaire, je me les sors tous les jours, les doigts. Je n'ai pas du tout envie de devenir propriétaire bailleur, c'est tout.

 
Pourquoi ?  

 
Mais qu'est ce que ça vaut vraiment l'immobilier ? Ce n'est qu'un tas de matériaux en soi
La valeur qu'on y accorde est beaucoup plus subjective. C'est pourquoi je m'étonne quand tu me parles de surévaluation.
 

 
Ce n'est pas de la surévaluation ça, c'est le principe d'investir. On achète à un prix x pour le revendre à un prix supérieur à x.
 
Le fait que les prix montent ce n'est pas de la surévaluation, c'est l'évolution du marché des prix, de l'offre et de la demande quoi. La surévaluation c'est quand les prix montent beaucoup plus que le marché (du moins c'est la définition que je me fais).
 
Le fait que ça n'ait toujours pas craqué depuis maintenant 4 ans (!) montre à mon humble avis  - de mec qui avoue volontiers n'y connaitre pas grand chose - que les prix sont justifiés et continuent de monter car tout simplement les gens peuvent acheter

 
 
 
Plusieurs raisons.
 
D'abord, j'estime que le marché n'est pas sain. Le bailleur est en très nette position de force par rapport au locataire (en terme de tarifs, je ne parle pas des lois protègeant -peut-être trop- les locataires). Et j'ai pas envie de jouer les salauds. Peut être que si le marché se détend j'y viendrai...
 
Mais pour l'insant, et c'est le 2ème point, je m'en tamponne un peu.. de me constituer un patrimoine.

Ben justement les prix ont recement enormement montés. pres de 100% en 4/5 ans par endroit, tu trouves ca logique, quand les salaires eux n'ont que peu progressés.  
Comme le dit Yop ma caille, le marché n'est pas très sain, et meme s'il a tenu 4 ans, rien ne prouve que ca va tenir encore comme ca 10 ans, sauf si tu connais l'avenir.

 
Et le bailleur subit la pression du prix immobilier qui gonfle...
Un rendement immobilier locatif résidentiel est aujourd'hui merdique.

 
Rien ne prouve non plus que ça ne va pas continuer.
 
Et que les prix aient beaucoup augmenté certes ça peut passer pour de la surévaluation, mais pour avoir vu à travers différents témoignages une littérale "invasion" d'étrangers qui veulent acheter en France (et n'importe où d'ailleurs), je me dis que tout simplement qu'il ne faut pas chercher plus loin et que tout ça est tout à fait normal.
 
En fait pour trancher il faudrait savoir si les transactions effectuées sont des investissements style proprio qui achète d'autres appart pour louer ou bien des gens qui passent du locatif à la primo-accession.
 
Quelqu'un a des infos là dessus ?

Vu que les salaires ne suivent pas, ça ne peut continuer éternellement, au moins pour les primo-accédants.

 
Ah mais perso je ne pense pas non plus que la hausse faramineuse va continuer    
 
Je pense juste que ça va stagner et ça stagnera lorsque les taux remonteront un poil.
 
Mais je ne crois plus du tout au krach ça c'est sûr.

On ne parle pas de krach encore... Mais rien que si les prix se stabilisent, il faudra rester plus longtemps au meme endroit avant de revendre, pour que ce soit rentable (6-7 ans).  
Et quand tu achetent quelques choses de petit en surface, tu ne sais pas toujours si tu pourras y rester cette durée, donc c'est un risque de perdre de l'argent.
Ensuite pour parler du % achat pour louer ou pour y vivre, je peux te donner l'exemple de Toulouse ou en 2005, 75% des constructions neuves étaient du type de robien, donc vouées a la locaton. Cette proportion est tout de meme assez importante.

 
Ca j'avoue que je ne comprend pas du tout pourquoi
 
Que les prix montent ou descendent on s'en fout de mon point de vue puisque si tu as déjà un bien (même en cours de paiment c'est pas la question) son prix à lui monte et descend de la même manière, non ?
 

 
Ah c'est sûr que pour un jeune couple, le calcul est à faire sérieusement. Par contre pour moi qui a déjà deux gosses, c'est assez sûr que ça risque pas de changer pour l'instant
 

 
Ah je ne dispose pas de ce genre d'infos
 
Par contre je pense vraiment qu'il faudrait qu'on se penche sur la réalité des transactions, savoir si c'est de l'investissement pur ou bien simplement une évolution de marché mécanique.

1/ si tu fais une simulation achat / loc, sans évolution des prix, pour rentrer dans ses frais (point neutre) il faut effectivement à peu près 6 ou 7 ans.
Ca veut dire concrètement que si tu dois vendre avant, louer t'aura coûté moins cher.

Il faut bien voir qu'au début d'un remboursement de prêt, ce que l'on paie (a fortiori sur des durées très longues comme c'est la norme aujourd'hui avec les taux assez bas) ce sont essentiellement des intérêts, et peu de capital.

2/ c'est pour ça que l'intérêt d'une opération "achat" dépend fortement de la situation personnelle. En ce qui me concerne je suis célibataire, et il y a de fortes chances que ça évolue (ou au niveau du boulot) d'ici 7 ans !

 
Ca j'ai bien compris, mais ce que je ne comprend pas c'est en quoi le fait que les prix montent ou descendent modifierait la durée de rentabilité de l'achat par rapport à la location
 

 
Ah ben clairement

Bonne exlication,  
En effet au début tu paie plus d'interet, surtout sur les tres longues durées. Ensuite tu paie les frais fixes (notaire, agence eventuellement), et ensuite les impots tous les ans, et les travaux, qui peuvent etre tres elevés ou pas.
C'est sur toutes ces données que sont basés les 6-7 ans.

Il faut juste faire attention, quand on compare quelqu'un qui loue et quelqu'un qui achète, que celui qui achète, s'il a besoin de changer au bout de 7 ans, peut très bien louer son premier bien ... il s'endette plus sur le second achat, mais ça peut être une bonne option si le marché de l'immobilier a pas mal baissé, et si louer devient comparativement plus intéressant.
 
Donc on peut pas vraiment généraliser ... et puis il y a aussi le plaisir d'être chez soi, de pouvoir aménager comme on veut, etc.

Scénario super simpliste et simplificateur :

Mettons que tu achètes un bien 100. Avec les intérêts il va te coûter 170.

Au bout de quelques années, tu as envie de vendre, et tu as remboursé 20 de capital et 30 d'intérêts. Tu dois encore 80 de capital.

Si ton bien vaut alors 75, tu dois encore 5 à la banque, en déboursant 50. Fallait mieux louer  
Si ton bien vaut toujours 100, tu as gagné 20 mais en déboursant 50. Etait-ce plus rentable d'acheter ? Pas sûr
Si ton bien vaut 125, tu as gagné 45 en déboursant 50. Tu es sûrement gagnant sur la location.
Si ton bien vaut 150, tu as gagné 70 en déboursant 50 ! Tu es de toutes façons gagnant sur la location.

On voit bien que la tendance du marché conditionne grandement le gain.
Evidemment si tu reste super longtemps, tu rembourse beaucoup de capital, et ça change aussi le résultat.

 
 
Tu décris une situation qui relève en 2006 de la science fiction.  
 
En effet, à l'heure actuelle, les prix de l'immo sont très hauts et ont connu une progession fulgurante en comparaison des salaires, autre fait incontestable, la durée des prêts se situe à présent dans ue fourchette de 20-25 ans.
Tu te doutes bien que si les gens allongent les prêts c'est bien qu'ils ont atteint la limite de remboursement mensuel de 30% des revenus.
 
Conclusion finale, les nouveaux proprios sont endettés au max de ce que la loi autorise, donc en cas de mutation ou de changement de situation, bien peu seront ceux qui pourront mettre en location le bien et prendre un crédit sur le suivant (même avec l'apport du loyer dans les revenus).

 
Je crois que je comprend mais en fait je considère comme normal de transférer le prêt sur le nouveau bien si on achète avant terme.
 
Dans ce cas là, l impact de la variation de prix est nul, non ?

Ce n'est pas une rêgle immuable/incontournable non plus ... beaucoup d'autres paramètres entrent en ligne de compte.

 
Perso c'est mon cas.
 
Par contre je ferai en sorte d'avoir les mensualités révisables chaque année, pour moi c'est presque aussi important que le taux
 
Je suis le primo-accedant type de 2006

 
Je veux bien sur le principe mais dans les faits je crois bien qu'un bon 80% y sont en plein dedans
 
D'ailleurs il est logique de déterminer D'ABORD le remboursement max que l'on peut supporter et ENSUITE calculer la durée.

 
Celui qui va prendre une grosse taule en 2008 ?