Reprise du message précédent :

Les notaires (sauf une baisse du prix des logements de 35% entre 91 et 96, mais on est tous trop jeunes pour avoir connu çà, donc ça ne compte pas):
http://www.paris.notaires.fr/UPLOA [...] esprix.pdf
 
 

Voilà. Je me souviens, j'avais fait une simu pour darkoli là:
http://forum.hardware.fr/hardwaref [...] m#t8181409

 
Non pas depuis toujours, y'a eu un krach immobilier en 1991 sur la région parisienne.
Aujourd'hui, on a une énorme crise du logement en Allemagne et surtout plus intéréssant ca se précise aux Etats-Unis: http://www.bulle-immobiliere.org/f [...] hp?t=10452
Pourquoi ca n'arriverai pas en France ?
Surtout que la France est championne du monde des logements sociaux et que on en a jamais autant construit.

J'ai une question sur le % d'endettement de 33%. Certaines banques me proposent des remboursements par pallier (du genre 10 ans à payer 700€/mois puis 10 ans à 1000€/mois etc..).
Mais du coup, le % d'endettement ne rentre plus en compte à part pour le début. En gros la banque n'a aucune garantie qu'au bout de 10 ans, je ne sois pas au dessus des 33% d'endettement. C'est normal ce genre de pratique?

 
Excellente analyse, tu fais bien de la remonter
 
La conclusion que je retiens en premier lieu est que l'équilibre entre location et achat est très dépendante de l'évolution du marché. Ensuite à chacun de faire ses calculs en fonction de sa situation et surtout en fonction de sa perception du marché.
 
Personnellement, je penche pour un prix en 2011 égale à celui de 2006 en euros constants. Mais tout cela est très volatile.

Well done
 
Quelle agence ?

Aucune idée, c'est par avendrealouer ou seloger.
 
Mais t'es en Suisse oO

Je rentre dans deux semaines, définitivement, et je reviens à Paris
 
Les dames des agences me disent toutes que c'est trop tôt pour trouver un meublé.
 
Vous savez vers quand se fait le rush étudiant à Paris ?

Août-septembre.
 
Amha ça commence dès juin, en gros dès la fin de l'année scolaire.

On cherche déjà, mais deux mois de loyer, dans le vide, ça fait cher, à moins de trouver quelqu'un qui en ait besoin en été

Petite question sur l'achat immobilier et le taux d'endettement:
 
J'ai en vue une maison de type F6 qui comporte "en dépendance" un appartement F2 qui est actuellement loué. Donc si j'achète cette maison je me retrouve automatiquement bailleur pour le F2.
 
Comment va se calculer le taux d'endettement dans ce cas ? Je peux emprunter la somme pour acheter la maison sur 25 ans en restant dans la rêgle des 33%. Par contre mes revenus vont augmenter car je vais percevoir un loyer, et en comptant ce loyer je peux faire le même prêt sur 20 ans ... Est-ce négociable ?
 
Merci d'avance.

Tout dépend de la différence de taux entre 20 et 25 ans. Mais je pense que le mieux serait de prendre un prêt pour lequel tu peux modifier tes mensualités. Tu pars sur 25 ans, quitte à augmenter les mensualités (donc diminuer la durée) dès la fin de la 1ère année  
Si les taux ne sont pas trop différents entre un prêt sur 20 ans et un autre sur 25, tu n'y perdra pas grand chose tout en gagnant en souplesse et en sécurité (si t'as pas de locataire pendant une période)  
 

Et si y a plus d'avions, les étrangers achètent plus  
Conclusion : s'il y a un krash immobilier, ce sera la faute à EADS  
 

Ouais, c'est clair. On va quand même pas profiter de l'expérience de nos parents. Et pourquoi pas écouter leurs conseils aussi  
 

Je sais pas si c'est normal, mais ca me semble pas très prudent ce genre de situation  
Perso, j'essaierais d'éviter

C'est l'un des problèmes: pour nos parents, leur immobilier n'a jamais baissé (à moins d'avoir acheté en région parisienne entre 1988 et 1993 et vendu 5 ans plus tard). Donc leurs conseils et leurs avis seront forcément qu'un achat est un très bon investissement.  
 
Et l'avis des proches/collègues/amis est pareil: avec +10% à +20% de croissance par an, même pour loger 1 an dedans, un achat immobilier était une bonne affaire ces 6 dernières années.  
 
Mais les périodes de fortes inflations - et inversement, de très faibles taux - sont finies, rendant les calculs bien plus compliqués. Au final, l'essentiel est simple: se sentir bien chez soi (en loc ou en achat), tout en garantissant sa sécurité financière.

Ca y est j'ai trouvé un appartement... Le problème c'est qu'il est assez cher... ça m'ennui.
 
Situé plein coeur de vichy à 300m du pôle universitaire, 300m de la gare, dans une impasse assez étroite, un F2 de 45m² rez-de-chaussée avec petit jardin de 25m², petite verranda avec volet électrique, sol carrelé, chauffage électrique dans immeuble double de 8 appartements (3 au dessus, 4 à coté).
 
Cuisine microscopique américaine.
Douche miniature aussi.
 
45.000 €.
Charges globales + syndic : 50€
Taxe foncière : 450 €
 
--------
45000€ + 9% notaire = 49050.
+ banque ; 49050*1.55 taux fixe environ 4.4 sur 20 ans TEG environ égale à 5 et  des brouettes = 76027
/20/12 = 316.
316+50+(450/12) = 403,5
 
Loyer de 410€ CC.
 
Ca fait cher pour un F2... ça m'emmerde  

Y'a t'il des gens propriétaires d'un appart situé dans une autre région que celles où ils vivent ? Imaginons :  
 
J'ai un budget X (petit apport + emprunt)
Avec ce budget, j'achète un appart à Vichy ( ) que je met en location et je fais construire une maison en Savoie, où j'habiterais.
Les loyers que je percevrais de Vichy me permettraient d'être plus à l'aise pour payer les mensualités de mon crédit.
 
C'est crédible ?

chez moi ils sont à 230000 euros (les F2 de 50 m2)  

dans le 9

 
arrffff....    
 
Oué mais vichy c'est pas cher... Cependant les F3 sont aux environs de 350/400€ de loyer. Ca me fait chier de mettre un F2 à 410... Ca passera pas... Pis j'ai pas le choix si je baisse le prix je perds de l'argent sans compter ce que vont me prendre les impôts.

bof même pas. Bon c'est ceux qui sont dans le journal, mais on est dans le même type d'ordre de grandeur actuellement  

 
Vu l'argent de poche (vous m'excusez hin, mais bon, même pas 100€ par mois, quelle rentabilité...) que se fait super_noub_pro, non

 
Il faut savoir qu'on achète au prix du marché local ce qui veut dire qu'on loue aussi au prix du marché local. On peut pas acheter a 45.000 au lieu de 250.000 et mettre un loyer parisien.
 
EDIT ; et moi je n'achète pas pour me faire de l'argent à la fin du mois. J'achète en vue de constituer mes revenus dans 20 ans voire d'assurer ma retraite. Une sorte d'investissement long terme sur lequel je n'ai rien à débourser ou presque.
 

 
EDIT ; Slyde tu as tout à fait raison, je touche entre 10 et 20€ de bénéf mensuel, qui partent dans les impôts. Revenu = 0. Par contre dans 20 ans quand tout sera remboursé, soit il y aura revente (moins ces 27% de merde pour engraisser les ***** de politiciens) soit il y aura cette fois des loyers pleinement profitables. Et puis je ne peux pas prendre 100€ de bénef sur les loyers, c'est impensable. Les locataires se barreraient... Comment faire face aux prix locaux si on met la barre du loyer largement au-dessus ? Surtout que les apparts à louer c'est pas ce qui manque ici.
 
La moyenne des loyers sur vichy c'est :
Chambre = 150 à 200€
Studio/F1 = 250€
F2 = 350€
F3 = 400€
F4 = 450€
F5 et plus = à partir de 500€
 
Comment voulez vous faire 100€ de bénef avec des apparts que vous peinez à trouver(dans la gamme inférieure à 60.000 pour les F2/F3 quand vous mettez les intérêts de la banque, la taxe foncière et vos charges ?
Comme dit dans un post ci-dessus, pour mon cas ci-dessus :
 
Appart F2 trouvé à 45000€ + 9% notaire = 49050.  
+ banque ; 49050*1.55 = 76027  
/20ans /12mois = 316 mensuel à rembourser  
316+50syndic/charges +(450foncier/12) = 403,5  
Loyer de 410€ CC.
La moyenne des loyers pour les F2 est de 350. Je suis déjà cher. Vous voyez le problème ? A part si on a eu un appart par succession ou à prix explosé comme pour celui que je loue, on peut pas faire de marge sous peine de n'avoir aucun locataire.   C'est donc des investissements / placements à rentabilité sur 20 ans.
 
EDIT ; pour avoir un loyer intéressant on peut aussi viser un crédit sur 25 ans :
45000 + 9 % = 49050
+ banque ; 49050*1.65 = 80932
/25ans /12 mois = 269,77 mensuel à rembourser
270+50syndic/charges +(450/12) = 357
Loyer de 360 € et là je suis dans les prix du marché local. Contrairement à l'optique "crédit sur 20 ans" je n'aurais pas de difficulté pour trouver des locataires. Dans ce cas de figure on peut monter le loyer à 390 € CC si on veut 30€ de << bénef >> qui seront mangés par les impôts ou les éventuels frais d'entretien.

T'as pas interet à avoir un sinitre ou des travaux à faire dans tes machins là, ça va tourner court tes bricoles sinon

Ben oui mais comment veux tu faire sinon ?
En plus ta remarque va se réaliser pour moi puisqu'on a 12.000 € à se partager aux 4 proprio pour refaire la toiture de l'appart que je loue actuellement. Je vais tirer l'argent de mon compte perso soit environ 3000€. Si je mets 50€ de bénéf par loyer, je suis hors prix et mes locataires vont se barrer dans l'appart d'un autre proprio qui fait comme moi actuellement. Et dans le 03 sur vichy (EDIT ; journal de petites annonces gratuit distribué en boite aux lettres), y en a 4 pages entières alors qu'on est que 20.000 habitants.
 
Si tu as une solution miracle je veux bien la prendre. Faire 100€de bénef à la fin du mois je ne demande que ça. Mais vous faites comment ? (je parle pas de ceux qui achètent cash les apparts hein ?)
 
Si on part sur un exemple pratique pour vichy.
1°) On veut être dans les prix du marché pour avoir un locataire.
2°) On veut faire 100€ de marge.
3°) Question piège ; à combien doit-on acheter un F-2/F-3 pour ce faire ?
 
On prend le loyer moyen d'un F3 ==> 400€.
On veut donc mettre un loyer de 400€. On prend 100€de bénef. Donc on aurait logiquement 400-100=300€ de prélèvements. 300-50syndic/charges-35foncier=215 à rembourser à la banque.
 
215*12 mois *20 ans = 51200 tout compris. Maintenant on veut le prix de l'appart, on enlève les intérêts de la banque : environ 35.000 €. Ben si vous arrivez à trouver un F2 à 35.000€ sur VICHY, je me fais moine. Vos 100€ de bénéf sur le loyer sont impossibles dans ce cas de figure.

 
Pourquoi? D'un côté, ça permet d'emprunter un peu plus...

Certes, ca permetd 'emprunter plus ... en promettant de rembourser plus tard, quand on en aura les moyens. Ou du moins, qu'on espère avoir les moyens. Et si tu les a pas, tu fais quoi ?  

c'est pourquoi les credit sont maintenant meme dispo jusque 30 ans j'ai meme vu un projet avec emprunt sur 40 ans pour l'acquisition d'un bien dans le neuf.
ils sont fou ses banquiers mais si ca peut permettre aux jeunes de devenir proprio tout en sachant qu'il ne resteront qu'en moyenne 7 ans dans leur bien.
et je le dis pas besoin d'apport pour acheter mais bien sur il ne faut pas demarer avec une maison avec piscine
soyer modeste commencer petit et metter le pied a l'etrier.

 
J'entends ça souvent, les gens restent souvent 7 ans... mais tu payes les intérêts en premier dans un crédit non? Donc tu as à peine le temps de rembourser une partie de ta maison en 7 ans. A part pour raisons professionnelles ou autres, je ne vois pas l'intérêt de changer au bout de 7 ans à part pour donner de l'argent aux banques  

il y a des logements mais si certaines agence immobiliere arreter de faire de la surestimation pour pouvoir gagner plus de commision et que l'on rester un peu lucide et que les gens arreter d'acheter n'importe quoi a n'importe quel prix on n'en serait pas la
mon avis perso je le redit avec les nouvelles lois qui arrive il va y avoir des bons coups a faire le marché dans pas longtemp................

ce n'etais pas une critique c'est juste par curiosité je sais que la vie ne nous fait pas de cadeau je suis bien placé pour le savoir.
mais avec de la volonté et si on se fixe des but a atteindre on y arrive .avec de sacrifice bien sur mais rien n'est impossible.amoins de se dire perdant des le depart alors la oui on reproche tout a tout le monde.

au contraire il en manque enormement des logements sociaux mais les gens vivent a la surconsomation et ensuite pleurent car ils deposent un dossier de surendettement car ils ont voulus la derniere tele ecran plasma avec les petites lumiere ensuite ils ont changes de voitures et pris un autre credit pour partir quinze jours en vacances dans le sud .vous etonnez pas apres qu'il faut des logements sociaux.meme que certaines villes en france paye des amandes car il ne veulent pas faire construire de social.

le loyer percu va etre ponderer a 80% et venir se rajouter a tes ressources et si le banquier est inteligent il peut te faire passer la casquette d'investisseur et ensuite avoir un endettement non plus a 33 mais a 40%

l'ideal pour un banquier c'est d'etre deja proprio en residence principale avant de faire du locatif car dans le pire des cas tu peux mettre une hypoteque de deuxieme rang sur ta residence principale et la le banquier est moins frileux pour preter .mais si vous voulez le bon plan trouver qques chose de deja louer avec une bonne rentabilité ca arrange tous les probléme car le banquier la prete sans trop de difficulté.
coir meme petite astuce d'acheter qque chose qui vous plai deja louer et d'attendre la fin de bail et de ne pas renouveller pour y habiter c'est aussi possible,car le banquier prete et c'est le locataire qui paye pour pour vous le temps que se termine le bail !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
vous en voulais d'autre j'en ai plein des astuces............................

A Lyon, on va créer un nouveau quartier résidentiel à la Confluence (le long du quai Perrache). Une partie des logements sera réservée pour les HLM. Les autres logements seront proposés à 4200 euros le mètre carré !   C'est n'importe quoi, ce quartier il n'y aura que des riches et des pauvres, mais personne de la classe moyenne !  

a Montpellier je viens d'emmenager je paye 585 euro le F2 de 41 m² + 10 m² de terrasse

Disons que j'entends souvent cette remarque et que donc j'me lasse un peu, mais faut pas l'prendre mal.
 
Note que j'me plains nulle part d'être locataire et pas proprio, si tu veux tout savoir j'le suis déjà indirectement au Vietnam (18000€ cash, tiens tiens ça ferait un apport sympa pour un achat non ?) mais l'heure n'est pas encore venue ici !

super_newbie_pro > Tes calculs me semblent bizarres.
 
5%/ 49050€/ 20 ans : Mensualité = 324€
5%/ 49050€/ 25 ans : Mensualité = 287€

 
 
Concrètement tu gagnes quoi en passant de 25 à 30ans ?
 
Perso sur 25ans c'est intenable pour un 2 pièces

 
 
Sérieux, moi j'ai pas envie de faire des sacrifices.

Un pote a fait un emprunt sur 30 ans pour un F1 dans le 12e    
 
...et s'est retrouvé au chômage 6 mois plus tard... Heureusement pour lui il avait fait des réserves.