Reprise du message précédent :

 
merci il est vrai qu'il faut que je voye avant pour le cout des millieme, parce que forcement ceux du F4 plus ceux du F1 serianet bien plus importants que ceux d'un F5 de meme surface (evidemment)...

 
1) Demande à passer une nuit dans l'appartement. C'est indispensable pour détecter certaines nuisances (bruit, voisinage, pollution, etc.)
 
2) Vérifie que les papiers peints ne sont pas trop récents; ça peut être du bricolage destiné à masquer des lézardes, des dégâts des eaux, etc.
 
3) Pour l'électricité, n'oublie pas de faire contrôler ton installation finale par un agent EDF, avec attestation signée etc. Indispensable pour l'assurance en cas de pépin.
 
4) J'imagine que tu vas en profiter pour câbler de la fibre optique dans toutes les pièces (mêmes les toilettes) !
 
5) Si je puis me permettre je te conseille de prendre ton propre notaire (en plus de celui du vendeur). Les deux se partageront les frais totaux, tu n'auras pas à payer deux fois.

 
tu mélanges là.
la responsabilité des 10ans n'est pas acollé au fait qu'on soit le propriétaire, mais au fait qu'on soit le réalisateur des travaux. si tes travaux ont été fait par un professionnel, c'est lui qui en sera responsable pour 10ans. si c'est toi (ou que tu les as fait faire au noir, sans preuve que ce n est pas toi), c'est toi qui en seras responsable.

Je n'y crois pas. +70% en 5 ans, même avec rattrappage, c'est déraisonnable (= en-dehors du rythme de prix de long terme).
 
Enquête sur la situation du logement en France
Taux de logement social
L'impact du vieillissement de la population sur la demande de logements
Proposition de détente du marché immobilier en Ile-de-France par la mise sur le marché de surfaces publiques constructibles
L'évolution sur le long terme des prix du logement (le fameux rapport de Jacques Friggit)
Une transaction sur 4 à Paris est un investissement financier
Certains prévoient déjà la baisse des prix ici et là.
Pour les curieux, la méthodologie de construction de l'indice des prix "Notaires-INSEE"
 
N'oublions pas que 6% de baisse en un an sur un bien de 200000?, ça fait quand même 12000? soit l'équivalent d'un loyer de 1000? par mois ... (sachant qu'un bien qui vaut 200000? se loue plutôt 600?/mois).
 
Bref, pour ma part je n'achèterai pas cette année; je préfère épargner sans vergogne en bourse.

 
ce qui me parait assez contradictoire ...
Perso actuellement je prefere investir dans du terrain non constructible (qui risque de le devenir tres tres vite, mais comme le POS est pas encore voté ça n'a rien d'officiel   ) j'ai déjà acheté 2.5 ha, et là j'essaye d'en recupérer 2.5 autres

je dis juste que la baisse des prix sera limitée, car la pénurie de logement est criante.

Pourquoi ne pourrait-on pas "épargner en bourse" ? Il faudrait en parler aux 100 millions de détenteurs américains d'environ 30% de la place de Paris qui compte là-dessus pour leur retraite, alors ...
Effectivement sur du court terme c'est déraisonnable. Mais à partir du moment où tu épargnes pour une longue durée (>= 10ans) je ne vois pas le problème. Or il s'agit bien de comparer la situtation finale dans 10 ans si tu t'endettes sur 10 ans pour acheter ton bien:
1) je n'épargne pas, je ne paie pas de loyer, je rembourse un crédit = du capital (gagné à la fin) + des intérêts (perdus)
2) je paie un loyer + j'épargne en bourse.
 
Tant que loyer mensuel <= intérêts versés ce mois-ci, il est plus intéressant de louer que d'acheter. Il s'agit donc juste de savoir si, à la fin de l'opération, le capital remboursé a plus ou moins de valeur que l'épargne en bourse. Vu les prix actuels de l'immobilier, le cours des actions françaises, et vu l'historique des 50 dernières années comparant la pierre (immobilier) au papier (actions), mon coeur ne balance pas une seconde. Venez à moi, produits dérivés à forte volatilité !

 
le maire de la commune est ton cousin par alliance  

Et moi je dis juste qu'il faut quantifier tout ça. Qu'entends-tu par "limitée" ? 5% par an pendant 2 ou 3 ans ? C'est largement suffisant pour qu'il vaille mieux louer (quitte à acheter dans 2 ou 3 ans). Bref, halte aux idées imprécises, l'INSEE réalise d'excellentes études chiffrées, argumentées et documentées, profitons-en: les prix vont sans doute baisser à moyen terme, et une baisse de 5% est largement vraisemblable. Auquel cas acheter aujourd'hui est (financièrement du moins) une erreur.
 
Par ailleurs, il est effectivement peu probable que les prix s'effondrent comme en 1991.

 
tu oublies aussi de péciser que les taux d'intérêts sont bas (enfin comparé à l'inflation évidemment).

 
je connais pas tous les chiffres en détail, je répète juste ce que me raconte quelqu'un que je connais bien ( ) qui bosse dans une boite qui gère 130 000 logements en france  

 
ah non, je dirais meme que c pas le grand amour entre lui et moi, mais on l'a tellement emm... pour qu'il nous file un permis de construire en tant qu'eleveur dans la zone agricole qu'il a été obligé de nous expliqué la raison de son refus : ça l'arrange pas que nous mettions notre elevage ici à cause de la regle de reciprocité (cad si j'installe mon elevage de chevaux, il doit etre à au moins 100m des habitations actuelles. en contrepartie, plus tard, aucune habitation ne pourra se construire à moins de 100m de l'elevage), et il a l'intention de rendre cette partie constructible.

OK. Pourrais-tu lui demander des chiffres, des arguments (je dis ça sans ironie, je suis réellement intéressé) ? Parce que s'il contredisent l'INSEE et qu'il a raison, là c'est un peu un scoop ...

 
bah, on dit la meme chose hein :
- on a besoin de 60 000 à 100 000 nouveaux logements par ans (et on en construit pas assez)
- les taux d'intérêt sont hyper interessants
- l'offre locative est basse ce qui pousse à acheter
 
Les prix parisiens vont surement baisser (plus de solvabilité des acheteurs),  mais tant que les 3 facteurs sus mentionnés sont là, ca restera très limité comme tu l'as dis.
 
Ensuite en province c'est un peu pareil, mais avec des niveaux moins élevés ...  
 
Les cycles d'augmentation/baisse en immobilier sont de 5 ans.
On est au sommet. Donc t'as raison de différer ton achat de un ou deux ans. Sauf si les taux remontent d'ici là.
 

 
Euh, non il est communément admis qu'un bien rapporte ~5%/an.
 
Soit pour un produit à 200 000? un loyer = 200 000 * .05 /12 = 833?.
 
En RP, vu la tension sur le marché locatif, la rentabilité augmente pour atteindre par endroit les 6.5% soit un loyer d'environ 1000?.
 
Je confirme bien cette hypothèse, puisque 1000? c'est mon loyer pour un appart qui doit valoir dans les 200K?.

 
Merci pour tes réponses...
   
 
Finalement cette visite ne pas me servir a grand chose car je connais bien l'appartement que j'achète car j'ai pas mal d'amis dans les environs (rapport au bruit, pollution..) et C dans ma ville actuelle..
 
Je note le 3) par contre..
   
 
Pour le notaire, C fait, j'ai une amie notaire donc je suis sur d'être bien conseillé et pas arnaqué..
 
Merciiiii

 
Je visais plutot un post qui disait que acheter pour pas cher en RP signifait acheter dans la zone...
Dans mon cas, le faible prix s'explique par le manque de transports en communs autre qui pour aller sur Paris..
Mais je suis voiture Powwwa donc..    
Désolé, j'me suis emporté..
 
 
Sinon, je sais clairement que le prix de mon appart est surévalué par rapport à son "prix réel" (de 10% je pense..)
Et je pense que les prix de l'immobilier risque de chuter (légèrement) d'ici quelques années..
Mais le fait que le RER arrive près de ma ville d'ici à 5 ans (+ autres raisons) me font penser que même dans le pire des cas, j'arriverai a le revendre au moins au prix que je l'ai payé...
 

 
En général, peut-être, mais j'aimerais bien savoir comment le logement pourrait baisser à Paris pour les petites surfaces, vu le demande qui ne peut que subsister, vue l'impossibilité d'augmenter l'offre de logement, vu le retard de Paris par rapport aux grandes capitales européennes. C'est invraissemblable une baisse à Paris.

Je prends bonne note de tes arguments. Néanmoins ils sont un peu courts en regard de ceux proposés par l'INSEE, le ministère de l'équipement, etc. (cf mon post précédent). Pourrais-tu détailler, et surtout, chiffrer tes dires ?

 
Pour le péquin moyen, il est quasi impossible de payer un loyer + placer de l'argent (du moins l'épargne sera très militée)
Si tu remplaces un loyer par le remboursement d'un prêt dont tu capitalises une partie, je ne vois pas comment tu peux être perdant.

Les conseils financiers de Glacote sont surtout mathématique.
Statistiquement en Ile de France la valeur locative d'un appart est bien inférieur à ce que l'on rembourserait chaque mois pour ce même bien avec un pret à 100%.  Faut prendre en compte le loyer Hors charge.
De plus les premieres années environ 40% de vos mensualités vont directement dans la poche du banqiuer(à cause des intérets).
 
Le problême actuel c'est qu'en ile de france et surtout dans Paris intra muros, les gens achetent n'importe quoi à n'importe quel prix. De jeunes couple s'achetetant des petites surface (35M2 env) de qualité modeste à prix d'or et en s'endettant sur 20/25 ans au maximum de leurs capacité . Tout cela parce que c'est la mode d'acheter(Bon c'est vrai que ça fait mal au coaur de cracher 700 euros à 1 proprio chaque mois).
Le problème c'est que parfois ces gens oublient que demain ils devront déménager parce que bébé sera arrivé par exemple.
En parallele une "petite" baisse du marché sera passée par la. En plus, plus le logement acheté est de faible qualité, plus importante sera sa baisse(en %) par rapport à sa valeur actuelle en cas de baisse des prix de l'immobilier.
Je pense qu'actuellement il y en a plus d'un qui à la fievre acheteuse. Ce qui arrange promoteurs et agences immobilieres.
Il existe tout de même un avantage à acheter même maintenant c'est que c'est de l'épargne forcé. Mais 1 conseil soyez vigilant sur votre achat. Même si les biens sont rares et chères , il ne faut pas oublier d'appliquer les regles classiques dans ce domaine. A savoir :  
Est ce que je suis sur de rester dans ce bien au moins 6/8 ans.
Est ce que ce bien trouvera toujours preneur en cas de revente.(situation vis à vis des transport, quartier tranquille )
Est-ce que ce bien vaut reellement le prix auquel il m'est proposé(Pour le même prix n'y a t'il pas mieux).
 
Pour finir si vous faites des montages financiers pour faire le match location/achat n'en n'oubliez pas certain comme les frais de notaire, d'agence, de déménagement etc..
Au total il peuvent correspondre à plusieurs mois de loyer (voir année).

 
c'est pourquoi pour les gens à revenus moyens, et à emploi stable il est plus rentable d'acheter que louer.

J'ai une question : je vais peut - être bientôt acheter et je me dis que si je dois déménager dans 6 ou 8 ans par exemple ça pourrait être intéressant à long terme de louer plutôt que de vendre : vous en pensez quoi ?

ben *en theorie* c'est tooujours assez interessant de louer, apres ça va surtt dépendre des locataires sur lesquels tu va tomber, s'ils ravagent ton appart et ne payent pas leur loyer c des emmerdes à n'en plus finir ...

J'ai une question concernant la location, supposons que j'ai un signé un contrat location initial de 1 an mais qu'il arrivait que je devais partir 6 mois avant, est il possible que je puisse quitter l'appart avant la fin du contrat avec les 3 mois de préavis ?

 
ben si c un "bete" contrat de location  oui, tu peux utiliser ton preavis de 3 mois quand tu veux (ce preavis est d'ailleurs reduit à 1 mois en cas de mutation). Apres si c une loc ds une residence hoteliere, tout est inscrit sur le contrat (le montant dependant de la durée de la location en geenral).

 
Ce ne serait pas vraiment une mutation professionnelle. J'ai un stage de fin d'étude de 6 mois et je souhaiterai garder l'appart car il est bien situé pour un hypothétique futur boulot (La Défense). Seulement il est possible que je doive retourner en province pour les études.
 
Est ce que cela compte?

ah non, là ce n'est pas considérer comme mutation, tu dois donc respecter ton preavis de 3 mois (que tu peux faire à tout moment)

Certes, sauf que c'est complètement impossible: remboursements = capital + intérêts. Ca voudrait dire que tu aurais un bien tel que le montant des remboursements capital + intérêt serait au plus égal au loyer.
Or par principe les loyers sont à peu près au niveau du prix des intérêts de la première mensualité d'un emprunt pour acheter le bien (si >, tout le monde achèterait, et si < tout le monde louerait). C'est approximatif, et ce sont bien les petites variations autour de cet équilibre qui nous intéressent.
En l'occurence, comme il a été dit plus haut loyer annuel = environ 5% de la valeur du bien; d'un autre côté, les intérêts d'un emprunt sur 12 ans représentent la première année environ 5%. Bref acheter ou lour, c'est juste choisir entre donner à fonds perdus soit à ton loueur, soit à ton banquier.
 
Seule solution: se forcer à épargner.
 

Certainement pas. J'ai un emploi stable, de bonnes perspectives, mon banquier est "mon ami" (ie bons revenus + pas d'incidents + papa a des sous), mais je préfère louer, car je prétends que
1) les prix sont trop élevés (les intérêts que je paierais si j'achetais mon appartement actuels dépassent mon loyer)
2) le risque de baisse est trop élevé à moyen terme (baisse > 5% en un an => mieux vaut louer un an et acheter dans un an)
3) ça n'est pas souple, etc.
 
Bref encore une fois loyer << montant des remboursements si on empruntait, loyer = environ montant des seuls intérêts.
 
Il faut épargner !

Je suis globalement d'accord, en particulier là-dessus: le principal intérêt d'acheter, c'est qu'on est obligé d'épargner (sinon on se fait rappeler à l'ordre pas son banquier) alors que dans le cas loyers + épargne volontaire, la tentation est grande ...
+1 aussi sur la rigidité (déménagement, voisinage, etc.)
+1 pour les frais: notaires = 8% du prix d'achat (et oui !),
taxe foncière (600?/an = 50?/mois pour 50 m²), frais généraux, ravalement, termites, canalisations en plomb, mise aux normes anti-insalubrité, etc.
 
Bref, vive la bourse !

Si le contrat est "en meublé" (ce qui procure divers avantages fiscaux au loueur), le délai ne peut légalement dépasser 1 mois. Même si le contraire est porté au contrat (ça m'est arrivé), la clause est nulle et non avenue.

 
sauf si ...
- les taux d'intérêts prennent 1 point
- le prix de l'immobilier reste stable (et n'augmente plus)

 
bon pour mon F4 de 90 m² je rembourse par mois 450? avec les interets. je paye en plus des charges de copro, l'appart me coute donc avec les charges et impots fonciers 700? par mois. Il m'en couterait 750? si je louais au lieu d'avoir acheté (charges et taxe d'habitation comprise). de tte façon je ne peux pas mettre de la thune de coté *en plus* dans un cas comme dans l'autre. La difference c'est que si je loue je n'ai rien au bout, alors que là dans 12 ans j'ai un appart à moi.

J'ai parcouru dans les grandes lignes les derniers posts de ce topic et j'en ressort une idée générale selon laquelle une baisse de l'immobilier va s'ammorcer (enfin, si j'ai bien compris). Pour les 'visionnaires', vous tablez sur une baisse de combien et dans combien de temps ?

moi je table pour une non augmentation Les prix resteront stables ...
des augmentations à 2 chiffres tous les ans vont s'arrêter !

moi aussi je penche pour une stabilité des prix...

je pense aussi que les prix ne baisseront pas de manière vertigineuse. Ils baisseront peut-être, mais pas énormèment. Perso, j'ai préféré acheter tout de suite pour bénéficier du prêt à taux zero (150.000f marié+1enfant) et ne pas attendre une baisse éventuelle des prix et perdre le prêt à taux zéro.

en revanche je table pour une augmentation des taux d'intérêts

Très, j'ai acheté, il y a 3 ans, un 83m2 à achères dans le 78. 135k?, maintenant, ça en vaut 190k?... J'ai 1h jusqu'au boulot (dont 30min de RERA ou train vers St lazarre)
 
Tous les jours, pendant plusieurs années, c'est usant à force. Je vais essayer de travailler chez moi, même si ça réduit mon salaire de 50%.
 
Une maison potable dans un quartier correct, ça me parrait impossible pour 130k?.

Pour donner mon petit historique sur l'achat de mon appart, voici ce qui m'a décidé à acheter :
 
On payait un HLM privé dans une belle résidence (50m2 + box+ cave) pour 620? CC. Dans Paris, 20ième. Quartier moyen, mais très bruyant (voitures)
 
On a calculé qu'en achetant un bien autout de 130/150k?, et un crédit court (7/8 ans), ça nous couterais beaucou moins cher.
 
Finalement, on a pris un appart à l'ouest de paris (Paris était, il y a 3 ans, beaucoup trop cher pour nous). 135k? + 2 parkings, dans résidence récente (1993) dans un quartier très calme sur le trajet du RER A.
 
Le calcul est le suivant, en supposant qu'on y reste 10 ans, et qu'on perde 15k? à la revente au bout de 10 ans, en incluant le crédit et les couts supplémentaires (Taxe foncière et charges de proprio), nos 80m2 nous reviennent 450?/mois sur 10 ans.  
 
Un logement identique en location est donné aujoud'hui à 1000? CC. Et encore, la valeur du loyer augmente régulièrement, et sur 10 ans, c'est pas négligeable.
 
Si à la revente, on perd rien, ça nous coute 350? par mois sur 10 ans.
 
Mais bon, on a pris un crédit sur 60% de la valeur initiale, et sur une durée de 7 ans (6% TEG à l'époque).
 
Bref, pour nous, il y avait pas photo.

Je suis extrêment surpris par ces chiffres. Sur la base d'un taux à 5% sur 15 ans, ça veut dire que ton bien vaut environ 65000?. Je ne vois pas comment un loueur peut prétendre le louer 750?/mois, soit exiger plus de 10% rentabilité (même charges déduites) !
 
Ce que j'ai observé à Paris c'est qu'un appartement typique (3 pièces de 50m², 14ième) se loue 800?/mois environ et se vend 250000? environ. Un emprunt de 250000? à 5% sur 15 ans représente une première mensualité de 1800? dont 900? d'intérêts (donc mieux vaut louer qu'acheter). En revanche si tes chiffres sont vrais ça veut dire soit que cet appartement devrait être loué 1600?/mois (!), soit qu'il devrait être vendu 1250000? (!!).
 
Bref, si ta situation est comme tu le dis, tu as eu largement raison d'acheter.