Reprise du message précédent :

Je suis extrêment surpris par ces chiffres. Sur la base d'un taux à 5% sur 15 ans, ça veut dire que ton bien vaut environ 65000?. Je ne vois pas comment un loueur peut prétendre le louer 750?/mois, soit exiger plus de 10% rentabilité (même charges déduites) !
 
Ce que j'ai observé à Paris c'est qu'un appartement typique (3 pièces de 50m², 14ième) se loue 800?/mois environ et se vend 250000? environ. Un emprunt de 250000? à 5% sur 15 ans représente une première mensualité de 1800? dont 900? d'intérêts (donc mieux vaut louer qu'acheter). En revanche si tes chiffres sont vrais ça veut dire soit que cet appartement devrait être loué 1600?/mois (!), soit qu'il devrait être vendu 1250000? (!!).
 
Bref, si ta situation est comme tu le dis, tu as eu largement raison d'acheter.

Quand on peut bénéficier tu prêt à taux zéro, il faut absolument acheter. Ca permet de se constituer gratuitement du capital, il n'y a aucun fond perdu ni à cause du banquier ni à cause du propriétaire.

250000? un 50m2 quand meme pas
plutot 200000 non?
dans mon immeuble (dans le13eme... ok c'est pas le 14eme), un 2 pieces de 50m2 a ete vendu 180000, le loyer etait de 850?

Si j'ai bien compris, tu avais un apport représentant 40% + les frais de notaire. Pour faire la comparaison, il faut exclure l'apport du calcul (par exemple en comparant à la situation où tu aurais placé cet apport à 5%/an en toute sécurité).
 
Par ailleurs, les prix d'aujourd'hui n'ont aucune importance dans ton calcul. Il faut juste comparer, à la date d'échéance du prêt, la situation location + placement à 5% par rapport à achat. Peut-être que dans ton cas c'était rentable ... ?

 
je l'ai acheté début 2001 350 000 FF à 6% sur 15 ans. Normalement il en valait 500 000 FF, mais y'avait pas mal de boulot à faire dedans (on a refait nous meme), et d'autres circonstances qui ont fait que . les loyers ont un peu flambés ds la region à l'epoque le loyer pour ce genre d'appart était de 4000 FF CC maintenant il atteind les 5000FF.
Bon je suis pas à paris, j'en suis à 70km au nord. L'appart fait 90m², orienté sud et est, avec une loggia vitrée de 6m² et une place dans le parking fermé.
Si je devais le revendre aujourd'hui je le revendrais au moins 100 000?.
sinon par chez nous les loyers sont d'environ 8% de rentabilité.

J'avais fait une feuille Excel en comparant loyer et achat. En comptabilisant les différentes charges, et taxes. J'avais même comptabilisé l'inflation sur les loyers, els charges et les taxe.
 
C'était intéressant de louer si on avait besoin de prendre un crédit très long, et si on était capable de mettre pas mal d'argent de coté en plus.  
 
Je te dis dans mon cas, acheter revient à 350/450? par mois, alors qu'un loyer me couterai 1000? (hors inflation). Et ce, sur une période de 10 ans. Plus je reste plus la "mensualité" baisse.  
 
Je crois d'ailleurs que si je revendais aujourd'dui, ça m'aurait déjà couté moins cher de que louer (sans compter la plus value sur le bien actuellement).

Un autre façon de se décider: comparer la totalité des fonds perdus dans chacun des cas.
 
1) Location:
     loyers =  sum( 12 * loyer * 1,04^i)  (réactualisation annuelle d'environ 4%, cf indice INSEE du coût de la construction)
 
2) Achat:
     intérêts totaux (environ 40% de la valeur sir prêt à 5% sur 15 ans)
     frais de notaire (environ 8%)
     coût de remboursement anticipé (environ 1%) si on rembourse le prêt plus tôt que prévu (par exemple pour déménager, car un prêt est adossé à une hypothèque sur le bien non transférable en général).
     plus-value ou moins-value (il est prudent de se contenter de l'inflation, sauf à être devin)
     intérêts qu'aurait rapporté l'apport s'il avait été placé
 
C'est sans doute plus simple.
 
Exemple: pour un bien de 250000? loué 1000?/mois, crédit à 5% sur 15 ans, avec apport de 50000?.
 
1) Location:
   loyers totaux = 12*800 + 12*832 + ... + 12 * 1385,34 = 192226,44
   TOTAL perdu: 192226,44?
 
2) Achat: emprunt de (250000 - 200000)
   Intérêts totaux: 88780
   Frais de notaire: 0.08*250000 = 20000
   Taxe foncière: 15 * 1000 = 15000
   intérêts de l'apport: (0.05*50000 + 0.05*52500 + ...) - 50000 = 48996,58 s'il était placé sur 15 ans à 5%/an
   TOTAL perdu: 152776,58
 
Conclusion: il vaut mieux acheter. Le prix de vente limite, à loyer constant, serait d'environ 275000?. Le loyer limite, à prix de vente identique, serait de 650?/mois environ. A prix de vente et loyers fixés, la durée d'emprunt limite au-delà de laquelle il vaut mieux louer est d'environ 22 ans.

Qqun connait un peu les prix d'un appartement au ski pour le louer ?
Combien coute un petit studio de 25m² sur les pistes d'un gros centre de ski ? genre La Plagne ?

Autre question à combien sont les taux d'intêret avec assurance ?

www.meilleurtaux.com

Super merci
Mais ceux qui ont acheté vous avez eu combien ?
 

F3 60m2 a 50m de la mer 680e (a j'ai le parking souterrain avec)

 
interressant comme exemple mais je pourrais jamais me payer une baraque a 250000 ?

J'ai ptête trouvé un super plan  
Un appartement à LA Plagne de 25m² sur les pistes 37500? !
Je vois la personne demain

 
Il faudrait que tu expliques ton calcul pour l'achat parce que je n'ai rien compris.

 
Intérêts totaux: total des intérêts versés sur 15  ans avec un taux à 5% pour un emprunt de 200 000? (meilleurtaux.com).
 
Frais de notaire: 8% tu prix total du bien = 0.08* 250 000 ?
= 20000?
 
Taxe foncière = montant total de la taxe foncière versée sur 15 ans (j'ai mis 12 par erreur, édité), à environ 1000? annuels.
 
Intérêt de l'apport: dans ce scenario tu immobilises 50000? pour acheter ton appartement, au lieu de les placer à 5%/an (en bourse ou en obligataire). Je calcule la valeur  qu'auraient eu ces 50000? au bout de 15 ans (intérêts réinvestis), moins les 50000?, ce qui me donne ce qu'ils auraient rapporté sur 15 ans.
Soient 48996,58? (à 5%/an, mon capital de 50000? aurait doublé pratiquement en 15 ans si je l'avais placé au lieu de m'en servir pour acheter, car 1.05^14 = 1,97993).
 
Donc au total j'ai perdu (ou n'ai pas gagné)  pratiquement 150000?.
 
Evidemment dans ce calcul 1/3 de ce qui est "perdu" vient du manque à gagner dû à l'immobilisation du capital; mais en pratique si on avait voulu acheter sans apport, 1) aucune banque n'aurait prêté et 2) le taux aurait été bien moins intéressant.
La norme veut que l'on apporte 30% de la valeur du  bien + les frais de notaire.

Pour info, je n'ai jamais rencontré personne qui a gagné de l'argent en achetant un appartement au ski: soit tu le loues pendant les périodes rentables (et tu n'en profites pas), soit il ne te rapporte presque rien. Les charges sont énormes en géénéral. En plus les vieilles constructions des années 60 n'ont plus du tout la cote (pal conçues, mal isolées, etc.).
Bref dis-toi que c'est un bien de consommation pure (= pratique de pouvoir laisser son matériel+draps+habits+etc.) sur place, mais certainement pas un investissement.

d'ailleurs ca explique le prix qui peut paraître "bas". Mais des studios à ce prix t'en trouve à la pelle dans les stations de skis.

 
non, ça a baissé, la norme est maintenant de 20% d'apport (pour avoir le meilleur taux/rendement)

 
Tout a fait..
 
Pour ma part, je devais justement apporter ces 20%, j'ai finalement réussi à négocier à n'apporter que 13% en conservant le meme taux..
(je prefere garder un peu de sioux de cote pour remplacer (très   ) prochainement ma voiture qui se fait (très   ) vieille      
 
glacote > très intéressant ton calcul..
Je vais essayer de le faire aujourd'hui sur mon cas perso..
(même si je reste convaincu d'avoir fait le bon choix en achetant   )
Merciii
 

 
On ne parle pas là de l'apport accepté par la banque, mais de celui qui permet d'acheter au mieux. Or vu que les taux d'interets ont baissé, et que maintenant les prets modulables sont mannaie courante, vaut mieux n'apporter que 20% quitte à rembourser par anticipation le moment venu.

les frais de notaire tombent à 2% sur du neuf ou du très récent, ça change un peu les calculs au cas où

 
vouais mais t'a d'autres taxes et à la fin ça revient au meme ...

y'a d'autres choses à prendre en compte aussi, la rareté des locations par exemple
 
moi j'achète, même si c'est sur 25 ans, c'est sans regrêt aucun

 
J'ai eu le meilleur taux que proposait meilleurtaux.com en juillet 2003
 
Je devais emprunté 120 000? , j'ai réussi à faire plier a banque CIC à 4.10% sur 20ans (hors assurance). la taux des plaqes que disposait ma conseillere ne pouvait pas descendre à moins de 4.40% (mal placé // au autre banque, un dossier a du etre envoyé au siege), j'ai réussi à avoir les frais de dossier gratuit, ainsi que 2 moi sassurance logement gratuit. J'ai pris une delegation d'assurance à 0.15%.

Au fait, les calculs sont ici (les lignes en italiques sont recalculées automatiquement, tout le reste est modifiable).

 
Genial !!!!  
   
 
J'allais justement te demander si tu n'avais pas un fichier .xls de calcul..  

C'est pas mal, ça correspond à ce que j'avais, sauf que t'as oublié l'augmentation du loyer annuel, ce qui est loin d'être négligeable sur une longue durée. A l'achat, tu ne subit pas de variation liées à l'inflation.
 
d'ailleurs, la version que j'avais faite, ne basait pas tout sur la durée du crédit, mais sur la durée pendant laquelle on comptait rester dans le logement. Ensuite, il fallait fixer la durée du crédit.
 
Je vais essayé de le retrouver.

Pour les emprunts, vous avez pris des taux fixes, taux variables/capés ?
ça a l'air pas mal les variables capés.

 
taux fixe. au moins pas de surprise.

surtout en ce moment où ils sont très bas.

 
Oops ! C'est corrigé

 
Si tu veux apporter une correction supplémentaire, tu peux modifier la case du TEG pour qu'il accepte aussi les réels..  

J'ai fait une premiere estimation a la va vite..
(j'ai pas tous les chiffres exacts ici..)
 
Sur 12 ans
 
 
LOCATION
loyer : 550 euros (pour la surface que je prendrais si je devais louer..)
loyer : 700 euros (si je devais louer le bien que j'achete... ca doit se louer dans ces prix là...)
revalorisation  : 4%
COUT TOTAL (location 550 euros) = 99 127
COUT TOTAL (location 700 euros) = 126 217
 
 
ACHAT
Apport : 22 870 euros (apport credit banque + frais agence + frais notaire)
Remboursement mensualité : 752 euros (assurance comprise)
En considérant une valorisation du bien de seulement 1% (soit une plus-value de 11 285 euros)
COUT TOTAL = 45 056
 
 
Y'a pas photo !!!  
   
 
Je referai les calculs au calme chez moi ce week-end mais ca ne devrait pas changer grand chose...

Moi, au final, j'obtiens 2 fois moins cher à l'achat qu'à la location. C'est cohérent avec les calculs que j'avais fait par ailleurs.

 
jusque là c'est ce que j'ai aussi toujours fait. sauf qu'on a acheté des meubles en massifs, qu'ils rentrent pas ds l'ascenseur, ils sont pas demontables et que les livreurs en ont sacrement bavé pour les monter sur 9 etages. donc là quand on partira ben ça sera demenageurs...

 
vouais ben là c un gros buffet en aulne massif (doit qd meme peser 300 kg) on est au 9eme, et vu comment sont foutus les escaliers on se demande meme comment ils ont reussi à le monter sans casse

Ca me rappelle un pote qui voulait pas faire appel à un déménageur (alors qu'il avait quand même 70m2 à déménager). Il a loué une camonette. et il l'a défoncé tout le coté en tournant. Facture : plus chère que le déménageur...

C'est fait, merci (bon la conversion OpenOffice.org => Excel s'était mal passée ...).
 

 
1) Nous sommes d'accord que je décline toute responsabilité ...
 
2) Il me semble plus prudent de se contenter d'une revalorisation de 0% annuelle. La décision est très sensible à ce paramètre, plus encore qu'au taux d'intérêt.