Reprise du message précédent :

Exactement. La volonté des parties, le consentement mutuel...

 
 
Après c'est quoi l'intérêt pour eux ?
 
Ils vont jeter leurs meubles à la poubelle et augmenter leur loyer pour avoir des meubles imposés par leur proprio ?

Certains propriétaires dans ce cas n'augmentent pas le loyer (absolument rien ne l'impose), et rachètent les meubles du locataire -> ça devient intéressant pour les 2 parties.

 
Bien sûr.  Mais ça peut être annulé par un tribunal quand même. Si les locataires changent d’avis, je ne donne pas cher de ton nouveau bail meublé.
 
Edit: le nombre de clauses ou amendements classifiés comme nuls et non avenus par les tribunaux...

si tout le monde était d'accord pour changer le contrat, je ne vois pas trop sur quelle base

 
Sur la base de la protection du locataire vu que le cas de résilier un bail nu pour signer un bail meublé ne fait pas partie des cas possible pour la résilition d'un bail de location nue.  

La pression exercée par le proprio, l'instant de faiblesse du locataire, le fait qu'ils étaient 2 gros balèzes et que la nana était toute seule ...
 
Face à un juge, le changement de type de contrat beaucoup moins protecteur ne peut pas s'expliquer autrement que par une pression du propriétaire. Et c'est pas la prime aux meubles de 3000€ qui fera changer le sens du jugement.
 
Donc, accord oui, ça passe mais si revirement, ça sera sans doute plus chaud à gérer.

Faites-vous de la gestion locative ? Chez qui ?
 
Je suis en train de prospecter un peu en ce moment. Le syndic de mon immeuble gère aussi quelques biens de la copro mais on m'annonce 10% avec la GLI. Ca me paraît un peu excessif.

"il est parfaitement illégal de se faire justice soi-même et d'exiger le paiement des loyers de cette manière."
C'est quoi qui est illégal là dedans ?
C'est juste un règlement à l'amiable..

couper l'eau et/ou l'élec c'est tout sauf de l'amiable

et tromper quelqu'un comme dans l'article c'est pas de l'amiable non plus

Il aurait aussi bien pu toquer à sa porte et exiger le paiement.. je ne vois pas en quoi ce serait illégal d'exiger son dû.

La seule chose qui me semble possiblement illégale, c'est ça:

Mais cela reste, tant qu'il n'y a pas eu de plainte ni jugement, une question de point de vue.
Ceci ne serait pas illégal:

 
Le reste est une duperie, mais effectivement il n'y a rien de légalement répréhensible.

Le locataire a obligation de paiement du loyer (écrit dans le bail qu'il a signé), donc ce serait abusé qu'il ose se plaindre qu'on lui demande de payer son loyer (et encore plus que la justice lui donne raison)    

Certes, mais la tentative de coercition, tout comme l'agression physique, sont prohibées.
 
Tout ceci n'a rien à voir avec le bon sens ni la morale, juste avec le droit.
 
La justice, dans notre pays et actuellement, juge selon le droit, pas selon l'équité.

Pendant ce temps, les loyers de CORUM Origin tombent tout seuls chaque mois    
 

 
Cash-flow négatif pour l'instant.
Si les perfs de la SCPI ne dégringolent pas trop, d'ici 4 ans le CF devrait devenir positif.

C'est tentant. Les perfs semblent pas mauvaises.
Sachant qu'en plus l'appart que j'ai est en location à la semaine l'été, ça demande pas mal de temps et d'organisation.

Je paye environ 10% avec assurance loyers impayés dans une agence "physique".
On paye moins cher avec https://www.homepilot.fr/ mais ils ne fournissent pas exactement les mêmes services / prestations.

Par exemple, mon agence physique paye les charges de copro tous les trimestres en se servant sur le loyer par exemple...

Je ne saisis pas comment le CF va devenir positif:

• tes mensualités de remboursement sont constantes
• les perfs de la SCPI sont constantes

->qu'est-ce qui fera que le CF change?
Il doit me manquer un paramètre évident....mais je ne trouve pas....

Des parts en NP

C'est ça: NP + 1 des 2 crédits qui s'arrête en 2021
 
Plus de détails: https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t60039780
 
En fait j'ai juste refais mes graphiques en mieux depuis la dernière fois.  
J'ai édité le post de al dernière fois avec les nouveaux graphiques.
 
C'est si beau, je m'éclate avec SpreadSheet    
 
Le pic de cash en mars 2019 c'est le remboursement de l’excès de provision pour les FDN.  

 
"pratique illégal", "interdit de se faire justice soi-même"...
 
...

 
Je vois. Le syndic me propose exactement les même prestations. Tu es sous quel régime avec ton bien ?

 
t'as pas lu l'article : ils ont juste fait un rdv avec le locataire et l'ont forcé à payer ses loyers impayés.

 
c’est pas juste fait : c’est rendez vous galant avec madame qu’il ne devait pas connaître pour le forcer à payer ... Ca n’a rien d’un simple rendez vous pour demander son du.

 
Location nue aux frais réels.

J'ai effectivement filtré tes messages dans le topic pour relire tes précédents messages.
Tu as un petit crédit conso, et un crédit plus gros pour des parts en NP. Mais du coup, tu projettes de passer en CF positif "juste" parce que:

• le premier crédit sera remboursé
• tu obtiendras la pleine propriété de tes parts actuellement démembrées.

Alors, à moins que je n'ai loupé un élément, ton CF ne sera positif que parce que pendant un peu plus de 4 années tu aura injecté:

• le premier achat de 10k
• les mensualités de remboursement des parts en NP, sans toucher de loyer pendant 4.5 ans

Ca me semble un moyen d'obtenir un CF positif similaire à un bailleur qui montrerait un CF positif parce qu'il a fait un apport important pour l'achat.
 
Souvent, on pense "autofinancement" lorsque l'on parle de CF positif. Là, on en est loin. A la limite, on peut même dire qu'un achat comptant a aussi un CF positif....
 
(cette interrogation sur l'aspect CF positif ne retire rien au bien fondé financier de l'utilisation du crédit, ni a l’intérêt de diversification)

 
Oui.
 

Note que je n'ai pas injecté 10K de liquidités d'un coup: j'ai injecté 750€ de ma poche, puis des mensualités de 281€.
 

Avec le 1er crédit j'ai acheté des parts en pleine propriété.
On voit d'ailleurs sur ma 1ere courbe que j'ai déjà touché presque 2000€ de loyer NET (Courbe bleue "Somme des Loyers perçus" ).
 

 
Pas vraiment car mon apport initial est de 750€ seulement.  
Autant dire qu'il n'y a pas d'apport.
C'est incomparable avec un projet immo dans lequel l'acheteur apporte 30%.
 
Aujourd'hui j'ai sorti moins de 8K de ma poche en environ 2 ans.
C'est là toute la puissance de l'achat en NP avec crédit: le délais de NP commence à courir alors que je n'ai encore presque rien sorti de ma poche.
 

 
Je n'ai pas parlé d'autofinancement. L'autofinancement est une fable de vendeur de Pinel, c'est quasiment impossible à réaliser.
 

 
Oui on peut le dire: Dans le cas d'un achat comptant le Cash-flow mensuel est négatif seulement le 1er mois    
 
J'ai créé un indicateur "Gain Total" (courbe bleue du 2cd tableau) qui représente le bilan de l'opération si je vendais tout et que je remboursais les crédits d'un coup (sans compter les éventuels frais de remboursement anticipé).  
On voit qu'aujourd'hui j'ai un Gain Total de -18K€.  
Chaque mois ça remonte doucement, la remontée s'accélèrera quand j'aurais remboursé le 1er crédit, puis quand les parts en NP commenceront à verser leur loyer.
Et là, la CASH-MACHINE se mettra en route !    
 
 

 
Tu es contente de ce type de services?  
Pour l'instant je fais en direct mais avec l'amélioration des cash flow je pourrais me payer une agence.  
Tu as quel type de tarifs? Ils ne sont pas affichés sur leur site.  

Hello Hello,
 
Petite question : dans le cas d'un non résident Français, si on fait une location meublée en France avec des revenus locatifs >23000€/an, on est obligatoirement en situation "Loueur meublé PROFESSIONNEL" (car pas d'autres revenus imposés en France ?)  ?
 
Ou bien alors peut-on tout de même rester en LMNP en montrant une feuille de revenus locale qui prouve que les revenus locatifs perçus en France, bien que supérieurs à 23000€/an, représentent moins de 50% des revenus totaux?
 
Merci pour le coup de pouce si vous avez la réponse !

topic des impots aussi sinon

Y a des investisseurs immobilier expatriés sur ce thread?  
 
Est-il vrai qu'en habitant et travaillant à l'étranger les banques en France demandent des apports grotesques type 40-50%?

 
Non.

 
Potentiellement moi, dans quelques mois

Salut, je compte investir dans une chambre pour étudiants. J'avais proposé 46 k€ pour être bien large mais j'ai eu une contre proposition à 52 k €.
 
Voici les chiffres auxquels j'arrive : 4.10 % de rentabilité nette d’impôts. Ça vous parait correct comme ratio renta / emmerdement ?
 
Mes parents en ont déjà une dans la résidence (hauts de seine) depuis 10 ans, celle à à côté en fait,  donc les chiffres de valeur locative / vacance sont réalistes.
 
Pour les travaux j'ai chiffré 500 € par m² (10.9m² en rdc : sol à changer : fenêtre, évier et parquet à remplacer ; placard à créer ; murs à enduire / repeindre ; et élec à refaire).
 
J'achèterai comptant car j'ai la flemme de faire un emprunt pour ça et je veux être sans emprunt pour m'acheter une nouvelle résidence principale dans 3 ans.
 

Seulement 120€ de TF ???

T’as oublier l’assurance proprio non occupant ainsi que les charge de copro exceptionnel (ascenseur, ravalement de façade, etc)
Tu vas le louer meublé ? (D’après ton calcul d’IR/PS) -> pas mauvais plan car pas de crédit donc pas d’intérêt bancaire à déduire.
500€/m2 pour des travaux, t’es en général large (si tu le fait tout même) mais vu la petit surface, fait gaffe que certain truc sont cher et non dépendant de la surface (genre fenêtre)

Maintenant, vu que tu ne bénéficie pas de l’effet de levier du crédit, pose le même calcul avec 63K€ de SCPI (rendement de 4% brut en moyenne, aucun locataire à gérer, risque d’impayé quasi nul car très largement dissout : ça doit rapporter à peine moins mais avec l’esprit libre)

 
 
Oui il y a des charges exceptionnelles mais elles sont très faibles : les travaux de toiture façade des chambres (bâtiment indépendant) sont payés par un des autres bâtiments de la résidence du fait du règlement de copro mal fichu (les chambres appartenait peut être aux proprios de ce bâtiment à l'origine). Les gens de ce bâtiment gueulent mais c'est inchangeable sauf avoir l'unanimité à l'AG (ce qui ne sera jamais le cas).
 
Oui location meublée et effectivement faut que je regarde combien ça coute niveau assurance.
 
Pour le reste  : chaudière, douche, toilettes, ça vient d'être changé. Et c'est en rdc donc pas d'ascenceur.
 
Du coup j'ai pas l'ordre de grandeur mais j'imagine que ça dépasse pas 50 % des charges courantes (gardien, chauffage, eau ...). Ça ferait chuter la renta nette nette à 3.8 %.
 
 
Je vais regarder les scpi mais en gros je suis bien investi en actions (ETF) et je voulais diversifier dans du tangible moins volatile où je maîtrise/gère donc je pense pas que ça réponde à mon problème.
 
La taxe foncière est faible mais ça m'étonne pas trop vu le calcul nébuleux de cette taxe (j'ai proportionnellement plus de deux fois plus sur ma résidence principale dans une ville comparable).
 
Il y a pas mal de risques liés aux futures taxes je pense pour ce type d'investissement donc c'est pour ça que j'essaie de viser une forte renta (taxe sur les petites surfaces / limite de loyers par m², taxes sur les logements énergivores, augmentation de la tf).

SCPI, c’est pas des actions (contrairement aux foncières cotées)
 
Après, la RP, c’est bien pour diversifier (Sauf à avoir des gros montant en liquidité/action/livret, ça fait de suite plus de 50 voir 70% d’exposition à l’immobilier, donc si tu prends en plus de l’immo locatif, ça devient moins diversifié )

 
Tu as considérer la CSG à 17.2% dans ton calcul de renta ?
En ce qui concerne les travaux, cela semble être simple, sauf pour la fenêtre. Ton budget est très très large.

 
Oui, j'ai calculé les impôts en faisant loyers bruts * 0.5 * 0.472
 
La fenêtre je sais pas trop, mais j'imagine qu'on est dans les 1000 euros pour une fenêtre deux vantaux, voici à quoi elle ressemble (je l'ai pas en entier) :
https://i.ibb.co/QFwv3jk/Annotation [...] 100421.png
 
édit : j'ai fait un devis chez mamtut pour l'assurance habitation proprio non occupant, ça me donne 5.64 € par mois, ça fait chuter la renta nette de 0.1 points.

 
Place tes 60K€ sur une assurance vie et emprunte les 60K€
 
Effet de levier, déduction des intérêts, renta de ton assurance vie  
 
Je saisis pas trop l’intérêt de mettre du cash dans une opération immobilière vu l’imposition que tu vas te prendre dessus (TMI et CSG)

 
Pour l'emprunt, je vois pas trop l'intérêt car j'ai un peu d'assurance vie qui rapporte un maigre 1.5 % net par an (sans compter les impôts). Donc je pense pas que j'ai intérêt à emprunter vu que l'emprunt + assurance coûtera plus que ça.
Et j'ai pas trop confiance dans les assurances vies donc le cash est sur livret a + cel + ldd et livret de banque @0.1 %.
Je garde par contre mon pel à 2.5 brut
 
Effectivement il y a la possibilité de déduire les intérêts. Mais, si j'ai bien compris, il faut prendre un comptable pour faire du régime réel.
 
Emprunt + comptable ça fait trop d'ennuis pour une opération si petite je pense (je serai curieux de connaître le gain par rapport à la solution cash + meublé si vous avez l'ordre de grandeur en tête pour ces montants de loyers).