Reprise du message précédent :

 
 
Tu n'as pas vraiment d'apport là, c'est au niveau d'une épargne de précaution.

 
Demande confirmation chez les juristes mais autant le rafraîchissement avec accord des locataires ça peut le faire, autant le changement de bail, non. Un bail ne peut pas être dénoncé hors cas prévus par la loi. Et le changement de bail nu à bail meublé n’en fait à ma connaissance pas partie.

 
+1. Se lancer dans du locatif sans filet de sécurité faut pas avoir peur.

Il faut attendre la fin du bail (3 ans) pour y mettre fin.
Et RAR 6 mois avant la fin de bail.

 
Après le bien ne coutera "que" 80k, même sans locataire je suis capable de payer les 600€/mois. Le but étant de faire de l'épargne forcée aujourd'hui et un revenu supplémentaire quand j'aurais une vie de famille quoi (~ 35 ans).
 
Du coup pour se lancer là dedans vous pensez qu'il faut que je mette + d'argent de côté ? Combien ?  
 
Je me précipite peut être mais j'ai beaucoup de personnes autour de moi qui achètent des studios de ce type, avec 10k d'apport et même pas 5k dans leur LA.
 
Merci de vos conseils en tout cas  

 
Oui, pour occuper soi même ou vendre vide. Pas signer un nouveau bail meublé avec les mêmes locataires.

 
Épargne de précaution : entre 3 et 6 mois de dépenses.  
 
Demande donc des conseils à toutes ces personnes autour de toi si elles sont si nombreuses.

 
Tu es sur de vouloir investir à Grenoble ?
Tu connais bien la ville ?
 
Si y'a une ville où je n'investirai pas, c'est bien Grenoble, et pourtant, j'habite à cotés.
J'avais posté sur le topic Grenoble, des extraits du livre de la cours des comptes sur les finances de la ville. C'est pas glorieux.
La taxe foncière est à son max et la ville est surendettée.
Tu ajoutes à ça qu'il y'a en ce moment, beaucoup de construction en cours, que ce soit à Grenoble ou en périphérie.
 
Cerise sur le gateau, le maire n'aime pas trop les propriétaires bailleurs.
Même si ça a été retoqué, ça en dit long sur ses intentions.
 
Grenoble veut obliger les propriétaires à reloger les mauvais payeurs
https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] 9f39cf40a/
 
https://www.atlantico.fr/decryptage [...] s-lelievre

je vois pas ce qui empêche de leur parler en off perso
après il ne pourra pas les forcer

du locatif sans faire full crédit et en cramant de l'apport, personnellement je ne comprends pas le projet

ça n'est pas parce que les autres font des choix d'investissement peu judicieux (qui peuvent quand même s'avérer "gagnant" ) qu'il faut les suivre aveuglément

 
La banque ne prête pas à 110% dans le cas de mon dossier, et ça fait quand même un rendement net de >3% (brut vers 5.5), je ne comprends pas en quoi c'est un mauvais investissement, peux tu développer stp ?
 
Comme j'ai dit c'est de l'épargne forcée pour augmenter mes revenus dans 10 ans.

pose tous les chiffres, qu'on voit un peu

parce que les "ça crache x% de  rendement net" sans calcul, pardon mais je crois à ce que je vois

c'est quoi ton dossier ? qu'est ce qu'il a de spécifique ?

au passage j'ai pas dit que c'était forcément un mauvais investissement

 
 
Délicat, il faut qu'ils acceptent de terminer leur bail pour en souscrire un autre plus cher, plus risqué (1 an au lieu de 3) en meublé
   

 
Oui, de toute façon ce sont des estimations :
 
Prêt : 80 k
Apport : 8k
Intérêts : 9k
Loyer (avec vacances locative 2 mois) : 4200
TF : 500 à 800€
Charges : 500 à 800€
Assurance loyer impayé : ?
 
J'avoue que je ne suis pas allée plus loin.
 
Rien de spécifique à mon dossier, CDI ingé dans un gros cabinet en mngment, mais ma banque était pas très chaud, et ils m'ont dit que j'aurais un taux moins intéressant. (je précise que je compte bien faire le tour des banques une fois ma recherche active lancée hein)  
 
Pour être honnête, je ne saurais pas où investir cet apport de 8k€ sinon

donc ton idée c'est de payer 80k un appart avec seulement 8k de prêt ? (donc tu mets 72k sur la table ?)

je comprends encore moins le projet du coup
et du coup je veux bien le détail de ton calcul de rendement parce qu'à mon avis t'es complètement à côté là

 
J'ai édité le message, c'est prêt de 80k, apport de 8k et 9k d'intérêts à rembourser, my bad
 
R = 4200 / (80 000 + 9 000 + 8 000*1,15 + 800 + 800) = 4,2% net sans compter le impots et l'assurance loyer impayé
 
J'estime à 1,5% le rendement des 8k si je les place ailleurs, ce qui est bas. J'oublie d'autres choses ?

et l'appart coute combien du coup ? (frais de notaire ?)  
où est l'imposition ? (je ne parle pas de l'imposition locale que tu as déjà compté)

 
J'estime l'appart à 80k sans frais de notaire  
 
Comme je l'ai dit, je ne compte pas l'imposition, mais j'aimerai bien avoir un outil qui le fait ! Je veux louer en meubler (donc LMNP).

Impôts : 4200-30% = 3000 (arondi)
Tu va donc payer 17,2 de PS et 30% d’ir = 1400€ (arondi) -> sans doute un peu moins au réel)
4200-1400 = 2800.

Prend ce chiffre pour calculer ton rendement net d’impôt (et encore, tu oublies l’assurance loyer impayé, les dégradation qui ne seront pas couvert par la caution, les charges exceptionnels non prévu dans les classiques)

Bref, passe voir le topic épargne, tu trouveras de meilleurs rendement avec moins de risque (mais sans l’effet de levier, c’est vrai)

Edit : si LMNP, c’est 50% d’abattement soit au final environ 1000€ d’impôts au lieu de 1400.
Le reste reste vrai (et t’as pas mis les FDN de 7k€ environ dans tes chiffres, qui diminuent encore le rendement ! )

il te manque des chiffres, ton calcul de rendement est donc peu valable
renseigne toi bien et pose bien tous tes chiffres correctement avant de te décider
 
et aussi, consulte d'autres banques, ça n'est pas parce que ta banque ne te suit pas sur un prêt à 110% que ça ne sera pas le cas d'autres banques

 
 
Tu ne sais pas calculer un rendement locatif.
Go FP.

Surtout, il peut avoir du 4/5% de rendement sur de la SCPI par exemple (pour placer ses 8K€ d’épargne voir utiliser sa capacité d’épargne piur faire un crédit conso ou immo : avantage, tu fais la somme que tu veux et pas 80k d’un coup !! )

 
Les FDN sont couverts par l'apport (j'ai mis 8k au lieu de 7k).
 
Mes excuses, je reprends le calcul proprement :  
 
Prix d’achat = 80 k€
Frais de notaire = 7 k€
Frais d'intérêts bancaires = 9 k€ (prêt à 1,1 sur 12 ans)
 
Loyer mensuel envisagé = 420€ (+20€ charges), soit 5280
 
Vacances locatives = 880
Assurance garantie risque locatif (GLI) = 150
Taxe foncière = 600 €
Charges non récupérables = 300 €
Travaux éventuels = 200 €
 
Rendement net avant impôt :
 
R1 = (5280-880-150-600-300-200)/(80000+7000+9000) = 3,28%
 
Après impôt si LMNP micro BIC :
 
I = 0,172(PS)*1575 + 0,3(IR)*1575 = 585 €
 
R2 = (5280-880-150-600-300-200-585)/(80000+7000+9000) = 2,98 %
 
Questions :
 
1/ J'oublie quelque chose ?
2/ Pourquoi l'IR est à 30% ? ça me parait beaucoup

Bah, tu touches 38k (-10% frais réel)

La tranche à 30% d’IR, c’est dès 26 ou 27k (me rappel plus depuis le changement de taux de 14 à 11%)

Et sur tes 38k, tu vas encore rajouter tes loyers (après déduction de 50% si LMNP)

Bref, t’es en plein dans les 30% !

Ensuite, il sort d’où ce 1575€ sur lequel tu calcules tes impôts ?
4200-50%, ça fait 2100€ (et 30%+17,2% sur 2100, ça fait un poil plus de 1000€ d’impôts, pas 585)
Ensuite, t’as oublié l'assurance propriétaire non occupant ! (Bon, c’est presque négligeable vu le cout dérisoire)

Et l’assurance loyer impayé, regarde les clause mais tu dois avoir une carence déjà (genre 2 ou 3 mois de loyers non pris en charge) et une limite dans la durée (t’as intérêt de vite faire dégager le mec qui paye pas)

Donc si au mieux t’as du 2 à 2,5% net avec tout le risque des impayés, pas d’épargne de coté et un crédit sur le dos (et pas de RP)

Sachant que le crédit va t’empêcher d’acheter ta RP pendant 12 ans vu les règles stricte de la banque de france (pour simplifier )

Non car 80% de son loyer sera ajouté à son salaire pour sa capacité d'emprunt.

Oui, 70% de 420€, ça fait 300€
 
Ensuite, tu prends 33% d’endettement, ça fait 100€ de plus par mois pour ton crédit RP.
Sauf qu’à coté de ça, t’enlèves presque 400€/mois de crédit locatif (80k€)
Au final, t’as -300€/mois Sur ton crédit RP.
Avec ses revenus, admettons qu’il pouvait emprunter 225k€, à cause du crédit locatif, il ne va pouvoir emprunter que 180k€ !
 

Il manque les frais de dossier et l'assurance du prêt.

Pour le comptable, ça peut attendre. Le tout est de faire la déclaration aux impôts en début d'année suivante, donc cela peut attendre quelques mois.
 

Pour le comptable justement, vous conseillez quel cabinet ? Contalim vous recommandez ?

Dans la même veine, ce serait légal de garder le contrat d'électricité à son nom, et le couper si jamais le locataire paie plus ?

 
Couper le contrat? Le locataire n’a qu’un coup de tel à faire pour prendre un contrat à son nom et retrouver de l’électricité. Au pire du pire ça lui prendra 5 à 10 jours.
 
Edit: je doute que ça soit légal pour l’eau comme pour l’électricité.

c'est bien sûr complètement illégal

Tout comme ne pas payer le loyer.

Après en tant que locataire, va prouver que ton bailleur t'a coupé l'eau..... Tu ne pourra jamais dépasser la simple présomption.

Encore faudrait-il prouver que c'est le proprio qui a activé son robinet secret  
Il faut être fort pour caler un truc comme ça incognito.
Que ce soit sur l'eau ou l'électricité, ça doit être aussi difficile à faire, aussi illégal, mais aussi efficace

https://www.lavieimmo.com/divers-im [...] 48896.html

l'élec c'est très facile à prouver si tu fais couper l'abonnement  
 
l'eau et le robinet caché plus difficile en effet, jusqu'à ce qu'un locataire s'en rende compte et là, même s'il est lui aussi dans l'illégalité car il ne paye pas, tu peux prendre bien cher
 
sinon vous choisissez mieux vos locataires ou vous prenez une GLI hein

Tout contrat s'amende, d'un commun accord entre les parties.

Exactement. La volonté des parties, le consentement mutuel...