Reprise du message précédent :
Bonjour à tous,

Je commence doucettement à m'intéresser à l’investissement locatif.

Quelques éléments de contest
39 ans, marié, 7 enfants
Revenu de 5650€/mois net chez moi
1800€ net /mois chez ma femme
De mon coté, il y a en plus 8k de variable pars ans et entre 20 et 25K de participation / intéressement (qui sont garantis tous les ans)

Je suis actuellement locataire de ma banque pour ma résidence principale pour les 25 prochaines années (je viens d'acheter) pour 2410 € /mois pour une maison à 1,25 M€

J'ai un peu de cash de coté (environ 150k, ce ca monte tous les ans avec la participation et les sous que je mets de coté)

Plusieurs questions
- Vu que mon taux d'endettement est assez élevé, une banque acceptera-t-elle de me suivre pour une opération d'investissement?
- Je cherche à surtout bénéficier de l'effet de levier (et pas forcément de la rentabilité simple) pour financer un bien avec charge = revenu (en  mettant ce qu'il faut d'apport personnel pour arriver à cette équation)

J'ai oui dire que les banques prenaient en comptes 70% des revenus locatifs comme base du taux d'endettement. Mais prennent-ils ensuite 33% de ces 70% pour le calcul final ou juste l'assiette des 70%?

Quid de l'avantage éventuel d'un nantissement d'une AV pour garantir une partie du prêt?

Merci d'avance pour vos éclaircissements pour mes questions de béotiens

Salverius

Hello,
 
en ce moment les banques sont effectivement plus strictes sur les conditions de prêt et regardent de prêt les 33% d'endettement. Au delà de ce critère assez connu les banques peuvent aussi considérer le reste à vivre par personne. En d'autres termes quelqu'un à 10K net pourra aller au delà de 33% d'endettement alors que celui à 2K net aura plus de difficultés.
Vous avez des revenus confortables mais avec 7 enfants ton reste à vivre sera forcément limité donc il me paraît compliqué d'aller au delà des 33% d'endettement. Vous y êtes déjà sur vos revenus fixes.
Le banquier prendra globalement en compte 70% des revenus locatifs donc pour pouvoir emprunter il faudrait que tu injectes un apport signficatif et ou que tu trouves un bien avec un cash flow nettement positif ce qui en fonction d'où tu cherches est compliqué voir impossible sans apport.
 
Donc l'approche en première intention me semblerait de mettre l'apport nécessaire pour que ta mensualité de prêt soit équivalent à 70% des loyers environ.  

Avec les nouvelles règles, les 70% des loyers sont rajoutés à ton salaire.
Et ensuite, il prend 33% pour calculer combien de crédit en tout tu peux prendre (c’est fini le calcul différentiel)
 
Donc c’est mort !

Attention, la participation, même garantie, ne sera pas prise en compte dans les revenus.

Sinon, quel outil de gestion de base (bail, état des lieux) gratuit conseillez vous ?
 
Merci.

Retour sur mon investissement SCPI à crédit.
 
1ere vague:
prêt conso bourso 10K€@0,95% sur 3 ans.
10 parts de CorumOrigin
 
2eme vague:
prêt immo CFCAL 87320€@2,37% sur 25 ans.
95 parts de CorumOrigin démembrées 4 ans (je ne toucherai les loyers qu'à partir de la 4eme année en échange d'une décote de 20% sur le prix d'achat). Achat réalisé en 2 fois: d'abord 4, puis 91 parts (il faut trouver une contrepartie pour le démembrement).
 

 
En bas c'est le détail du cash-flow.
J'ose espérer qu'il deviendra positif dans 3,92 ans.
 
Les loyers sont nets. je les estime comme ça (Formule 2019): Superbrut-(Brut*0,7*0,15*(0,14+0,172)))
Avec:
Brut = la somme que Corum me verse mensuellement sur mon compte courant (nette d'impôt étranger mais brute de fisc français)
Superbrut = la valeur que corum appelle "brut"
 
Formule 2020:
DivNet = DivBrut - (DivSuperbrut*0,7*0,12*(0,11+0,172))
 
0,7 car micro-foncier (j'ai un bien locatif).
0,12 car 12% de la SCPI est en France.
0,11 car TMI 11%.  
0,172: PS

Bonjour à tous,  
 
Projet d'achat immo pour investissement locatif sur Rennes :  
 
https://www.megagence.com/annonces/ [...] FsbC1jcC8=
 
Je ne sais pas trop que pensez d'un bien qui parait top = bien placé, pas cher, à priori facile à louer MAIS avec charges +++ (résidence équipée pour personnes agées...)
 
Le faible prix s'explique bien evidemment par les charges qui vont en repousser plus d'un, mais je trouve que c'est difficile de juger si ça reste une "bonne affaire".  
Je me dis que la déduction des impots des charges pèse en faveur de l'achat...
 
qu'en pensez vous ??

 
ça sera invendable le jour où tu devras revendre

 
Non, ça n’est pas facile à louer. Et les charges tu auras a les payer même sans locataire. Tu peux te permettre combien de temps le crédit + les charges si pas loué?

Lien HS !

Rien que pour les charges je n'achète pas. Si tu as une vacances locative tu as les charges et le crédit... Même avec un locataire tu vas pas pouvoir récupérer beaucoup sur les charges.

Est-ce qu'il y a des gens ici qui ont fait un investissement locatif en FR mais en etant basé à l'etranger? Comment ça fonctionne dans ce cas?

 
Comment quoi fonctionne? Si tu parles de l'imposition des revenus locatifs, ça dépends des pays. Il te "suffit" de lire la convention bilatérale relative à ton pays de résidence. La règle la plus courante c'est que les revenus sont imposés dans le pays où ils sont générés. Donc tes revenus locatifs seraient imposés en France avec les règles applicables aux non-résidents. Mais encore une fois, ça dépend de la convention fiscale bilatérale.

 
Intéressant... mon sujet actuel

Non plutot comment trouver un pret a un taux avantageux en ayant pas de revenu en France, et tout le processus administratif quand on veut pas/peut pas payer comptant. Comment bien decider ou chercher/quel type de bien etc J'en suis vraiment au balbutiement et je cherche des informations pour ceux qui ne sont pas en France mais reflechissent a se lancer (Dieu sait que c'est archi mort a Londres ). Merci  

1. Pour les prêt, c'est pareil que quand tu vis en France, faut faire le tour des banques. Les banques physiques sont plus promptes à prêter aux cas particuliers, BNP, HSBC, CIC etc. Des chances pour que tu doives te passer d'une caution et que donc tu doives utiliser un PPD/une hypothèque. Tu peux aussi nantir ton épargne en contrepartie.
2. Pour chercher un bien, c'est pareil. Tu peux mandater un pro mais on n'est jamais mieux servi que par soi-même. Edit: Nous on avait fait visiter mon père et fait signer le compromis par ma soeur avec une procuration (c'est chiant d'ailleurs, faut aller au consulat pour faire authentifier ta signature sur la procuration). On a tenu à se déplacer pour le signature finale mais pareil, on pouvait le faire via une procuration.

Merci, je vais regarder   Plutot envie de me debrouiller seule donc je demanderais surement pas a mes parents!

T'es impose a un flat rate de 20% + CSG, donc a ce niveau ca rend l'operation assez interessante d'un point de vue fiscal par rapport a tes revenus. Du moins si on ferme les yeux sur l'escroquerie de la CSG pour un expatrie qui ne pourra beneficier d'aucuns des services pour lesquels la CSG a ete prevue...
 
Au niveau des prets le plus simple c'est de passer par les services expatries d'une banque francaise, ils ont l'habitude de gerer les dossiers. En revanche oublie tout de suite les taux immo que les francais peuvent avoir. Vu que ton salaire est non saisissable et qu'en plus tu finances un investissement locatif tu tu prends une jolie prime de risque. J'ai eu 1.8% sur 20 ans a l'epoque ou on pouvait financer a 1.3% sans probleme pour un resident francais.
De mon cote les brokers ont ete nuls, aucune proposition interessante, heureusement que j'avais contacte 6 banques en direct. Dans l'absolu je suis tombe sur des bons interlocuteurs.
Quand j'ai fait ma derniere operation il fallait mettre sur table 10% d'apport minimum + frais de notaire mais malheureusement j'ai pas eu le choix de la garantie et la banque m'a impose une hypotheque plutot qu'une caution. Pas tres grave mais ca fait quand meme un peu plus d'argent a sortir sur 20 ans.
 
Dernier conseil, reflechis bien a l'emplacement du bien. C'est complique de faire des visites et tout gerer derriere. Mon pere m'a pas mal aide sur des petits trucs. En particulier la gestion de l'artisan quand on faisait les travaux. Je pouvais pas faire des A/R en semaine pour faire l'etat des lieux. Entre les visites, le compromis, l'acte authentique, la banque, les travaux, la mise en location... faut prevoir a minima d'etre sur place au moins 10 fois. D'ou l'interet de pouvoir deleguer certaines taches si tu le peux.

 
Si t'as besoins d'infos n'hésites pas.

Merci mille fois, super utile.

Je poste ici aussi !
Je voudrais faire un investissement locatif réaménagement de combles en appartement de type 4-5 d'un immeuble (centre ville 200k habitants), Bonne hauteur au faitage, 90m2 Carrez/130m2 au sol, les pans de toiture sont orientés Est (Rue)-Ouest(Cour avec vue maxi dégagée vers l'infini) .

J'ai 2 choix :

1)Rénovation avec création d'une terrasse tropézienne de 12-15m2 sur la pièce de vie côté ouest
+ Création d'une baie vitrée en "U" qui casse cet esprit "sous les toits", et effect coup de coeur immédiat
+utilisation de l'espace "non carrez" d'environ 7-8m2 pour la terrasse
+ça se vendra très vite si au bon prix quelque soit la période, même si le marché est grippé
+surcoût de 10-15K par rapport à une rénovation standard
-Perte d'environ 10m2 sur la surface habitable carrez
-Possibilité de n'avoir "que 3 chambres" la surface habitable serait donc de 80m2 environ

Location possible à des couples, petite colocation entre jeunes actifs, étudiants, couples/familles recomposés avec enfants d'âge>4ans (3eme et dernier étage).

2)Rénovation standard avec 4 chambres sans tropézienne de 90m2
+ Plus de surface carrez pour le fameux prix au m2
+ 4 chambres au lieu de 3
+même si rénové appartement + classique

Location possible comme dans le 1er cas, même si l'attractivité du bien est bien moindre du fait qu'il n'y ait pas d'exterieur.

A la revente, meilleursagent me donne un prix plus élevé par exemple 90m2 sans exterieur > 80m2+15m2 terrasse
Pourtant, mon ressenti terrain me dit complètement l'inverse.
J'avais souvent raisonné avec terrasse = prix m2 carrez/2, mais à partir de 3 chambres, j'ai du mal valoriser la chambre supplémentaire plus chère que la terrasse de 15m2.
Vous en pensez quoi ?

 
La pièce en plus. Ça se discute même pas

Exactement, pas de discussion, une chambre de plus c'est deux effets combinés : 1) les locataires se divisent avec une part en plus les charges (donc potentiellement plus de loyer pour toi) et 2) tu as un loyer en plus.
Ces deux éléments combinés font passer un investissement de "pas rentable" à "(très) rentable".

Petite question administrative... Je vais avoir les clés d'un appart fin août, je viens de signer le compromis.

Pour gagner du temps j'aimerais commencer à faire venir des décorateurs d'intérieurs avant d'avoir les clés pour pouvoir commencer la rénovation dès que j'ai les clés. Est-ce que j'ai possibilité de déclarer mon activité LMNP avant d'avoir les clés pour pouvoir intégrer les coûts des décorateurs d'intérieur dans mes charges?

Merci d'avance  

 
 
Avec tout le déficit foncier que je vais créer (+ de travaux que de prix d'appart), finalement je preférerais louer tranquille à l'année. De ce côté c'est bien mieux de louer 3 chambres+terrasse que 4 chambres.
Si la coloc marche pas top, louer un appart 4 chambres c'est plus compliqué je pense.  
 
Après reste la revente, est ce que les 10% de carrez perdus à cause de la terrasse seraient rattrapés par l'attractivité et le côté un peu plus atypique ??
 
J'ai quand même l'impression que dans des villes avec des marchés un tant soit peu dynamiques, le 4 pieces de 80m2 avec terrasse, se vendrait plus cher que le même appart avec 4 chambres de 90m2 non ?

 
Moi j’y crois pas trop mais bon, dès le début tu voulais ta terrasse, ça se sentait dans ton post
J’espère au moins que tu as 0 vis-a-vis sur ta future terrasse.
 
Edit : pour la revente, va savoir. Si ça se trouve dans 10 ans on sera confinés 6 mois par an et les gens n’habiteront plus en ville  

 
  disons c'est aussi l'experience d'en créer une qui me motive aussi
Pour le coup, super vue et 0 vis à vis.  
Ca donnerait un truc de ce style  

 
  j’ai du mal à voir les proportions mais faut se plier en 2 pour sortir par la baie vitrée ou s’installer sur la banquette? Ou c’est perpective qui m’induit en erreur?

Non la baie ferait 2m30 de hauteur. Y'a de la marge

Je ne sais pas dans quel état sont les combles actuellement mais attention les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. Les combles non habités en font partie.

Il n'y a pas création de surface habitable ici.
Les combles étaient déjà considérés comme de la surface habitable au moment où j'achète (si mon offre passe)

C'est le moment d'acheter en péri urbain éloigné. Les nouveaux neo ruraux !

Bien sûr, c'est même conseillé: tu déclares ton début d'activité LMNP le jour (ou la veille, par prudence) où tu commences à engager des frais, même si tu n'as pas encore signé la vente. Cela te permet, par exemple, de passer dans tes charges les frais bancaires (caution et éventuels frais de dossier) liés au prêt.
Si tu ne déclares ton activité qu'au jour de la vente, tu vas perdre les frais bancaires.
 

Merci pour ton retour!
 
Bref la veille où je signe mon prêt j'ai intérêt à déclarer le début d'activité donc... Et pour le comptable, à partir de quand il est conseillé de se rapprocher de lui? Ça peut attendre où il faut aussi le faire vite?

Bonjour tout le monde !
 
Merci de ne pas quote svp
 
Actuellement locataire à Lyon, je souhaiter acheter en fin d'année un studio pour faire du locatif à Grenoble. J'évalue le 25 m² en hypercentre autour des 80k€. Célibataire, revenu 38k, en CDI depuis 1 an.
 
Je dispose de :
 
PEL : 10k€
LA : 5k€
PEE : 5k€ (+5k€ à la fin de l'année 2020 avec P/I + Abondement)  
 
Je souhaite absolument faire un prêt sur une durée courte (10/12 ans), et je pensais utiliser pour cela mon PEE en fin d'année (10k€ donc) + p-e une partie des 5k€ du LA. Mon PEL est à 2,5% mais je ne peux plus l'alimenter, j'aimerais pour l'instant ne pas l'utiliser.
 
1) Est ce que cette utilisation des ressources vous semble correcte ? (PEE vs PEL)
 
2) Vu que je veux faire du locatif, mais que je n'ai pas de RP, est ce qu'officiellement je peux faire passer mon locatif pour du RP ? Et de ce fait débloquer tranquillement mon PEE pour cela ? Est ce légal ?
 
Et la question Mme Irma 3) Me conseillez vous d'attendre la fin d'année pour acheter (augmentation des taux mais baisse des prix dû à une crise) ?
 
Merci de vos conseils sur le sujet  

non c'est illégal et si tu veux faire du locatif, fait le full à crédit sinon tu dégrades déjà l'intérêt de l'effet de levier avant d'avoir commencer, c'est quand même dommage

On me pose une question pratique et je ne suis pas sûr, vous savez ?
 
Je viens de signer un compromis pour un immeuble de 4 petits logements, les 4 sont loué en loc nue.
Mon but est de les rafraîchir pour ensuite les passer en meublé,  
dois-je attendre que les locataires présents partent, pour ensuite faire les travaux puis changé le bail, ou je peux négocier avec eux pour le faire de suite ?!  
3 des 4 ménages sont cool au premier abord, mais je n'ai pas osé leur parlé de ça dans l'immédiat.

 
Oui mais il faut quand même que j'ai un apport de 10%, non ? Full à crédit ça veut dire sans apport ?
 
Au pire, j'attends un peu plus et je ne toucherai ni à mon PEL ni à mon PEE, en effet, le temps d'économiser 8k.

 
 
Tu n'as pas vraiment d'apport là, c'est au niveau d'une épargne de précaution.