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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°59985262
Yalouf
Posté le 09-06-2020 à 15:01:08  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

coucouriste a écrit :

Comment ils font les gens qui trouvent des pépites avec 13% de rendement ? :o  
Je passe ma vie sur LBC et je trouve vraiment rien de rien, je dois m'y prendre comme une buse.


C'est qui les gens ? Ca dépend où tu habites et où tu cherches.
De quel rendement tu parles ?
Des gens vont te mettre un rendement brut sur de la location nue dans la pampa, sauf que quand tu fous les impôts et les charges dessus tu tombes à 5% net.  
 
Je cherche à 2km max de mon domicile en centre ville si j'ai du 7% c'est déjà exceptionnel, si je pousse à 60km, tu as des annonces à 10-12% sans rien négocier...


---------------
Mon Feedback Achats/Ventes
mood
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Posté le 09-06-2020 à 15:01:08  profilanswer
 

n°59985363
coucourist​e
Posté le 09-06-2020 à 15:11:54  profilanswer
 

Yalouf a écrit :


C'est qui les gens ? Ca dépend où tu habites et où tu cherches.
De quel rendement tu parles ?
Des gens vont te mettre un rendement brut sur de la location nue dans la pampa, sauf que quand tu fous les impôts et les charges dessus tu tombes à 5% net.  
 
Je cherche à 2km max de mon domicile en centre ville si j'ai du 7% c'est déjà exceptionnel, si je pousse à 60km, tu as des annonces à 10-12% sans rien négocier...


 
C'est par rapport à cette vidéo Youtube
https://www.youtube.com/watch?v=2BUfXklubEE

n°59985506
Yalouf
Posté le 09-06-2020 à 15:27:20  profilanswer
 

coucouriste a écrit :


 
C'est par rapport à cette vidéo Youtube
https://www.youtube.com/watch?v=2BUfXklubEE


 
J'ai juste regardé la pizzeria, la ville d'achat c'est montataire dans le 60.
 
Regarde l'évolution des prix immo et moyens
 
https://www.meilleursagents.com/pri [...] ire-60160/


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Mon Feedback Achats/Ventes
n°59985641
Yalouf
Posté le 09-06-2020 à 15:42:15  profilanswer
 

Yalouf a écrit :


 
J'ai juste regardé la pizzeria, la ville d'achat c'est montataire dans le 60.
 
Regarde l'évolution des prix immo et moyens
 
https://www.meilleursagents.com/pri [...] ire-60160/


 
Ville de 13K habitants, qui a perdu 6% de prix immo malgré la baisse de taux ces 5 dernières années. 16% ces 10 dernières années
Si tu es prêt à investir là bas, n'hésite pas :D
Je te passe les calculs de renta : loyer avec les charges, n'incluent pas le montant des travaux, avec un prix de location estimé gonflé pour l'occasion pour un 35m2. Et surtout imagine la vacance locative, le locataire se barre en janvier tu penses que ça se bouscule au portillon pour relouer derrière ?
Ce genre de bien, si tu n'es pas à côté pour tout gérer,même les menus travaux, c'est pas la peine
Bref, je préfère rester avec mes 6% de renta brute chez moi  :sleep:


---------------
Mon Feedback Achats/Ventes
n°59986044
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 09-06-2020 à 16:26:59  profilanswer
 

Yalouf a écrit :


 
Ville de 13K habitants, qui a perdu 6% de prix immo malgré la baisse de taux ces 5 dernières années. 16% ces 10 dernières années
Si tu es prêt à investir là bas, n'hésite pas :D
Je te passe les calculs de renta : loyer avec les charges, n'incluent pas le montant des travaux, avec un prix de location estimé gonflé pour l'occasion pour un 35m2. Et surtout imagine la vacance locative, le locataire se barre en janvier tu penses que ça se bouscule au portillon pour relouer derrière ?
Ce genre de bien, si tu n'es pas à côté pour tout gérer,même les menus travaux, c'est pas la peine
Bref, je préfère rester avec mes 6% de renta brute chez moi  :sleep:


Rajoute à ça :

  • 38% de part des logement sociaux / HLM
  • 23,2% de taux de chômage des 15 à 64 ans
  • + 6,2% d’évolution du taux de chômage (2006-2011)


Sans nul doute une ville d'avenir [:la chancla:1]

Message cité 1 fois
Message édité par andre1980 le 09-06-2020 à 16:28:08

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°59986978
kimmeria
Posté le 09-06-2020 à 18:09:04  profilanswer
 

andre1980 a écrit :

Rajoute à ça :

  • 38% de part des logement sociaux / HLM
  • 23,2% de taux de chômage des 15 à 64 ans
  • + 6,2% d’évolution du taux de chômage (2006-2011)


Sans nul doute une ville d'avenir [:la chancla:1]

Et puis la question magique :
Si l'achat du logement est si peu cher comparé aux loyers élevés, qui n'achète pas son logement dans cette ville ?
Avec 15% de rendement, ça veut dire qu'en même pas 6 ans de loyers, tu as payé le prix de l'appart. Qui serait assez fou pour être un locataire dans cette ville ?
 
Réponse :
Les gens en grosse galère de thunes. Ca sera eux tes locataires. Risque d'impayés et squatage +++

n°59987385
coucourist​e
Posté le 09-06-2020 à 19:09:22  profilanswer
 
n°59987503
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 09-06-2020 à 19:23:45  profilanswer
 

Et Lille ça donne quoi ?
Stats de HLM, chômage toussa quelle est votre source ?


---------------
Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)
n°59988476
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 09-06-2020 à 22:00:06  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

Et Lille ça donne quoi ?
Stats de HLM, chômage toussa quelle est votre source ?


https://www.meilleursagents.com/pri [...] lle-59000/


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Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°59988654
Yalouf
Posté le 09-06-2020 à 22:39:20  profilanswer
 


 
Rassuré ?
Après c'est quoi ton secteur de recherche ?


---------------
Mon Feedback Achats/Ventes
mood
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Posté le 09-06-2020 à 22:39:20  profilanswer
 

n°59988662
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 09-06-2020 à 22:40:45  profilanswer
 


 
 
En fait c'est pour acheter ma RP :o
Et on cherche dans les zones rouge foncées.
 
20 % d'HLM.
28 % de proprios de leur RP.
18 % de chômage.
 
J'ai l'impression que je vais me faire défoncer par la TF  [:dovakor:4]  
 


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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)
n°59989023
Infinity4D
Au-delà de l'infini...
Posté le 09-06-2020 à 23:39:16  profilanswer
 

coucouriste a écrit :

Comment ils font les gens qui trouvent des pépites avec 13% de rendement ? :o  
Je passe ma vie sur LBC et je trouve vraiment rien de rien, je dois m'y prendre comme une buse.


 
Le problème de Leboncoin souvent c'est la qualité des biens : de moyen à médiocre.
 
Les gens qui achètent vraiment de facto vont pas forcément sur Leboncoin (soit AI, soit PAP, soit AI ultra spécialisé qui connait bien son marché et/ou 1/2 secteurs de niche).

n°59990074
SeB_
plus ça vibre, plus c'est bon
Posté le 10-06-2020 à 09:12:31  profilanswer
 

Infinity4D a écrit :


 
Le problème de Leboncoin souvent c'est la qualité des biens : de moyen à médiocre.
 
Les gens qui achètent vraiment de facto vont pas forcément sur Leboncoin (soit AI, soit PAP, soit AI ultra spécialisé qui connait bien son marché et/ou 1/2 secteurs de niche).


 
Je suis d'accord. Le mieux est de contacter les agences immobilières du coin, leur indiquer notre recherche.
Lorsqu'elle ont un bien qui correspond, elle nous le propose avant qu'il soit mis en ligne.
 
C'est ce qui a marché pour moi mais il faut montrer patte blanche, les agences ont horreur des petits rigolos qui font perdre du temps à tous le monde en faisant des offres à tout va qui ne vont jamais jusqu'au bout....


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SeB - Mon Flick r
n°59994980
mathew77
Neutre
Posté le 10-06-2020 à 17:49:33  profilanswer
 

coucouriste a écrit :


 
C'est par rapport à cette vidéo Youtube
https://www.youtube.com/watch?v=2BUfXklubEE


Merci, je ne connaissais pas, j'aime beaucoup les vidéos des vendeurs de rêves et voir leurs mécanismes pour trouver du client.

n°59995091
Ark77
Posté le 10-06-2020 à 18:07:02  profilanswer
 

Drap,
je suis au LMNP pour un petit studio , crédit fini donc au forfait 50%..

n°59995737
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 10-06-2020 à 19:37:13  profilanswer
 

SeB_ a écrit :


 
Je suis d'accord. Le mieux est de contacter les agences immobilières du coin, leur indiquer notre recherche.
Lorsqu'elle ont un bien qui correspond, elle nous le propose avant qu'il soit mis en ligne.


A qui le dis tu.
 
L'agent immo qui me téléphone cette après-midi pour me demander ce que je compte faire d'un local que je vais signé chez le notaire vendredi.
Il a peut-être une personne intéressé pour le louer. J'ai donné l'autorisation à l''AI de faire visiter le local demain.  
 
Pas encore signé que j'ai peut-être déjà un locataire pour le local commercial vide.


---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°59998979
SeB_
plus ça vibre, plus c'est bon
Posté le 11-06-2020 à 09:30:27  profilanswer
 

Ark77 a écrit :

Drap,
je suis au LMNP pour un petit studio , crédit fini donc au forfait 50%..


 
et tu vas le garder ?


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SeB - Mon Flick r
n°60010934
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 12-06-2020 à 15:29:11  profilanswer
 

J'ai enfin les clef de mon investissement locatif à rénover.
 
J'ai besoin de savoir le/les assurances à prendre pendant la période de rénovation.
 
Je crois que c'est l' assurance du Propriétaire Non Occupant (PNO) mais vu que j'y connait rien, j'ai besoin de vous pour me dire si c'est ça où une autre (laquelle ?) .


---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°60011248
SeB_
plus ça vibre, plus c'est bon
Posté le 12-06-2020 à 16:05:30  profilanswer
 

andre1980 a écrit :

J'ai enfin les clef de mon investissement locatif à rénover.
 
J'ai besoin de savoir le/les assurances à prendre pendant la période de rénovation.
 
Je crois que c'est l' assurance du Propriétaire Non Occupant (PNO) mais vu que j'y connait rien, j'ai besoin de vous pour me dire si c'est ça où une autre (laquelle ?) .


 
Oui PNO uniquement


---------------
SeB - Mon Flick r
n°60011713
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 12-06-2020 à 17:08:54  profilanswer
 

Et je dois prendre une assurance pour le lot des 5 bien immo ou je dois prendre une PNO pour chaque bien immo ?
 
Le lot est constitué sur la même parcelle d'un immeuble de 4 lot et d'une maison.

Message cité 1 fois
Message édité par andre1980 le 12-06-2020 à 17:09:08

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°60013015
Shriv
Posté le 12-06-2020 à 20:30:51  profilanswer
 

andre1980 a écrit :

Et je dois prendre une assurance pour le lot des 5 bien immo ou je dois prendre une PNO pour chaque bien immo ?

 

Le lot est constitué sur la même parcelle d'un immeuble de 4 lot et d'une maison.

 

Une Pno par bien normalement. Mais effectivement comme tu as toute la parcelle l'assureur peut te proposer un global.

n°60014832
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 13-06-2020 à 10:33:12  profilanswer
 

merci


---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°60016161
alpachinoi​s
Posté le 13-06-2020 à 14:46:20  profilanswer
 

J'ai post sur krach mais je me suis rendu compte que c'était mieux ici :o

 
alpachinois a écrit :

Quelqu'un connaît ce bled svp ?

 

Billom
63160
https://maps.app.goo.gl/bw9RatmkRcZMDrmK9

 

Quelqu'un que je connais vend une baraque à retaper à vil prix. Je sais pas si c'est top niveau location saisonnière par ex.

 

Merci d'avance :jap:

Message cité 2 fois
Message édité par alpachinois le 13-06-2020 à 14:46:55
n°60016228
Shriv
Posté le 13-06-2020 à 14:59:50  profilanswer
 

alpachinois a écrit :

J'ai post sur krach mais je me suis rendu compte que c'était mieux ici :o

 


 

Ça se louera toujours l'été pour le reste c'est pas hyper attractif non?

n°60016368
alpachinoi​s
Posté le 13-06-2020 à 15:24:47  profilanswer
 

Shriv a écrit :

 

Ça se louera toujours l'été pour le reste c'est pas hyper attractif non?


Justement en mode location saisonnière, ça suffirait à couvrir les dépenses engager ? :o

Message cité 1 fois
Message édité par alpachinois le 13-06-2020 à 15:25:49
n°60016550
Ark77
Posté le 13-06-2020 à 15:57:21  profilanswer
 

SeB_ a écrit :


 
et tu vas le garder ?


 
je ne suis pas un as des calcul sous excel, mais sa rentabilité me parait en gros plutôt bonne, même avec les vacances de locataires (20 m2, logement pour étudiant, location 500 brut). Ça m’évite d'acheter des SCPI  :D .
Je regrette même d'avoir revendu mon 30 m2 pour m'en servir d'apport de RP (que j’aurais pu louer 600), en achetant ma RP plus petite.

n°60016573
Ark77
Posté le 13-06-2020 à 16:02:53  profilanswer
 

alpachinois a écrit :

J'ai post sur krach mais je me suis rendu compte que c'était mieux ici :o
 


 
Je suis originaire de pas loin du tout. Billon ça fait pas rêver, mais des alentours, c'est le seul nom qui me parle (ça doit donc ne pas être si mal à qq km à la ronde).
Effectivement hormis l'été, c'est pas gagné (et pas sur que ça couvre les dépenses). Proche de Clermont quand même. Tu peux capter des travailleurs clermontois éventuellement, même si dans ce but je privilégierais plutôt le long de l'A75.

n°60018735
andre1980
Les gros nichons vaincront
Posté le 13-06-2020 à 22:14:44  profilanswer
 

alpachinois a écrit :


Justement en mode location saisonnière, ça suffirait à couvrir les dépenses engager ? :o


Tu penses vraiment que ça soit une géolocalisation très propice à de la location saisonnière ce coin perdu dans une région perdu ?  :heink:
J'ai pas souvenir de voir dans les info TV que le centre de la France soit une destination prisé des touristes durant les vacances.

Message cité 1 fois
Message édité par andre1980 le 13-06-2020 à 22:16:46

---------------
Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).
n°60019019
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-06-2020 à 22:52:15  profilanswer
 

andre1980 a écrit :


Tu penses vraiment que ça soit une géolocalisation très propice à de la location saisonnière ce coin perdu dans une région perdu ?  :heink:  
J'ai pas souvenir de voir dans les info TV que le centre de la France soit une destination prisé des touristes durant les vacances.


détrompe toi, l'Auvergne c'est très touristique l'été

n°60019455
alpachinoi​s
Posté le 14-06-2020 à 01:05:08  profilanswer
 

Il y a un parc d'après Google maps :o

n°60019563
Jean-Luc S​kywalker
Je crois qu'on a un pépin...
Posté le 14-06-2020 à 05:11:51  profilanswer
 

sadlig a écrit :


 
Le plus efficace c'est la saisie sur salaire, ou sur biens (j' ai fait saisir un Q7 une fois)  


 
 :love:  :love:  
 
+ de détails stp  :love:


---------------
"J'espère que vous savez ce que vous faites..." "Oui, moi aussi..." (L'Empire contre-attaque)
n°60022016
Ark77
Posté le 14-06-2020 à 16:03:05  profilanswer
 

Tietie006 a écrit :

Lorsqu'on loue des meublés en tant que LMNP, on est obligé d'avoir un numéro SIRET ?


 
J'ai jamais eu de Siret pour la loc de mon LMNP depuis 12 ans .. Ca n'a apparemment jamais posé de problème.  
En même temps, je ne perds rien a ne pas en demander un, si?

n°60022209
fegre
Voleur professionnel
Posté le 14-06-2020 à 16:43:00  profilanswer
 

Plus de crédibilité auprès des locataires en recherche? Ça fait sérieux je trouve, c'est une manière de chercher des infos sur le bailleur, etc

n°60022447
Gqqch
Posté le 14-06-2020 à 17:45:16  profilanswer
 

fegre a écrit :

Plus de crédibilité auprès des locataires en recherche? Ça fait sérieux je trouve, c'est une manière de chercher des infos sur le bailleur, etc


Je ne vois pas en quoi cela donne des informations au locataire, hormis le nom et l'adresse du bailleur, qu'il a déjà. Je n'ai pas non plus l'impression que communiquer le SIRET au locataire soit une pratique courante.

n°60022509
fegre
Voleur professionnel
Posté le 14-06-2020 à 18:02:13  profilanswer
 

Le SIRET d'un bailleur ne donne pas accès à plus d'info? Comme le SIRET d'une société? Dans ce cas effectivement pas d'intérêt...
 
J'ai pas dit que ce soit une pratique courante, je donnais mon avis perso sur le coté rassurant que ça peut avoir en fonction des gens ;)

n°60024906
clements42
Posté le 14-06-2020 à 22:58:53  profilanswer
 

bonjour,
je met en location pour le 1e fois un bien. Je découvre la garantie visale ; m'adressant à des étudiants, cela a l'air attractif et fiable. il n'y a pas de loup ? cela semble gommer toutes les difficultés de la recherches de locataires avec garants fiables, non ?
 
merci pour vos retours.

n°60025706
olivier ch​iabodo
Posté le 15-06-2020 à 08:26:29  profilanswer
 

Bonjour à tous,
 
Je suis locataire directement via un particulier d'un T2 que je quitte à la fin du mois. J'y suis resté environ 7 ans. Jamais de loyer impayé ni de problèmes.
 
Lors de l'envoi de mon préavis il prend contact avec moi et m'explique qu'il y aura une régularisation de charge à faire d'environ 800€. Durant ces 7 ans, à aucun moment il n'est revenu vers moi pour effectué les régularisations annuelles de charges qui auraient permis d'ajuster le montant mensuel... J'aimerai savoir s'il peut remonter aussi loin ? Et sur quel article de loi puis-je me référer pour me protéger un minimum ? :/
 
Je n'ai aucun problème à régler mon dû mais je paye sa mauvaise gestion de son logement... de 10/15€ de plus / mois que je pouvais facilement payer, je me retrouve à devoir décaisser cela en une seule fois ?
 
Merci pour les infos que vous pourriez me fournir  :jap:  

n°60025724
Gqqch
Posté le 15-06-2020 à 08:28:54  profilanswer
 

clements42 a écrit :

bonjour,
je met en location pour le 1e fois un bien. Je découvre la garantie visale ; m'adressant à des étudiants, cela a l'air attractif et fiable. il n'y a pas de loup ? cela semble gommer toutes les difficultés de la recherches de locataires avec garants fiables, non ?


Pour ma part, je privilégie aussi la garantie Visale. Le "loup" principal est que seul un public restreint est éligible: étudiants et nouveaux entrants dans la vie professionnelle.
A part cela, je n'y vois pas d'inconvénients pour le propriétaire. Par contre, pour les agences immobilières, Visale est un "problème": vu que c'est incompatible avec une GLI, c'est un manque à gagner pour elles.

n°60025758
Gqqch
Posté le 15-06-2020 à 08:34:46  profilanswer
 

olivier chiabodo a écrit :


Je suis locataire directement via un particulier d'un T2 que je quitte à la fin du mois. J'y suis resté environ 7 ans. Jamais de loyer impayé ni de problèmes.
Lors de l'envoi de mon préavis il prend contact avec moi et m'explique qu'il y aura une régularisation de charge à faire d'environ 800€. Durant ces 7 ans, à aucun moment il n'est revenu vers moi pour effectué les régularisations annuelles de charges qui auraient permis d'ajuster le montant mensuel... J'aimerai savoir s'il peut remonter aussi loin ? Et sur quel article de loi puis-je me référer pour me protéger un minimum ?


C'est limité à 3 ans. Une discussion sur un autre forum te donnera plus de détails:
https://droit-finances.commentcamar [...] 3-ou-5-ans
 
Attention à bien conserver des relations cordiales avec ton propriétaire, car il a toujours ton dépôt de garantie. Légalement ta régul de charges n'a pas d'impact sur la restitution du dépôt, mais en pratique....

n°60027096
clements42
Posté le 15-06-2020 à 10:53:39  profilanswer
 

Gqqch a écrit :


Pour ma part, je privilégie aussi la garantie Visale. Le "loup" principal est que seul un public restreint est éligible: étudiants et nouveaux entrants dans la vie professionnelle.
A part cela, je n'y vois pas d'inconvénients pour le propriétaire. Par contre, pour les agences immobilières, Visale est un "problème": vu que c'est incompatible avec une GLI, c'est un manque à gagner pour elles.


 :jap:

n°60031030
Salverius
Posté le 15-06-2020 à 16:50:51  profilanswer
 

Bonjour à tous,

 

Je commence doucettement à m'intéresser à l’investissement locatif.

 

Quelques éléments de contest
39 ans, marié, 7 enfants
Revenu de 5650€/mois net chez moi
1800€ net /mois chez ma femme
De mon coté, il y a en plus 8k de variable pars ans et entre 20 et 25K de participation / intéressement (qui sont garantis tous les ans)

 

Je suis actuellement locataire de ma banque pour ma résidence principale pour les 25 prochaines années (je viens d'acheter) pour 2410 € /mois pour une maison à 1,25 M€

 

J'ai un peu de cash de coté (environ 150k, ce ca monte tous les ans avec la participation et les sous que je mets de coté)

 

Plusieurs questions
- Vu que mon taux d'endettement est assez élevé, une banque acceptera-t-elle de me suivre pour une opération d'investissement?
- Je cherche à surtout bénéficier de l'effet de levier (et pas forcément de la rentabilité simple) pour financer un bien avec charge = revenu (en  mettant ce qu'il faut d'apport personnel pour arriver à cette équation)

 

J'ai oui dire que les banques prenaient en comptes 70% des revenus locatifs comme base du taux d'endettement. Mais prennent-ils ensuite 33% de ces 70% pour le calcul final ou juste l'assiette des 70%?

 

Quid de l'avantage éventuel d'un nantissement d'une AV pour garantir une partie du prêt?

 

Merci d'avance pour vos éclaircissements pour mes questions de béotiens

 

Salverius

  


Message édité par Salverius le 15-06-2020 à 16:51:28
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