Bonjours,
Je souhaite me lancer dans le locative, je pense avoir etudier le gros de l'affaire
Mais je me pose une question peu commune:
La gestion de l'eau et elec surtout entre 2 loc
A l'achat doit-je obligatoirement souscrire un abo eau/elec ?
Si j'en prend pas comment est facturé la consommation entre 2 loc (sachant qu'il y a pas de commun(maison))
Si j'en prend comment est decompter la conso des loc
merci

L'appart où je suis actuellement est géré par une agence : ce type de gestion est-il entièrement "lazy" selon vous ?
 
(Ce qui est sûr, c'est que pour l'agence c'est lazy, j'ai demandé le digicode de l'immeuble et une semaine après ils me l'ont toujours pas donné )

Français,  
vie en France  
investie en France
...
 

Petite question, sur quels critères vous choisissez vos investissements ? Renta brute ? le tout fonction de l'apport, et du cashflow mensuel sur votre durée de crédit voulue ?
Qualité des biens ? emplacement ?
En gros vous avez les mêmes critères qu'une RP ?
Vous préférez avoir du 7% avec un Rdc ou du 5% avec le T2 grand balcon étage élevé du même immeuble ?

Petite question, sur quels critères vous choisissez vos investissements ? Renta brute ? le tout fonction de l'apport, et du cashflow mensuel sur votre durée de crédit voulue ?
Qualité des biens ? emplacement ?
En gros vous avez les mêmes critères qu'une RP ?
Vous préférez avoir du 7% avec un Rdc ou du 5% avec le T2 grand balcon étage élevé du même immeuble ?

Petite question, sur quels critères vous choisissez vos investissements ? Renta brute ? le tout fonction de l'apport, et du cashflow mensuel sur votre durée de crédit voulue ?
Qualité des biens ? emplacement ?
En gros vous avez les mêmes critères qu'une RP ?
Vous préférez avoir du 7% avec un Rdc ou du 5% avec le T2 grand balcon étage élevé du même immeuble ?

J'ai une approche différente car je vise surement pas les même locataires.
 
Je vises les petits budgets pour qui le faite de pouvoir se loger est plus important que la vue du logement. C'est aussi la raison pour laquelle je vais demander un loyer inférieur au prix du marché. Disons que c'est mon geste social que je fais à la société. J'ai donc plus une approche "quantité" que "qualité".
 
Une fois le crédit rembourser, je compte mettre à disposition gratuitement un logement à une association pour loger les personnes en précarité (style "le refuge", "resto du coeur", etc...).

Pourquoi ? On aurait tendance à dire l'inverse ?

 
 
Je vais mettre l'ancien appart de ma mère en location (à blagnac, limitrophe toulouse) que je vient d'avoir en héritage (succession en cours).
Loyer normal : 700€/mois (valeur estimé du notaire : 130K€)
 
Mais je vais le louer à mon cousin qui est à la dèche complet, donc genre 300€/mois CC (s'il peut toucher 50 ou 100 d'ALS, je pourrait augmenter le loyer d'autant, mais il a pas droit aux APL alors qu'il est au smic ).
 
Vu le petit loyer VS les charges (1000€ d’impôt foncier, 800€ de charge, assurance propriétaire non occupant), je me demande si le LMNP au réel ne serait pas la solution (0 impôts à priori avec les amortissements)
 
Mais l'expert comptable est-il vraiment obligatoire ? (car ça coute 1000€/an donc presque autant que ce que me coutera les impôts sur les loyers )
 
Quand mon cousin pourra prétendre à mieux (appart ou maison, vu qu'il possède déjà un terrain) quand il aura enfin un CDI, cet appart sera mise en vente (je veux pas me faire chier avec des locataires et ça servira pour racheter la maison de la grand-mère à son décès)
 
Des avis ou une meilleur solution à proposer ?

Je vais mettre l'ancien appart de ma mère en location (à blagnac, limitrophe toulouse) que je vient d'avoir en héritage (succession en cours).
Loyer normal : 700€/mois (valeur estimé du notaire : 130K€)

Mais je vais le louer à mon cousin qui est à la dèche complet, donc genre 300€/mois CC (s'il peut toucher 50 ou 100 d'ALS, je pourrait augmenter le loyer d'autant, mais il a pas droit aux APL alors qu'il est au smic ).

Vu le petit loyer VS les charges (1000€ d’impôt foncier, 800€ de charge, assurance propriétaire non occupant), je me demande si le LMNP au réel ne serait pas la solution (0 impôts à priori avec les amortissements)

Mais l'expert comptable est-il vraiment obligatoire ? (car ça coute 1000€/an donc presque autant que ce que me coutera les impôts sur les loyers )

Quand mon cousin pourra prétendre à mieux (appart ou maison, vu qu'il possède déjà un terrain) quand il aura enfin un CDI, cet appart sera mise en vente (je veux pas me faire chier avec des locataires et ça servira pour racheter la maison de la grand-mère à son décès)

Des avis ou une meilleur solution à proposer ?

Je m'y connais pas assez mais là je ne vois aucun intérêt de lui faire payer un loyer, loue lui à titre gracieux (je ne sais pas si c'est possible de faire un bail à 0) et demande lui de payer uniquement les charges et foncière ainsi que les frais si quelque chose casse.

Tu as 1800 euros de frais par an sans les imprévus, tu vas recevoir 3600 euros de loyer sur lequel tu vas être imposé sur ta TMI + 17% de CSG/CRDS : je connais pas ta situation mais ça risque d'être entre 30 et 50% du montant : donc il te reste rien à la fin.

Je connais pas LMNP, mais perso dans ta situation soit je fais pas payer de loyer au cousin et il entretient et garde en bon état l'appartement soit je le vends immédiatement.

Oui mais ça peut être requalifié en location au black ça !
 
Après, locatif nu au réel à 200€/mois, cat fait 2400-1800 = 600 (soit 300€ d’impôts) et je lui demande 100 en liquide : très peu d’impôts, un bail pour ne pas être Hors la loi mais pas très légal les 100€ de black et avec un loyer si peu cher, il y a pas de risque de préhension par la mairie pour louer à des défavorisé ?
 
Je préfère franchement être dans les clous et si le LMNP au réel permet de ne pas payer d’impôt ou presque, c’est mieux

Si tu loges gratuitement quelqu'un on va venir t'imposer sur les loyers qu'il aurait du te verser, voire te confisquer l'appart ?
C'est quoi ce pays de fou ?

Bonjours,
La gestion de l'eau et elec surtout entre 2 loc
A l'achat doit-je obligatoirement souscrire un abo eau/elec ?
Si j'en prend pas comment est facturé la consommation entre 2 loc (sachant qu'il y a pas de commun(maison))
Si j'en prend comment est decompter la conso des loc

Après, locatif nu au réel à 200€/mois, cat fait 2400-1800 = 600 (soit 300€ d’impôts) et je lui demande 100 en liquide : très peu d’impôts, un bail pour ne pas être Hors la loi mais pas très légal les 100€ de black et avec un loyer si peu cher, il y a pas de risque de préhension par la mairie pour louer à des défavorisé ?
 
Je préfère franchement être dans les clous et si le LMNP au réel permet de ne pas payer d’impôt ou presque, c’est mieux

Hormis le fait que cela soit contraire aux règles fiscales, est-ce que tu penses vraiment que les impôts, en voyant la déclaration (et donc le fait qu'il y ait des revenus locatifs très largement en dessous du prix du marché), ne vont pas procéder à une vérification?
Une solutions sage, serait de :

• Etablir un bail au prix du marché (car du fait du plafonnement des loyers, le locataire suivant pourrait aller voir le préfet, puis le juge, afin de rebaisser son loyer - une fois le bail souscrit - à la valeur précédente + évolution de l'indice de référence)
• Ne pas faire de paiement "en liquide" non déclaré. Tu vas économiser quoi avec ça vs le risque? Vu le faible montant de revenus, les impôts vont se pencher sur ton cas. Je ne sais pas comment ils pourraient retracer le paiment en liquide, mais si ils trouvent un moyen de s'en rendre compte, ils vont probablement avoir envie de vérifier TOUTES tes déclarations. Bien sûr, tu n'as probablement rien à cacher, mais cela peut te faire perdre beaucoup de temps.
• Chaque mois, effectuer un "geste commercial" correspondant à la remise accordée, ce geste commercial étant mentionné sur les quittances.

=>

• Tu es en règle
• Ton cousin payes bien moins que le prix du marché
• Tu ne te fais pas planter pour l'avenir avec le plafonnement des loyers.
  

 
Tu peux faire un bail à 700 et faire 400€ de geste commerciale chaque mois ?
 
Ça me paraît bizarre comme principe (surtout qu’il n’en sera pas relouer par la suite mais mise en vente)
 
Je suis d’accord pour ta remarque sur le liquide.
 
Personne ne fait de LMNP au régime réel ici ?

Hormis le fait que cela soit contraire aux règles fiscales, est-ce que tu penses vraiment que les impôts, en voyant la déclaration (et donc le fait qu'il y ait des revenus locatifs très largement en dessous du prix du marché), ne vont pas procéder à une vérification?
Une solutions sage, serait de :

• Etablir un bail au prix du marché (car du fait du plafonnement des loyers, le locataire suivant pourrait aller voir le préfet, puis le juge, afin de rebaisser son loyer - une fois le bail souscrit - à la valeur précédente + évolution de l'indice de référence)
• Ne pas faire de paiement "en liquide" non déclaré. Tu vas économiser quoi avec ça vs le risque? Vu le faible montant de revenus, les impôts vont se pencher sur ton cas. Je ne sais pas comment ils pourraient retracer le paiment en liquide, mais si ils trouvent un moyen de s'en rendre compte, ils vont probablement avoir envie de vérifier TOUTES tes déclarations. Bien sûr, tu n'as probablement rien à cacher, mais cela peut te faire perdre beaucoup de temps.
• Chaque mois, effectuer un "geste commercial" correspondant à la remise accordée, ce geste commercial étant mentionné sur les quittances.

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• Tu es en règle
• Ton cousin payes bien moins que le prix du marché
• Tu ne te fais pas planter pour l'avenir avec le plafonnement des loyers.
  

Hormis le fait que cela soit contraire aux règles fiscales, est-ce que tu penses vraiment que les impôts, en voyant la déclaration (et donc le fait qu'il y ait des revenus locatifs très largement en dessous du prix du marché), ne vont pas procéder à une vérification?
Une solutions sage, serait de :

• Etablir un bail au prix du marché (car du fait du plafonnement des loyers, le locataire suivant pourrait aller voir le préfet, puis le juge, afin de rebaisser son loyer - une fois le bail souscrit - à la valeur précédente + évolution de l'indice de référence)
• Ne pas faire de paiement "en liquide" non déclaré. Tu vas économiser quoi avec ça vs le risque? Vu le faible montant de revenus, les impôts vont se pencher sur ton cas. Je ne sais pas comment ils pourraient retracer le paiment en liquide, mais si ils trouvent un moyen de s'en rendre compte, ils vont probablement avoir envie de vérifier TOUTES tes déclarations. Bien sûr, tu n'as probablement rien à cacher, mais cela peut te faire perdre beaucoup de temps.
• Chaque mois, effectuer un "geste commercial" correspondant à la remise accordée, ce geste commercial étant mentionné sur les quittances.

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• Tu es en règle
• Ton cousin payes bien moins que le prix du marché
• Tu ne te fais pas planter pour l'avenir avec le plafonnement des loyers.
  

 
Si régime réel pour mon bien. Je pense que c'est tout l'intérêt du LMNP de faire du régime réel. Avec les amortissements que tu peux déduire c'est souvent bien plus avantageux que le micro BIC ou tu fais juste un abattement de 50% des revenus.

 
 
Je vais mettre l'ancien appart de ma mère en location (à blagnac, limitrophe toulouse) que je vient d'avoir en héritage (succession en cours).
Loyer normal : 700€/mois (valeur estimé du notaire : 130K€)
 
Mais je vais le louer à mon cousin qui est à la dèche complet, donc genre 300€/mois CC (s'il peut toucher 50 ou 100 d'ALS, je pourrait augmenter le loyer d'autant, mais il a pas droit aux APL alors qu'il est au smic ).
 
Vu le petit loyer VS les charges (1000€ d’impôt foncier, 800€ de charge, assurance propriétaire non occupant), je me demande si le LMNP au réel ne serait pas la solution (0 impôts à priori avec les amortissements)
 
Mais l'expert comptable est-il vraiment obligatoire ? (car ça coute 1000€/an donc presque autant que ce que me coutera les impôts sur les loyers )
 
Quand mon cousin pourra prétendre à mieux (appart ou maison, vu qu'il possède déjà un terrain) quand il aura enfin un CDI, cet appart sera mise en vente (je veux pas me faire chier avec des locataires et ça servira pour racheter la maison de la grand-mère à son décès)
 
Des avis ou une meilleur solution à proposer ?

de toute facon, mieux vaut lui "preter", il se declare logé a titre gratuit, il assume les charges, et te file un billet de temps en temps et basta.
 
toi tu declares pas de revenu juste les charges

C'est delicat car on est tres en-dessous du prix du marche dans ton cas, quand bien meme la loi ne donne pas de % a respecter c'est difficile d'argumenter qu'un prix plus de 50% sous le marche est "normal" en cas de redressement fiscal. Soit tu loues a titre gracieux et tu ne fais pas deduction fiscale, soit tu loues au prix du marche. Tu dois pouvoir t'en sortir en faisant -30% sur un loyer normal, en disant que c'etait le seul prix auquel ton appartement partait en periode Covid.
 
Dans tous les cas je te deconseille de louer au black. Pour le moment tu as des bons rapports avec ton cousin mais ca peut changer, le jour ou vous vous brouillez, sans contrat il sera de facto un squateur avec factures a son nom. T'auras aucun moyen de le mettre a la porte sans passer des annees en justice.

 
à -30% (soit 500€/mois), il peut pas payer le loyer.
Au delà de 300€/mois de sa poche, il reste dans le grenier de papa/maman et je fou l’appart en vente.
 
Par contre, je ne vois pas ce que le redressement fiscal a à voir avec un loyer « à prix d’ami » (les prix sont libres ! )
Et puis si contrôle, ils verront bien que même avec 300€/mois, mon cousin arrivera tout juste à boucler ses fins de mois et qu’il y a donc pas de black (surtout s’il paye quasi tout en cb)
Ma seule peur, c’était de me faire réquisitionner l’appart pour le louer à des smicard si prix trop faible.

 
à -30% (soit 500€/mois), il peut pas payer le loyer.
Au delà de 300€/mois de sa poche, il reste dans le grenier de papa/maman et je fou l’appart en vente.
 
Par contre, je ne vois pas ce que le redressement fiscal a à voir avec un loyer « à prix d’ami » (les prix sont libres ! )
Et puis si contrôle, ils verront bien que même avec 300€/mois, mon cousin arrivera tout juste à boucler ses fins de mois et qu’il y a donc pas de black (surtout s’il paye quasi tout en cb)
Ma seule peur, c’était de me faire réquisitionner l’appart pour le louer à des smicard si prix trop faible.

 
à -30% (soit 500€/mois), il peut pas payer le loyer.
Au delà de 300€/mois de sa poche, il reste dans le grenier de papa/maman et je fou l’appart en vente.
 
Par contre, je ne vois pas ce que le redressement fiscal a à voir avec un loyer « à prix d’ami » (les prix sont libres ! )
Et puis si contrôle, ils verront bien que même avec 300€/mois, mon cousin arrivera tout juste à boucler ses fins de mois et qu’il y a donc pas de black (surtout s’il paye quasi tout en cb)
Ma seule peur, c’était de me faire réquisitionner l’appart pour le louer à des smicard si prix trop faible.

 
à -30% (soit 500€/mois), il peut pas payer le loyer.
Au delà de 300€/mois de sa poche, il reste dans le grenier de papa/maman et je fou l’appart en vente.
 
Par contre, je ne vois pas ce que le redressement fiscal a à voir avec un loyer « à prix d’ami » (les prix sont libres ! )
Et puis si contrôle, ils verront bien que même avec 300€/mois, mon cousin arrivera tout juste à boucler ses fins de mois et qu’il y a donc pas de black (surtout s’il paye quasi tout en cb)
Ma seule peur, c’était de me faire réquisitionner l’appart pour le louer à des smicard si prix trop faible.

Et combien te coute l’expert comptable ?

Le problème n'est pas le loyer, c'est le fait de déduire des charges et d'avoir peu de revenus fonciers à mettre en face, ce qui génère un déficit fiscal que tu n'aurais pas si tu louais au prix du marché. Le fisc soupçonne du black derrière.

edit : Un peu en retard là

A ce prix là, ça m’irai bien !

C’est un local ou il taff dans toute la france à distance ?

Comment ils font les gens qui trouvent des pépites avec 13% de rendement ?  
Je passe ma vie sur LBC et je trouve vraiment rien de rien, je dois m'y prendre comme une buse.