[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Yop ma caille

Assassin d'enfants

Reprise du message précédent :

Passé un certain niveau, l'argent n'a plus de véritable valeur

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Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

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Macnigore

pik3 a écrit :

Donc tu compares le loyer aujourd’hui avec un prix d'achat futur que l'on ne connait pas.
c'est un peu. [:michaeldell]

Tout est boule de cristal hein.

La future revalorisation des loyers, les futurs taux à l'emprunt, la future rémunération d'épargne nette d'inflation, les futurs impôts, la future baisse des prix.

En plus on parle d'achat longue durée là (on partirait pour 10 ans a priori). Or il me semble que même ici il n'a jamais été contesté que sur ce type de durées l'achat est généralement gagnant sauf à s'endetter full taquet à 110%.

Message cité 3 fois

Yop ma caille

Assassin d'enfants

elfe_errant a écrit :

Tiens ce serait intéressant comme stat ca : par rapport à votre logement actuel, quel % du prix actuel vous "perdez" en loyer par mois ? et quel % d'apport vous mettez de côté, toujours relativement à ce prix ?

Mon loyer est de 0.33% du prix brut de l'appartement (hors frais)
Quasiment pas d'épargne (en fait j'ai moins de côté que quand j'ai commencé à travailler)

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Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

visiteur du futur

Futur du soir

Mais un excellent emplacement au de demeurant [:julm3]

Fort possible :s

Mais bon, il aura amorti ces 2-3 dernières années (j'aurais quand même peur pour le cash)

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"Actually, doing things get you fired. In fact, I'm writing a book on this very phenomena." "Really, you're writing a book ?" "No because that would be DOING something !"

r06

v4mpir3 a écrit :

D'accord, mais je crois pas avoir parlé de 120k [:klemton]

Effectivement tu as dit que tu estimais cette maison à 150k

v4mpir3 a écrit :

Dans mon cas perso je loue un maison 750 et j'estime qu'un juste prix serait de 150k (ce qui est deja une belle somme je trouve), mais ptet bien qu'en fait elle en vaut 200

Maison neuve 110 m² 500m² de jardin , quartier résidentiel paisible... [:klemton]

Moi je te dis que de mon point de vue et expérience perso (qui n'est certes pas absolue... ) c'est rare de pouvoir construire 110m2 pour moins de 120k...
Ce qui laisse 30k pour le terrain ce qui me semble pas énorme...

Message cité 1 fois

boulgakov

Macnigore, dans ton scénario tu choisis de laisser tomber Paris IM pour avoir des mensualités faibles et "profiter de la vie" ?

Message cité 1 fois

Macnigore

[quotemsg=32165442,395923,289072]

Merci pour l'explication... :jap:

Du coup, j'aurais 2 commentaires:
-Déjà c'est pas à Paris donc le rendement est sensiblement meilleur...
-A mon avis tu sous-estimes un peu le prix à l'acaht quand je recherche (

pik3

Macnigore a écrit :

On pourrait commencer par comparer achat/loc avec les prix d'achats connus aujourd'hui, ce serait déjà pas mal.

r06

Macnigore a écrit :

Une remarque en passant, je sais pas si tu connais bien Boulogne mais il me semble que le quartier de l'appart en loc dont tu as mis le lien est pas tout à fait un "bon quartier" de Boulogne...
En tout cas perso j'aime pas trop...

pik3 a écrit :

On pourrait commencer par comparer achat/loc avec les prix d'achats connus aujourd'hui, ce serait déjà pas mal.

Aussi...

Et en plus utiliser le comparateur asi pour avoir tous les élements...

Message édité par r06 le 31-10-2012 à 12:02:47

LeVide

Macnigore a écrit :

[Attention problèmes de riche]

Je connais pas trop le marché de la loc mais prenons l'exemple d'un appart de:

- 4P
- >90m²
- dans un coin pas trop pourri de Boulogne cad Marcel Sembat, Jean Jaurès, Boulogne Nord, à la rigueur Porte de StCloud (exit les ponts de sèvre/stcloud, Quais de Seine)
- Pas en rdc ou 1er/2ème étage
- Parking

En gros je trouve ça et encore c'est au 2ème étage mais bon: http://www.seloger.com/annonces/locations/appartement/boulogne-billancourt-92/silly-gallieni/71073713.htm?bilance=all&bilanegs=all&ci=920012&idq=all&idqfix=1&idtt=1&idtypebien=1,2&nb_chambres=3&nb_pieces=all&px_loyerbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=NaN%2fNaN&tri=a_px_loyer

Mettons 2300 € de loyer

A l'achat ça doit pouvoir se trouver à 600-650k actuellement. Perso je mise sur -10% d'ici un an, un an et demi. A l'achat ça ferait 600k all in, ça fait 260 loyers.

- Avec 3/4 d'apport ça fait une mensualité autour de 1k€ sur 15 ans
- Vs 2300 - 1100 (apport de 450k à 3% net) soit 1200 € de loyer "perdu". Le problème c'est que le loyer est revalorisé et l'apport doit être protégé de l'inflation, donc en réalité on est plutot sur la période à mon avis à 1400/1500€ de loyer mensuel "perdu" vs la partie "intérêts" de l'emprunt qui doit représenter maxi 1/3 sur la durée.
- A mon avis le différentiel mensuel réel entre achat et loc est donc plutôt de l'ordre de 1100/1200€ (partie intérêts de l'emprunt lissée sur 15 ans soit 300/400 par mois maxi vs loyer revalorisé sur 10 ans-rendement de l'apport net d'inflation soit en réalité autour de 1500€ imo

En plus de ça le prêt peut être remboursé de manière anticipée, l'épargne à 3% net c'est peut être pas garanti pour les prochaines années, surtout avec les augmentations d'impôt qui arrivent, etc etc

Bref, pas si con si on part sur des durées > 5/8 ans.

[/PBDR]

Frais de notaire, taxe foncière, baisse de l'immo, charges/ravalement/réfections en tout genre
Sur la durée de 5/8 ans : décès/mutation/divorce/aléas divers

Rien n'est simple dans la vie

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Shooter

Cherche niche fiscale

elfe_errant a écrit :

Mon "loyer" est de 0.17% du prix brut de mon appart.
Mon épargne est de 0.28%.

---------------
They will not force us / They will stop degrading us

Macnigore

boulgakov a écrit :

Macnigore, dans ton scénario tu choisis de laisser tomber Paris IM pour avoir des mensualités faibles et "profiter de la vie" ?

Oui et non. Le raisonnement n'est pas strictement financier.

- Si on reste en loc c'est Paris IM arrondissements à 1 chiffre ou 14/15ème. Donc loyer mini 2500 voire plutot 3k
- Si on achète, c'est une surface convenable, mini pour 8/10 ans, en ayant une mensualité de crédit relativement faible (1k). Donc 80 voire plutot 90m², parking, étage élevé, là par contre on est moins exigeants sur la localisation. Comme on a un gros apport oui la mensualité serait plus faible en principe et permettrait d'avoir un reste à vivre confortable et de "profiter".
- A priori grosses augmentations de revenus de mon côté dans les 10 ans à venir. L'idée est qu'on aurait les capacités financières de revenir dans Paris IM à terme. Dans 10/12 ans: 1er achat fini de rembourser par anticipation + épargne pendant 10 ans + grosse capacité d'emprunt --> Achat pastoresque "définitif" dans Paris IM.

Bref j'arrête d'étaler ma life, c'était pas l'objet à la base. Chaque situation est unique, et à un moment on fait des choix de confiance ou non en l'avenir.

Message édité par Macnigore le 31-10-2012 à 12:17:32

Profil supprimé

Construction de logements neufs: le plus mauvais trimestre depuis 1998

pik3

Marché immo figé en Ile-de-France

Citation :

"Acheteurs et vendeurs ne se comprennent toujours pas. Ce blocage est d'abord lié à l'incompréhension entre les vendeurs qui campent sur leurs positions et des acheteurs qui attendent 15% de baisse", affirme MeilleursAgents.com.

La situation économique est aussi un facteur important: "Si les banques offrent des taux extrêmement bas, les crédits sont réservés à un petit nombre de ménages considérés comme solvables selon des critères très stricts". MeilleursAgents.com met aussi en avant "les politiques contradictoires et les actions lancées depuis deux ans par l'Etat qui ne contribuent pas à fluidifier le marché".

"Le marché est donc perdant sur toute la ligne : moins d'emplois, moins de recettes fiscales, une offre de logements toujours déficitaire... Autant de problématiques qui attendent des réponses rapides, concertées, globales et pérennes de la part des pouvoirs publics", conclut un communiqué.

[:hurle] On veut des sous.

Message cité 2 fois

bertrand_205champion

:hello:

Prix : 150 000 €
Montant des revenus locatifs 1420€

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=16_s

Ou est l'arnaque? Même si il y avait de gros travaux à prévoir, je vois mal en quoi ce ne serait pas rentable.

Message cité 5 fois

The NBoc

Quo Modo Deum

bertrand_205champion a écrit :

C'est absolument hideux

---------------
it is difficult to get a man to understand something when his salary depends on his not understanding it - La lecture est un stratagème qui dispense de réfléchir - Et les Shadocks pompaient, pompaient...

edwoud

⭐ shériff de l'espace

pik3 a écrit :

Marché immo figé en Ile-de-France
[:hurle] On veut des sous.

Encore et toujours moins de transactions. J'ai peur que ça tombe plus vite que "prévu"

r06

pik3 a écrit :

Marché immo figé en Ile-de-France

Citation :

[:hurle] On veut des sous.

http://www.meilleursagents.com/act [...] obre-2012/

La source d'origine...

padav

r06 a écrit :

Ce qui laisse 30k pour le terrain ce qui me semble pas énorme...

1000m² en paysannie
c'est correct

Message cité 2 fois

boulgakov

bertrand_205champion a écrit :

Si tu cherchais sérieusement à investir, tu ne viendrais pas poster ta trouvaille sur un forum aussi fréquenté, si ?

Message cité 1 fois

edwoud

⭐ shériff de l'espace

bertrand_205champion a écrit :

C'est pas dit que les loyers soient hors-charges

bento51

bertrand_205champion a écrit :

Rien ne garantit la qualité des actuels locataires.

patx3

bertrand_205champion a écrit :

La meilleure façon de se savoir, c'est d'aller voir sur place...

Personne ne peut savoir en regardant une annonce, si c'est intéressant ou pas... :spamafote:

sadlig

Ouais, enfin Saint-Gaudens, je doute qu'il y ait de la tension sur le marché locatif. D'autant que je suis convaincu qu'il y a eu un paquet de programmes Scellier de construits, donc pléthore d'appartements à louer.
Edit : en plus une partie des apparts est en chauffage électrique, vu l'hiver là-bas et la gueule du bâtiment je n'ose pas imaginer le coût du chauffage pour les locataires.

Message cité 1 fois
Message édité par sadlig le 31-10-2012 à 13:39:35

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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)

Pat4tor

'Tain je viens d'apprendre qu'il faut éviter Niort (trop d'offres). C'est pour ça que les prix sont intéressants...

Message cité 2 fois

phila

padav a écrit :

1000m² en paysannie
c'est correct

profonde la paysannie alors [:cosmoschtroumpf]

Message cité 2 fois

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Rien mais souvent chafouin...

phila

sadlig a écrit :

c'est pour ça qu'ils ont envoyé leurs préavis et pris un appart neuf dernières normes pour moins cher grâce aux cadeaux fiscaux

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Rien mais souvent chafouin...

Profil supprimé

Pat4tor a écrit :

'Tain je viens d'apprendre qu'il faut éviter Niort (trop d'offres). C'est pour ça que les prix sont intéressants...

Voir les offres locatives pour le même type de bien (voir poser une fausse annonce), si tu as trouze milles biens à louer / 0 contact sur l'annonce (ou des cassos insolvables, ceux là trouvent toujours ton bien merveilleux et ils le prennent), tu peux fuir.

skeye

Pat4tor a écrit :

'Tain je viens d'apprendre qu'il faut éviter Niort (trop d'offres).

Tu m'étonnes - dans les deux sèvres il y a forcément trop d'offre.

---------------
Can't buy what I want because it's free -

padav

phila a écrit :

profonde la paysannie alors [:cosmoschtroumpf]

la vraie, avec des paysans [:kede]

moncinet

padav a écrit :

1000m² en paysannie
c'est correct

Je suis en paysannie (tout près d'Orléans) et 1000 m2 c'est entre 80 et 110 keuros.
Avec 30 t'as :
Ben rien ....
D'autant que plusse que c'est moins grand et plusse que c'est cher, et non pas l'inverse .

Sinon le topic pourrait bien fêter ses 10000 pages et le crack tant attendu en simultané (ou à peu de choses près)

Message cité 2 fois

skeye

moncinet a écrit :

Je suis en paysannie (tout près d'Orléans)

Pas en vraie paysannie, donc. [:doc petrus]

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Can't buy what I want because it's free -

Pat4tor

Apparemment Angers, Lorient c'est pas mal.
Mais ça fait chier j'voulais un truc près de chez moi, c'est plus facile à gérer.
Faut que je regarde autour de Bordeaux mais bon...

moncinet

phila a écrit :

profonde la paysannie alors [:cosmoschtroumpf]

Ah y'a plusieurs paysannies ?

Moi je pensais qu'elle débutait timidement passé le périph pour s'affirmer passés les 30 premiers kilomètres.

Donc mon exemple "Orléanais" n'est pas bon .

Message cité 2 fois

padav

moncinet a écrit :

par ici, ca tourne entre 25 et 30 €/m²

par exemple : http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=8_s

Fender

♪♫♪♫♪♫♪

muhahahahaha

http://www.leprogres.fr/rhone/2012 [...] de-15-a-20

rien à voir avec l'éclatement de la bulle, hein, c'est forcément l'autocroute
(pour info, j'emprunte le trajet tous les jours, on ne voit pratiquement pas de maison depuis la route qui emprunte à cet endroit l'ancien tracé de la RN7)

Message cité 1 fois

_6r_

Not avaible

moncinet a écrit :

Ah y'a plusieurs paysannies ?

Moi je pensais qu'elle débutait timidement passé le périph pour s'affirmer passés les 30 premiers kilomètres.

Donc mon exemple "Orléanais" n'est pas bon .

La paysannie c'est une fois les maréchaux atteint ! Mais bon entre l'orléannais et le fin fond du Larzac, de la Lozère, de la Puisaye ou du Morvan

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Qui comprend l'humanité recherche la solitude. Hazrat Ali. --- I don't discriminate. I hate everyone.

phila

moncinet a écrit :

Ah y'a plusieurs paysannies ?

Moi je pensais qu'elle débutait timidement passé le périph pour s'affirmer passés les 30 premiers kilomètres.

Donc mon exemple "Orléanais" n'est pas bon .

la paysannie c'est effectivement tout ce qui n'est pas La Ville Lumière

après, niveau paysans, on peut affiner (mais c'est qu'entre eux hein, pour un Etre Elu de la Capitale, il ne verra pas de différence)

Message cité 1 fois

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Rien mais souvent chafouin...

edwoud

⭐ shériff de l'espace

phila a écrit :

la paysannie c'est effectivement tout ce qui n'est pas La Ville Lumière

après, niveau paysans, on peut affiner (mais c'est qu'entre eux hein, pour un Etre Elu de la Capitale, il ne verra pas de différence)

Lyon? :ouch:

http://www.fetedeslumieres.lyon.fr/

pilef

Dans 100 pages, c'est le krach [:shay]

Message cité 1 fois

Babouchka

You're no fun anymore

pilef a écrit :

Dans 100 pages, c'est le krach [:shay]

Le nombre de pages reflète le prix du m² parisien : ça ne peut pas baisser

Message cité 2 fois

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