Reprise du message précédent :
Ca c'est vrai, mais bon le phasage sur des travaux de GO, tu le subis souvent aussi (Sauf ravalement qui est souvent planifié)

 
Je sais pas, y'a des quartiers qui ont l'air potables    Par rapport à Saint-Denis je ne sais pas lequel est le pire
 
Après c'était juste une idée, loin de moi l'idée de faire du locatif en région parisienne de toutes façons les rendements sont dégueu et les prix vont baisser à long terme je pense.

 
Je vais simplement avoir du mal à te conseiller dans un placement que j'éviterai de conseiller à mes proches et que je ne fais pas moi même. Je connais des proches qui ont de l'immobilier locatif, mais ce sont des investissement fait bien avant le début de la bulle, un seul cas d'achat récent, mais un bien avec travaux par une personne qui a sa propre entreprise de bâtiment.  
 
Mais si tu es intéressé de manière générale par l'investissement immobilier, il y a plusieurs choses à sa voir :
 
1- c'est un métier où tu es prestataire d'un service de logement. Même si c'est fait à temps très très partiel, il n'en faut pas moins certaines connaissance et un certain savoir faire :
 
-> repérer les biens qui sont seins (y compris avec travaux). Un mauvais choix peut donner un logement vite classé comme insalubre, par exemple en raison d'une humidité trop forte
 
-> savoir/prévoir les coût d'entretien, le locataire n'a à sa charge qu'une partie de l'entretient, l'entretien courant et la propreté. la chaudière, la peinture (le locataire n'a pas à tacher la peinture, mais au bout de 7-10 ans, c'est au proprio de la refaire). Le locataire n'a pas le droit de dégrader le logement, mais on ne peut lui imputé la vestuté (c'est à dire l'usure du logement du fait d'un usage normal) à ce dernier. Un peut comme un loueur de voiture qui se doit de faire la vidange de la voiture et ne pas la faire faire par le locataire.  
 
-> connaitre les charges de copropriété qui ne sont pas toutes facturable au locataire, il s'agit des "charges propriétaires)
 
-> la fiscalité, le règlement d'urbanisme du lieu où tu achètes peut imposer certaines contraintes
 
-> il existe toute une réglementation au niveau de la location en tant que résidence principale qu'il convient de bien connaitre, notamment si on a un mauvais payeur  
 
 
2- Les prix d'achats ont beaucoup augmenté en IDF, les loyers, nettement moins. De fait, les investisseurs qui achètent n'attendent plus vraiment de rentabilité mais recherche un placement où il pensent ne pas perdre trop d'argent ou espère parfois faire des plus-values, perspective spéculative très ... spéculative.
 
Il faut savoir que les loyers sont de facto bloqués par le niveau de revenu des gens, revenus qui progressent peu alors que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèches grâces à des conditions de crédit super-accommodantes ces dernières années. le ratio loyer/prix d'achat s'est du coup fortement dégradé.  
 
 
3- en cas de "très bonnes affaires" se poser les bonnes questions ... Il y a souvent une raison. Par exemple, si tu investis dans le 93, il faut se dire que la plupart des gens qui ont les moyens d'aller vivre dans un autre département ... partent vivre dans un autre département. C'est particulièrement vrai lorsque la ville a une mauvaise réputation. Mais il y a d'autres cas : la voie ferré à proximité, qui peut malgré tout être supportable pour certains locataires, mais à prendre en compte car tout appart au même loyer sans cette nuisance sera avantagé, etc ....
 
 
4- se méfier d'autres cas de "bonne affaire" comme un logement ancien refais à neuf : parfois, celà sert à masquer le fait que le logement sera en 6 moi complètement insalubre, mais comme la peinture vient d'être posé, l'acheteur n'a pas les moyens de le savoir.  
 
 
 
Pour finir, pour investir dans l'immobilier, il faut surtout se dire qu'il ne s'agit pas d'un placement financier, mais bien de devenir acteur dans un secteur professionnel très réglementé. Ceux qui les connaissent en vive souvent très bien, mais d'autres, pensant faire simplement un bon placement comme on achète des SICAV déchantent parfois.

Pauvres chous...

 
Détenir un immeuble implique d'autres problèmes aussi. Car un ravalement ou une réfection des parties communes demande des efforts financiers rapidement importants et sont de ce fait pas mutualisés dans la copropriété.
 
Un immeuble avec que des locataires se dégrade plus rapidement qu'avec un immeuble mixte.
 
Bref, l'immeuble n'est pas toujours la panacée.

 
La taxe foncière est un vrai problème dans certaines villes ou régions. J'en ai parlé quelques pages avant. Payer 1000 € de taxe foncière pour un appart de 50 m² valant en gros 50 ke et loué 500 €, c'est se foutre de la gueule du monde.
 
En dehors du problème pour le bailleur, le pauvre mec qui s'achète cet appart pour y habiter, va probablement gagner un salaire considéré comme moyen ou faible et va donc se taper 2000 € à l'année de taxes, soit 4 % de la valeur du bien pour se loger !!!
 
Il faudrait clairement déterminer des taux maxi plus faibles que ceux actuels.
 
A l'inverse, les taxes sur Paris sont ridicules...

C'est une mesure qui me paraîtrait pas forcement con :
 
Diminuer la TF des RPs uniquement et taxer plus lourdement les propriétaires-bailleurs de logements a DPE pourris.

 
Le masochisme des locataires à vouloir payer toujours plus cher leurs loyers...
 
Tu veux donc que je me transforme en vil spéculateur plutôt qu'en bailleur ? Intéressant, d'ailleurs, j'y songe...

Ça te permettrait de spéculer comment?

 
Tu me fais prendre pas mal de recul sur la chose. Début 2011 je voulais déjà me lancer mais à chaque fois je suis freiné. Je suis dans ma dernière année d'étude et cumulé avec ma copine (ensemble depuis plus de 8ans, mais soyons prudent) on accumule 70K€. Forcement ça nous fait réfléchir.
 
J'ai aussi des projets professionnels autres. Donc soit je me dirige plus vers cela, et j'achète dans 2/3 ans ma résidence principale "comme tout le monde" et voilà..
 
Je vais continuer à flaner sur le topic et analyser l'évolution du marché face aux changements de 2013...
 
Merci beaucoup d'avoir pris le temps de rédiger une telle réponse

 
Marchand de biens me serait plus profitable que bailleur.

 
Y'a surtout aucun intérêt à faire du locatif sans avoir sa propre RP, sauf certain cas ou ton boulot ne te permet pas d'être stable un minimum de temps !

Et en quoi ce genre de mesures rendrait l’activité de marchand de biens plus rentable demain que hier?

 
Il faudrait indexer la taxe foncière sur le prix du logement, et si le propriétaire est un propriétaire bailleur, l'augmenter encore plus.
Qu'à Paris la taxe foncière soit faibe, est une aberration.

une refecetion de toiture, c'est quelque chose de planifiable,non ?  

 
tu sais très bien qu'il est bailleur par grandeur d'âme, mais   que l'état l’empêche de mener à bien ses bienfaits

 
Euh, chuis pas d'accord du tout, c'est 2 choses différentes avec des objectifs différents.    
 
Je n'ai aucun problème à imaginer un mec locataire à Paris et bailleur en province...

Ou si tu habites dans un endroit avec un rendement trop mauvais ou trop cher type vivre sur Paris investir en province...

C'est passé ça?
 
Immobilier de luxe bientôt taxé
 
Entre 1, 2 et 10% de taxes a partir d'un million.
 
http://www.liberation.fr/societe/2 [...] uxe_852217
http://www.bfmtv.com/politique/lim [...] 54934.html
 
Moi je préférerait qu'on taxe toute les PV, ça rapporterait plus d'argent au début, et stabiliserait le marché

Et St-Denis ça devait déjà devenir le nouvel Hollywood depuis :
- la fac Paris 8
- le tramway
- le stade de France

Un bon impôt est à taux faible, à assiette large et est stable dans le temps ... c'est pour ça que l'on fait exactement l'inverse

 
Je pense qu'on est plutôt dans la peur, le déni, c'était surtout le "ralentissement de la hausse". Effectivement, il y a aussi encore une part du déni, on a pas encore eu de vrai baisse de prix similaire à 2008 - 2009, mais on sent bien que lorsque cette dernière sera là, en l'absence de plan de relance, ça va être le désespoirs.
 
Il est marrant aussi de noter que toutes les prévision pour 2012 faites par les pro (20/25% en baisse de volume" s'appuis sur une remonté pour les derniers mois de l'année.
 
De plus, il y a cette légende urbaine des vendeurs qui tiendront bon, du marché qui se rétrécie sans voir les prix baisser, sachant qu'il y a un volume de transactions "obligatoires" d'environ 400 000 et qu'en plus, pour certains investisseurs "de Robien" du début des années 2000, une vente en dessous du prix du marché ne constitue aucunement une mauvaise affaire, surtout si c'est pour ré-investir dans autre chose que de la pierre.  

 
Le meilleur conseil que je peux te donner, c'est de mettre cet argent en épargne (livret A, autre épargne ...) et de commencer par prendre une location, les prix n'augmentent plus e 20% par an, tu peux attendre.
 
Durant cette période, tu vas mieux appréhender l'environnement où tu vies dans un contexte différent de tes études et cette première recherche d'appartement va aussi te permettre de voir ce qui se fait totu en continuant à économiser grâce au premier emploi.
 
Au bout d'un petit temps, il est probable que tu y vois plus clair : sur l'endroit où tu comptes t'installer et vivre, sur le type de bien dans lequel tu aimerai habiter, bref, tu auras un projet d'achat de résidence principal mieux défini, voir un projet d'investissement immobilier plus "mature" en fonction de ce que tu auras vu.  

 
Même elles ont renoncé ?
 

bah oui franchement Saint-Ouen ça a l'air très sympa, nettement plus que Saint-Denis, et comme ça a une sale réputation les prix sont relativement bas

StefSamy \o/

La France, ce pays qui tue ses riches...
 
http://www.boursier.com/actualites [...] ml?sitemap

 
J'achète aujourd'hui des appartements en mauvais état que je rénove pour les remettre en location et me constituer des revenus complémentaires pour la retraite, voire des revenus tout court en cas de coup dur.
 
Si c'est pour se chopper 15% de CSG (soit 2 mois de loyers), une taxe foncière à 2 mois de loyers, un ISF à 1 mois de loyer, un IRPP à 3 mois de loyers, si tu fais le calcul, ça nous fait déjà 8 mois de loyers de prélevés par l'Etat, et je n'ai pas parlé des charges de copropriété.
 
Ça commence véritablement à faire beaucoup pour les risques pris, les emmerdes à gérer parfois, ...
 
Alors, pour l'instant, je râle mais j'ai des intérêts qui me réduisent la note. Mais quand ce ne sera plus le cas, je ne me ferai pas tondre ou sodoculer sans me laisser faire...
 

 
Ça répond pas à sa question

 
 
+ 1  
 
les 50m autour de la Mairie et de la bouche du métro Mairie de Saint-Ouen sur le boulevard jean Jaurès.
 

Tu ne réponds pas a ma question.

 
Va aux puces de Saint-Ouen ne serait ce qu'une fois et on verra si tu veux toujours y habiter  

 
 
70k€ d'épargne en finissant ses études  

 
ca te parait pas evident que si la fiscalité pour les bailleurs est dissuasive, ils iront ailleurs, marchand de bien par exemple
 
et vous serez bien embêté pour louer des apparts corrects en attendant la baisse des prix ...

 
J'ai fait mes calculs et j'aurais une meilleure rentabilité des capitaux investis une fois la fiscalité déduite, mais un risque différent (pas forcément plus élevé, mais différent).

Il ne faut pas raisonner toutes choses égales par ailleurs.

Des bailleurs qui se mettent massivement a vendre parce que ce n'est plus rentable, ça aura un gros impact sur le marche.
Et pas question de ne pas louer pour se venger, la taxe serait sur le bien, pas sur les loyers perçus.
Et marchand de bien dans une situation de stabilité voir de baisse des prix, avec le niveau de taxation des transactions, qui pourrait en plus etre amene a encore monter pour les achats hors RP, pas sur que ça soit un plan de secours très intelligent

On peut connaitre tes hypothèses de travail?

Ca m'a fait tiquer également
 
J'imagine qu'il termine des études de médecine