Reprise du message précédent :

L'achat est à 181 loyers. En RP c'est un très bon ratio.
 

c'est vrai

sauf que rien ne nous dit que le loyer est le vrai prix du marché....

Ca me paraît d'ailleurs excessivement cher pour 100m², ça fait 33€/m²... quasiment le prix du 6ème arrondissement...

 
HFR  
 
ça se veut expert ingé-économiste-financier capable de donner des cours aux boursiers de Manhattan et ça c/c... un site qui n'a pour seul intéret que de VENDRE du crédit donc de tourner, d'une manière ou d'une autre, toute actualité en sa faveur dans ce but.
 
Depuis que je lurke ce topic, et que je lis les citations provenant de meilleursagents/taux.com, c est toujours tourné vers cette finalité : "c est le moment ou jamais d acheter"
 
 

J'ai fait un rapide calcul avec un financement à 110% sur 20 ans à 5% en prenant 7% de FdN. Total emprunté 644281€. Mensualité 4252€ (moins le loyer cela fait 937€ à sortir par mois + les impôts).
 
Au bout de 3 ans, on a amorti 60744€, soit un capital restant dû de 583536€. Prix de vente de 692452€, reste donc 108915€.
 
Au niveau sortie : 36 x 937€ + 3646€ de CSG sur 3 ans + 10805€ d'IR (tranche à 40% sur 36*3315€ - intérêts d'emprunt). Je ne compte aucunes charges et je n'ai pas pris en compte la taxe foncière (ni la récupération d'une partie de la CSG qui est déductible). Dépenses totales : 48183€
 
Donc en dépensant 48183€ on gagne 108915€. Soit 126% en trois ans, soit du 31% par an pendant trois ans
 
EDIT: Le prix de vente est frais de notaire inclus. J'arrive à 52% de rendement par an ! Et 57% si on reste dans la tranche à 30% au niveau IR !

 
Sauf que ce n'est pas une vente simple et que le "locataire" vendeur risque de se barrer au bout d'un mois ( bon ça dépend comment et rédigé le bouzin mais dans le doute .... ) . Pour moi, cette annonce c'est  

 
Quid de la conversion dans une autre monnaie avec les risques actuel, et de l’évolution certaine de la fiscalité?
Avoir du fric sur ses comptes est déjà risquer, s'amuser à essayer d'en gagner est suicidaire.

Les risques sont multiples, en effet.
 
Ce que je veux pointer du doigt, c'est que le montage proposé n'est pas délirant pour un investisseur. Et oui il faut du répondant pour envisager un tel deal.
 
Mais la première chose à faire est d'évaluer le prix de la maison nue. Et deuxièment le prix de marché de la location.  

toujours sous réserve que dans 3 ans :
1 - le vendeur a les moyens de revenir
2 - le vendeur VEUT revenir
...
 

On n'a qu'à envoyer nos pauvres  

Bah voila, on manque tellement de HLM ... et pour parasiter le système français, plus besoin de vivre en France, on peut blinder les charters direction Angola !

 
justement, l'article cité ne donne pas franchement envie de se lancer dans un crédit ...

 
 
sans compter qu'il faur déjà que le locataire paie ses loyers et laisse la maison en bon état.
 
M'est avis que tu découvriras après coup que les tuyaux en plomb sont à changer, que la verrière est sans permis donc à démolir, etc....
 
Pourquoi le vendeur ne vend pas tout simplement ?
 
Cela sent l'embrouille...
 
.

Les agences qui peuvent proposer les annonces des autres via un réseau d'agences se voient attribuer une part importante de la commission en cas de vente ?

Je m'auto-quote :

 
"L'encadrement des loyers s'appliquera dès le 1er août 2012 à 43 agglomérations, dont 32 de métropole et 11 d'Outre-Mer"
http://www.lesechos.fr/entreprises [...] r=RSS-2059
 
Champagne ! Merci Cécile !
Et en prime, c'est cadeau, la croissance annuelle des crédits en france avec la dernière maj de mai. Surprise, c'est back to the 2004's. Direction la cave. Pour peu que les journalistes se réveillent ils constateront que les crédits ont été divisé par deux en un an.  

 
Demain, petit plaisir : lecture des commentaires sur lefigaro. Je fais chauffer le popcorn.

Hello,
A noter aussi la nouvelle mesure concernant la fiscalité du foncier pour les non-résidents : ajout des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, et sur la PV à la revente. --> Encore toute une charrette d'investisseurs qui vont se faire la malle. Sachant que ce sont ceux qui achètent les gros trucs (investisseurs fortunés), on va voir si les stats "prix" des notaires tiennent toujours aussi bien quand on leur enlève une partie des ventes de biens haut de gamme .

Bouahah, trop bon le graphe, tu m'as fait ma soirée là, merci   .

 
Apparamment, ca ne changera rien en RP en fait.
Ca ne serai pas plus judicieux de bloquer aussi l'indice INSEE ?  

 
C'est ce qu'on dit depuis quelques temps sur le topic : les loyers sont directement plafonés par les revenus des gens et leur "flambée" n'existe que lorsque tu calcules 10 ou 15 ans d'augmentation et que tu oublie dans le calcul l'inflation.

 
Dans ce cas, tu as une partie de la com pour l'agence qui a entré le bien et une autre partie de la com pour l'agence qui a trouvé l'acheteur.  

J'ai l'impression que ça baisse un peu sur Lyon.
On commence à trouver de plus en plus de biens de standing de 110/130m²,  en dessous de 500k€  dans Lyon 2 & 6.    
 
L'offre est assez limité, donc difficile de généraliser, mais j'ai tout de même l'impression que ça baisse (à tord peut etre)
 

Petite mise à jour concernant le nombre de biens en vente sur Paris intra-muros, sur SeLoger :
août 2011 : 12,5K biens ;
novembre 2011 : 19,3K biens ;
février 2012 : 16,7K biens ; (retraits des annonces durant la période creuse) ;
aujourd'hui : 19,5 K biens, sachant que la période la plus propice pour les ventes est en train de s'achever.
 
On y croit

 
En terme de %, ça représente quoi en part ?

 
Quand on prend une nouvelle location, on fait comment pour connaître le loyer payé par le précédent locataire ?

 
  Sur la forme t'es gentil, tes attaques personnelles, tu te les gardes. Je le fais très rarement mais la prochaine fois    
 
Sur le fond, manifestement tu n'es pas là depuis assez longtemps (je poste et lurke depuis la page 25), car MA avait signalé la baisse de 2009 parmi les premiers et bien avant les notaires/FNAIM, prenant le risque d'être à contre courant de l'opinion dominante. Évoquant même par analogie le retournement des années 90.
 
L’analyse de MeilleursAgents.com
La chute des prix enregistrée depuis le début de l’année, presque -5% en deux mois, est suffisamment forte pour évoquer le dernier retournement de cycle immobilier amorcé au début des années 90. Après la surchauffe des années 80, les prix avaient reflué à partir de la fin de l’année 1991. Le premier semestre 1992 avait même enregistré une chute des prix de 10%.
 
Pour en revenir à leur étude, je ne défend pas forcement leurs positions, je me fais simplement relais d'une information, libre à chacun d’interpréter comme bon lui semble.  
 
Comme beaucoup d'anciens ici, je pense que les 7 années sur ce topic m'ont appris à gommer mes certitudes et d'aborder la question de l’évolution des prix immobiliers avec beaucoup de précautions et d'humilité. Et dans tous les cas je ne me hasarderais pas à donner des prévisions à court/moyen terme de façon affirmative.
 
 
Edit : Date d'arrivée sur le forum :  28/06/2012 C'est le multi de qui ?  

On est vendredi ?
 
Pour être sérieux ton raisonnement sur l'achat peut se tenir malgré un calcul ultra foireux. Si tu parviens à placer le différentiel : Mensualité-Loyer =1600e. Si on considère que ton loyer n'augmente pas trop et que ton salaire suit l'augment de ton loyer (ce qui est réaliste).
Ton capital à 4% sur 20 ans serait de 587ke, reste à savoir quelle sera le prix de ce 65m2 en 2032 (je pense que ce serait > 587ke mais personne ne peut le jurer).
 
Enfin ...et surtout ... l'achat t'obligerait à rester ds 65m2 ce qui fait très juste pour une famille..il faudrait donc étudier les différents cas de revente au bout de 3/7/10 ans..
 
Bref, en plus du prix bullesque et de ton impossibilité d'acheter ta loc..je pense surtout que cet achat ne convient pas pour une assez longue période (>7ans)
 

Tu fais plus de MMA toi ?
   
 

Pour le 2ieme arrdt cotation immo me donne 5ke de prix moyen au m2 pour un appart entre 120 et 150m2...avec une augment de 26% en 2 ans  
Pour le 6ieme il me fait une érreur ..
 
Enfin, j'ai l'impression que ces 2 arrdts ont bien bullé à Lyon ? Tu as vu une différence en 2/3 ans toi ?

Pour le Halliday on utilise d'ordinaire un tim_coucou

MMA ?  
Ah après google J'en ai jamais fait. A chaque fois que je me renseigne pour ce qui m'intéresse (systema dans mon cas) les horaires collent pas. C'était un vol à l'arraché qui a dégénéré

Faut voir, on a tous un ressenti bizarre par rapport à l'évolution des prix locaux...

une question niveau impôts, je suis trimestrialisé mais j'ai acheté un appartement en juin 2011. Je ne reçois donc pas de déclaration préremplie à compléter . Puis je faire valoir mes intérêts et payer ainsi moins d’impôts? j'avoue que tout ceci m'échappe un peu

Si c'est ta RP, il me semble qu'il n'y a plus de déduction d'impôts dessus ?
 
Si c'est du locatif, tu peux simplement les déduire de tes revenus fonciers.

Tu aurais tort. Zéro tracas, zéro blabla.

 
Et combien de bien en boublons ?  

 
 
il n'est plus possible de bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence principale. Néanmoins, l'arrêt de cette mesure n'est pas rétroactif et les bénéficiaires au 31 décembre 2010 pourront déduire leurs intérêts pendant la durée initialement prévue.
 
Ce dispositif a pris fin avec la loi de finances pour 2011. Dans l'article 90 qui introduit le prêt à taux zéro plus, il est précisé que le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts « s'applique aux opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant à leur financement a fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date.»

Plafonnement des loyers!!! Vive la gauche!

S'ils en sont arrivés à mettre plus de biens ou doublon qu'avant (2011), ça démontre aussi qu'il y a un problème et que les biens ne partent pas. Même conclusion.

 
5k€/m² pour le 2eme c'est faux.
Immoprix donne une fourchette (beaucoup plus realiste forcement) entre 3.1-3.2 et 4.2k€ grosso modo

Les premiers 4p de 80m² et + à moins de 500k à Issy: http://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/issy-les-moulineaux-92/68725667.htm?bilance=all&bilanegs=all&ci=920040&idq=all&idqfix=1&idtt=2&idtypebien=1,2&nb_chambres=3&nb_pieces=all&pxbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=NaN%2fNaN&tri=a_px
 
http://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/issy-les-moulineaux-92/corentin-celton/68644095.htm?bilance=all&bilanegs=all&ci=920040&idq=all&idqfix=1&idtt=2&idtypebien=1,2&nb_chambres=3&nb_pieces=all&pxbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=NaN%2fNaN&tri=a_px
 
http://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/issy-les-moulineaux-92/corentin-celton/67831449.htm?bilance=all&bilanegs=all&ci=920040&idq=all&idqfix=1&idtt=2&idtypebien=1,2&nb_chambres=3&nb_pieces=all&pxbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=NaN%2fNaN&tri=a_px
 
Bon c'est des bouses mais ça montre une tendance assez globale. Il y'a un an des 4P (même pourris) de 80m² ça ne se trouvait pas en prix affiché à moins de 570k et généralement tout était au delà de 600k. Désormais il y'a une vraie offre variée entre 500 et 600k de 4p familiaux à Issy. L'idéal serait évidemment que le marché "de base" (4p, entre 80 et 90m², pas en RDC) se situe entre 400 et 500k, mais bon...c'est déjà un début.
 
To be continued...