Reprise du message précédent :

 
L’humanité la plus bas-de-gamme qui soit c'est celle qui nettoie sa voiture a l’extérieur avant de faire un voyage de 800 bornes

En tout cas avec l'immo en ce moment il y a de quoi devenir schizo...
 
Dernier exemple en date, je discute avec un couple qui nous questionne sur notre loyer : les réponses habituelles "mais vous êtes fous de mettre autant dans un loyer blabla" il faut mieux acheter "louer c'est jeter de l'argent par les fenêtres" bla bla bla...
Bien évidemment on leur demande ce qu'ils payent : moins de 800€ par mois pour leur maison ( achat Il y a 10 ans) et une maison payée 150.000€.
Notre réponse : "Sauf que maintenant pour 150.000€ on a juste un terrain"  
Jusqu'ici rien de bien folichon...
 
Mais la ou cela devient sympa : ce même couple nous explique qu'ils ont achetés un studio a 120.000€ (moins de 30m² scellier) et qu'il comptent le louer 500€ !
 
Du coup ce loyer pour un studio ça ne les choque pas, mais 1000e pour un T4 100m² c'est horriblement cher....
 
Schizo je vous dis, schizo....

C'est pas du tout l'impression que j'en ai. C'est souvent moche, oui, comme en Suisse , mais niveau qualité ils sont au contraire assez forts.

4000 euros du m² pour du Scellier et 500 euros de loyer ? Ils sont au courant qu'il y a un plafonnement ?

J'ai bien dit "qualité perçue"  
 
Mais si tu veux un autre exemple, je trouve que celui de l'ameublement est assez parlant. Les meubles vendus en Allemagne sont majotairement complètement pourris.

Sauf erreur c'est un "investissement" commencé en 2010 et en zone B1 donc loyer d'environ 450 € + les charges on doit arriver vers 500€

 
Sauf les cuisines
Pour le reste, IKEA est là

Ca se construit juste à coté de chez moi ( 10 m )  
http://logement.bnpparibas.fr/loge [...] =rec_6714#
 
5000 €/m² ( et en plus les logements sont super mal foutus )  
 
Celui-ci aussi http://www.lesnouveauxconstructeur [...] -abondance
 
Les apparts sont mieux foutus  

fais un recours tu vas te faire du blé  

Ca construit aussi au fond de mon "jardin".
On est allé voir le PLU, c'est du pur bonheur, "PAS DE COS", en gros on peut construire ce que l'on veut...
On est en train de monter un petit groupe pour voir ce qu'on peut faire, même si dans l'histoire, "on a de la chance" car notre vue sera sur les jardins alors que notre voisin aura un mur de 12m au fond de son jardin...

 
Pas de COs ne signifie pas qu'on peut construire ce qu'on veut : on parle alors de règles de  "gabarit", et c'est la tendance introduite par la loi SRU de l'an 2000 ( ). Tous les POS révisés en PLU passent en gabarit. Pour faire court, la construtibilité est alors encadrée par un ensemble de règles constructives (hauteur sur rue, courronnement, distance entre les bâtiments, distanceentre les bâtiments et les limites séparatives de propriété etc). Un peu comme si tu dessinais un cadre virtuel dans lequel le programme doit rentrer.
 
Il y a donc tout autant qu'auparavant des possibilités de recours. Achète un kutch et pose le sur les plans PC, il y a parfois des erreurs, volontaires ou pas, sur les distances à respecter.
 
Quant à la perte de vue ou d'ensolleillement, il peut s'agir d'un trouble anomal de voisinage, qui se règle devant le juge sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun : dès lors qu'un trouble excède ce que chacun doit supporter comme trouble normal de voisinage, il ouvre droit à réparation. La jurisprudence est très fournie, ça vaut souvent le coup d'assigner, quitte à transiger avant l'issue judiciaire  

Ouaip, on peut parfois obtenir de quoi rembourser les avocats...
 

Si les projets respectent les règles d'urbanisme, il est extrèmement hasardeux de lancer une action.

 
 
J'ai une collègue de boulot qui m'a parlé d'une réhabilitation en norme BBC d'anciens immeubles dans un quartier que j'aime bien, en plein centre, dans un quartier historique dit plutôt populaire.  
J'appelle pour avoir une idée de prix et là le drame : la femme m'annonce 237 000€ pour 88m² + balcon de 15m² pour le plateau brut ou 307 000€ appart fini (mais avec de très beaux matériaux monsieur ) soit 3500€ le m² à Besançon  
 
Nan mais sérieux.

 
et bien tu pourrais penser aux avocats qui ont besoin de partir en vacances eux aussi.
 
Blague à part, tu te trompes,  il n'y pas besoin d'assigner pour consulter le dossier de PC à la mairie, et ça ne coute qu'un peu de temps et de motivation (quand c'est au fond de son jardin, on la trouve en principe).

Besançon

La 4ème ville de France où les gens sont les plus heureux

Je n'en ai pas dans ma famille.    

   
 
Je ne parle que d'une chose : l'engagement d'une action en justice pour tenter d'interdire (ou d'obtenir au moins une indemnité financière) la construction d'un bâtiment respectant les règles d'urbanisme.
 
Evidemment que consulter un PC obtenu est gratuit. Et ça ne mange pas de pain de vérifier qu'effectivement le projet n'est pas hors règle d'urbanisme. Après, s'il l'est (où ne l'est pas à la marge), bah engager une action, mis à part engraisser l'avocat...

 
Mais qui a donné ce conseil ? personne il me semble    
Tu dis sur un ton péremptoire des évidences.

Toi, ici, non ?

 
 
Arrête le pousse-café mimile.    
 
 

non je plaisante là, parce que je connais Zonos, et qu'il est archi, ce qui permet de lire facilement des plans de permis pour y déceler une côte douteuse.

Mais pour aller jusqu'au bout, et pour en voir très souvent, si le PC est celui d'un promoteur, oui, il y a de quoi gagner de l'argent même si le PC a été légalement délivré, parce que le promoteur préfère très souvent faire un chèque que de perdre 2 ans devant le TA pour avoir finalement gain de cause. Et un recours gracieux ou hiérarchique ça ne coûte qu'un courrier en LRAR. Pour un recours contentieux devant le TA, il faut juste un timbre fiscal et l'avocat n'est pas nécessaire. Le coût est très bas. Mais je ne cautionne pas cette pratique qui s'apparente à de l'abus de droit, et qui reste impunie, mais qui coûte bcp d'argent aux promoteurs (argent perdu mais recouvré dans la grille de prix, cela va de soi).
Evidemment que si le PC a été délivré à ton voisin, c'est différent.

bref je n'en dirai pas plus ça va vous donner de mauvaises idées.

 
Y a quelques Marseillais qui gagnaient leur vie comme ça qui sont en taule...

 
si tu en fais une activité régulière ça fini par se voir  
mais le budget "aléas recours voisins" existe bel et bien dans le bilan , pour chaque PC de promoteur...

S'il est sûr de son PC, il n'a pas besoin d'attendre x années de procédure pour construire.
Mais c'est un fait qu'il préfèrera lacher quelques biffetons que d'assumer des procédures.    
Biffetons qui seront effectivement, comme tu le soulignes plus loin, répercuter aux acheteurs ou locataires.
Mais bon, une action au TA ne permet pas à des voisins d'obtenir des indemnités (hormis pour frais de procédure).

=> action civile => vue les sommes en jeu => TGI => avocat obligatoire.
 
   
 
   
 

On se rejoint donc ici.    

Pas sur.  

J'ai de plus en plus l'impression que le marché de la location se dégrade de plus en plus. Une connaissance qui loue une maison à proximité d'une petite ville en fait l'amère expérience : il y a 25 ans, il n'y avait aucun problème pour sélectionner le locataire. Aujourd'hui, la moitié du village appartient à des propriétaires bailleurs. Trouver un locataire devient de plus en plus difficile. Même les logements sociaux ont de la vacance et nécessitent des moyens marketing pour trouver des locataires...  
Devenir investisseur dans ce contexte, ça devient prendre des risques non négligeables car on peut finir par prendre des locataires de mauvaise foi voire insolvables. Je n'ai jamais vu de statistiques sur les logements défiscalisés sur ce point mais j'imagine que, derrière la brochure promotionnelle, la réalité est toute autre.
 
Je ne pense pas que cela concerne les grandes villes (encore que, dans certains quartiers, ça doit exister)

 
 
 
Désolé, mais tu mélanges un peu tout    
Mais comme tu sembles le prendre comme un défi, je vais aller jusqu'au bout de mon explication.
 
L'idée du recours devant le TA n'est évidemment  pas d'aller jusqu'au bout de la procédure, mais bien de transiger, c'est à dire de retirer son assignation en l'échange d'un chèque. Cela se fait au travers d'un protocole transactionnel 2042/2054 du code civil, et c'est très très fréquent.
Et le coup du programme lancé malgré le PC attaqué mais dont on est sûr, c'est des conneries. la plupart du temps, le promoteur n'a même pas acheté le terrain d'assiette tant que le PC n'est pas définitif, donc purgé des recours et retrait. C'est une condition suspensive ultra basique de toute promesse de vente.
 
 
Je sais bien, que la procédure pour annulation en excès de pouvoir n'a pas pour objet d'octroyer une indemnisation, je connais un peu la question.
 
Ensuite, je ne suis pas entré dans les détails s'agissant du trouble anormal de voisinage, mais sache que celui-ci est recevable, lorsqu'il est caractérisé, MEME SI LE PC EST LEGAL. C'est ce qu'on appelle  l'indépendance des législations. Un PC est délivré au regard du droit de l'urbanisme. Un préjudice de voisinage est réparé au regard, en l'espèce, du droit commun de la responsabilité civile. L'un n'empêche pas l'autre. Et donc, quand tu dis qu'un recours contre un PC légal est une perte de temps, et bien tu te trompes aussi s'agissant de l'indemnisation civile. Et je sais bien que devant le TGI, le ministère d'avocat est nécessaire, mais c'est toi qui mélange tout depuis le début.
 
Bref !

 
Ce ne sont pas des conneries, faut bien faire tourner la boîte. Et comme de toutes façons le chèque est répercuté sur le prix des logements au final, ils s'en cognent un peu. Argent facile.

bon bha vous savez comment fonctionne un promoteur, et moi tous les jours ce que je vois de l'intérieur c'est du flan.
Amen.

 
Ça doit dépendre des promoteurs. Si il a ses employés qui se tournent les pouces, il fait le chèque, sinon, il peut attendre. Y a pas de généralité. Ça existe, c'est tout.  

 
Alors oui, ça doit exister de lancer une opération en risque PC. Mais c'est à l’encontre de la plus basique des prudences et de toute logique économique. On achète un terrain pour construire, donc tant qu'on a pas un PC conforme au projet et définitif, on a pas envie de porter le coût d'un foncier. D'autant plus que s'il est important et cher, on ne le paye pas en fonds propres mais par un prêt bancaire, mais aucune banque ne le financera sans PC purgé, comme aucune banque ne délivrera de garantie d'achèvement, obligatoire pour passer des ventes en état futur de logements.

 
Le promoteur préfère juste ne pas engager ses billes tant qu'il ne connait pas la tournure finale des évènements, en l'occurence ce qui lui coûte à ce moment là, c'est juste le PC et ses modifications. Et si de petits chèques permettent de gagner des mois ou des années et de réaliser ainsi le projet, il les fera même avant de faire les gros chèque (pour le terrain et la construction).

Les "zinzins" reviennent-ils sur le marché du locatif?
A côté de chez moi, le Crédit Agricole s'est fait construire un immeuble se voulant de standing pour le louer, et il compte le garder parcequ'il a fait graver "Crédit Agricole" dans le verre de la porte d'entrée.

"de standing" ca ne veut absolument rien dire. un immeuble peut être de mauvais standing, de standing moyen, de bon standing, etc...

Je sais pas trop de façon générale, mais dans ma ville de 100k habitants je n'ai aucun soushi pour louer. En 2011 j'ai dû avoir 7 jours de vacance locative sur l'ensemble de mes locataires.

Après je dis pas, l'emplacement est idéal et je vise une clientèle particulière (jeunes diplômés en coloc)  

Bah voyons.  

Au TA, on recherche le respect ou non d'un projet aux règles d'urbanisme (enfin, plus globalement à l'ensemble du code de l'urbanisme).
Si le projet est parfaitement conforme, acheter l'attaquant évitera effectivement de gérer l'action en justice. Bon, pour quelques milliers d'euros, pourquoi pas.  
Si le projet est non conforme mais régularisable par un PC modificatif, l'attaqué doit absolument l'obtenir pour éteindre la première action et surtout éviter que d'autres attaquent sur le même biais. Acheter l'attaquant n'a ici strictement aucun intérêt (sauf à revenir au cas 1 après l'attaque du nouveau PC obtenu).
Si le projet ne l'est pas et n'est pas régularisable, l'attaqué ne doit pas acheter l'attaquant. Il doit purement et simplement abandonner le projet. Car il pourra bien verser tout ce qu'il veut à l'attaquant, le projet restera à la merci de la première action du préfet (qui normalement ne devrait pas se gêner). Et lui, pour l'acheter... Et puis construire un bâtiment illégal qui le restera peut-être pendant des décennies, bonjour l'héritage laissé !

Par contre, au TGI, toutes les transactions sont possibles (car on cherche ici à obtenir réparation d'un préjudice subi et non à déterminer si un projet est conforme ou pas).
Si l'attaquant se contente de quelques milliers d'euros et que ça évite à l'attaqué de gérer plusieurs années de procédures, ça vaut le coup.  

Oui oui, bien sur.
Et lorsqu'une fois ce protocole conclu, c'est le préfet qui attaque le projet pour non conformité aux règles d'urbanisme, tu fais quoi ?
Tu tentes aussi de signer avec lui un protocole ?  

Heu, que ce soit écrit dans le compromis de vente, c'est une chose.
Que le promoteur veuille tout de même conclure la vente et construire sans attendre la fin du procès engagé par Mme Michu (qui refuse obstinément de se laisser acheter   ), c'en est une autre. Mais clairement, il faut être super sûr de son coup et au minimum faire étudier le projet par des experts !

Evidemment.
L'un est l'autre n'ont strictement rien à voir.
D'où l'un au TA et l'autre au TGI d'ailleurs.

Et au TGI, j'écrivais donc que très très généralement, on obtenait tout au plus de quoi rembourser les avocats.
J'ai bien le souvenir d'un carrossier qui a été obligé de cesser son activité de peinture, de quelqu'un qui a obtenu quelques milliers (dizaines ?, même pas sur) d'euros pour avoir perdu la vue sur la mer, mais rien de bien plus folichon.

Heu, je parlais d'une procédure au TA...  

Bah voyons.  

Ma première réponse : Si les projets respectent les règles d'urbanisme, il est extrèmement hasardeux de lancer une action.
Et je maintiens totalement.
Car dans ce cas, comme déjà écrit, les chances d'obtenir quelque chose de significatif au TGI sont extrèmement mince.
A contrario, si on démontre que le projet est non conforme et irrégularisable au regard des règles d'urbanisme, c'est bingo ! => le projet ne se construit pas ou sera démoli s'il l'est !

 
Le problème, c'est que lorsque ça fait déjà 5 ans que le terrain est en friche et que les projets sont attaqués les uns après les autres par des voisins histériques, bah le propriétaire va finir par chercher un promoteur plus couillu.
 

non mais je lâche l'affaire, tu ne comrpends pas ce que j'écris.
 
Tu me sors des trucs enomissimes (acheter le Préfet ? mais de quoi tu parles lol   ). Tu n'as pas toutes les connaissances requises (tu sais que le déféré préfectoral se purge lui aussi, car le préfet dispose d'un délai de 2 mois à compter de la transmission de l'acte pour agir ?) et très clairement tu te contentes de la théorie approximative là où moi je te parle de faits avérés. Tu ne sais pas ce qu'est un protocole transactionnel (c’est sous seing privé, osef de devant quelle juridiction on se trouve lol, c'est TOUJOURS possible de se désister d'une instance, mais je crois que tu n'en a jamais rédigé de ta vie) et tu ne connais pas les conditions d'octroi des financements bancaires, dont le B.A-BA est d'avoir un PC définitif.
 
Mais bref, j'arrête là, tu as raison et d'ailleurs j'ai pris des notes de tes commentaires très éclairés et assurément nourris d'une pratique régulière du sujet, ça va me servir.
ce qui est dingue c'est que je te parle de mon métier, de ce que je vois et fais tous les jours depuis 10 ans, mais non, tu es persuadé de mieux savoir alors que très clairement ce n'est pas le cas. C'est fou comme comportement tout de même    
 
Allez, next sujet.

Braindead, ne le prends pas mal hein, d'autant tu as (peut être) raison au demeurant...
 
...mais tu es puant de suffisance (et c'est un spécialiste qui te le dit )
 
Détends toi, on est sur un forum, d'informatique, dans la section divers.
Tes interlocuteurs peuvent être un collégien boutonneux de 10 ans, un chien savant qui poste depuis un labratoire Russe, ou un spécialiste quinquagénaire de la reproduction des mollusques.
Tu es là pour discuter, pas pour avoir raison.
 
Campedel sait généralement de quoi il parle.
Et même si sur ce point qui vous divise il se "contente" (lol...) de la théorie, ce qui reste à prouver, ses avis sur ce sujet et les sujets connexes, ont toujours et depuis des années été éclairants. Et courtois.

 
Oué, ça c'est déjà pris t'façons

Moi j'dis... tout le monde devrait prendre une petite bière