Reprise du message précédent :

Pour le propriétaire, il faut prendre en compte une éventuelle PV/MV.

Et les frais de notaire pour le proprio ?

 
Ba, c'est bien ce qu'il dit, non ?

 
Je suis parti à prix constant
 
 
 
Non, c'est déjà suffisamment défavorable comme ça.
 

 
Non il dit que le proprio épargne plus, ce qui n'est pas le cas pendant les 12 premières années.
 
 

Oui bien sûr.
( on voit bien le gap au début de la courbe qui corresponds au 7500 €de FdN.

Les courbes se croisent à 7,5 ans avec achat = 250 loyers et à 4 ans avec achat = 200 loyers

Merde j'ai lu à l'envers

Bah ok
Charges proprio = 50 € /mois ( pour un bien à 100K cela me parait raisonnable )

On passe à
5,4 ans pour 200 loyers
11.7 ans pour 250 loyers
18 ans pour 300 loyers

Cela signifie que pendant ces périodes le locataire épargne + que le propriétaire.

Sinon y'a des simus en 1ère page qui prennent en compte tout ça (since 1974)

Ouais voila, un retour sur terre fait du bien de temps en temps, acheter un bien de très petite taille a 250 loyers ou plus c'est parier sur une augmentation des prix, même pas une stagnation...

Oui je sais ( la mienne )  
Mais c'était surtout pour souligner la fausseté du lieu commun :
"Le locataire n'épargne rien dans son loyer alors que le proprio épargne une partie de sa mensualité donc le locataire épargne moins que le propriétaire"

 
mais quand le proprio il s'envoie de la pute il est chez lui au moins  

 
En fait ce qui fausse la comparaison achat/loc , c'est l'apport
 
Dans le cas achat = 250 loyers, taux = 4%
Sans apport ce n'est pas rentable d'acheter
Avec 50% d'apport non plus
Avec 75% d'apport rentable en 21 ans
Avec 90% d'apport rentable en 6 ans
Avec 100% d'apport rentable en 4 ans  
 
CQFD il vaut mieux acheter quand on est riche ( et non pas quand on est au SMIC ( elfe désolé ))  

Merci !!

Et sur une vie sur un marché stable ?

Et sinon, le montant du loyer il change pas pendant 15 ans ?
 
Ca change pas un peu les données ça par hasard ?

La valeur du bien ne change pas non plus dans son calcul

Ben c'est quoi ta contre-hypothese sur le cash?

Bof.

A long terme, d'un point de vue strictement financier, l'achat est toujours plus rentable que la location. Sauf qu'avec les prix actuels, le long terme peut vraiment être trèèès long

 
Et comme j'ai acheté a 200 loyers...

Bon sang mais c'est bien sûr !  

Sûr que c'est négligeable, 1% de plus par an (grosso merdo hein, c'est rien du tout. Sur 15 ans ça fait jamais que 15% d'augmentation.

 
Si seulement  

A la louche, en cumule, ça fait que 7% ou un peu moins de différence sur ces 15 ans, hein...

 
légalement le locataire est aussi "chez lui "    
 
par contre au locataire papi/mamie du 3eme iront pas lui reprocher lors la prochaine AG de copro

 
 
Le sujet des donations est toujours potentiellement source de conflit.
 
La ré-évaluation en fonction de l'inflation me semble un minimum.
 
Mais que se passe-t-il si l'un des enfants a reçu un bien immobilier mettons au 30/01/2003, à l'époque valoriser pour 300.000 k€ ?
 
L'ascendant décède. Nous sommes en mars 2012.
 
Sur quelle base estimer le montant de la donation ?
300 k€ *1.32 = 396 k€ (montant additionné de l'inflation)
300 k€ * ICC = 462 k€ (montant recalculé avec l'indice du cout de la construction)
la valeur de revente estimé du bien au moment du décès ?
 
 
 
.

On est bien d'accord que ces calculs ne sont valables que sur une petite période ( à mon avis < 10 ans ) où l'on peux négliger:
 
-augmentation du loyer
-augmentation des charges proprio
-augmentation de la TF
-variation du prix du bien
 
Après mon fichier permet de prendre en compte tous ces paramètres, c'est juste que cela multiplie très vite le nombre de scénarii...
 

Peux pas attendre un an...
Par contre, je vais user des propositions avec minimum 10% du prix en moins, vu la conjoncture actuelle et les mecs qui se touchent au niveau des prix, ca peut passer.
Je vais acheter au pire moment je sais , mais bon j'en ai vraiment marre de louer à des proprios radins        

Il faut quand même reconnaître que les incertitudes sur ce que va faire la monnaie rend ces analyses meme a un terme d'une dizaine d’année assez fumeuses.

 
Y'a du carrelage imitation parquet.

 
Une bonne petite inflation et je rembourserais mon prêt en monnaie de singe

En même temps si tu lis l'historique de ce topic c'est le plus mauvais moment pour acheter depuis 2008 au moins...

Donc si tu as les moyens d'acheter un bien qui te convient sur le long terme pourquoi pas...

Par contre -10% c'est pas vraiment une grosse négo...

C'est vrai mais je dirais que l'on peux évaluer au doigt mouillé la probabilité de chacun des scénarii:  
 
genre dans 10 ans ( en monnaie constante évidemment ) :  
 
- immo +100% : proba 3%
- immo  +50% : proba : 15%
-immo stable : proba : 40 %
-immo -25 % : proba :30 %
-immo -50% : proba : 12 %
 
Et partir sur ces hypothèses pour voir les résultats dans chacun des cas au bout de 10 ans.

Ah. En prenant pour base les chiffres de l'INSEE depuis 2006 (2006. Ya 6 ans donc. C'est important), j'arrive à +32% en 6 ans entre 2006 et 2012.
Mon calcul est peut-être merdique (je me suis contenté de multiplier le loyer de base par la variation annuelle en %), je sais pas.
Mais quoi qu'il en soit et même si le montant "semble" négligeable, faut l'intégrer parce que ça change forcément la donne. de pas grand chose a priori, mais quand même.

Edit : si le tableau se base sur une période courte, le point de vue est biaisé et forcément en faveur de la loc...

 
Sauf que l'Insee démontre que le taux d'effort du locataire est supérieur au taux d'effort du propriétaire...

Non mais tes probas ont un certain sens en argent constant, ce que ca va faire en argent courant, par contre...

 
Je n'aime pas + c'est froid.

Tu ne comprends rien a la notion d’agrégat, de statistiques et même de syllogismes en général.

Si on ne prend pas l'un en compte, je ne vois pas pourquoi on prendrait l'autre.