http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
 
 

Le Kremlin-Bicêtre, ça vaut quoi ?
 
/plan de secours qui ferait vraiment mal.

 
Si tu prends les premiers, tu as des trucs:
 - pourris (Vitry , etc.)
 - déjà loué
 - avec des agents qui répondent pas
 - etc.  
 
C'est pour ça que je prends des critères serrés et le prix médian, parce que les extrêmes ne veulent rien dire.

 
 
OK, bah page 9, j'suis à 2300€, on est encore "loin" des 3K€
http://www.seloger.com/recherche.h [...] BCLANNpg=9

 
Fuis pauvre fou, fuis !    
 
C'est si dur que ça à retrouver un appart sympa ? (tu m'effraies presque là   )

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=12_s
 
 

C'est sur que c'est moins "couillu" mais tout de même quelle exposition au risque  

Imaginons que vous l'achetiez le 4p à Issy-les-moulineaux, dans les coins sympas (car il y a de tout à Issy, comme partout, le correct comme le très moyen) : ça ferait quoi, 80m² d'environ 500k€ FAI (on fait une moyenne).

C'est tout de même d'ores et déjà une sacrée somme, même en prenant en compte vos moyens et votre apport. Je suppose que par "petit emprunt" tu évoques un montant de 300k€ donc la différence c'est de l'apport (fifty-fifty on va dire).

Le raisonnement que tu fais est que le travail de votre apport est peu intéressant pour le moment et que ce dernier serait "sécurisé" dans l'achat immobilier ; ce n'est pas idiot car je vois mal un bien de 80m² dans un bon quartier d'Issy-les-moulineaux descendre un jour en-dessous de 200k€.

Dans le cas d'un augmentation graduelle (voire raisonnable) du prix des biens la démarche est également intéressante de constituer "l'apport" du second achat par le premier patrimoine immo.

Où est le risque donc ? Simple, comme d'habitude : le krach.

Car il ne s'agit même pas de sécuriser la fameuse centaine de k€ d'apport mais bel et bien de ne pas avoir acheté quelque chose à 500k€ si par la suite vous devez le revendre 250 à 300k€. Même avec un prêt "réduit" de courte durée/remboursé rapidement vous serez quoi qu'il en soit perdant, tout simplement parce que l'argent consenti au remboursement rapide du prêt matchera difficilement le taux d'épargne que vous avez actuellement en étant en location.
(si je me rappelle bien vous louez déjà la surface que vous voulez acheter).

Bref j'ai du mal à comprendre le raisonnement, si tu as quelques chiffres Mac' je suis tout ouïe  

Ouais mais non, on ne loue pas actuellement la surface qu'on voudrait acheter. On loue 60m² actuellement on aimerait acheter mini 85m².  
 
Après toutes ces pages de thread (j'ai bien du arriver vers 5k je pense) je ne crois pas à un crack parisien, peut être une baisse de 20/25%, pas plus. Même dans un scénario de krach les taux seront hauts et ne permettront pas d'augmenter significativement le pouvoir d'achat immo car la perte sur le montant emprunté sera à peine compensé par l'épargne supplémentaire qui aura du mal à bien grossir avec un énorme loyer de 2-3k/mois qui eux a priori ne baisseront pas en cas de krach.
 
A côté de ça avec un achat et une mensualité d'emprunt à 1k6-1k8k, l'épargne annexe n'est plus aussi nécesaire, on "cristalise" le 4p dans Paris pas de nécessité de changer de logement même à moyen terme (métiers uniquement à Paris pour nous deux), les dangers du krach sont également relativement évités dans la mesure où même si la valeur du bien s'effondre a priori les mensualités pourront être honorées, assurance chomdu sur l'emprunt (pas imparable mais enfin ça peut aider) et on pourra rester un long moment dans le bien. Dans ce worst case scenario du krach certes on aurait pu faire mieux mais enfin on a une RP et plus de loyer indexé.
 
Wors case scenario avec un énorme apport liquide c'est l'inflation qui explose (scénario anticipé par un certain nombre de personnes, on en parlait récemment sur le topic je crois) des prix immos qui stagnent voire qui suivent un peu en retard cette inflation galopante, des loyers indexés sur ladite inflation, les salaires qui ne suivent pas : L'apport qui fond sans possibilité d'épargner suffisamment à côté pour ne serait-ce que préserver l'apport. Capacité d'emprunt qui diminue avec les taux qui augmentent et un emprunt dont la valeur se réduit...Attention je parle de worst case scenario ici hein, j'imagine bien que tout ne se produirait ps en même temps mais enfin bon. Dans ce worst case pas de RP, des soucis pour gérer et placer cet apport, fiscalité qui s'alourdit.
 
De toute façon tout ça est bien trop en amont à mon niveau, on prévoit d'acheter en 2014 mini donc je pense que les choses auront bien changé d'ici là. Mais si elles n'ont pas changé je ne vois pas de raisons de ne pas acheter à ce moment là.

 
25% ça fait vite des centaines de K€ sur ce que vous visez
Rien ne dit que les taux vont remonter
Et même si ils remontent, vu que vous avez de l'apport, vous serez avantagés d'autant plus que les prix auront baissé

D'où le fait qu'on n'achète pas maintenant
 
Maintenant si dans deux ans les choses sont peu ou prou similaires à aujourd'hui...

 
 
Et si dans deux ans les prix ont chuté de 25%, t'attends encore?  

C'est ce qu'on prévoit de faire, attendre deux ou trois ans. Si je suis sur Issy-les-moulineaux c'est juste par curiosité concernant ce qui se produit en ce moment au niveau immobilier en IDF (début de baisse ou pas?).
 
Budget envisagé d'ici 3 ans en se mettant au taquet: 700k€ sans fdn. Superficie mini: 85m², trois chambres.

Ouais mais non, on ne loue pas actuellement la surface qu'on voudrait acheter. On loue 60m² actuellement on aimerait acheter mini 85m².  
 
Après toutes ces pages de thread (j'ai bien du arriver vers 5k je pense) je ne crois pas à un crack parisien, peut être une baisse de 20/25%, pas plus. Même dans un scénario de krach les taux seront hauts et ne permettront pas d'augmenter significativement le pouvoir d'achat immo car la perte sur le montant emprunté sera à peine compensé par l'épargne supplémentaire qui aura du mal à bien grossir avec un énorme loyer de 2-3k/mois qui eux a priori ne baisseront pas en cas de krach.
 
A côté de ça avec un achat et une mensualité d'emprunt à 1k6-1k8k, l'épargne annexe n'est plus aussi nécesaire, on "cristalise" le 4p dans Paris pas de nécessité de changer de logement même à moyen terme (métiers uniquement à Paris pour nous deux), les dangers du krach sont également relativement évités dans la mesure où même si la valeur du bien s'effondre a priori les mensualités pourront être honorées, assurance chomdu sur l'emprunt (pas imparable mais enfin ça peut aider) et on pourra rester un long moment dans le bien. Dans ce worst case scenario du krach certes on aurait pu faire mieux mais enfin on a une RP et plus de loyer indexé.
 
Wors case scenario avec un énorme apport liquide c'est l'inflation qui explose (scénario anticipé par un certain nombre de personnes, on en parlait récemment sur le topic je crois) des prix immos qui stagnent voire qui suivent un peu en retard cette inflation galopante, des loyers indexés sur ladite inflation, les salaires qui ne suivent pas : L'apport qui fond sans possibilité d'épargner suffisamment à côté pour ne serait-ce que préserver l'apport. Capacité d'emprunt qui diminue avec les taux qui augmentent et un emprunt dont la valeur se réduit...Attention je parle de worst case scenario ici hein, j'imagine bien que tout ne se produirait ps en même temps mais enfin bon. Dans ce worst case pas de RP, des soucis pour gérer et placer cet apport, fiscalité qui s'alourdit.
 
De toute façon tout ça est bien trop en amont à mon niveau, on prévoit d'acheter en 2014 mini donc je pense que les choses auront bien changé d'ici là. Mais si elles n'ont pas changé je ne vois pas de raisons de ne pas acheter à ce moment là.

Budget envisagé d'ici 3 ans en se mettant au taquet: 700k€ sans fdn. Superficie mini: 85m², trois chambres.

Salut les lapinous, toujours A la recherche du nouveau clapier ?

je ne crois pas à un crack parisien, peut être une baisse de 20/25%, pas plus.

 
 
A 8 k€/m2 dans les quartiers "pas top mais pas craignos" c'est jouable dès aujourd'hui, le problème je trouve c'est la surface un peu petite pour avoir un appartement bien foutu et les 3 chambres. On a un peu la même problématique mais on voudrait plutôt 100 m2 ET on va peut-être se tirer de Paris : on va louer plus petit en attendant.

A titre de parallèle foireux, imagine que dans les 3 ans à venir, 25% de la population française disparaisse...

Bon, tout le monde est pas forcément d'accord ici, mais -25% c'est un krach. Surtout si ça se produit "vite", genre en 3 ans.
A titre de parallèle foireux, imagine que dans les 3 ans à venir, 25% de la population française disparaisse...

 
Tout à fait d'accord (sauf avec le parallèle que je comprends pas vraiment... )
 
Le seul fait qui ferait relativiser un peu c'est que sur paris sur les 3 dernières années, les prix ont augmenté de pas loin 35% (j'ai pas le chiffre exact sous la main)....

Bon, tout le monde est pas forcément d'accord ici, mais -25% c'est un krach. Surtout si ça se produit "vite", genre en 3 ans.
A titre de parallèle foireux, imagine que dans les 3 ans à venir, 25% de la population française disparaisse...

C'est ce qu'on prévoit de faire, attendre deux ou trois ans. Si je suis sur Issy-les-moulineaux c'est juste par curiosité concernant ce qui se produit en ce moment au niveau immobilier en IDF (début de baisse ou pas?).
 
Budget envisagé d'ici 3 ans en se mettant au taquet: 700k€ sans fdn. Superficie mini: 85m², trois chambres.

 
Quand je pense qu'entre 15 et 20 bornes de Paris, tu as une maison dans des coins sympas...

Si tu arrives à 700k€ avec seulement 1.8k€ de crédit, c est que vous avez déjà un apport conséquent.    
Il est vrai qu'en étant proprio, on peut se passer un peu plus d'effort d'épargne,  néanmoins je garderais mini 50/80k€ d'épargne de sécurité. N'oublies pas non plus,  les frais pour entretenir un appart ( cela ma coûte plus de 500€ par mois, sans compter la femme de ménage! )
Le reste tu le réinjectes dans ton crédit pour diminuer les années de crédit.

 
Quand tu vois la courbe depuis 2009.    
 
http://cotation-immobiliere.fr/asp [...] 1_75_0_0_1

Bon, tout le monde est pas forcément d'accord ici, mais -25% c'est un krach. Surtout si ça se produit "vite", genre en 3 ans.
A titre de parallèle foireux, imagine que dans les 3 ans à venir, 25% de la population française disparaisse...

Surtout que 25% en valeur nette, en comptant l'inflation sur 3 ans (disons 2.5% par an), ça fait un sacré trou d'air dans le Friggit

 
Quand tu vois la courbe depuis 2009.    
 
http://cotation-immobiliere.fr/asp [...] 1_75_0_0_1

Si tu arrives à 700k€ avec seulement 1.8k€ de crédit, c est que vous avez déjà un apport conséquent.    

Bon, tout le monde est pas forcément d'accord ici, mais -25% c'est un krach. Surtout si ça se produit "vite", genre en 3 ans.
A titre de parallèle foireux, imagine que dans les 3 ans à venir, 25% de la population française disparaisse...

On va se reprendre une hausse des impôts locaux pour compenser.  

 
Un ami a acheté en 2010 une maison dans une banlieue prisée de Toulouse. Achat vers les 350 000€, une "maison d'architecte" avec du terrain, années 70 donc quelques travaux à faire (isolation, plancher...).
Il est en instance de divorce et met la maison en vente.
Proposition immédiate de rachat à ..... 600 000€.
 
Pour raser la maison et faire des apparts  

 
Nan mais franchement toutes les promesses de campagne du type "baisse d'impôt" y'a que les gogos pour y croire, soit elles ne seront pas mises en œuvre soit on prendra ailleurs pour compenser. La France est en faillite, c'est Fillon qui l'a dit il y a plusieurs années déjà.

Rien d'étonnant, ce qui fait 80 % de la valeur d'un bien immobilier, c'est sa boite à lettre, plus exactement son adresse.
 
Ca surprend toujours mes clients vendeurs quand je leur dit que leur boite à lettre influe plus sur la valeur de la maison que leur superbe cuisine " duchemolle à xxxxx € ".

 
Un ami a acheté en 2010 une maison dans une banlieue prisée de Toulouse. Achat vers les 350 000€, une "maison d'architecte" avec du terrain, années 70 donc quelques travaux à faire (isolation, plancher...).
Il est en instance de divorce et met la maison en vente.
Proposition immédiate de rachat à ..... 600 000€.
 
Pour raser la maison et faire des apparts  

L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=2_s