Reprise du message précédent :

 
Parce que ça semble être à la mode ces derniers temps  

Ca m'intéresse mais j'aimerais un exemple concret de tes opérations,
donne nous la dernière qui t'a fait faire une belle PV de plusieurs dizaines de k€:

Prix achat, (+prix m², quartier, type de bien)
coût travaux
Prix revente

Le seul, ouais ouais...

Il parlait de Courbevoie (même si c'est séparé de Neuilly par la Seine)

 
Non mais toi ton probleme c'est que tu veux pas. Franchement tu pourrais tres bien l'avoir ta villa a 300k, suffit de t'endetter taquet sur 30 ans et revendre ton gourbi. Arrête de justifier ta peur iraisonnée de perdre tes sous avec une prétendue chereté abusive des biens. Quand on veut on peut.
 
Tiens d'ailleurs moi aussi je pourrais m'endetter sur 30 ans et devenir un winner, je suis sur que ca passerait.
 
Je pourrais ...
 

Exemple concret :  
 
Studio Paris centre
Achat 90k€
Notaire et courtier : dans les 7k
Travaux : 7k€ (toile aux murs, SDB, coin cuisine)
Revente 160k€
 
Je ne dis pas que c'est facile, que ça ne coute pas en énergie et en temps, mais juste que c'est possible.
 
PS : je reprécise, je parle d'investissement locatif, pas de RP. Moi aussi j'aimerais bien une belle baraque mais j'ai pas les moyens. Par contre, parmi ne serait ce que mes collègues, l'écrasante majorité aimerait bien faire quelque chose, un investissement immobilier par exemple, mais n'osent pas se lancer, ou pire, font un scellier...  
 
Il ne faut pas être si catégorique. Pour celui qui cherche, trouver de bonnes affaires est possible.

En 6 mois ?

 
m²?
Et je pense qu'on serait tous pour achetter un bien qui est au minimum à 60k en dessous du marcher d'après ton exemple hein  

 
Facile.  

 
Non en 18 mois, me suis trompé sur l'autre post.

Paris centre, 90k€ ...
Ton bien, c'était un ancien local poubelles non ?

 
Les gens n'ont décidément honte de rien    
 
Sur le bon coin j'ai l'impression qu'ils sont collector, sans parler du nombre qui laissent leur numéro de portable. Me suis un peu défoulé avec un escroc de ce genre il y a quelques mois (catharsis/punching-ball tout ça   ) : le môssieur en question a eu l'air malheureux quand je lui aie demandé quand et combien il y avait acheté son bien avant de le revendre (pour info il tablait sur une PV infernale, à faire peur même ici   )
 
 

 
 
Ah bon ? En pleine bulle le problème ce n'est pas la folie ambiante des prix mais les quelques personnes qui refusent d'entretenir cette schéma de Ponzi/escrocs par analyse rationnelle ? Merci ça fait plaisir    
 

 
 
15m²
 
mea culpa, je me suis trompé de date d'achat, c'etait fin 2009. Donc le prix d'achat etait inférieur d'environ 25-30% au prix du marché, pas plus. (Et pour un invest locatif, il faut chercher dans cet ordre de grandeur)

Quelles années, quelle surface, quel emplacement ?
Bref... même en 18 mois, 50k€ de PV juste en ayant retapissé, posé une sdb Leroy et une cusine Ikea, c'est effectivement parfaitement normal... moui moui moui
 
Sans compter que (en écartant tout le rocambolesque de ta juteuse opération) tout un chacun a 100k€ de dispo (*) (en cash ou en capacité d'emprunt) en marge de ses frais de logement principal, et peut donc tout à fait se lancer, sans risque, sans peur, sans frilosité.
 
QUAND ON VEUT ON PEUT
 
(*) : sans compter les frais de travaux, car même posé par bibi, une sdb, une cuisine, des matériaux... ça chiffre

 
Mais depuis combien de temps on est en pleine bulle??? et combien de temps ca va durer? et si ca durait jusqu'à ta mort? tu resteras attentiste jusqu'au bout?
 
Si tu achètes au centre ville, déjà tu limites fortement les variations de ton capital. Mais admettons, tu achetes, l'immo perd 30%. Est-ce que tu penses que les loyers vont perdre 30% immédiatement?
Moi je pense que non, donc mon bien auto financé, il vaudra toujours le coup. Même si mon patrimoine a pris mal, et alors?  
 
Je donne mon avis, tu peux en avoir un différent...

Bah après, il a juste entretenu la chaine en enculant l'acheteur suivant ... Au final, le seul et unique perdant, ça sera le dernier qui aura acheté.

 
   
 
Sauf que les biens auto-financé aujourd'hui je voudrais bien en trouver quand même... Genre avoir un bien dont le crédit est remboursé par un loyer ça court pas les rues... sinon tout le monde ferait ça non?

C'est une maison "coup de coeur", avec une cuisine Mobalpa : c'est forcément super

 
Non ce n'est pas normal, c'est le résultat d'une recherche de plusieurs mois.
Pour avoir 100k€ dispo, si tu es en CDI et que tu présentes à ton banquier un projet sérieux (loyer couvre emprunt + charges), il y a des chances qu'il te suive.
 
PS : un coin cuisine dans un studio ça chiffre pas forcement beaucoup, un plan de travail, 200€, un evier dans les 100€, un meuble bas, 80€, un refrigerateur Darty 200€...

 
Depuis combien de temps on est en bulle ?  
Réponse : http://carcreff.free.fr/images/Friggit_2011T2_R.jpg
 
Combien de temps ça va durer ?  
Réponse : c'est déjà "terminé", comprendre qu'on a atteint le maximum (cf les derniers chiffres). Je table sur une bérizana début 2012 et un -20/30% fin 2012/début 2013
 
Si ça dure jusqu'à ma mort ?  
Réponse : et bien non je n'achèterai pas si j'ai mieux en location et que la rentabilité économique est bien meilleure, ce qui est actuellement totalement le cas.  
 
Pour info une "bulle infinie" ça n'existe pas    
 
 
 

 
Fake    
 
Mais admettons : où as-tu acheté précisément dans Paris ? Qu'as-tu acheté ? Qu'as-tu fait comme travaux ?  
 
Et pour info tu es à la limite du  " "
 
 
 
 
 

Ça personne ne peut répondre, par contre si ça dure toute ma vie, en effet je n'achèterai probablement jamais de l'immobilier d'habitation. Je n'aime pas la sodomie, j'ai mon genre, tu as le tiens  

Ben oui, forcément. Puis bon, en plus ya une piscine dans le gigantesque jardin de 70m², donc ça les vaut!

 
Justement, NON! Peu le font!
 
A Paris, c'est très dur de trouver un bien autofinancé, mais en Province, c'est beaucoup plus facile.

 
90k => 160 k en 18 mois.
 
Donc là si j'achète un bien a 200k dans un an et demi je le revends 355 k dans 18 mois et c'est la win ?
 
Attends , tu as parlé de 25-30% sous évalué. Valeur réelle 120k en gros.
 
Recalculons , si j'achete un bien 200k aujourd'hui, je le revends 267 k dans 18 mois et c'est la win ?
 
Ou alors je l'ai revendu 30% au dessus d umarché en fait et ...
 
Ose me dire que  
 
1) ton cas particulier peut s'appliquer au cas général
2) la conjoncture fait que ce cas est reproductible n'importe quand

Tu te dis pas que par ce que justement ça court pas les rues ce genre de bien?    
 

Sauf que je suis pas en province donc pour ce qui est des "travaux" ça marche tout de suite moins bien
Et le suivit de la location c'est aussi tout de suite moins évident.
 
Maintenant je doute pas que c'est trouvable et qu'il y a "des bons plans" maintenant ici on est pas contre les bons plants et quand on en voit passer yen a certain qui les ont choppé mais dans l'ensemble c'est pas le cas quand même...

Bah déjà ici on parle communément plus de résidence principale que d'investissement (on en parle aussi, mais beaucoup moins), primo.
Secundo, vu la gueule des prix en ce moment, il est raisonnable de se poser la question de l'attente, et du calcul vs. location, même sur le très long terme, oui.
 
C'est vrai qu'acheter permet de se constiter un patrimoine, avec l'aide de l'effet crédit.
Mais on peut se constituer un patrimoine autrement.
 
Ensuite, oui, pour la RP, il y a l'intérêt du moment ou le "loyer" s'arrête, ou du moins devient indolore.
En ce moment (lire : depuis des années) avec des prèts sur 25 ans, une inflation des salaires faiblardes, cet avantage a lui aussi du plomb dans l'aile.
 
Donc bref, perso, avec les prix de 2011, non je ne trouve pas du tout que ça soit le bon moment pour se lancer sur e marché de l'immobilier.
Et depuis des années, ça n'est pas le bon moment.
Limite quand moi j'ai acheté (2004) ça n'était déjà plus le bon moment....

Ca me fait penser a mon cousin, a l'epoque ou il travaillait "dans la bourse"
 
Il me donnait des exemples de placements qui avaient fait +23% en un an.
"Tu te rend comptes????"    
 
Quand je lui répondait que c'est facile de dire après coup, il me répondait que j'avais peur^^
 
A ce jeux la je peux aussi retorquer qu'on aurait pu facilement se faire 300% en investissant dans l' OR...

Ce qui est en en gras est du concret pour les gens, le reste n'est que la jalousie des envieux

Je n'en doute pas.
Mais malheureusemnt, j'ai déjà un emploi la journée... je ne peux pas passer mon temps à courir les petites impasses en quète de l'affaire de l'année

Dites les loustiks, vous pensez quoi de l'achat d'un parking ~23/25k€ quand la location est aux environs de 130/150€  ?  
 

 
Mais bien sûr.... ça fait 5 ans que je suis les recherches et achats de différentes personnes en  province justement et hormis le fait que tout le monde cherche un bien pas cher  (ou autre HLM ) avec peu de travaux pour en faire une villa mais que personne n'en trouve, oui ... c'est très simple.

Je reviens tout juste du rendez-vous avez le courtier.
Donc c'était CAFPI, apparemment très aimé sur le forum.
 
Donc il a fait une simu avec le studio à 37 000€. Déjà, son ordi lui a donné 4800€ de frais de notaire.  
"comment ?"  
"Oui, l'ordi donne toujours un peu au dessus mais vaut mieux viser au dessus qu'en dessous"
"Ok " (Ouais ou on peut viser juste aussi, c'plus simple)
Donc assurance comprise, 37000+4800-5000 = 36800 sur 10ans, ça fait 378€/mois. Ca il me l'assure et peut avoir moins. (il a pas voulu me dire le taux, ça sera dit si on finalise le prêt)
 
Là en rentrant, j'ai regardé vite sur le net, j'ai la même mensualité ou même un peu moins.  
A voir. Mais bon j'ai pas aimé sa tête et genre "je connais tout". Et son blabla sur CAFPI au début de l'entretien, osef quoi
 
Par contre, j'ai pensé à une chose hier, mes parents pourraient certainement me prêter 10 000€ à taux 0, il suffit plus qu'emprunter ~25000€. Ca pourrait bien réduire ma mensualité. (calcul vite fait 354€ au lieu de 378€).  
A voir, je vois mes parents ce week end.

 
?
 
@Vampire :
achat de 90k pour une valeur que j'estimais à 120k€ fin 2009  
+20% sur la période (Paris centre) = 144k€
Revendu à peine 10% au dessus du prix = 160k€
 
Je ne te dis pas que c'est un cas général, au contraire, il faut bien chercher. Je dis juste que c'est possible.  
L'évolution du marché est ce qui a entrainé la revente (+ la faible rentabilité par rapport à d'autres) mais même sans les +20% du marché ca valait le coup.  
Les 2 points à surveiller sont le prix d'achat et la remise en état.

 
une villa?
 
moi je parle de studios en centre ville.

Bien sur que non, un rapide calcul ton montrera qu'il vaut mieux largement emprunter peu pour te construire un capital petit à petit qu’emprunter bcp d'un coup et payer 80% du prix du bien en intérêt. Surtout si tu le mets en location.

tu  parlais également  de province, en province tout le monde cherche aussi une bicoque avec 20k de travaux pour 100k et la revendre 200k, personne n'en trouve....(c'est le même ordre de prix.)

 
 
Je t'en prie montre moi ton calcul, moi je te prouverai le contraire juste après.

 
En tout cas tu as remplis (un peu) les caisses de l'état avec la taxe sur la plus value immobiliére.

 
C'est excellent selon moi. J'avais réfléchi pour acheter deux ou trois parkings à côté de chez moi mais le rapport locatif est miteux (environ 35-40 k€ pour un parking bien placé loué à 120€/mois

Je ne parle pas de maisons en Province, je parle de studios qu'on achète entre 20 et 60k€!
Ca se vend vite, ca se loue vite... une maison c'est la galère!