Reprise du message précédent :

 
 
Je confirme volontiers ce fait historique.

Plus que jamais  

Ce qui est marrant c'est que ceux qui attendent le crash depuis longtemps risquent d'être déçus, car même après le crash, le prix risque d'être quand même plus élevé que le prix pratiqué au moment où ils ont commencé à attendre le crash

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Et par longtemps tu veux dire quoi ? 3 ans

 
 
Bonne question, on verra après le crash (s'il se produit  ).
 
En tout cas, pour ceux qui l'attendent "since 1974", la chute va être dure  

En moyenne, quel pourcentage du prix affiché en agence peut espérer négocier l'acheteur ?

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Plutôt 12, mais brut

Brut ? Sachant que souvent le prix affiché en agence inclue les frais d'agence.

Ca dépend de tellement de facteurs qu'il est impossible de te donner une moyenne ...

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En fait j'ai identifié deux apparts dans la même résidence, mais pas le même immeuble. Le premier est en rez-de-jardin à 230k€. Le second dans l'autre immeuble est un étage au dessus et affiché à 280k€.  
 
Les deux apparts ont la même surface et le même agencement. Tous deux un grand balcon de superficie équivalente. Aucun n'a de porte blindée.  
 
Celui plus cher a été refait à neuf. Le moins cher aussi mais les finitions sont pas top (sans doute les travaux ont été effectués par les proprios, et il reste un carrelage froid et austère dans le salon). Celui moins cher a en revanche 50% de double vitrage tandis que le plus cher n'est qu'en simple vitrage.  
 
Les deux apparts ont tous deux un très beau balcon mais l'appart le moins cher étant en rez-de-jardin à proximité du parking, son balcon est moins "exploitable". Néanmoins, la différence de 50k€ me semble énorme. Et je m'interroge sur l'offre que je pourrais faire sur l'appartement le plus cher (sachant que j'exclue celui moins cher en rez-de-jardin précisément pour ça) et de combien je pourrais le négocier.

Si cela peut t'aider j'ai vu un cas similaire au tien en terme d'étages, hormis que les 2 logements étaient neufs : la différence de prix, liée à l'étage donc, ne dépassait pas 10 K€.

http://www.lavieimmo.com/prix-immo [...] 13257.html
 
2 000 biens immobiliers à prix cassés chez Guy Hoquet
 
Le réseau adapte au secteur de l’immobilier un principe largement répandu dans le secteur des biens de consommation. Jusqu’au 15 novembre, ses 500 agences proposent près de 2 000 biens à prix réduits. Pas une campagne de soldes, mais une opération « adaptée au contexte actuel de baisse du pouvoir d’achat immobilier ».
 
....
 

 
 
C'est les soldes    
 
Un rabais moyen de 5%, génial  

Ou puis-je trouver des chiffres de notaires précis pour une résidence donnée ? A la rigueur, sur le site des notaires d’île-de-france j'aurais une estimation du prix de vente effectif au m² pour la commune, mais rien de plus.
 

Merci pour l'info Du coup je pourrais tenter une offre à 250k€, soit 30k€ de négo quand même ! C'est énorme. J'ai du mal à anticiper la réaction de l'agence immobilière.

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30k€, ça fait seulement 10% de négo hein  

10.7%

 de toute façon il te feront une contre offre.

La mon Appart à 199500€ ont m à fait une offre à 190000€ . J ai fais une contre offre à 194500€ , et il ont accepter . Signature demain du compromis.

Ou alors, tu attends le krach et tu le payes 180k€

Puis le "refait à neuf" en simple vitrage ... si c'est mettre du papier peint et un coup de peinture, j'appelle pas ca "refait à neuf" perso.

 
 
soit t'es vraiment pas cher, soit ils sont vraiment très cons
 
(c'est du direct sans agence ?)

Bon j'ai une question, surement déjà posée, meme par mois, mais je n'ai toujours pas eu de réponse.
 
Comment fait on pour acheter successivement plusieurs appartements en investissement locatif en restant sous le seuil des 33%.
 
Je m'explique, un collègue achète tous les ans un a deux appartements, rigoureusement choisis certes, mais ni son salaire ni ses loyers n'augmentent énormément.
 
Il m'explique qu'il passe par une SCI (ou EURL) je ne sais plus, et que des que le loyer passe en positif vs la mensualité il peut réemprunter.
 
 
D'ou ma question, concrètement quel est le système juridique / banque qui propose ce type de prêts ?
 
Concrete admettons que je gagne 3k, que j'achète un appartement qui me coute 900/mois en mensualité, au bout de 3 ans je le loue 950, comment faire pour qu'a partir de ce moment la banque accorde l'achat d'un autre bien en reprenant le salaire / 3 comme capacité d'emprunt?
 
 
C'est une question a titre informatif car je sais pertinemment que beaucoup de gens le font, car personne n'a des revenus qui augmentent indéfiniment pour que leurs investissements ne rongent pas la capacité d'achat.

Faut voir aussi que pour beaucoup ça n'est pas forcément une grosse contrainte d'attendre.

Pour ma part j'ai pas mal bougé au début de ma vie pro, je suis bien logé comme locataire et j'ai des sous de coté.

Même si ça crash pas et qu'on a un 'atterrissage en douceur' en 15ans, moi je n'ai pas d'impératif

 
C'est impossible, sauf si il achète de ruines qu'il retape pendant 2 ans à chaque fois, mais même ainsi je ne vois pas trop comment c'est possible.
 

 
Pluzun, le "900€/mois de mensualité pour 950€/mois de loyer" c'est pas possible sauf exception.
 
Sinon pour répondre à ta question arak78, la banque prend en compte les revenus fonciers pour le calcul de la capacité d'endettement, mais avec une décote liée aux frais/impots et à la vacance locative. En général c'est mini 50%.
 
 
 

 
Tout à fait, même si il me semble que la décote est plus faible (j'ai en tête 30%)...  

Oui, c'est possible, ça doit dépendre des cas
 
Mais 30% en pratique c'est pas réaliste à mon sens...

Intéressant quand même petits cailloux, surtout avec le plugin pour seloger.
Quand je vois des prix qui baissent de 20%/-25% en quelques mois (-200k€) sur certains biens, on se dit vraiment que les prix de mise en vente sont complètement décorrélés du marché...

C'est possible si à chaque fois, tu divises la taille de l'appart par 3 . Tu loues d'abord un 100 M2 puis un 30m2 puis une chambre de bonne .

Dites, petite question pour améliorer les discussions avec les collègues.

On en arrive toujours à faire des comparaisons de prix euros/francs sur l'immo.
(oui la majorité de mes collègues ont achetés à l'époque des francs ...)

Comment faire la conversion la plus juste possible?

Par exemple pour une somme de 1M FF:

Je dit que c'est 152 000 € à cause du 1€ = 6.55957 FF
Ou bien je dis que c'est 1M FF plus l'inflation depuis la conversion FF-> €? L'équivalent aujourd'hui d'1 M FF du dernier cours du FF + inflation étant 185 000€.

(je ne sais pas si je suis clair.)

En gros une maison affichée 300k€.
je dis qu'elle vaut 1.95 M FF
ou 2.35 M FF
la différence étant assez importante (en gros 20€ d'inflation depuis le €).

Tu fais comme les pro-achats qui oublient de compter leur apport pour comparer achat/location : tu prends le chiffre qui t'arrange.  

tu dis "un peu plus de 2 MF", rien que le mot MILLION doit refroidir de toute façon

Ouais voila.
 
Parle en ce qui t'arrange, sans preciser l'unite.
 
Francs pour les loyers, euros pour l'achat.

Suis locataire, ça fait peur aux gens de savoir qu'on peut dépenser plus de 10 000 FF par mois de loyer. Alors je parle en euro .
 
Mais les vieux qui viennent te raconter qu'ils ont acheté leur maison 500 000FF et que donc c'est normal qu'lle vaille 300 000€, j'essaye de les éduquer sur les conversions. mais ce n'est pas facile .

 
Acheter près d'une université et revendre à des colocs étudiants un appart bien foutu en ce sens. Ça coûte largement moins cher qu'un studio pour l'étudiant et en faisant des loyers raisonnables, tu peux te goinfrer. J'en connais qui le font sur Grenoble. Mais bon, faut avoir le temps et la motive pour le relouer chaque année. Et habiter à proximité aussi...

Tout à fait, ça permet aux étudiants de ne pas se ruiner comme dans des résidences étudiantes.

 
Pour quelqu'un qui a déjà plusieurs biens locatifs, le banquier utilise la méthode du décaissé pour calculer l'endettement. En gros et pour faire simple, il va intégrer le différentiel entre loyers et emprunts dans les revenus s'ils sont positifs et en charge s'ils sont négatifs. Ainsi, la règle des 33 % devient moins contraignante.

 
Tu pourrais nous fournir un exemple de ces bons plans...  
Parce que au risque de se répéter non ça n'existe pas ou plutôt ça n'existe plus...Il y a 10 ans oui le cout du était couvert par les loyers maintenant sauf cas très particuliers ça ne se trouve plus.

Ni l'un ni l'autre.
Une maison de 300kEUR aujourd'hui, c'est équivalent à la voir afichée 1,6MFRF fin décembre 1999, avec la correction de l'inflation.
http://france-inflation.com/calculateur_inflation.php

 
-1000 !
 
J'ai acheté 3 biens cette année qui doivent en différentiel de trésorerie me couter 100 € par mois au global !
 
Paris n'est pas la France !