Les personnes âgées épargnent pour leurs vieux jours et pour laisser un héritage à leurs enfants. Mais on vit vieux au Japon, et ces enfants ne toucheront leur héritage qu'une fois qu'ils auront à leur tour plus de 65 ans et que leurs besoins commenceront à diminuer. En attendant, ils s'appauvrissent et l'économie stagne, déplore-t-il.

Est-ce le moment d'acheter ? Les prix vont-ils remonter ou continuer à baisser ? (Hervetull)[#FF0000]

JLS : L’immobilier se calcule toujours sur du long terme. Ceux qui ont fait confiance à la pierre se sont rarement trompés, ils se sont constitués un capital grâce à une épargne forcée permise par des emprunts à des taux historiquement bas. Le cours de l’immobilier n’est pas celui du CAC 40, on ne l’observe pas au quotidien. Et c’est le jour où l’on vend son appartement où l’on se dit “on avait bien fait de l’acheter”.

CDP : Devenir propriétaire de sa résidence principale est un choix personnel, les prix à Paris ont augmentés de 55% depuis 2005 et depuis un an le pouvoir d’achat immobilier a baissé de 20%. La question que l’on doit se poser est une question de long terme : quel est mon patrimoine dans 20 ans ? Qu’ai-je mis en oeuvre pour le constituer ? A ce titre acquérir sa résidence principale semble être un bon outil de constitution de patrimoine. Je pense donc qu’il vaut mieux acheter, même s’il la courbe des prix semble s’inverser à Paris depuis le mois d’Août (les prix ont baissé de -1.5%). J’ajouterai à cela que les taux d’intérêts sont toujours bas qu’il y a des tensions inflationnistes qui permettent de baisser encore le coût de l’argent.

[#FF0000]Croyez-vous à une pénurie de la demande à Paris? (Meillox)

CDP : Il y a 2 millions d’habitants à Paris, moins de 1.000 nouveaux logements par an, ce qui est absolument insuffisant, donc le déficit d’offres par rapport à la demande est gigantesque et continuera de l’être. C’est d’ailleurs principalement la loi de l’offre et de la demande qui explique les prix élevés de Paris.

JLS : J’ajouterai que le marché parisien est aussi un marché international et que dans certains quartiers de paris VI, VII, VIII, 40 à 50 % des acquéreurs sont étrangers. La ville de Paris devient un grand musée à ciel ouvert visité par le monde entier. Les parisiens sont donc confrontés à ce marché. Et nous ne prévoyons donc pas de baisse dans les quartiers historiques de Paris.

Pensez-vous que l'on peut parler de bulle spéculative concernant l'immobilier? (Servietsky)

JLS : Nous avons connu au début des années 90 une bulle spéculative concernant l’immobilier car le logement faisait l’objet de spéculations par les marchands de biens. Aujourd’hui le marché immobilier est détenu par des particuliers qui se logent ou qui investissent avec leurs fonds propres. A moins d’une catastrophe économique majeure obligeant les particuliers à se dessaisir à bas prix de leurs biens, il n’y a aucune raison pour que les propriétaires abandonnent leurs biens à bas prix dans un marché qui reste toujours très actif.

CDP : Au risque de briser l’omerta je pense que si les prix augmentent, ils peuvent aussi baisser. Et d’ailleurs en Province dans les grandes villes ils ont commencé à baisser depuis le deuxième trimestre 2011 et ils ont baissé de 1.5% à Paris au cours du mois d’Août. Plus qu’une bulle spéculative, la question est de savoir s’il y a des explications au fait que la courbe des prix ai augmentée beaucoup plus vite que celle du pouvoir d’achat des français. Il y a des explications à cela, l’immobilier est un moyen de préparer sa retraite, il y a un déficit de logement par rapport à la demande, les taux d’intérêts sont extrêmement bas. A l’époque où mes parents achetaient leur maison ils payaient des taux d’intérêts à deux chiffres et leur acquisition leur coutait 1 fois et demi le prix de leur bien. Ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui ce qui nous montre qu’il faut non seulement regarder le prix du mètre carré mais également le coût global de l’acquisition.

j'étais surpris d'apprendre que Neuilly-sur-Seine était plus abordable que certains arrondissement de Paris. Est-ce vrai? (Hervetull)

JLS : La moyenne des prix au mètre carré à Neuilly-sur-Seine (92) est de 8 870 euros (Source : Notaires-INSEE) et celui de Paris est de 8 580 euros le mètre carré. Dans le VIème arrondissement de Paris une vente à été réalisée récemment à 23 000 euros le mètre carré. Dans le XIXème arrondissement de Paris les prix s’affichent en moyenne 1 350 euros le mètre carré.

Comment savoir si le bien que l’on souhaite n’est pas trop cher (rapport situation, superficie,..). Comment connaitre le prix du m2 pour une ville bien précise? Quels sont les différents points à vérifier avant de franchir le pas? (Rob)

JLS : La première chose à faire est de faire une sélection sur les sites proposant des biens par des professionnels grâce à Internet vous aurez rapidement une idée du marché où se trouve le bien que vous désirez acheter. Pour notre ville nous avons mis au point un logiciel d’estimation gratuit en ligne qui pourrait vous permettre de fixer une valeur précise par immeuble si vous cherchez à Neuilly-sur-Seine (92) connectez-vous à neuillyjetestime.com  Les points importants seront vérifiés par toute agence que vous consulterez qui s’oblige à vous présenter un dossier complet (avec superficie, diagnostic, compte rendus d’Assemblée Générale des copropriétaires etc...)

CDP : Sur le site d’efficity vous avez accès gratuitement à des cartes de prix immeuble par immeuble en Ile de France, qui vous permettent de déterminer la valeur d’un bien immobilier, où qu’il soit, cela vous permet d’avoir une première approche sur le prix du bien que vous ciblez. Lorsque vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, je vous encourage fortement à scruter au moins les trois derniers comptes rendus d’assemblée générale des copropriétaires afin de comprendre quels travaux ont été réalisés dans la copropriété et quels sont les travaux à prévoir dans les années futures. Par ailleurs, étudier les diagnotics techniques notamment l’état parasitaire, l’électricité, qui vous donneront un signal d’alerte en cas de problème important. Enfin, c’est la mission de votre agent immobilier, de vous informer en toute transparence, il est payé pour cela.

Trouvez-vous décent que les taux de commission (entre 5% et 10% selon les agences pour un bien d'une valeur de 300.000 euros et plus) soient au même niveau qu'il y a plus de dix ans, quand on voit la flambée des prix de l'immobilier? N'y voyez-vous pas un décalage par rapport à la progression du pouvoir d'achat, et donc de l'inflation?. A ce niveau de prix, ne pensez-vous pas qu'une commission de 3% est amplement suffisante? A continuer dans cette voie, il ne faut pas s'étonner que près de 50% des transactions se font de particulier à particulier? (pelayo)

CDP : Les commissions des agences immobilières sont libres et affichés obligatoirement dans les agences. Les particuliers peuvent choisir de passer par une agence ou de s’en passer.

JLS : Les particuliers qui décident de vendre directement risquent de se passer des services de plus en plus nombreux proposés par les agences immobilières, à savoir le choix de l’acquéreur, l’assurance que le bien est conforme à ce qui a été proposé dans les annonces et en avoir fait une expertise équitable de façon à ce que l’opération soit équilibrée entre acheteurs et vendeurs. Je vous conseillerai de choisir l’agence qui vous propose le plus de services et pas celle qui est la moins chère. Seul le résultat compte et le bon conseil d’un agent reste essentiel sur du long terme.

CDP : Pour notre part nous avons pris le parti d’utiliser les nouvelles technologies et “d’industrialiser” le métier d’agent immobilier, ce qui nous permet de traiter du volume, de mettre des compétences spécifiques dans chacun des métiers de la transaction immobilères (expertise, communication, commercialisation, juridique) de cette manière nous générons des économies d’échelle que nous restituons en partie à nos clients en pratiquant des commissions réduites sans compromis sur le service. C’est une approche nouvelle du métier d’agent immobilier.

Quel type de bien acheter ? Est-il préférable de favoriser le neuf ou l'ancien? La problématique est la suivante, acheter un logement BBC de 65 mètres carres à 220 000 euros, ou un appartement de 90 mètres au même tarif. Je me base sur divers sites pour vérifier le prix moyen au mètre carré: les écarts sont souvent importants entre le calcul que j'effectue et le prix demandé par les propriétaires (ou pire les agences)? Y-a t'il un élément que je dois prendre en compte ou mon raisonnement est-il correct? (SebNP)

JLS : Dans un avenir assez proche, le Grenelle de l’environnement va certainement bouleverser la situation énergétique des logements car elle va imposer une pénalisation aux appartements et aux bâtiments énergivores. En témoigne l’obligation de présenter dès maintenant un DPE (diagnostic des performances énergétiques) pour toute annonce et vente immobilière. Les appartements classés G (catégorie la plus énergivore) sont déjà mis souvent à l’index. Cela doit être relativisé dans les copropriétés où les travaux d’isolation vont avoir quelques difficultés à être mis en place, mais il s’agit d’avenir et j’opterai forcément pour un appartement ou une maison qui présenterait un bilan énergétique satisfaisant.

CDP : Je ne peux qu’être d’accord qu’en considérant que l’immobilier dans son ensemble contribue à 30% des émissions de gaz à effet de serre. En revanche sur le court terme, et comme vous l’avez noté, accéder à un logement BBC est sensiblement plus couteux que de l’ancien.

Les frais de Notaire sont prohibitifs. Où va cet argent. A l'Etat ? Pourquoi faire. La frilosité des Banques amène aussi une baisse des ventes de nos biens. Prêt relais refusé, par exemple. Le marche de l'immobilier profite à trop de monde, sans réelle valeur ajoutée. (60berges)

CDP : Les honoraires du notaire ne sont qu’une partie infime de ce qu’on appelle “les frais de notaires”, le reste sont des droits de mutation qui correspondent à de l’impôt, qui va en grande partie aux collectivités locales.

JLS : Sur un exemple d’une vente de 500.000 euros, les frais de vente sont évalués à environ 33.000 euros, 5.400 euros iront au notaire pour émoluant et les 25.000 autres sont les droits de mutation, à hauteur de 3.6% pour le département, 1.2% pour la commune et 2.8% pour l’Etat. Le reste est réparti entre les conservateurs et les formalités.

Faut-il investir rapidement pour se protéger de la crise ou bien faut-il attendre une hypothétique baisse des prix à plus ou moins court terme? Ou ne rien faire sinon gérer correctement cette épargne en bon père de famille ce que j'ai toujours fait. (harrangueur)

CDP : la situation actuelle montre que l’immobilier fait preuve de moins volatilité que le marché des actions.

JLS : L’administration s’intéresse à l’immobilier en tant que pourvoyeur de taxes. Et s’il y a taxes, c’est qu’il y a eu gain. L’immobilier a rarement déçu et les français considèrent la pierre comme une valeur sure et je rappelle un sondage récent IPSOS/ORPI qui considère que 52% des personnes interrogées la considère comme une valeur refuge. D’autant plus que les prêts immobiliers sont encore à des niveaux historiquement bas.

Le marché immobilier risque t'il d'être perturbé, en bien ou en mal, si la gauche revient au pouvoir en mai prochain? (Politus)

JLS : “Les politiques n’ont jamais abandonné l’immobilier, la pierre est sacrée dans notre pays et il faut l’aider sinon elle tombe et ça fait mal”, Jean-Marc Vittori

CDP : Il y a un déficit de logement en France dont les politiques de droite comme de gauche ont conscience, et je suis du même avis : les politiques de logements perdureront peu importe quel parti gagnera les élections présidentielles.