Reprise du message précédent :
Et sinon voicila résidence
 
http://fotoforum.fr/photos/2011/09/10.577.jpg

 
  Merci pour le lien. Au moins les paramètres pris en compte ont l'air complets. Je retiens que pour un scénario qui m'a l'air "bateau" (achat pour 220 loyers, TF = 1 mois de loyer, conservation du bien 7 à 12 ans), tout dépend de l'évolution du marché : si l'immo monte au rythme de l'inflation, c'est tangeant sur une très grosse plage de durée). Mais c'est une généralité.

 
Ok ! C'est donc une affirmation gratuite !
 

sans doute, mais il faut que tu fasses le calcul, sachant que personne ne sait quelle sera la baisse (-30% ? -50% ? en 3 ans ? en 5 ans ?)

Le Monde qui site friggit, et pour qui la hausse de l'immobilier a eu pour conséquence un transfert d'argent depuis les jeunes, via endettement, au profit des vieux. Intéressant a lire:
 
http://www.lemonde.fr/idees/articl [...] _3232.html

http://www.latribune.fr/vos-financ [...] lier-.html
 
Plus values immobilières - 08/09/2011 | 17:44 - 971 mots
Le gouvernement va-t-il provoquer un krach immobilier ?
 
 
(en espérant que ce ne soit pas un repost, j'ai survolé les dernières pages)

Attention, le fichier asi77 est très orienté à la baisse, à partir d'une durée de 13 ans, il ne veut plus rien dire car il suppose que le bien immobilier ne prend pas de valeur en € constant ce qui est un sacré pari sur le futur même si on se considère aujourd'hui en haut de la vague (démographie, disponibilité du foncier, etc...)

Ce fichier reste juste pour des simulations inférieures à 7 ans. Pour une durée supérieure, l'hypothèse baissière se trouve trop accentuée pour donner du crédit aux résultats.

Sauf l'argent de la revalorisation en question...
 
En tant que bailleur les revalorisations je les ai surtout décidée en fonction du marché et du loyer initial (et éventuellement de l'envie de faire partir le locataire ), c'est vraiment au cas par cas.
 

Là aussi "ça dépend". Perso si je trouve une banque qui me prête à 3,5% fixe sur 100 ans je signe tout de suite et pour le maximum possible : sur la durée je suis a peu près certain de pouvoir placer cet argent a un taux net plus élevé. Le coût du crédit total on s'en moque : ce qui compte c'est le taux.

je ne vois pas ce qui te fait rire, sachant que l'immobilier a pris 150% à Paris, il peut très bien perdre 50%

 
 
Oui mais tu peux répondre à mes MP  

 
 
Bon papier.
 

Au premier semestre 2011, les prix de l'immobilier résidentiel parisien ont gagné 22,5 % sur un an et 39 % en deux ans, atteignant, en moyenne, 8 150 euros le mètre carré. Un record indécent, déconnecté des ressources des ménages, et le résultat de l'angoisse d'épargnants déboussolés. Le logement devient l'ultime coffre-fort, rassurant comme l'or, pour mettre à l'abri ses économies.
...
Ces masses d'argent fondant sur l'immobilier ont pour résultat d'enfler les prix jusqu'à l'absurde, mettant hors jeu ceux qui ne vivent que de leur travail. Seuls des héritiers peuvent désormais accéder à la propriété dans les marchés tendus, heureusement pas toutes les régions de France puisque les prix, hors Ile-de-France, n'ont augmenté "que" de 4,3 %. Le mouvement semble s'épuiser, même à Paris, où les indicateurs avancés, comme les promesses de ventes, annoncent, selon MeilleursAgents.com, un léger recul, y compris dans la capitale, de - 3 %.
 
Mais le mal est fait. Cette épargne, si abondante, n'est pas bien employée, reste stérile car elle ne crée pas ou peu d'activité et ne finance pas l'investissement dans les entreprises. La hausse des prix des logements rend surtout la vie impossible à tous les locataires (40 % des Français et 60 % des Parisiens) et à tous ceux qui n'ont que leurs seuls revenus de travail, elle élargit la fracture résidentielle et accentue la ségrégation sociale sur le territoire.  
...
"Pour la première fois de ma carrière, j'ai établi un acte de vente, pour une jeune femme de 30 ans, sans apport personnel avec un prêt sur trente-cinq ans, donc jusqu'en 2046 !", confie Me Delesalle, encore sous le choc.
 
L'accession à la propriété des plus jeunes se fait donc au profit de vendeurs souvent âgés, des seniors qui captent ainsi, et pour de nombreuses années, 20 % à 30 % des gains futurs de leurs jeunes acheteurs. Ces derniers permettent donc aux seniors de vivre bien, très bien même, mais les logements qu'ils leur ont achetés ne sont pas de meilleure qualité et il est probable qu'ils ne leur procureront pas la même plus-value à l'avenir.
...
Par un tragique paradoxe, les jeunes ménages se seront donc endettés et auront financé la consommation de leurs aînés sans en tirer de bénéfice personnel. La politique des pouvoirs publics d'encouragement de l'accession à la propriété, y compris en mettant à la disposition des accédants des crédits certes à taux zéro mais qu'il faut bien rembourser, a entériné ce transfert de richesses.
...
La vraie solution est que les prix baissent, en créant une nouvelle offre par une construction massive dans les secteurs géographiques où cela est nécessaire, ce qui est plus facile à dire qu'à faire, rationner le crédit, ce qui n'est guère populaire, et taxer la rente. Dans cet esprit, on pourrait considérer que le projet gouvernemental d'imposer les plus-values immobilières (de tous les biens, excepté la résidence principale) est légitime.  
...
 
 
Constat tragique

Et encore on a rien vu avec la Question de la hausse des prix du petrole et la chute du peri urbain !

C'est a dire magicpanda ?

ba vu que les prix de l'énergie vont monter, les ménages de classe moyenne qui vivent en péri urbain ne pourront plus y rester à cause de la facture énergétique donc du logement pas cher en périurbain, une redensification des centres et petites couronnes, c'est bon pour les villes de banlieues décriées (la courneuve, ivry, aulnay sous bois, etc)

(je parle sur un trend de 15/20 ans)

Eh ouais moi je ne suis vraiment pas haussier je n'y croit pas une seule seconde ça ne m'empêche pas d'acheter...
 
Mais je suis POUR une baisse, car je compte racheter d'autres bien.

est-ce qu'elles en ont les moyens ? puisque beaucoup de ces personnes qui vivent en péri-urbain y sont justement à cause du coût des banlieues proches et centres

Il y avait quand même une bonne part de bon sens dans l'affirmation ...

je suis tomber sur cette article sur les charge d'un logement : http://www.universimmo.com/actu/un [...] e_Code=612

assez intéressant 1900 euro /ans

 
je ne crois pas, elles sont dans le péri urbain sur des décisions qui ont 15/20 ans et qui étaient de s'éloigner des citées de la banlieue ouvrière, pour aller s'installer vers pontoise ou disneyland.
 
et ca ca va péter parce que les gens vont préférer vivre plus proche de paris dans plus petit en se ruinant plutot que loin avec des bagnoles

Même un doublement des prix sera marginal sur les transports.
Pour l'énergie primaire, en France, merci le nucléaire et l'hydro : le prix du combustible n'est pas déterminant (ou n'existe pas ). Après en cas de pic en effet, la centrale marginale sera toujours aux énergies fossiles...
Concernant le chauffage (gaz, fioul), à voir. Mais ça n'a plus tellement à voir avec urbain ou périurbain.

Constat tragique mais porteur d'une partie de la solution ... Déjà, admettre la situation en arrêtant de parler de "bonne santé " de l'immobilier quand celui passe au delà de la stratosphère. Ensuite, rendre illégal les prêts sur plus de 20 ans, voire 15, et obliger un apport minimal.

Ça serait déjà un bon début ... Mais on pourrait aller encore plus loin si nécessaire.

de toute façon les gens vont être pris en étau dans les années qui viennent, entre économies dans le budget logement, énergie, bouffe, etc... ça va être très dur pour beaucoup  

On s'en fout, maintenant que la France va devenir exportatrice de pétrole  

 
c'est déjà le cas actuellement

+1, si on prend le Budget de l'Automobiliste le carburant c'est 13% (ou 709 €/an) du budget d'une voiture essence moyenne. Un doublement de prix se compensera sans trop de soucis par l'achat de véhicules un peu moins luxueux et plus économes en carburant.

Et un doublement à la pompe ça correspond à bien plus qu'un doublement du prix du baril (because TIPP forfaitaire)

Tin comment les médias nous les brisent en ce moment avec ca ... ca y est on a trouvé du pétrole en quantité inconnue à 150 bornes de la cote sous 2km de flotte et 4 de roche, la France va bientôt intégrer l'OPEP !§!§§
Ca va juste leur couter une couille à exploiter et ca sera pas avant 10 ans mais bon ...

Ou pas.

non mais je sais, mais ça va être pire

http://www.impots-declaration.com/ [...] e-paysanne
 
Taxation des plus-values immobilières: Petite fable paysanne
 
l était une fois un paysan qui travaillait dur dans sa ferme pour subvenir aux besoins de sa famille.  Il cultivait ses champs et élevait des bœufs et des cochons pour la viande, des vaches pour le lait ainsi que toute une basse-cour. Il vendait ses animaux d’élevage au boucher du village, ses volailles, son lait et ses fromages sur le marché.
 
A cette époque, l’impôt perçu par le Seigneur du village n’existait que sur l’élevage et fonctionnait très simplement :
 
    La viande des animaux jeunes était considérée comme un produit de luxe. On appliquait un abattement de 20% par année d’élevage.  Ainsi, la vente d’un animal de plus de 5 ans était exonérée de tout impôt.
    Ceci permettait le renouvellement régulier du cheptel de vaches laitières qui partaient à l’abattoir entre 6 et 8 ans pour conserver une production de lait de qualité.
    Par tradition, les ventes des animaux de basse-cour étaient totalement exonérées.
 
Un jour, le Seigneur déclara la guerre à son voisin.
 
Pour financer son armée, il décréta immédiatement une réforme fiscale : L’abattement annuel sur les ventes d’animaux  de boucherie était supprimé.
 
Les habitants du village ne comprirent pas la colère du paysan qui décida de ne plus vendre d’animaux au boucher. On s’indignait de son refus de soutenir l’effort de guerre alors qu’il faisait manifestement partie des nantis puisqu’il possédait de la terre et des animaux.
 
Le Seigneur demanda à son Chancelier de trouver une solution qui permette à la fois d’augmenter les impôts sans pour autant provoquer un conflit grave avec le paysan.
 
Le Chancelier proposa simplement de réduire de 20% à 10% l’abattement par année d’élevage et de différer cette mesure de 6 mois pour permettre au paysan et au boucher de s’adapter à la nouvelle situation fiscale. La vente d’un animal ne serait plus exonérée qu’au bout de 10 ans.  Il recommanda une campagne de communication insistant sur l’exonération totale des ventes d’animaux de basse-cour.
 
Le Seigneur suivi cette proposition et décréta une révision de la réforme fiscale.
 
Le paysan ne put que s’incliner devant la décision de son Seigneur et il reprit ses livraisons d’animaux. Tout le village fut soulagé.
 
Un an plus tard, le Chancelier remis un rapport sur les résultats de cette réforme fiscale :
 
    Les recettes fiscales avaient progressé de 20% sur l’année passée,
    Le prix de la viande de bœuf avait triplé car, après avoir vendu tout son troupeau dans les 6 premiers mois, le paysan n’avait racheté qu’un seul veau qu’il élevait encore.
    Le prix de la viande bovine issue de réforme des vaches laitières avait doublé ainsi que celui du lait et du fromage car le paysan repoussait au maximum le renouvellement de son cheptel. En conséquence, la production de lait et de fromage avait baissé de 30%.
    La viande de porc, traditionnellement 60% moins chère que la viande bovine, avait doublé de prix en raison du report de consommation. On s’attendait à une prochaine pénurie.
    Les recettes fiscales de l’année en cours étaient annoncées en baisse de 50%.
 
Pour lutter contre les déficits, le Chancelier préconisa une nouvelle réforme fiscale :
 
    L’élargissement de l’assiette de l’impôt aux volailles, aux céréales et aux fourrages,
    La création de nouvelles taxes sur les saillies, les naissances d’animaux, les pontes d’œufs et les bouses de vaches.
 
Il recommanda une grande campagne de communication insistant sur l’exonération de la respiration et des émissions de gaz des animaux ainsi que de la croissance des plantes.
 
On raconte que, sous la pression de l’opinion publique, le Seigneur mit fin à la guerre avec ses voisins, fit empaler son Chancelier … et décréta une nouvelle réforme fiscale !
 
 
C'est à la mode en ce moment les fables paysannes.
Celle-là va dans l'autre sens : taxer les PV immo, c'est le mal  

 
Donc tu dis toi même qu'avec un locataire sans histoire qui paye rubis sur l'ongle tu es moins amené à revaloriser le loyer ? C'est tout ce que je disais.
 
Sinon je suis d'accord avec toi, il faut tenir compte de la potentielle inflation, un taux de 3,5 % sur 23 ans, par exemple, n'est pas forcément inintéressant. Ca dépend du marché de l'immo, de l'inflation potentielle, et de ta capacité à soutenir l'emprunt, plus que le montant des intérêts stricto sensus.  
Mais quand sur 23 ans tu payes déjà la moitié de ton bien en intérêt, là ça se discute déjà beaucoup plus.
 
Arak78 la résidence a l'air sympa en tout cas  

Soit à peine 500L de carbourant, pour une voiture faisant 5L/100 (et c'est peu), on est à 10000km/an.
On est loin du cas du travailleur qui fait 220 trajets domicile / travail par an + déplacement perso.

Mon taux moyen sur ces 23ans est a 3% (les bienfaits du PTZ)

ça dépend à combien de km tu habites de ton lieu de travail

Non mais encore une fois le coût du crédit on s'en cogne, c'est pas du tout important. Si tu peux emprunter sur 50 ans à 3% ça fait un coût total du crédit énorme, pour autant c'est un super plan.
Ce qui compte c'est combien te coûte le capital tous les ans, donc juste le taux. S'il te coûte moins cher que l'inflation ou le rendement net de l'épargne "sans risque" c'est valable, même si au final tu auras rembourser 90% d'intérêts et 10% de capital.

On parle justement de travailleurs habitant en zone péri urbaine.

bah ça dépend de la ville, dans une ville raisonnable, même si tu habites en zone périurbaine tu arrives en moyenne à être à 15km de ton boulot donc 30km AR donc 6500km/an. C'est une moyenne, certains vont être à 30km, d'autres à 5km.

Après tu vas me dire, oui mais il faut compter pas mal de km pour partir en vacances/en week-end. Mais ça, ça ne dépend pas de l'endroit où tu habites de toute façon.

Si tu veux faire dégonfler la bulle, ça me semble être un des leviers efficaces

Je parle du cout du crédit...sur 23 ans

Si c'était également la moitié du bien, voir les 3/4, sur 50 ans, je dirais pas la même chose.

De toutes façons au final Arak78 dit qu'il paye 3 %, donc c'est globalement très intéressant.

Car désolé mais en 23 ans l'inflation ne progresse en principe pas au point de rendre intéressant le fait de paye la moitié de son bien en intérêt, en particulier quand on sait qu'on est en haut d'une bulle.

Plafonne le prix au m² quand à faire des mesures totalitaires, ce sera plus simple

Je comprend pas bien ce que la durée change
 
Si le taux est intéressant il vaut mieux la durée la plus longue possible, ce qui lui permettra de dégager du cash à placer à un taux supérieur à celui de son crédit et de dégager ainsi une marge (fameux "effet de levier" ). Si le taux est pas intéressant évidemment il vaut mieux le temps le plus court possible.