[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

zyx

NCC - 1701

Reprise du message précédent :

I_m_back a écrit :

Je viens de faire un scellier (dit social, donc celui avec des loyers régulés les plus bas, et avec conditions de ressources).

Je loue un T2 plus de 600 euros, les conditions de ressources pour un célibataire sont de 30KE net par an.

Tu crois vraiment que ça se substitue aux HLM :sarcastic:

Ca dépend un peu des endroits, mais si tu fait parti de ceux qui ont fait attention au lieu où ils ont acheté un scellier, ce n'est pas le cas de tout le monde:

http://www.france-info.com/economi [...] 22-24.html

http://www.cyberpret.com/pret-immo [...] tent25.php

http://www.leparisien.fr/economie/ [...] 324450.php

Il ne faut pas oublier que le Scellier a deux buts :
- maintenir la construction
- baisser la pression sur la demande locative en augmentant l'offre de logement

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zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

Un article sur SF, mais bon ca explique un peu la hausse de Paris (changement de comportement, tout ca) :

S.F. apartment rent rises as vacancy rates fall

Citation :

Apartment hunting in San Francisco has turned into a competitive sport with hopeful renters swarming open houses and experiencing more rejections than contestants on "Survivor."

"You have to pounce as soon as you see an ad you like," said Chris Covert, a manager at Symantec who was among 18 people vying for a $1,395 Nob Hill studio last week. "It's definitely nuts."

Driving the demand is a new wave of tech workers at the city's rapidly growing social media and technology companies.

"We're seeing a new demographic entering the housing market - Generation Y," said Sarah Bridge, owner of RealFacts, a Novato firm that tracks the apartment market. "Their preference is to live in the heart of a vital, thriving community like San Francisco. They want to be where the action is, and they don't mind being in a small studio apartment as long as it's well-located."

San Francisco has always been a city of renters. Only about a third of its residents are homeowners - half the national homeownership rate. Post-housing crash, with mortgages difficult to get and ample evidence of how quickly home values can slide, people are more inclined than before to rent. The national homeownership rate, which peaked at 69 percent in 2004 during the housing boom, is now down to 66 percent.

"Part of the preference to rent is tied to demographics and changes in attitudes," said Hessam Nadji, managing director at Marcus & Millichap, a real estate investment firm. "The housing crash is still fresh, and homes are not being viewed as an attractive investment. Renters like the flexibility and mobility of being an apartment dweller, being close to work, and the benefits of the urban lifestyle."

Falling vacancy rates

The net result is that vacancy rates are falling and rents are rising in the city. RealFacts says that the average monthly asking price in San Francisco for studio apartments in complexes with at least 50 units hit $1,801 this year, up 13 percent from $1,595 a year ago. Across apartment units of all sizes, landlords at these big complexes are now asking for an average of $2,361 a month, up 5 percent from a year ago.

Marcus & Millichap said the city's vacancy rate is now 4.2 percent, compared with 4.8 percent in 2010 and 5 percent in 2009.

Over in the East Bay, the rental market is not as hot, with rates and vacancies holding steady. But in tech-dense Santa Clara County, rents grew 6.6 percent, from $1,650 a month to $1,759 on average, according to RealFacts.

"It's a crazy rental market right now; it's out of control," said Deborah Brown, a leasing agent with J. Wavro Associates, a brokerage specializing in residential leasing and relocation assistance. "There is so much more demand out there than there is supply."

En gros :

- La mentalité Elfique est a priori partagée par une grosse partie de la nouvelle génération (habiter en ville, privilégier la localisation à la surface) et ca n'a pas l'air prêt de s'arrêter.
- Comme je le répète, les marchés de grandes villes (même dans des pays différents) ont beaucoup d'aspects similiaires en terme d'attitude de la population.
- Une forte proportion de locataires suite à une défiance envers l'immo... pousse les prix vers le haut et crée une bulle à la location, toujours à cause d'un problème d'offre

la défiance des gens ou des banques à leur préter de l'argent ?

Il ne faut pas oublié que les grandes villes américaines ressortent à peine d'un krack immobilier comme il n'y en a jamais eu avant. Les personnes expulsées de leurs maisons ces dernières années doivent bien vivre quelque part ...

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Message édité par zyx le 11-08-2011 à 19:19:20

elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

La demande de location à SF à 1500$ le studio provient clairement des gens qui viennent de se faire expulser de leur bien à Détroit, partis à l'ouest chercher un avenir meilleur :jap:

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Black_Jack

Bo_Jack

djwam a écrit :

liquiditées,

[:mike hoksbiger:3]

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---------------
Horse_man

Leg9

Fire walk with me

Loustik_ a écrit :

Toi tu vas te faire taper sur les doigts par Calaghan

Il tape avec un marteau en mousse, alors ça va...

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

La demande de location à SF à 1500$ le studio provient clairement des gens qui viennent de se faire expulser de leur bien à Détroit, partis à l'ouest chercher un avenir meilleur :jap:

Celle là, effectivement. Mais ce n'est pas toi qui parlait d'une pression par le bas qui pousse chaque couche sociale à monter d'un cran leur budget ? :whistle:

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Leg9

Fire walk with me

Fender a écrit :

les gens sont dingues :spamafote:

"PAYS DE COOOOOOOOOONS§§§§§"
/
[:cytrouille]

[:cosmoschtroumpf]

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

djwam

Black_Jack a écrit :

[:mike hoksbiger:3]

[:tapmensinque]
Edith de fourbe.

zyx

NCC - 1701

djwam a écrit :

Je pense qu'il faut regarder de moins en moins les OAT, de plus en plus les taux interbancaires.

Vu que certaines banques asiatiques refusent déjà les banques françaises comme contreparties, et avec les rumeurs de faillite socgen, les taux immobiliers, largement liées aux taux que les banques obtiennent en interbancaire, devraient connaître quelques pics ...

Celà ne concernait pas les seuls taux variables ?

djwam a écrit :

Ajoutons que les banques en question, vu les circonstances actuelles, ont besoin de liquidités, ce qui devrait les amener à augmenter les taux d'épargne, et donc les taux des prêts ..

Enfin, my 2 cents...

Ca par contre .... :jap:

elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

Celle là, effectivement. Mais ce n'est pas toi qui parlait d'une pression par le bas qui pousse chaque couche sociale à monter d'un cran leur budget ? :whistle:

J'imaginais pas que tu avais rejoint cette position, désolé

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zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

J'imaginais pas que tu avais rejoint cette position, désolé

ni contre, ni pour ... relis mes précédents postes, on ne s'est pas opposé sur ce thème (mais sur d'autres).

J'ai juste une interprétation plus globale de la chose pour l'achat : à l'achat, tout le monde veut le plus gros qu'il puisse obtenir et n'a pas besoin d'être poussé pour dépenser plus. Par contre, à la location, j'en suis moins sur.

En fait, je suis vraiment curieux de savoir si c'est bien une volonté des gens d'être locataires ou c'est parce qu’ils ne peuvent plus. A titre personnel, si je devait déménager au state pour une longue durée, je commencerai par louer ... pour me mettre tout de suite à étudier un achat immobilier.

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elfe_errant

A consommer avec modération

djwam a écrit :

Ajoutons que les banques en question, vu les circonstances actuelles, ont besoin de liquidités, ce qui devrait les amener à augmenter les taux d'épargne, et donc les taux des prêts ..

C'est tout à fait l'esprit actuel effectivement, vous êtes vraiment des visionnaires

Panicked Savers Now Paying for Bank Deposits

Message édité par elfe_errant le 11-08-2011 à 19:45:35

elfe_errant

A consommer avec modération

zyx a écrit :

En fait, je suis vraiment curieux de savoir si c'est bien une volonté des gens d'être locataires ou c'est parce qu’ils ne peuvent plus. A titre personnel, si je devait déménager au state pour une longue durée, je commencerai par louer ... pour me mettre tout de suite à étudier un achat immobilier.

J'ai regardé, c'est loin d'être donné. Les ratios loyer/prix me semblent pas éloignés de ceux de la France, et les conditions de crédit sont encore + complexes (credit rating etc).

Sans compter le fait que tant que tu n'as pas la green card, tu peux avoir à rentrer en France dans le mois

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@chewie

zyx a écrit :

En fait, je suis vraiment curieux de savoir si c'est bien une volonté des gens d'être locataires ou c'est parce qu’ils ne peuvent plus.

hors changement "brutal" de son mode de vie ( mutation, séparation ou à l'inverse nouveau couple) je pense que personne ne souhaite absolument être locataire.

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elfe_errant

A consommer avec modération

@chewie a écrit :

hors changement "brutal" de son mode de vie ( mutation, séparation ou à l'inverse nouveau couple) je pense que personne ne souhaite absolument être locataire.

Y'a YMC déjà [:cosmoschtroumpf]

zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

J'ai regardé, c'est loin d'être donné. Les ratios loyer/prix me semblent pas éloignés de ceux de la France, et les conditions de crédit sont encore + complexes (credit rating etc).

Sans compter le fait que tant que tu n'as pas la green card, tu peux avoir à rentrer en France dans le mois

Ils sont à combien ? en ce moment, à Paris IM, c'est plus ou moins 2%, en IDF, 3,5 et avoir 4% tient de la bonne affaire dans une zone réputée dynamique ....

N'oublie pas que les prix de vente ont diminué ...

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zyx

NCC - 1701

@chewie a écrit :

hors changement "brutal" de son mode de vie ( mutation, séparation ou à l'inverse nouveau couple) je pense que personne ne souhaite absolument être locataire.

là je parle plutôt de raisonnement du type "en tant que proprio, ta maison perd 30% de sa valeur par an", bref, un mouvement de même type que peut avoir un boursicoteur après un krack boursier

elfe_errant

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zyx a écrit :

Je dirais 250 loyers : ca a l'air de tourner à facile 750$/sq ft dans mon quartier, sachant que je loue un appart d'environ 600-700 sq ft pour 2100$ par mois CC (eau, ordures et chauffage) avec des prestations de qualitay (dernier étage, rénové, vue mer + alcatraz + un bout du GG si je me penche un peu )

http://www.trulia.com/home_prices/ [...] -heat_map/

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boboo

Bonsoir tout le monde,

Je sais pas si ce que je vais lancer un débat déjà débattu ? Je consulte de temps en temps cette discussion, mais je ne la connais pas en détail.

En fait, je voulais connaître votre opinion sur l'augmentation certaine et prochaine des coûts des crédits immobiliers. Mis à part peut être Paris, les prix de l'immobilier stagne. Mais l'augmentation du prix du crédit va mécaniquement augmenter le coût du logement, du moins, pour les primo accédant.

Ce que je veux dire par là, et sans vouloir être pessimiste, est-ce que finalement la stagnation, voir la baisse des prix de l'immobilier ne sera qu'illusoire pour les personnes qui doivent emprunter. Le "coût" du logement restera le même en raison de l'augmentation des taux d'intérêts ?

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I_m_back

zyx a écrit :

1/5, la regles des 80 20, on va pas pleurer sur les 20% de boulets qui ont fait un mauvais investissement.

Mon propos est que le scellier n'a rien à voir avec du HLM.

Message édité par I_m_back le 11-08-2011 à 20:05:11

zyx

NCC - 1701

elfe_errant a écrit :

Bizare que la vue sur Fleuris-Merogis ne fasse pas monter les prix dans le quartier de l'établissement

250 loyers, ça fait 5% de marge .... c'est déjà mieux qu'en France, mais ça veut dire que la rentabilité d'un investissement devait être au ras les pâquerettes en pleine bulle ( 3%, c'était toujours mieux qu'à Paris IM de maintenant)

Lam's

Profil: bas.

elfe_errant a écrit :

(dernier étage, rénové, vue mer + alcatraz + un bout du GG si je me penche un peu )

http://www.trulia.com/home_prices/ [...] -heat_map/

Tu feras gaffe, je crois que ta maison est hantée. Elle l'était quand les soeurs Haliwell y habitaient en tout cas.

elfe_errant

A consommer avec modération

boboo a écrit :

Si tu n'es pas assis sur un tas d'épargne comme la majorité des intervenants ici qui prient pour une baisse engendrée par une hausse des taux immo, la bave à la main (ce serait mieux pour tout le monde, tu vois :whistle: ), et que tu sais déjà où tu veux t'installer, il n'y a pas vraiment d'interêt à attendre une baisse éventuelle des prix.

Si les taux augmentent la baisse des prix risque d'être transparente pour toi, et tu peux même éventuellement ne plus être en mesure d'emprunter si la situation se dégrade trop. Il faudrait vraiment un cataclysme pour que l'attentisme devienne intéressant, mais même les plus fervents défenseurs du krach se satisfairaient maintenant d'un bête -20% (sachant que tu perdras près de 4% du bien en loyer par an pour "parier" sur cette baisse).

D'ailleurs leur principal indicateur, le friggit, ne tient pas compte de la baisse/hausse des taux pour évaluer le coût d'un achat.

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

boboo a écrit :

Comment en es-tu si certain ?

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

zyx

NCC - 1701

boboo a écrit :

oui.

Augmentation du coût du crédit => diminution du pouvoir d'achat des primo => forte baisse des primo-accédant dans les transaction => (1) et (2)

(1) = première diminution des volumes de transactions du fait de l'absence des primo
(2) = certains secundo proprio de petites surfaces n'arrivent plus à vendre leur bien à des primo => baisse des transaction qui progresse chez les secundo accédant

(1) et (2) => grippage progressif du marché => augmentation du stock de biens à vendre

au final une telle situation aboutis à un début de baisse de prix qui se fait effectivement sentir ...

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

A ce sujet, il vient d'y avoir un reportage dans le JT de France 2.

Vu le contexte macro, les banques pourraient augmenter les taux.
Ils interrogent des passants qui disent que ça reporterait leur projet d'achat.

Et ils ont interrogé Meilleurtaux.com : en septembre, c'est un mois où les banques baissent généralement les taux.

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

zyx

NCC - 1701

nico6259 a écrit :

pour le moment, ce serait un maintient des taux avec baisse que pour de très bons dossiers au cas par cas ... Il est vrai qu'elle ne vont pas faire du crédit à perte cet automne.

boboo

@ elfe_errant, je saisis ce que tu veux dire. La question n'est pas vraiment de faire des paris, simplement de savoir à quoi m'attendre. Et apparemment je vais attendre. Puisque toutes les simulations de crédits que je fais conduisent à ce que pour un même appartement il est plus intéressant pour de louer que d'acheter. Tant que ce constat sera le même, je resterai locataire.

@nico, la source que j'ai sont les dernières émissions de "C dans l'air". Pour alléger les dettes des pays européens, ces derniers vont devoir accepter l'inflation. Elle ne devrait pas être galopante (5-6 % contre moins de 3 % actuellement). Pour créer cette inflation il va falloir relever les taux directeurs, qui va mécaniquement entrainer une augmentation du cout du crédit immobilier.Très vite, il va être plus difficile d'emprunter.

@zyx, ok, mais est-ce que cette baisse sera suffisante pour compenser l’augmentation du coût du crédit ? Mystère.

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elfe_errant

A consommer avec modération

boboo a écrit :

Ta simulation prend en compte quels scenarios ? Sur quelle durée ? Inflation qui fait baisser le montant des remboursement ? Hausse ou stagnation des prix ?

La location ne peut être rentable qu'à court terme, et encore, si aucun des paramètres ne change.

boboo a écrit :

@nico, la source que j'ai sont les dernières émissions de "C dans l'air". Pour alléger les dettes des pays européens, ces derniers vont devoir accepter l'inflation. Elle ne devrait pas être galopante (5-6 % contre moins de 3 % actuellement). Pour créer cette inflation il va falloir relever les taux directeurs, qui va mécaniquement entrainer une augmentation du cout du crédit immobilier.Très vite, il va être plus difficile d'emprunter.

C'est pas si simple. La FED vient de promettre des taux à 0 pendant encore 2 ans par exemple.

boboo a écrit :

@zyx, ok, mais est-ce que cette baisse sera suffisante pour compenser l’augmentation du coût du crédit ? Mystère.

Voila, tu as compris. Si baisse il y a, pas sur que ca soit intéressant pour compenser augmentation des taux et loyers perdus.
Si stagnation des prix et des taux il y a, tu es perdant (loyers).
Si stagnation des prix et hausse des taux il y a, tu es 2x perdant.
Si hausse des prix et stagnation des taux il y a, tu es 3x perdant.
Si hausse des prix et des taux il y a, tu es ultraperdant.

Et je rajoute pas l'inflation possible

Perso, une config comme ca je la loue pas [:cosmoschtroumpf]

Ca devient un peu + intéressant de jouer la baisse si tu as du cash, et encore.

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Message édité par Profil supprimé le 11-08-2011 à 21:05:25

Patchou

elfe_errant a écrit :

En quoi c'est perdant de payer moins cher pour louer?

Message cité 3 fois

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Un génie sommeille en moi. Le problème, c'est qu'il dort tout le temps...

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Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

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boboo

Patchou a écrit :

En quoi c'est perdant de payer moins cher pour louer?

Message cité 1 fois

Patchou

:??:

Message cité 1 fois

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Un génie sommeille en moi. Le problème, c'est qu'il dort tout le temps...

sligor

boboo a écrit :

@nico, la source que j'ai sont les dernières émissions de "C dans l'air". Pour alléger les dettes des pays européens, ces derniers vont devoir accepter l'inflation. Elle ne devrait pas être galopante (5-6 % contre moins de 3 % actuellement). Pour créer cette inflation il va falloir relever les taux directeurs, qui va mécaniquement entrainer une augmentation du cout du crédit immobilier.Très vite, il va être plus difficile d'emprunter.

euh non pour créer de l'inflation on baisse les taux.
pour la ralentir ont hausse les taux.

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qwerty-fr

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Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message édité par Profil supprimé le 11-08-2011 à 21:29:02

sligor

elle est capilotractée celle là

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qwerty-fr

Leg9

Fire walk with me

elfe_errant a écrit :

D'ailleurs leur principal indicateur, le friggit, ne tient pas compte de la baisse/hausse des taux pour évaluer le coût d'un achat.

Nût !
Ca fait deux fois....

Message cité 1 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

chin jo

T'in j'avais une visite dredi midi, des mois en vente le truc, divorce, urgent toussa...
Ben compromis signé juste après ma prise de rendez vous. La bourse doit faire peur.

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A une époque on votait écolo en se disant que "ça ne pouvait pas faire de mal"

Profil supprimé

chin jo a écrit :

Ben compromis signé juste après ma prise de rendez vous.

[:pazou:5]
Maintenant on loue ou on achete sans avoir visité sinon CAY DEJA VENDU ! (ou loué) [:poutrella]

Message édité par Profil supprimé le 11-08-2011 à 22:10:06

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