Reprise du message précédent :

 
ils espèrent revendre + cher quand? au bout de leur 25 ans de crédit? non hein, je crois plutôt qu'ils espèrent revendre à CT et que la PV permettra de rembourser le crédit, donc à mon avis ceux qui ne peuvent plus payer leur crédit, ils seront plus nombreux que tu ne crois !
 
et comment feront ceux dont l'appart est trop petit ? (je les avais oubliés ceux là   )

 
Il est clair que ce genre d'argumentation est implacable, à quoi ça sert d'acheter ?
D'un autre coté, une fois que ton bien est payé complètement...
 
Le cas de tes parents est quand même un peu surprenant, il ne veut pas gaspiller tout son argent alors qu'on peut  penser qu'il l'a fait toute sa vie en payant un loyer au même endroit ! (ça fait combien d'années ?)

Pour l'effet TGV sur Reims:
 
http://www.bulle-immobiliere.org/f [...] hp?t=23816
 

 
Tu es sûr de ce que tu avances ?
A paris, il y a 50% de divorces et dans la majorité des cas ça implique revente.
 
Les "jeunes" achètent dans l'optique de revendre pour acheter plus grand certes mais les familles achètent pour vivre .

 
on t'a toujours dit que l'immo montait tout le temps, qu'il fallait mettre un pied à l'étrier pour acheter plus grand ensuite et là tu peux acheter parce que ça BAISSE : tu crois vraiment que tu vas jouer 25 ans de ta vie alors que ça vient de BAISSER ?? si t'a déjà un toit sur ta tête, à mon avis que tu vas réfléchir à 2 fois avant de prendre la corde...  

 
C'est exactement là où les gens se trompent, acheter dans l'espoir de revendre plus cher pour racheter super plus cher: Effort financier bcp plus important donc !
Quand on vend pour racheter il faut le faire dans un marché baissier et non haussier pour avoir à faire un effort financier moindre.
Les gens (moutons) font exactement l'inverse.

 
si le prix était plus raisonnable il achèterait, encore une fois ce n'est pas un problème d'acheter/ne pas acheter c'est un problème acheter à ce prix là/penser que ça va baisser  

 
Il a payé toute sa vie une "assurance tranquilité" et non un loyer.  
 
Et pourquoi il achèterait alors qu'il est aussi logé gratos finalement grâce à son argent placé????
 
Alors oui c'est "son" cas qui n'est pas général.
 
Mais effectivement, comme on le répète, à quoi ça sert d'acheter aujourd'hui à ces prix? Faut vraiment avoir peur que ça monte encore....

 
Bah c'est toujours les mêmes fondamentaux quelque soit le marché (boursier, immobilier), on n'achète jamais au plus bas et on ne revend jamais au plus haut.
 
Si tu as un budget, que tu as un gros coup de coeur pour un bien, il faudrait prendre le pari que ça va encore baisser pour acheter ?
Et ça n'est pas parce que c'est cher et inaccesible pour Mr X que ça l'est pour Mr Y.

 
Justement on touche aussi aux limites du système. On n'achète pas un bien immobilier comme on achète une action.
Dans ce dernier cas, seul la PV nous intéresse, dans le premier, ça n'est pas seulement le cas.
Actuellement c'est différent mais j'aurais du mal à croire que tes parents ont eu raison de se payer une "assurance tranquilité" toute leur vie.
Quand on sait à quel point cela peut être traumatisant de changer de logement, c'est pas forcément l'assurance qu'on pense

Me voila de retour de mon demenagement et de visites d'appart pour ma copine.
 
Je suis HS
 
J'ai du poser 2j de RTT

 
je parle en général, en essayant de voir ce que pourrait être le comportement des gens, pas le notre puisque nous sommes un minimum informés et en réflexion sur le sujet (puisqu'on parle dans ce topic)    
 
pour le budget, déjà faut les voir à la baisse : que ce soit en primo, en relais ou en revente, ils seront moins élevés
 
pour le coup de coeur, yep ça existera toujours mais je doute fortement que le marché soit fait par des coups de coeurs, il est fait par des budgets pour lesquels tu peux choisir une certaine quantité de biens  
 
si ça baisse (et toujours dans le contexte qu'il a toujours été dit que ça ne pouvait pas baisser), pour un même budget tes possibilités de choix seront plus importantes
 
les taux ont monté, ce qui a augmenté les menusalités des variables et comme l'immo a baissé, certains ne peuvent pas faire leur PV espérée
 
tu combines tout ça : l'immo a baissé alors que c'était pas possible, ton budget (et donc celui tout le monde) a baissé aussi, tu connais par ton entourage/cercles d'amis/collègues des cas de situations financières dramatiques (taux variable) et des mecs coincés dans un F2 car impossible à vendre : honnêtement, je pense que tu vas vraiment regarder à 2 fois avant d'en prendre 25 ans pour un logement    
 

 
on te l'avait dit p. 672      

 
 
Que s'est-il passé P 672?

 
en prenant les passages mis en gras, faudrait que ces gentils messieurs m'expliquent comment ils font pour être aussi incohérents :
-des taux aussi bas on n'en reverra pas de sitot
-ça va encore monter, ça démarre à peine mais on est déjà en fin de cycle de hausse
-faut prendre du révisable, ça va redescendre au taux bas qu'on a connu
 
c'est vraiment pitoyable et honteux de voir de tels rapaces qui vont faire plonger l'économie française tout entière (les gens ne pourront plus consommer à cause de l'immo) et mettre des milliers de personnes dans la merde la plus totale, tout ça juste pour se faire de plus belles couilles en or    

 
l'apparition du virus de la gastro      

 
 
Ah oui m'en souviens maintenant, en plus elle a duré longtemps, j'ai été obligé d'aller en clinique me faire soigner!  

C est pas grave tu fais ce que tu veux mais ton appart te coute trop cher
 
enfin ca depend de ton salire mais tu ne dois pas etre a 3000e par mois.  

 
 
Euh, si. Je dirais même que c'est plutôt la norme, si on regarde le fameux graphe avec le tunnel 0.9-1.1
 
 

 
 
Non, bcp moins que 3000. Je ne suis jamais dans le rouge à la fin du mois. J'ai même réussi à placer un peu d'argent ces derniers mois.

 
Le prix affiché d'un bien est fonction de 3 choses essentielles :
1. le marché : offres / demandes ( prix moyen : secteur, surface, etat )
2. la croissance CT esperée ( souvent 1 an de croissance intégré ces dernieres années )
3. la concurrence des agences ( les reseaux franchisés ont créer de la pression commerciale qui a fait monter les prix artificiellement.)
 
... et de 2 elements directeur :
 
4. les taux et la confiance du reseau bancaire.
5. l'inflation ( les 2 etant etroitement liés )
[ on peut ajouter des elements de politique internationale forts : attentats sur le sol francais par exemple ... ]
 
Maintenant le constat :
. l'etat du marché : les taux restent bas ... l'euribor est a 4,5 ( même les variables bougent peu ).
. les prix : sont stables avec une evidente augmentation des marges de négos ( c'est une tendance depuis 2/3 ans déjà )
. la solvabilite des ménages : plus difficile incontestablement de financer certains projets mais les banques ne serrent pas encore trop ...
. le foncier : reste très cher.
. l'indice icc : bouge pas beaucoup.
. les mises en chantier et les depots de pc : sujet à variation mais le secteur est coutumier de ce genre de choses.
. une concurrence entre le neuf et l'ancien se fait jour ( c'etait previsible ).
. une volonté evidente des pros de calmer le marché
 
Les pros du secteur parlent :
. des marges de négos.
. de la concurrence neuf/ancien.
. de la solvabilité
 
Maintenant : la question fatidique, faut il acheter ou attendre ...
( ... je dirais que c'est variable en fonction du bien, de sa localisation et de son mode de financement, chaque cas est particulier ... )
Ceci dit ceux qui attendent une baisse franche du marché risque d'attendre longtemps car même si le maché baisse ( ce qui est probable ) cela prendra pas mal de temps.
Je n'acheterai pas de l'immo locatif / et/ou commercial en dehors d'ammortissements de defiscalisation ... il y aura fatalement de grosses deconvenus.
Pour une residence principale cela reste très jouable.
 
Les tendances lourdes qui soutiennent le marché :
. pas d'inflation
. tx très bas
. chomage modéré
. croissance ( même si elle reste faible )
. la france des célibataires ( les separations ( foyer monoparental ) ... 1 separation = 1 vente + 2 demandes de logement )
. le prix du foncier
. le nouveau PLU
. l'etat qui soutiendra le secteur tant qu'il le pourra
 
@+ JB
 

oui mais il ne faut pas perdre de vue que c'est rapporté au salaire
donc les périodes de stagnation sur la graphique sotn des périodes de hausses à peu près égales à celles du salaire
et comme les salaires augmentent toujours, ça poussent les gens à dire que la pierre monte toujours...

 
tu appelles une sinusoide stagnation toi !!

Interview de J.Friggit:
 
http://www.bulle-immobiliere.org/f [...] hp?t=25399

tu lis dans la matrice, toi, non ?
où tu vois une sinusoïde là-dedans ?

 
A vu d'oeil sans chipoter depuis 86.  
 
On peut aussi discuter d'avant!

   
on a pas le meme train de vie

 
préparez-vous à 9 ans de baisse des prix  
 
mon achat est donc prévu pour... 2016

 
 
Je ne pense pas en effet.
 
Pas de ciné (freebox), pas de sorties, très peu de restau, aucun loisir couteux. Je dépense finalement fort peu en dehors de la bouffe, de la voiture et du loyer. Je m'autorise un achat plaisir par mois environ (apn le mois dernier, probablement une DS ce mois ci).
 
J'habiterais dans Paris je sortirais certainement plus.

39.4% pour ma part
mais je m'améliore, il y a 2 mois j'étais encore à 44%...

A la question faut-il acheter ou vendre, la réponse est assez rationnelle (hors aspect psycho affectif, que je ne néglige pas non plus):
- quel est le niveau de rentabilité attendu de mon achat immobilier?
Pour répondre à cette question, il faut d'abord regarder la rentabilité locative de l'acquisition soit le ratio entre revenus locatifs pour ce type de bien et le prix d'achat.
Ensuite on regarde l'espérance de gains sur la valeur de l'actif acheté. Idéalement, il faudrait faire une distribution sur les pourcentages de chances que ça diminue de 5, 10, 15, 20, 25...95% au moment de la revente, et de même les chances que ça augmente de XX% au moment de la revente.C'est là qu'on doit prendre la boule de cristal.
En faisant une moyenne pondérée, on en arrive à trouver son espérance de gains. Typiquement aujourd'hui sur l'immobilier pour une revente dans 7 ans, à mon sens c'est distribué entre ça a augmenté de 20% et ça a diminué de 60% (bas du tunnel de friggit), avec des probas un peu plus forte dans les baisses de 10 à 40 %. En gros, je considère qu'il y a une chance de perdre à la revente, mais c'est variable pour chacun.
Ensuite on actualise son espérance de gains au moment de la revente (1 euro dans 7-8 ans a moins de valeur pour moi qu'un euro aujourd'hui, même en euro constants), et entre le taux de rentabilité locatif du bien et l'espérance de gains on arrive au taux de rentabilité de l'investissement.

- quel est le risque que je prends en achetant un bien immobilier?
La il s'agit de mesurer le risque de mon investissement. Je ne suis pas un pro du risque, mais en gros on regarde l'écart type de la distribution de chances qu'on a fait plus haut sur l'évolution du marché.
En gros, si les chances sont très réparties entre -50% et +50%, on peut raisonnablement penser que la boule de cristal est moyennement fiable, et qu'on risque de se planter, tandis qu'une assurance vie, on peut raisonnablement penser que c'est réparti entre +2% et +10% par an sur les 7 prochaines années, d'où une meilleure fiabilité de la prévision et un plus faible risque.

- quelles sont les performances comparées des autres types de support pour mon argent?
Aujourd'hui, si on veut faire simple, on a:
 - l'immobilier avec des rentabilités locatives brutes de 4% et un forte incertitude sur l'évolution du marché, qui pourrait fortement baisser ou légèrement monter.
 - l'assurance vie, avec une rentabilité nette de l'ordre de 4%, et un faible risque sur le capital.
 - la bourse, avec une rentabilité de l'ordre de 6% (PER de 15), et une incertitude sur le capital à la baisse, mais aussi à la hausse.
Du coup, d'un point de vue investissement, l'immobilier résidentiel est à peu près ce qui se fait de pire aujourd'hui... Il reste le coup de coeur, l'opportunité exceptionnelle, et l'envie de casser les murs!

 
Ca fait pas mal tout de même

 
Comme déjà dit, ça dépend du salaire.
 
40% de 1000€ ou de 6000€, ça laisse pas pareil pour le reste!

 
 
Je viens de refaire le calcul sur mon dernier net (légère augmentation technique) : c'est descendu à 37% cc
 
Mais mon loyer va augmenter en aout (anniversaire du bail)

J'étais à 37% d'endettement il y a moins de 3 ans. Aujourd'hui ce serait plutôt 28 % alors que j'ai augmenté les mensulalités de 5%
Quand on est jeune, prendre des risques peut rapporter car le salaire doit augmenter

Si ton loyer augmente (hors charge) change d'appart car le marché locatif est à la baisse un peu partout

 
 
Le loyer augmente de l'ICC non ? C'est légal il me semble.
 
Je n'ai pas vu récemment d'appartement équivalent moins cher que le mien. Et vu ce que coute un déménagement, l'affaire n'est pas forcément rentable.

 
 
A l'achat je suis à plus de 50%, c'est pas jouable.

 
Il augmente au maximum de la variation de l'ICC. Certains proprios peuvent choisir de ne pas suivre la pleine augmentation pour ne pas sortir du prix moyen du marché locatif environnant. D'autres au contraire joue l'augmentation à fond, se disant qu'un déménagement ca dissuade en général le locataire de partir...

   
Le loyer augmente de l'IRL. L'ICC c'était avant pour les meublés, mais ils sont aussi passé à l'IRL maintenant
L'IRL c'est 3,2% je crois, l'ICC c'est plus de 6%!!

entre la différence de caution, l'équipement supplémentaire nécessaire et le déménagement lui-même, j'en ai eu pour + de 1300€